Alquileres en Zona Norte GBA 2026: Guía Completa

La Zona Norte del Gran Buenos Aires es una de las áreas residenciales más codiciadas de la región metropolitana. Con sus amplios espacios verdes, excelentes colegios y conexión directa con la Ciudad de Buenos Aires, se ha consolidado como la elección preferida de familias que buscan calidad de vida sin alejarse demasiado del centro.

En esta guía te contamos todo sobre los precios de alquiler por localidad, las características de cada zona y qué tener en cuenta para encontrar tu próximo hogar en Zona Norte.

Precios de Alquiler en Zona Norte 2026

Los valores de alquiler en Zona Norte varían considerablemente según la localidad. Las zonas más cercanas a CABA (como Vicente López y San Isidro centro) tienen precios similares o superiores a muchos barrios porteños, mientras que las localidades más alejadas ofrecen opciones más accesibles.

Monoambientes por Localidad

LocalidadPrecio PromedioVicente López (Olivos)$420.000 - $520.000Martínez$400.000 - $480.000San Isidro Centro$380.000 - $460.000San Fernando$320.000 - $400.000Tigre Centro$300.000 - $380.000Nordelta$450.000 - $550.000

Departamentos 2 Ambientes

LocalidadPrecio PromedioVicente López (Olivos)$550.000 - $700.000Martínez$520.000 - $650.000San Isidro Centro$500.000 - $620.000Acassuso$530.000 - $680.000San Fernando$420.000 - $520.000Tigre Centro$400.000 - $500.000Nordelta$600.000 - $750.000

Departamentos 3 Ambientes

LocalidadPrecio PromedioVicente López (Olivos)$750.000 - $950.000Martínez$700.000 - $880.000San Isidro Centro$680.000 - $850.000Acassuso$720.000 - $900.000San Fernando$550.000 - $700.000Tigre Centro$520.000 - $680.000Nordelta$800.000 - $1.100.000

Casas (3+ ambientes)

LocalidadPrecio PromedioVicente López$900.000 - $1.500.000San Isidro / Martínez$850.000 - $1.400.000San Fernando$700.000 - $1.100.000Tigre$650.000 - $1.000.000Nordelta (countries)$1.200.000 - $2.500.000

Precios de referencia enero 2026. Los valores se actualizan según el índice pactado en cada contrato.

Principales Localidades de Zona Norte

Vicente López: La Puerta de Entrada a Zona Norte

El partido de Vicente López es el más cercano a CABA y comprende localidades como Olivos, Munro, Florida y Vicente López centro.

Olivos

• Zona premium con departamentos de alta categoría
• Excelente conectividad: Tren Mitre + Panamericana
• Centros comerciales y gastronomía de primer nivel
• Colegios privados reconocidos
• Ideal para profesionales que trabajan en CABA

Munro y Florida

• Opciones más accesibles dentro del partido
• Buena conexión de colectivos
• Barrios residenciales tranquilos
• Comercio de cercanía desarrollado

Por qué elegir Vicente López:

• A 15-20 minutos del centro de CABA
• Infraestructura urbana completa
• Seguridad superior al promedio
• Equilibrio entre ciudad y espacios verdes

San Isidro: Tradición y Calidad de Vida

San Isidro es sinónimo de exclusividad residencial en Argentina. El partido incluye San Isidro centro, Martínez, Acassuso y Beccar.

San Isidro Centro

• Casco histórico con arquitectura tradicional
• Catedral de San Isidro y plaza principal
• Hipódromo y tradición hípica
• Colegios de elite como Cardenal Newman, St. John's
• Costanera sobre el Río de la Plata

Martínez

• Zona comercial muy activa (Unicenter)
• Mezcla de departamentos y casas
• Excelente conectividad vial
• Gastronomía y vida nocturna

Acassuso

• Ultra residencial y tranquilo
• Predominan las casas con jardín
• Calles arboladas y ambiente familiar
• Precios premium

Por qué elegir San Isidro:

• Los mejores colegios privados del país
• Ambiente familiar por excelencia
• Espacios verdes y deportivos
• Tradición y seguridad

San Fernando: El Balance Perfecto

San Fernando ofrece un equilibrio entre precio y ubicación, siendo más accesible que San Isidro pero conservando buenas características residenciales.

Características principales:

• Precios 20-30% menores que San Isidro
• Acceso al Río Luján y canales
• Zona comercial en crecimiento
• Buena conectividad por Tren Mitre
• Opción popular para familias jóvenes

Zonas dentro de San Fernando:

• Centro: Más urbano, cerca de la estación
• Virreyes: Residencial, más económico
• Victoria: Cercanía al río, mixto

Tigre: Delta, Turismo y Vida Residencial

Tigre combina su atractivo turístico con un creciente desarrollo residencial. Es la opción más alejada pero con características únicas.

