Como Elegir Administracion de Edificio: Guia Completa Argentina 2026
14 min de lectura
por Roomix
Como Elegir Administracion de Edificio: Guia Completa
La administracion de un edificio puede ser la diferencia entre vivir comodo o tener problemas constantes. Sin embargo, la mayoria de los propietarios e inquilinos no saben bien que hace un administrador, como evaluarlo ni cuales son sus obligaciones legales. En esta guia te explicamos todo para que puedas tomar una decision informada, ya sea que estes eligiendo administracion por primera vez o pensando en cambiar la actual.
Que Hace un Administrador de Edificio
El administrador de edificio (o administrador de consorcio) es el profesional encargado de gestionar todos los aspectos operativos, financieros y legales de un edificio sometido al regimen de propiedad horizontal. Es, en esencia, el gerente del edificio.
Funciones Principales
Gestion financiera:
Recaudacion de expensas ordinarias y extraordinarias
Administracion de los fondos del consorcio
Pago de servicios (agua, electricidad, gas de espacios comunes)
Pago de sueldos al personal (encargado, portero)
Liquidacion de aportes patronales y cargas sociales
Elaboracion del presupuesto anual
Rendicion de cuentas mensual
Mantenimiento del edificio:
Coordinacion de reparaciones y mantenimiento preventivo
Contratacion de proveedores y servicios (ascensores, bombas, limpieza)
Supervision del estado general del edificio
Gestion de emergencias (rotura de canerias, problemas electricos)
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Cumplimiento de normativas municipales y provinciales
Gestion de seguros del edificio
Mediacion en conflictos entre copropietarios
Archivo de documentacion del consorcio
Gestion de recursos humanos:
Contratacion y despido de personal del edificio
Liquidacion de sueldos y haberes
Cumplimiento de convenios colectivos (SUTERH en CABA)
Gestion de licencias, vacaciones y reemplazos
Marco Legal del Administrador de Consorcio
Codigo Civil y Comercial
Los articulos 2044 a 2075 del Codigo Civil y Comercial regulan la propiedad horizontal y establecen las funciones y obligaciones del administrador. Algunos puntos clave:
Art. 2065: El administrador debe actuar con lealtad y diligencia en su gestion
Art. 2066: El administrador es designado y removido por la asamblea de propietarios
Art. 2067: Detalla las funciones especificas del administrador
Duracion: El mandato dura un ano y es renovable por asamblea
Ley 941 (CABA) - Registro de Administradores
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 establecio el Registro Publico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA). Esta ley exige:
Matriculacion obligatoria de todos los administradores
Capacitacion y actualizacion profesional permanente
Seguro de caucion obligatorio
Rendicion de cuentas estandarizada
Sanciones por incumplimiento (multas, suspension, cancelacion de matricula)
Regulacion Provincial
Cada provincia tiene su propia regulacion. En general:
Provincia de Buenos Aires: No tiene un registro obligatorio unificado como CABA, pero se aplica la legislacion general del Codigo Civil y Comercial
Cordoba: Ley 9024 regula la actividad
Santa Fe: Normativa provincial especifica
Mendoza: Regulacion a nivel municipal en algunos departamentos
Como Evaluar una Administracion de Edificio
1. Verificar la Matricula y Habilitacion
Lo primero y mas basico: comproba que el administrador este habilitado.
En CABA, podes verificar la matricula en el sitio del RPA (Registro Publico de Administradores). Busca por nombre o numero de matricula y confirma que este vigente y sin sanciones.
En otras jurisdicciones, consulta con el organismo local correspondiente.
2. Experiencia y Trayectoria
Cuantos anos lleva en la actividad? Un administrador con experiencia conoce mejor los procesos y tiene una red de proveedores confiable.
Cuantos edificios administra? Si administra demasiados, puede que no le dedique suficiente atencion a cada uno. Un rango razonable es entre 10 y 30 edificios por administrador/equipo.
Que tipo de edificios maneja? No es lo mismo administrar un edificio de 10 departamentos que uno de 200. Busca experiencia compatible con tu edificio.
3. Equipo de Trabajo
Un buen administrador no trabaja solo. Evalua:
Tiene equipo propio? Administrativos, contadores, personal de gestion
Horarios de atencion: Cual es su horario de oficina? Tiene atencion fuera de horario para emergencias?
Canales de comunicacion: Email, WhatsApp, portal web, app? La comunicacion fluida es fundamental.
4. Transparencia Financiera
Este es uno de los puntos mas criticos. Un buen administrador ofrece:
Liquidacion de expensas detallada y clara
Acceso online a estados de cuenta y comprobantes
Rendicion de cuentas periodica (idealmente mensual)
Copia de facturas y comprobantes de todos los gastos
Balance anual presentado en la asamblea ordinaria
5. Pedir Referencias
Habla con consorcistas de edificios que administra: Son la mejor fuente de informacion. Pregunta sobre puntualidad, transparencia, capacidad de respuesta y calidad de servicio.
