Respuesta corta: un juicio de desalojo en Argentina tarda entre 6 y 14 meses si no hay apelación, y entre 12 y 24 meses si la hay. Siempre es un proceso judicial: nadie puede desalojar por mano propia. Antes de demandar hay que agotar la mediación previa obligatoria (Ley 26.589), que suma 1 a 3 meses. Y la causal más frecuente —falta de pago— recién se configura cuando el inquilino debe dos o más períodos consecutivos y fue intimado fehacientemente con un plazo mínimo de 10 días hábiles.
| Etapa | Plazo real estimado |
|---|
| Mediación previa obligatoria | 1-3 meses |
| Demanda, sorteo y notificación | 1-2 meses |
| Contestación y prueba | 3-8 meses |
| Sentencia | 2-4 meses |
| Lanzamiento | 1-3 meses |
| Total sin apelación | 6 a 14 meses |
| Total con apelación | 12 a 24 meses o más |
Ya seas propietario que necesita recuperar su propiedad o inquilino que enfrenta una demanda, entender cómo funciona el proceso legal de desalojo en Argentina es fundamental para proteger tus derechos y actuar correctamente.
En esta guía te explicamos todo: las causales válidas, los pasos del proceso judicial, los plazos reales, los costos involucrados y los derechos de ambas partes.
¿Qué es un desalojo y quién puede pedirlo?
El desalojo es un proceso judicial mediante el cual el propietario o locador solicita a un juez que ordene la restitución del inmueble que está ocupado por un inquilino u ocupante. Es decir, es el mecanismo legal para que quien tiene derecho sobre una propiedad recupere la posesión cuando la otra parte no la entrega voluntariamente.
Puntos clave
- Es un proceso judicial: no podés desalojar a alguien por tu cuenta. Siempre se requiere intervención de un juez.
- Requiere causa: no alcanza con "querer recuperar el inmueble". Tiene que existir un motivo legal válido.
- Tiene plazos: el proceso lleva meses y, en algunos casos, más de un año.
- Se puede prevenir: un buen contrato y una comunicación clara pueden evitar llegar a esta instancia.
¿Cuáles son las causales válidas de desalojo?
El Código Civil y Comercial de la Nación y el Código Procesal establecen diversas causales que habilitan el inicio de un proceso de desalojo.
Falta de pago de alquileres
Es la causal más frecuente. Se configura cuando el inquilino debe dos o más períodos consecutivos de alquiler. Antes de iniciar el desalojo, el propietario debe intimar al pago mediante una notificación fehaciente (carta documento o acta notarial), otorgando un plazo de al menos 10 días hábiles para regularizar la deuda.
Importante: si el inquilino paga dentro del plazo de la intimación, la causal se extingue y no se puede iniciar el desalojo por esa misma deuda.
Vencimiento del contrato
Cuando el contrato de alquiler llega a su fecha de finalización y el inquilino no restituye el inmueble. En este caso:
- El propietario debe notificar fehacientemente su voluntad de no renovar con la anticipación que establezca el contrato
- Si no hay notificación previa y el inquilino sigue pagando, el contrato puede considerarse tácitamente renovado
- La notificación debe hacerse con al menos 3 meses de anticipación a la fecha de vencimiento
Uso indebido del inmueble
Cuando el inquilino usa la propiedad para un fin distinto al pactado en el contrato. Por ejemplo:
- Usar una vivienda como local comercial sin autorización
- Realizar actividades ilícitas en el inmueble
- Subalquilar sin autorización del propietario
- Generar molestias graves a los vecinos
Daños graves al inmueble
Si el inquilino causa deterioros importantes que van más allá del desgaste normal por uso. Esto incluye:
- Modificaciones estructurales sin autorización
- Falta de mantenimiento que provoque deterioro significativo
- Destrucción deliberada de instalaciones
Necesidad del propietario
En algunos contratos se incluye una cláusula que permite al propietario solicitar la restitución si necesita el inmueble para uso propio o de familiares directos. Esta causal:
- Debe estar expresamente pactada en el contrato
- Requiere notificación con antelación suficiente
- En algunos casos, obliga al propietario a indemnizar al inquilino
Ocupantes sin título ni contrato
Cuando una persona ocupa un inmueble sin ningún derecho legal (ni contrato, ni boleto de compraventa, ni posesión legítima). Es el caso de las usurpaciones u ocupaciones ilegales.