Tigre Centro

• Puerto de lanchas al Delta
• Paseo Victorica y gastronomía
• Museo de Arte Tigre
• Parque de la Costa
• Alquileres más accesibles

Rincón de Milberg

• Zona residencial en crecimiento
• Casas con acceso a canales
• Ambiente más tranquilo
• Precios intermedios

Don Torcuato / General Pacheco

• Zonas más económicas del partido
• Buena conexión por Panamericana
• Desarrollo de barrios privados

Por qué elegir Tigre:

• Contacto directo con la naturaleza
• Actividades náuticas y recreativas
• Precios más accesibles de Zona Norte
• Ideal para quienes priorizan espacio

Nordelta: El Mega Emprendimiento

Nordelta es el desarrollo urbano planificado más grande de Argentina, ubicado entre Tigre y Benavidez.

Características:

• Ciudad privada con seguridad 24hs
• Más de 30 barrios cerrados
• Centro comercial, colegios y clínica propios
• Lagos artificiales y espacios verdes
• Infraestructura completa

Tipos de vivienda:

• Departamentos en torres con amenities
• Casas en barrios cerrados
• Lotes para construcción

Costos adicionales a considerar:

• Expensas elevadas ($150.000 - $400.000)
• Peaje de ingreso para visitas
• Dependencia del auto

Zona Norte vs. CABA: Comparativa Completa

AspectoZona NorteCABA (Barrios Norte)Monoambiente promedio$350.000 - $500.000$450.000 - $550.0002 amb promedio$480.000 - $700.000$600.000 - $750.000Espacio por el mismo precio20-40% másBaseEspacios verdesAbundantesLimitadosRuido y contaminaciónBajoMedio-AltoDependencia del autoMedia-AltaBajaTiempo al centro CABA30-60 min10-30 minColegios privadosExcelentesBuenosSeguridad percibidaAltaVariable

Cuándo conviene Zona Norte:

• Tenés familia o pensás tenerla
• Priorizás espacio y aire libre
• Trabajás de forma remota o híbrida
• Tenés auto o no te molesta el transporte público
• Buscás colegios de alto nivel

Cuándo conviene CABA:

• Trabajás presencial en el centro
• Priorizás caminar a todos lados
• Vida nocturna y cultural activa
• No tenés auto y no querés depender del transporte

Transporte: Cómo Moverse en Zona Norte

Tren Mitre (Línea Tigre)

El Tren Mitre es la columna vertebral del transporte en Zona Norte, conectando Retiro con Tigre.

EstaciónTiempo a RetiroOlivos18 minMartínez22 minSan Isidro25 minSan Fernando32 minTigre45 min

Frecuencia: Cada 10-15 minutos en hora pico. Costo: Tarifa subsidiada con SUBE.

Panamericana

La Autopista Panamericana es la principal vía de acceso vehicular.

DesdeTiempo a CABA (sin tráfico)Tiempo en hora picoVicente López15 min30-45 minSan Isidro20 min40-60 minSan Fernando25 min50-70 minTigre35 min60-90 minNordelta30 min50-80 min

Peajes: Aproximadamente $1.500 - $3.000 por viaje (2026).

Colectivos

Numerosas líneas conectan Zona Norte con CABA:

• 60: Tigre - Constitución
• 59: Escobar - Retiro
• 152: San Fernando - Once
• 21: Don Torcuato - Retiro
• 130: Olivos - Constitución

Recomendaciones de Transporte

Si vivís en Vicente López o San Isidro: El tren es tu mejor opción. Rápido, frecuente y económico.

Si vivís en Tigre o Nordelta: El auto es casi indispensable, especialmente si trabajás en CABA. Considerá el costo de peajes y combustible.

Para movilidad local: Muchas localidades son amigables para bicicleta, especialmente San Isidro y sus ciclovías.

