Glosario de Alquileres en Argentina 2026: Todos los Términos Explicados
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por Roomix
Glosario de Alquileres en Argentina 2026: Todos los Términos Explicados
Si estás buscando alquilar en Argentina, el mercado tiene su propio vocabulario. Garantía propietaria, seguro de caución, ICL, expensas extraordinarias, rescisión anticipada: si no sabés exactamente qué significa cada término, podés firmar en desventaja o perder tiempo con documentación incorrecta. Este glosario define todos los términos clave, uno por uno, de forma clara y sin rodeos.
Garantías
Las garantías son el filtro más importante en cualquier proceso de alquiler en Argentina. El propietario necesita asegurar que, si el inquilino deja de pagar, tiene una vía para recuperar lo adeudado.
Garantía propietaria
Es la garantía más solicitada en el mercado argentino. El garante debe ser dueño de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires o en el Gran Buenos Aires, y acreditar esa titularidad presentando la escritura (título de propiedad) más el DNI. Ante un incumplimiento del inquilino, el propietario puede iniciar acciones legales contra el garante para ejecutar su bien y recuperar las deudas.
Seguro de caución
Una póliza de seguro que reemplaza al garante propietario tradicional. El inquilino paga una prima de entre el 4% y el 6% del valor total del contrato a una aseguradora (como Fianzas y Crédito, SGR u otras), y esa compañía garantiza el pago al propietario ante incumplimiento. Hoy es ampliamente aceptada en el mercado y se tramita en 24 a 48 horas, sin necesidad de tener un garante con propiedades.
Garantía de ingresos / recibo de sueldo
Algunos propietarios aceptan prescindir del garante propietario si el inquilino puede demostrar ingresos muy superiores al valor del alquiler, generalmente más de cinco veces el monto mensual. Se acredita con recibos de sueldo o declaraciones juradas de ingresos. Es menos común y depende de la disposición particular del propietario.
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Una garantía emitida por un banco que respalda las obligaciones del inquilino ante el propietario. Es infrecuente en alquileres residenciales por su costo y complejidad operativa; se utiliza con mayor frecuencia en locaciones comerciales o contratos de alto valor.
Co-deudor
Persona que firma el contrato de alquiler junto al inquilino principal, asumiendo en partes iguales la totalidad de las obligaciones del contrato. A diferencia del garante, el co-deudor es responsable solidario desde el primer día sin necesidad de que el propietario pruebe primero el incumplimiento del inquilino.
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Contrato
El contrato de locación es el documento central de cualquier alquiler. Conocer sus términos evita sorpresas durante la vigencia y al momento de la salida.
Contrato de locación
El acuerdo escrito entre el locador (dueño) y el locatario (inquilino) que establece las condiciones del alquiler: precio, plazo, ajustes, garantías y obligaciones de cada parte. Actualmente se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, modificado por el DNU 70/2023. Para vivienda, el plazo mínimo legal es de dos años.
DNU 70/2023
El Decreto de Necesidad y Urgencia firmado por el presidente Javier Milei en diciembre de 2023 que derogó la Ley 27.551 y liberalizó las condiciones de los contratos de alquiler. A partir de su vigencia, las partes pueden pactar libremente el plazo, el índice de ajuste y la moneda del contrato. Impactó directamente en el dinamismo de la oferta de propiedades en alquiler.
Ley 27.551
La ley de alquileres sancionada en 2020 que estuvo vigente hasta el DNU 70/2023. Establecía contratos mínimos de tres años, actualizaciones anuales obligatorias según el índice ICL y otras protecciones para los inquilinos. Ya no aplica a los contratos firmados después de la entrada en vigencia del DNU, aunque los contratos celebrados bajo esa ley mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento.
Locador
El propietario del inmueble que lo entrega en alquiler. Es quien percibe el canon locativo mensual y tiene la obligación de mantener la propiedad en condiciones habitables durante toda la vigencia del contrato.
Locatario / Inquilino
La persona (o personas) que alquila el inmueble y abona el canon mensual acordado. Es quien ocupa la propiedad y tiene la obligación de conservarla en buen estado, pagar las expensas ordinarias y los servicios, y restituir el bien al vencimiento.
Rescisión anticipada
La posibilidad de terminar el contrato antes de la fecha pactada. Si el inquilino rescinde después de los primeros seis meses de contrato, debe abonar una penalidad equivalente a un mes de alquiler. Si lo hace antes de cumplirse los seis meses, la penalidad sube a mes y medio. En ambos casos, se requiere notificación con al menos 30 días de anticipación.