Proceso de Desalojo Paso a Paso
Paso 1: Mediación previa obligatoria
Desde la implementación de la Ley 26.589 de Mediación Obligatoria, antes de iniciar cualquier demanda de desalojo en la mayoría de las jurisdicciones es necesario agotar la instancia de mediación.
Cómo funciona:
- Se designa un mediador (puede ser por sorteo o por elección de partes)
- Se convoca a ambas partes a una audiencia
- El mediador intenta que lleguen a un acuerdo
- Si hay acuerdo, se firma un acta de mediación que tiene fuerza de sentencia
- Si no hay acuerdo, se emite un certificado de mediación frustrada que habilita a iniciar la demanda
Plazo de la mediación: entre 1 y 3 meses generalmente.
Costo: los honorarios del mediador se fijan según la ley de cada jurisdicción. En CABA, el servicio de mediación obligatoria es gratuito para el actor. Los honorarios del mediador se regulan al finalizar el proceso judicial.
Excepción en CABA: para desalojos por falta de pago con dos o más períodos adeudados, existe un proceso más abreviado que permite acortar los tiempos.
Paso 2: Demanda judicial
Si la mediación no prospera, el propietario presenta la demanda de desalojo ante el juzgado civil correspondiente. La demanda debe incluir:
- Datos de las partes (propietario e inquilino)
- Descripción del inmueble (dirección, datos registrales)
- Causal invocada (falta de pago, vencimiento, etc.)
- Prueba documental: contrato de alquiler, intimaciones previas, certificado de mediación frustrada
- Petición concreta: que se ordene el desalojo y se condene en costas
Documentación necesaria:
- Contrato de alquiler original
- Cartas documento o intimaciones previas
- Certificado de mediación frustrada
- Constancia de titularidad del inmueble (si correspondiere)
- Recibos de pago (para demostrar la falta de pago)
Paso 3: Traslado de la demanda
Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino (demandado), quien tiene un plazo para contestar:
- 5 días en el juicio sumarísimo de desalojo (falta de pago, vencimiento de contrato)
- 15 días en el juicio ordinario
El inquilino puede:
- Contestar la demanda y oponer defensas
- Allanarse (aceptar el desalojo y negociar plazos)
- No contestar (se lo declara en rebeldía y el proceso sigue sin su participación)
Paso 4: Prueba
Si el demandado contesta y hay hechos controvertidos, se abre una etapa de prueba donde ambas partes presentan sus elementos:
- Prueba documental (contratos, recibos, intimaciones)
- Prueba testimonial (testigos)
- Prueba informativa (informes de bancos, registros)
- Prueba pericial (si se discuten daños al inmueble, por ejemplo)
Paso 5: Sentencia
El juez analiza las pruebas y dicta sentencia:
- Si hace lugar al desalojo: ordena la restitución del inmueble en un plazo determinado (generalmente entre 10 y 30 días)
- Si rechaza el desalojo: el propietario puede apelar ante la Cámara de Apelaciones
Paso 6: Ejecución del desalojo (lanzamiento)
Si el inquilino no cumple con la sentencia voluntariamente, el propietario solicita el lanzamiento, que es la ejecución forzada del desalojo:
- Se fija una fecha de lanzamiento por orden judicial
- Un oficial de justicia concurre al inmueble con un cerrajero y, si es necesario, fuerza pública (policía)
- Se labra un acta de lanzamiento
- El inmueble se restituye al propietario
- Los bienes del inquilino, si los dejó, se inventarian y se almacenan por un plazo legal
¿Cuánto tarda realmente un desalojo?
Los plazos legales son una cosa; los reales, otra. Esto es lo que podés esperar en la práctica:
| Etapa | Plazo teórico | Plazo real estimado |
|---|
| Mediación previa | 1-2 meses | 1-3 meses |
| Presentación de demanda y sorteo de juzgado | 1-2 semanas | 2-4 semanas |
| Notificación al demandado | 1-2 semanas | 2-6 semanas |
| Contestación de demanda | 5-15 días | 1-2 meses (con prórrogas) |
| Etapa de prueba | 1-3 meses | 2-6 meses |
|
Total estimado sin apelación: 6 a 14 meses.