Busca resenas online: Google, redes sociales, foros de consorcistas
Consulta con el encargado del edificio: Si vas a cambiar de administracion, el encargado puede darte una perspectiva valiosa
6. Propuesta Economica
Pedi una propuesta formal que incluya:
Honorarios mensuales (monto fijo o porcentaje de expensas)
Que servicios estan incluidos y cuales se cobran aparte
Forma de actualizacion de honorarios
Condiciones de rescision del contrato
Cuanto Cuesta una Administracion de Edificio
Estructura de Honorarios
Los administradores cobran sus honorarios de diferentes maneras:
Porcentaje de las expensas: El modelo mas comun. El administrador cobra un porcentaje del total recaudado.
Rango tipico: entre el 5% y el 12% de las expensas totales
Promedio en CABA: alrededor del 8%
Ventaja: el costo escala con el tamano del edificio
Desventaja: puede generar incentivo a inflar expensas
Monto fijo: Algunos administradores cobran un monto fijo mensual, independiente de las expensas.
Ventaja: previsibilidad para el consorcio
Desventaja: no se ajusta automaticamente si cambian las necesidades del edificio
Modelo mixto: Combinacion de un monto base fijo mas un porcentaje variable.
Ejemplo Practico de Costos
Supongamos un edificio de 20 departamentos con expensas totales de $4.000.000 por mes:
Modelo
Calculo
Costo Mensual
Porcentaje (8%)
$4.000.000 x 8%
$320.000
Monto fijo
Acordado
$250.000 - $400.000
Mixto
Base $150.000 + 4%
$310.000
El costo por unidad seria de $16.000 por departamento en el ejemplo del porcentaje (incluido dentro de las expensas).
Que Incluyen los Honorarios
Generalmente incluido:
Liquidacion mensual de expensas
Pago de servicios y proveedores
Liquidacion de sueldos del personal
Convocatoria y asistencia a asambleas ordinarias
Representacion legal basica
Atencion de consultas de consorcistas
Generalmente se cobra aparte:
Asambleas extraordinarias
Gestion de obras mayores
Tramites judiciales
Mediaciones
Gestion de seguros siniestrados
Certificaciones y documentacion especial
Red Flags: Senales de una Mala Administracion
1. Falta de Transparencia en las Cuentas
Si el administrador:
No entrega liquidaciones detalladas
No adjunta comprobantes de gastos
Se resiste a mostrar extractos bancarios
No convoca asambleas o las pospone indefinidamente
Es una senal de alerta grave. La transparencia financiera es la obligacion basica de cualquier administrador.
2. Expensas que Suben Sin Explicacion
Un aumento de expensas debe estar justificado con datos concretos. Si las expensas suben y el administrador no da explicaciones claras o detalladas, puede haber mala gestion o algo peor.
3. Mantenimiento Deficiente
Si el edificio presenta:
Ascensores que fallan frecuentemente
Filtraciones o humedades sin resolver
Espacios comunes deteriorados
Falta de limpieza
Y el administrador no actua o da excusas permanentemente, hay un problema serio.
4. Mala Comunicacion
Un administrador que:
No responde mensajes ni llamadas
Tarda dias en contestar consultas
No informa sobre temas relevantes del edificio
No comunica novedades o cambios
Esta incumpliendo con sus funciones basicas.
5. Proveedores Sospechosos
Si los trabajos de mantenimiento o reparacion:
Los hace siempre el mismo proveedor
Los costos parecen inflados
La calidad es mala
No se piden multiples presupuestos
Puede haber comisiones encubiertas (el famoso "retorno") entre el administrador y los proveedores.
6. Falta de Registro Formal
En CABA, un administrador que no esta matriculado en el RPA esta operando de forma ilegal. En otras jurisdicciones, verifica que cumpla con la regulacion local.
7. Deudas del Consorcio
Si el consorcio acumula deudas con proveedores, servicios o cargas sociales a pesar de que las expensas se cobran regularmente, la administracion no esta gestionando bien los fondos.
Como Elegir la Mejor Administracion: Paso a Paso
Paso 1: Defini las Necesidades del Edificio
Antes de buscar, evalua que necesita tu edificio:
Tamano: Cuantas unidades tiene?
Personal: Tiene encargado? Cuantos empleados?
Estado: Necesita obras o mantenimiento importante?
Complejidad: Tiene cocheras, piscina, SUM, amenities?
Problemas actuales: Que cosas no funcionan bien con la administracion actual?