Barrios Privados y Countries

Zona Norte concentra la mayor cantidad de barrios cerrados del país. Estas son las principales opciones:

Nordelta

• El más grande y con infraestructura propia
• Más de 30 barrios internos
• Precios variados según el barrio
• Alquileres desde $800.000 (casas)

Highland Park

• Entre Pilar y Escobar
• Country tradicional con cancha de golf
• Ambiente exclusivo
• Alquileres desde $1.000.000

Villanueva (Tigre)

• Barrio náutico sobre el río
• Casas con amarra propia
• Estilo de vida relacionado al agua
• Alquileres desde $900.000

Santa Bárbara

• Cerca de Nordelta
• Barrio náutico consolidado
• Buena comunidad familiar
• Alquileres desde $850.000

Pros de los Barrios Privados:

• Seguridad 24 horas
• Espacios verdes y deportivos
• Comunidad y vida social
• Mantenimiento de áreas comunes

Contras de los Barrios Privados:

• Expensas elevadas ($150.000 - $500.000)
• Dependencia total del auto
• Distancia a servicios externos
• Reglas de convivencia estrictas

Requisitos para Alquilar en Zona Norte

Los requisitos en Zona Norte suelen ser más estrictos que en CABA, especialmente en zonas premium.

Documentación Estándar

• DNI de todos los ocupantes
• Últimos 3 a 6 recibos de sueldo
• Certificación de ingresos (monotributistas/autónomos)
• Referencias laborales

Garantía

En Zona Norte se suele pedir:

1. Garantía propietaria (preferida)

• Propiedad en CABA o GBA Norte
• Escritura + Libre deuda
• A veces piden que el valor sea 2x el alquiler anual

2. Seguro de caución

• Porto Seguro, Finaer, Garantor
• Costo: 3-5% del alquiler anual
• Más accesible que en CABA por montos mayores

3. Depósito reforzado

• Algunos propietarios aceptan 3-6 meses adelantados
• Más común en propiedades de dueño directo

Ingresos Requeridos

La regla general es que el alquiler no supere el 25-30% de los ingresos demostrables. En propiedades premium, pueden pedir hasta el 25%.

Particularidades en Countries

Para alquilar en barrios privados, además de lo anterior:

• Entrevista con el consejo de administración
• Verificación de antecedentes
• Aceptación de reglamento interno
• A veces referencias de otros propietarios

Preguntas Frecuentes

¿Conviene más CABA o Zona Norte?

Depende de tu estilo de vida. Si tenés familia, trabajás remoto y priorizás espacio y naturaleza, Zona Norte es ideal. Si sos soltero, trabajás en el centro y querés todo a mano, CABA puede ser mejor opción.

El costo de vida total (alquiler + transporte + tiempo) puede ser similar, pero la calidad de vida difiere significativamente.

¿Cuánto tardo en llegar al centro de Buenos Aires?

Desde las zonas más cercanas (Vicente López, Olivos) podés llegar a Retiro en 15-20 minutos en tren. Desde Tigre o Nordelta, calculá entre 45-60 minutos dependiendo del medio de transporte y el tráfico.

¿Necesito auto para vivir en Zona Norte?

En Vicente López y San Isidro: No necesariamente. El tren y los colectivos funcionan bien, y hay comercios caminables.

En Tigre, Nordelta o countries: Prácticamente sí. El auto es casi indispensable para la vida diaria.

¿Cuáles son las mejores escuelas de Zona Norte?

Zona Norte concentra muchos de los colegios más reconocidos del país:

• San Isidro: Cardenal Newman, St. John's, Northlands, Belgrano Day School
• Vicente López: Lincoln, ORT
• Martínez: St. Andrew's, Michael Ham
• Nordelta: Northfield, Del Viso Day School

La mayoría son bilingües y tienen cuotas elevadas ($300.000 - $800.000 mensuales).

¿Qué localidad tiene mejor relación precio-calidad?

San Fernando ofrece la mejor relación para quienes buscan Zona Norte sin pagar precios premium. Tiene buena conectividad, servicios completos y precios 20-30% menores que San Isidro o Vicente López.

¿Es segura la Zona Norte?

En general, Zona Norte tiene índices de seguridad superiores al promedio del GBA. Las zonas más seguras son San Isidro, Vicente López y los barrios privados. Tigre centro y algunas zonas de San Fernando requieren más precaución en horarios nocturnos.

¿Cómo son las expensas en Zona Norte?

Las expensas varían mucho según el tipo de propiedad:

TipoExpensas PromedioEdificio estándar$80.000 - $150.000Edificio con amenities$150.000 - $250.000Countries$200.000 - $500.000Nordelta$250.000 - $450.000

Conclusión

La Zona Norte del Gran Buenos Aires ofrece una alternativa residencial de primer nivel para quienes buscan más espacio, seguridad y calidad de vida sin alejarse demasiado de la Ciudad de Buenos Aires. Desde las opciones premium de San Isidro y Vicente López hasta las alternativas más accesibles de San Fernando y Tigre, hay opciones para diferentes presupuestos y estilos de vida.

La clave está en evaluar bien tus prioridades: tiempo de viaje, necesidad de auto, tipo de vivienda y presupuesto total incluyendo expensas y transporte.

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