Total estimado con apelación: 12 a 24 meses o más.
Factores que alargan el proceso
- Juzgados sobrecargados: la cantidad de causas en trámite genera demoras
- Dificultad para notificar al demandado: si no se lo encuentra, hay que publicar edictos
- Incidentes procesales: el inquilino puede plantear nulidades, excepciones o recursos que demoran el trámite
- Feriados judiciales: en enero y julio la actividad judicial se reduce sustancialmente
¿Cuánto cuesta un juicio de desalojo?
Para el propietario (demandante)
| Concepto | Costo estimado |
|---|
| Honorarios del abogado | 10-20% del valor anual del alquiler (o un monto fijo pactado) |
| Tasa de justicia | 3% del monto reclamado (varía según jurisdicción) |
| Mediación | Gratuito en CABA para el actor / variable en otras jurisdicciones |
| Gastos de notificación | $20.000 - $80.000 (cartas documento, cédulas) |
| Cerrajero y oficial de justicia | $30.000 - $100.000 (para el lanzamiento) |
Para el inquilino (demandado)
- Honorarios del abogado propio (si contrata uno)
- Costas del juicio: si pierde, puede ser condenado a pagar los honorarios del abogado del propietario y los gastos del proceso
- Intereses moratorios por los alquileres adeudados
- Indemnización por daños al inmueble, si corresponde
Importante sobre las costas
En Argentina, el principio general es que las costas las paga el perdedor. Esto significa que si el inquilino pierde el juicio de desalojo, deberá pagar:
- Los honorarios de su propio abogado
- Los honorarios del abogado del propietario
- La tasa de justicia
- Los gastos del proceso
Derechos del Propietario
Durante la vigencia del contrato
- Cobrar el alquiler en tiempo y forma
- Recibir el inmueble en buenas condiciones al finalizar el contrato
- Inspeccionar el inmueble con previo aviso y acuerdo del inquilino
- Exigir el cumplimiento de todas las cláusulas del contrato
En el proceso de desalojo
- Iniciar la demanda cuando existe una causal legítima
- Solicitar medidas cautelares (por ejemplo, prohibición de innovar para evitar que el inquilino dañe el inmueble)
- Reclamar daños y perjuicios por el período de ocupación indebida
- Solicitar el cobro de una indemnización por uso y ocupación del inmueble luego del vencimiento del contrato
Derechos del Inquilino
Protecciones legales
- No puede ser desalojado sin orden judicial: nadie puede cambiar las cerraduras, cortar servicios ni amenazar al inquilino para que se vaya
- Derecho a defensa: puede contestar la demanda, ofrecer pruebas y apelar la sentencia
- Plazo para desocupar: si se ordena el desalojo, se otorga un plazo razonable
- Protección de bienes personales: sus pertenencias deben ser resguardadas durante el lanzamiento
Defensas posibles del inquilino
- Pago de la deuda: si la causal es falta de pago, puede purgar la mora pagando lo adeudado
- Nulidad de la notificación: si la intimación previa no fue válida
- Cuestionar la causal: demostrar que no se configuró la causal invocada
- Vicios del contrato: si el contrato tiene cláusulas abusivas o es nulo
- Renovación tácita: demostrar que el contrato se renovó tácitamente
Qué NO puede hacer el propietario
Es muy importante saber que el propietario nunca puede:
- Cambiar las cerraduras del inmueble por su cuenta
- Cortar servicios (agua, luz, gas) para presionar al inquilino
- Amenazar o intimidar al inquilino
- Ingresar al inmueble sin consentimiento del inquilino
- Retirar pertenencias del inquilino
Todas estas acciones constituyen delitos penales (usurpación, coacción, daños) y pueden ser denunciadas por el inquilino.
Antes de llegar al juzgado, siempre es conveniente intentar resolver la situación de manera extrajudicial. Un acuerdo entre partes ahorra tiempo, dinero y desgaste emocional a ambos.
