Cómo calcular el FOT y el FOS de un terreno: ejemplos con un lote de 10 x 30
7 min de lectura
por Roomix
Foto: elizabeth lies elizabethlies, CC0, vía Wikimedia Commons
Para calcular cuánto podés construir en un terreno: multiplicá la superficie del lote por el FOS para obtener la huella máxima en planta baja, y por el FOT para obtener los metros cubiertos totales que podés sumar entre todos los pisos. En un lote de 10 x 30 m (300 m²) con FOS 0,6 y FOT 1,2 son 180 m² de huella y 360 m² totales. Los índices de tu terreno los fija cada municipio por zona; en CABA el cálculo es distinto, porque el Código Urbanístico se basa en alturas.
Si buscás la definición, está en el glosario de FOT y FOS, que además trae una calculadora. Esta guía es orientativa y no reemplaza el certificado urbanístico ni a un arquitecto.
Las dos fórmulas
El Decreto-Ley 8912/77 de la Provincia de Buenos Aires define en su artículo 42:
FOT (factor de ocupación total): el coeficiente que se multiplica por la superficie total de la parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable.
FOS (factor de ocupación del suelo): la relación entre la superficie máxima de suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.
Qué querés saber
Fórmula
Huella máxima en planta baja
Superficie del lote x FOS
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Superficie ocupada en planta baja ÷ superficie del lote
FOT de un proyecto
Superficie cubierta total ÷ superficie del lote
Ejemplo paso a paso: lote de 10 x 30 m
Dato: el lote mide 10 m de frente y 30 m de fondo, así que tiene 300 m². Supongamos que la zona del municipio tiene FOS 0,6 y FOT 1,2 (valores ilustrativos: consultá los reales).
Huella máxima: 300 x 0,6 = 180 m² en planta baja.
Metros totales: 300 x 1,2 = 360 m² cubiertos entre todas las plantas.
Plantas: 360 ÷ 180 = 2. Dos plantas llenas de 180 m² llegan justo al FOT.
Variantes sobre el mismo lote:
FOS
FOT
Huella máx.
Total máx.
Qué permite
0,6
1,2
180 m²
360 m²
Casa de 2 plantas llenas
0,5
1,0
150 m²
300 m²
Dos plantas de 150 m²
0,6
2,5
180 m²
750 m²
Hasta 4 plantas completas, si lo permite la altura de la zona
Ejemplo inverso: querés construir una casa de 140 m² en planta baja y 100 m² en planta alta sobre los 300 m². FOS = 140 ÷ 300 = 0,47. FOT = 240 ÷ 300 = 0,80. Cumple si el límite de tu zona es FOS 0,6 y FOT 1.
Qué cuenta como superficie cubierta
El artículo 43 del Decreto-Ley 8912/77 define la superficie cubierta edificable como la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por encima del nivel de la vereda (o su equivalente que fije el municipio), incluyendo el espesor de tabiques y muros interiores y exteriores. Es decir: cuentan los muros, y lo que está bajo el nivel de la vereda (por ejemplo un subsuelo) no entra en ese cálculo según esta definición. Cada municipio puede tener reglas propias sobre balcones, galerías o semicubiertos: preguntalo antes de proyectar.
Provincia de Buenos Aires: los topes de la ley y los valores de cada zona
El decreto fija topes generales y deja los valores por zona a cada municipio:
Artículo 44: el plan de ordenamiento fija para cada zona los máximos de FOT y FOS.
Artículo 45: el FOT máximo es de 2,5 para uso residencial y 3 para comercial, administrativo y análogos.
Artículo 46: el FOS no puede superar 0,6.
Artículo 47: el plan puede dar incrementos o "premios" de FOT (por ejemplo, por ancho de parcela desde 10 m, por edificación retirada de los ejes divisorios o por menor ocupación del suelo) que en conjunto no superen el 70 % de los valores máximos.
Artículo 48: los municipios fijan las áreas, alturas y retiros edificables.
Ejemplo con los topes de la ley sobre 300 m²: FOS máximo 0,6 = 180 m² de huella; FOT máximo residencial 2,5 = 750 m² totales. Son los máximos base de la ley, no lo que te permite tu terreno: tu municipio y tu zona casi siempre fijan valores menores (y los premios del artículo 47 pueden sumar hasta un 70 % más de FOT sobre el máximo, si el plan de tu municipio los prevé). Los valores concretos de tu lote están en el Código de Ordenamiento Urbano o de Zonificación de tu municipio y en el certificado urbanístico o consulta de factibilidad que da la oficina de Obras Particulares.