Paso 2: Arma una Lista de Candidatos
Pedi recomendaciones a otros consorcistas, vecinos de edificios cercanos o tu inmobiliaria
Busca en el Registro Publico de Administradores (en CABA)
Consulta portales especializados y asociaciones de administradores
Revisa resenas y comentarios online
Paso 3: Solicita Propuestas Formales
Contacta al menos 3 administradores y pedi una propuesta formal escrita que incluya:
Detalle de servicios incluidos y excluidos
Honorarios y forma de actualizacion
Experiencia y edificios administrados
Referencias verificables
Modelo de liquidacion de expensas
Paso 4: Entrevista a los Candidatos
Agenda una reunion (presencial o virtual) con cada candidato y evalua:
Conocimiento tecnico y legal
Capacidad de respuesta y comunicacion
Empatia y predisposicion
Propuestas para mejorar la gestion del edificio
Equipo de trabajo y estructura
Paso 5: Verifica Referencias
No te quedes solo con lo que dice el administrador. Llama a referencias:
Consorcistas de otros edificios
Encargados de edificios que administra
Proveedores con los que trabaja
Paso 6: Compara y Decide
Arma un cuadro comparativo con:
Costos
Servicios incluidos
Experiencia
Capacidad de respuesta
Referencias
Impresion general
Paso 7: Formalizacion
Una vez elegido el administrador, la designacion debe realizarse en asamblea de propietarios. Es importante:
Que quede asentado en el acta de asamblea
Que se firme un contrato de administracion
Que se establezcan claramente derechos y obligaciones
Que se defina un periodo de prueba (recomendable)
Como Cambiar de Administracion
Si no estas conforme con la administracion actual, tenes todo el derecho a proponer un cambio. Asi es el proceso:
Requisitos para la Asamblea
Reunion previa con propietarios: Antes de convocar la asamblea, conversa informalmente con otros propietarios para evaluar si hay consenso sobre el cambio.
Convocatoria a asamblea extraordinaria: Puede ser convocada por:
El administrador actual (si acepta)
Propietarios que representen al menos un tercio de las unidades funcionales (si el administrador se niega)
Orden del dia: Debe incluir expresamente la "remocion del administrador" y "designacion de nuevo administrador"
Quorum y mayoria: Generalmente se requiere mayoria absoluta (mas de la mitad de los votos) para remover al administrador y designar uno nuevo. Consulta el reglamento de copropiedad de tu edificio, que puede establecer mayorias diferentes.
Proceso Paso a Paso
Reunir adhesiones de propietarios desconformes
Solicitar la convocatoria a asamblea extraordinaria
Tener candidatos alternativos para presentar en la asamblea
Realizar la asamblea con el quorum necesario
Votar la remocion y la designacion del nuevo administrador
Labrar acta con las decisiones tomadas
Notificar al administrador saliente
Exigir la entrega de toda la documentacion del consorcio:
Libros contables
Extractos bancarios
Contratos vigentes
Documentacion legal
Llaves y codigos de acceso
Plazos y Transicion
El administrador removido tiene un plazo razonable (generalmente 30 dias) para entregar toda la documentacion
El nuevo administrador debe hacer un arqueo de fondos y un relevamiento completo del estado del edificio
Es recomendable que haya un periodo de transicion donde ambas administraciones interactuen
Si el Administrador se Niega a Irse
Si el administrador no acepta la remocion o no entrega la documentacion:
Enviar carta documento intimandolo a cumplir
Denuncia ante el RPA (en CABA) o el organismo local
Accion judicial: Iniciar una mediacion y, si es necesario, una accion judicial para obtener la entrega de la documentacion
Preguntas Frecuentes
Un inquilino puede pedir el cambio de administracion?
No directamente. La designacion y remocion del administrador es potestad de los propietarios en asamblea. Sin embargo, como inquilino podes plantear tus quejas al propietario de tu unidad para que este las lleve a la asamblea.
Cuantos edificios puede administrar una persona?
No hay un limite legal. Sin embargo, un administrador que maneja demasiados edificios puede no brindar atencion adecuada. Un rango razonable es 10-30 edificios por profesional con equipo.
El administrador puede cobrar lo que quiera?
Los honorarios se pactan en la asamblea y deben estar aprobados por los propietarios. Si el administrador pretende aumentar sus honorarios, debe someterlo a votacion.
Puedo ver las cuentas del edificio?
Si. Todo propietario tiene derecho a acceder a la documentacion contable del consorcio. El administrador esta obligado a mostrarla. Si se niega, esta incumpliendo la ley.
Que hago si sospecho de irregularidades?
Solicita formalmente la documentacion contable
Consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal
Pedi una auditoria contable independiente en asamblea
Si se confirman irregularidades, inicia el proceso de remocion y eventualmente acciones legales
Conclusion
Elegir una buena administracion de edificio es una de las decisiones mas importantes para la calidad de vida en un consorcio. Una buena administracion mantiene el edificio en condiciones, gestiona los fondos con transparencia y facilita la convivencia. Una mala administracion puede generar deterioro, conflictos y perdidas economicas.
La clave esta en informarse, comparar y exigir. No te quedes con el primer administrador que encuentres, ni toleres una gestion deficiente por inercia. El derecho a elegir y cambiar administrador es de los propietarios, y ejercerlo es fundamental.
Si estas buscando departamento y queres evaluar las expensas y la administracion del edificio antes de decidir, te recomendamos buscar en Roomix para comparar opciones. Tambien podes leer nuestra guia sobre expensas y sobre propiedad horizontal para entender mejor como funciona un consorcio.