Cómo negociar un acuerdo
- Comunicación directa: hablar abiertamente sobre la situación
- Propuesta de plan de pago: si la deuda es el problema, ofrecer un cronograma de regularización
- Plazo para desocupar: acordar una fecha razonable de entrega del inmueble
- Condonación parcial: en algunos casos, el propietario puede perdonar parte de la deuda a cambio de la entrega rápida del inmueble
- Formalizar el acuerdo: todo lo que se pacte debe quedar por escrito, idealmente certificado por escribano o mediador
- Rapidez: se puede resolver en días o semanas (vs. meses o años en sede judicial)
- Ahorro: no hay costos judiciales, honorarios elevados ni gastos de lanzamiento
- Confidencialidad: no queda registrado como antecedente judicial
- Flexibilidad: las partes pueden acordar condiciones a medida
- Preservación de la relación: aunque parezca menor, un acuerdo amigable deja menos resentimiento
¿Cómo se previene un desalojo?
Para propietarios
- Verificar antecedentes del inquilino antes de firmar el contrato
- Exigir garantías sólidas (propietaria, seguro de caución, aval bancario)
- Redactar un contrato claro con todas las cláusulas necesarias. Podés consultar nuestra guía sobre el modelo de contrato de alquiler como referencia.
- Documentar todo: comunicaciones, pagos, estado del inmueble
- Actuar rápido ante los primeros signos de incumplimiento
Para inquilinos
- Pagar en fecha: es la mejor forma de evitar conflictos
- Guardar todos los comprobantes de pago
- Comunicar problemas: si tenés una dificultad económica, avisá al propietario antes de que se acumule la deuda
- Cumplir el contrato: respetar las condiciones pactadas (uso del inmueble, prohibición de subalquiler, etc.)
- Leer bien el contrato antes de firmar: entender todas las cláusulas, especialmente las de rescisión y desalojo
- Buscar alternativa con tiempo: si sabés que no vas a poder sostener el alquiler, empezá a mirar departamentos en alquiler en Capital Federal o propiedades en alquiler en la provincia de Buenos Aires antes de que se acumule la deuda
Preguntas Frecuentes
Cuánto tarda un desalojo en Argentina
El proceso completo, desde la mediación hasta el lanzamiento efectivo, suele demorar entre 6 y 18 meses en la práctica. Si hay apelación, puede extenderse a 24 meses o más.
Puedo desalojar al inquilino por mi cuenta
No. Cualquier acción de desalojo sin orden judicial constituye un delito. Siempre debés recurrir a la justicia.
Qué pasa si el inquilino no tiene adónde ir
El juez puede otorgar plazos más amplios para la desocupación, especialmente si hay menores, personas mayores o personas con discapacidad. Pero el desalojo igualmente se ejecuta.
Puedo reclamar alquileres adeudados además del desalojo
Sí. Podés acumular la acción de desalojo con la de cobro de alquileres y daños y perjuicios en el mismo proceso o en uno separado.
Qué pasa si el inquilino destruyó el inmueble
Podés reclamar los daños como parte del proceso o iniciar una demanda separada. Si la destrucción fue intencional, también podés hacer una denuncia penal por daño.
Conviene ir a juicio o negociar
En la gran mayoría de los casos, negociar es mejor que litigar. El proceso judicial es largo, costoso e incierto. Un acuerdo extrajudicial bien instrumentado te ahorra meses de espera y gastos significativos.
Conclusión
El desalojo es un proceso complejo que requiere paciencia, asesoramiento legal y una estrategia clara. Tanto si sos propietario como inquilino, conocer tus derechos y obligaciones es la mejor forma de protegerte.
Si estás por alquilar una propiedad, invertí tiempo en elegir bien al inquilino, redactar un buen contrato y mantener una comunicación fluida. Y si sos inquilino, cumplí con tus obligaciones y comunicá cualquier dificultad a tiempo. La prevención siempre es más barata que el litigio.
Si estás buscando una propiedad, podés explorar los departamentos en alquiler en CABA, los alquileres en toda la Ciudad de Buenos Aires o los departamentos en venta en Capital Federal en Roomix con la ayuda de nuestra inteligencia artificial.