CABA: ya no se trabaja con FOT para la mayoría de los terrenos
El Código Urbanístico de la Ciudad cambió la lógica en 2018 (Ley 6.099): lo que se puede construir en la mayoría de las parcelas surge de la Unidad de Edificabilidad de la zona, que fija una altura y un plano límite, y del área edificable que queda entre la Línea Oficial y la Línea de Frente Interno (L.F.I.), no de un coeficiente que multiplique el lote.
La Ley 6.776 (Boletín Oficial del 26/12/2024) modificó el Código y fijó, entre otros, estos planos límite:
Unidad de edificabilidad
Plano límite
U.S.A.B. 2
14,60 m
U.S.A.B. 1
12 m
U.S.A.B. 0
9 m
En esas unidades de baja altura, el área edificable está limitada por la Línea Oficial y la L.F.I. (en esquinas, por la L.O.E.). En el texto de la ley, además, el cómputo de la superficie edificable en las áreas especiales individualizadas se determina por un "factor de ocupación total": ahí sí rige un índice similar al FOT.
Cómo estimar en CABA: no hay una fórmula de "lote x índice". Se arma el volumen: superficie del área edificable (hasta la L.F.I., que depende de la manzana) por la altura permitida de la unidad. Para hacerlo bien necesitás el certificado urbanístico del Gobierno de la Ciudad, que dice la unidad de edificabilidad, la altura y la L.F.I. de tu parcela. No hay forma seria de calcular los metros de un lote porteño solo con 10 x 30 m, porque dos lotes iguales pueden tener alturas y fondos edificables distintos. Esta guía no reemplaza el Código vigente: consultá el texto consolidado y la ficha de tu parcela.
Otros límites que acotan el cálculo
El FOT y el FOS no son lo único: también mandan los retiros de frente y laterales, la altura máxima, la densidad de habitantes y los usos permitidos. Un lote con FOT generoso puede estar limitado por la altura. Por eso el potencial real surge del cruce de todos los indicadores de la zona.
Antes de pagar una seña por un terreno, pedí el certificado urbanístico o la consulta de factibilidad a Obras Particulares (en CABA, al Gobierno de la Ciudad) y calculá con esos números, no con los del aviso. Verificá también que quien vende sea el titular (cómo saber quién es el dueño). Con los valores de FOS y FOT en la mano, la cuenta es la de arriba: lote x FOS y lote x FOT.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el FOT de un terreno?
El FOT es la superficie cubierta total que podés construir dividida por la superficie del terreno; para saber cuánto podés construir, multiplicás la superficie del lote por el FOT de la zona. En 300 m² con FOT 1,2, son 360 m².
¿Cómo se calcula el FOS?
Multiplicás la superficie del lote por el FOS para obtener la huella máxima en planta baja: 300 m² x 0,6 = 180 m². Para el FOS de un proyecto, dividís la superficie ocupada en planta baja por la del lote.
¿Dónde veo el FOT y el FOS de mi terreno?
En el código de zonificación de tu municipio (en Provincia de Buenos Aires, dentro del marco del Decreto-Ley 8912/77) y en el certificado urbanístico o consulta de factibilidad de Obras Particulares. En CABA, en el certificado urbanístico de la parcela.
¿El FOT cuenta el subsuelo y los balcones?
Según el artículo 43 del Decreto-Ley 8912/77 se computan las áreas cubiertas por encima del nivel de la vereda. Sobre balcones y semicubiertos cada municipio tiene su criterio: consultalo.
¿En CABA se sigue usando el FOT?
Para la mayoría de las parcelas, no: el Código Urbanístico se basa en unidades de edificabilidad, planos límite y L.F.I. El factor de ocupación total aparece en las áreas especiales individualizadas.
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la Provincia de Buenos Aires, texto ordenado por Decreto 3389/87 y modificatorias (arts. 42 a 48), publicado por el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires.
Ley 6.776 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (modificación del Código Urbanístico), Boletín Oficial de la Ciudad N° 7026 del 26/12/2024 (arts. 14, 38, 39 y 40).
Ley 6.099 de la Ciudad de Buenos Aires (Código Urbanístico).
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