Qué son las Expensas en un Alquiler

Si estás por alquilar un departamento, seguramente escuchaste hablar de las expensas. En esta guía te explicamos qué son, cómo se calculan, la diferencia entre ordinarias y extraordinarias, y quién debe pagar cada tipo.

Qué Son las Expensas

Las expensas son los gastos comunes de un edificio o consorcio que se dividen entre todos los propietarios o inquilinos. Cubren el mantenimiento y funcionamiento de las áreas compartidas.

Qué Incluyen las Expensas

Típicamente las expensas cubren:

• Sueldo del encargado (portero/a)
• Limpieza de áreas comunes
• Luz de pasillos, ascensores y espacios comunes
• Agua (en edificios con medidor único)
• Mantenimiento de ascensores
• Seguro del edificio
• Administración del consorcio
• Gastos de jardín (si aplica)
• ABL proporcional de áreas comunes

Expensas Ordinarias vs. Extraordinarias

Esta es la distinción más importante para inquilinos:

Expensas Ordinarias

Son los gastos recurrentes y previsibles del edificio:

• Sueldo del encargado
• Limpieza
• Servicios de áreas comunes
• Mantenimiento preventivo
• Administración

¿Quién las paga? El inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa.

Expensas Extraordinarias

Son gastos no recurrentes o mejoras al edificio:

• Arreglo del techo
• Pintura de fachada
• Cambio de ascensores
• Reparaciones estructurales
• Obras de mejora

¿Quién las paga? El propietario, ya que son inversiones que aumentan el valor del inmueble.

Cómo Saber Cuánto Son las Expensas

Antes de alquilar, siempre preguntá cuánto son las expensas actuales. Algunos consejos:

1. Pedí las últimas 3 liquidaciones

Las expensas pueden variar mes a mes. Ver varios meses te da una idea del promedio.

2. Preguntá si hay gastos extraordinarios pendientes

Si el consorcio aprobó una obra grande, puede que las expensas suban pronto.

3. Consultá qué incluye

En algunos edificios el agua está incluida, en otros no. Lo mismo con otros servicios.

Cálculo del Gasto Real de Alquiler

Para saber cuánto vas a gastar realmente por mes:

ConceptoEjemploAlquiler$400.000Expensas ordinarias$80.000Servicios (luz, gas, internet)$60.000Total mensual$540.000

Las expensas pueden representar entre el 15% y 30% del valor del alquiler, dependiendo del edificio.

Qué Dice la Ley

Según el Código Civil y Comercial:

Las expensas ordinarias están a cargo del inquilino. Las expensas extraordinarias están a cargo del propietario.

Sin embargo, lo que dice el contrato prevalece en muchos casos. Por eso es clave leer bien qué establece tu contrato sobre expensas.

Más información en nuestra guía de Ley de Alquileres Argentina 2026.

Cómo Aparecen en la Liquidación

Una liquidación de expensas típica muestra:

LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS - ENERO 2026

GASTOS ORDINARIOS
- Sueldo encargado: $XXX
- Cargas sociales: $XXX
- Limpieza: $XXX
- Luz común: $XXX
- Ascensores: $XXX
- Administración: $XXX
Subtotal Ordinarias: $XXX

GASTOS EXTRAORDINARIOS
- Fondo de reparaciones: $XXX
- Pintura hall (cuota 2/6): $XXX
Subtotal Extraordinarias: $XXX

UNIDAD 4B (coeficiente 2.5%)
Ordinarias: $80.000
Extraordinarias: $25.000
TOTAL: $105.000

Como inquilino, solo deberías pagar las ordinarias ($80.000 en este ejemplo).

Preguntas Frecuentes

¿Las expensas se ajustan con el alquiler?

No automáticamente. Las expensas las fija el consorcio y pueden subir o bajar según los gastos del edificio, independientemente del contrato de alquiler.

¿Puedo negarme a pagar expensas extraordinarias?

Sí. Por ley, las extraordinarias corresponden al propietario. Si te las quieren cobrar, podés rechazarlo citando el Código Civil y Comercial.

¿Qué pasa si el propietario no paga las extraordinarias?

El consorcio puede reclamarle al propietario. Vos como inquilino no tenés responsabilidad sobre esa deuda.

¿Las expensas incluyen ABL?

Generalmente no. El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) de tu unidad es un impuesto separado que suele pagar el propietario.

Conclusión

Las expensas son un gasto importante a considerar cuando buscás alquilar. Siempre:

1. Preguntá el monto actual antes de comprometerte
2. Verificá qué tipo de expensas vas a pagar
3. Sumálas al alquiler para calcular tu gasto real mensual

Si estás buscando departamento y querés comparar opciones incluyendo expensas, explorá propiedades en Roomix donde podés ver el costo total estimado.

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