Cláusula de rescisión
Artículo del contrato de locación que detalla las condiciones, plazos y penalidades aplicables en caso de que cualquiera de las partes decida resolver el contrato de forma anticipada. Su redacción precisa puede proteger tanto al inquilino como al propietario.
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Ajustes y Precios
El ajuste periódico del alquiler es uno de los puntos más sensibles del mercado argentino. Entender cómo funciona cada índice evita conflictos y permite negociar mejor al firmar.
IPC (Índice de Precios al Consumidor)
Indicador de inflación publicado mensualmente por el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos) que mide la variación en el costo de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares. Es el índice más usado para ajustar alquileres en los contratos firmados a partir del DNU 70/2023.
ICL (Índice de Contratos de Locación)
Índice creado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y mandatado por la Ley 27.551. Combinaba en partes iguales la variación del IPC y la evolución de los salarios (RIPTE). Fue obligatorio para todos los contratos firmados entre 2020 y diciembre de 2023. Ya no es de aplicación obligatoria, pero puede aparecer en contratos vigentes firmados bajo la ley anterior.
Ajuste trimestral
Modalidad de actualización del alquiler cada tres meses, aplicando la variación acumulada del IPC en ese período. Es la frecuencia más común en los contratos firmados en 2024 y 2025, ya que ofrece mayor previsibilidad que el ajuste mensual y protege al propietario frente a la inflación.
Ajuste cuatrimestral
Actualización del alquiler cada cuatro meses en base al índice acordado. También es una frecuencia habitual en el mercado actual, especialmente en contratos donde el propietario prefiere menor cantidad de ajustes a lo largo del año.
Indexación
El proceso de vincular el valor de un alquiler (u otro precio) a la evolución de un índice económico para que su poder adquisitivo se mantenga constante en el tiempo. En Argentina, la indexación de alquileres es práctica habitual dado el nivel de inflación.
Valor inicial
El monto de alquiler acordado al momento de la firma del contrato, antes de que se aplique cualquier ajuste. Es la base sobre la que se calculan todas las actualizaciones posteriores según el índice pactado.
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Costos
Además del alquiler mensual, un inquilino en Argentina enfrenta otros costos fijos que pueden alterar significativamente el presupuesto total. Conocerlos antes de firmar es fundamental.
Expensas ordinarias
Los gastos mensuales de administración del edificio que corresponden al funcionamiento habitual del inmueble: limpieza de áreas comunes, sueldo del encargado (portero), electricidad de pasillos y cochera, mantenimiento de ascensores y jardines, entre otros. Por convención del mercado, las expensas ordinarias las paga el inquilino. En edificios con amenities pueden superar los $200.000 mensuales.
Expensas extraordinarias
Los gastos no periódicos vinculados a obras o reparaciones de gran envergadura: renovación de fachada, reemplazo de ascensor, impermeabilización de terraza u otras mejoras estructurales. Por convención y por ley, las expensas extraordinarias son responsabilidad del propietario, salvo pacto en contrario expresamente establecido en el contrato.
Depósito (Depósito en garantía)
Un monto de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía ante posibles daños o deudas al finalizar la locación. Con el DNU 70/2023 no existe un límite legal; en la práctica se piden entre uno y tres meses de alquiler. Al vencimiento del contrato, el depósito se devuelve descontando los daños comprobados, y puede haber sido pactado con ajuste por inflación.
ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
El impuesto municipal que cobra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires sobre los inmuebles ubicados en CABA, destinado a financiar servicios de alumbrado público, barrido y recolección de residuos. Por lo general lo paga el propietario, salvo que el contrato establezca expresamente que ese gasto queda a cargo del inquilino.
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Proceso
El proceso de alquiler en Argentina tiene etapas y documentos específicos. Conocer cada paso evita pérdidas de dinero y malos entendidos.
Tasación
La estimación del valor de alquiler mensual de un inmueble. Para locaciones, el propietario o la inmobiliaria analiza propiedades comparables en la zona (precio por metro cuadrado, estado de la unidad, amenities, piso) para determinar un precio de mercado razonable. No existe un organismo oficial que fije los valores; el mercado los regula por oferta y demanda.
Inmobiliaria / Agencia
La empresa o profesional matriculado que actúa como intermediario entre propietario e inquilino. Cobra una comisión inmobiliaria por el servicio de intermediación, habitualmente equivalente a un mes de alquiler más IVA, aunque en CABA la regulación establece que esa comisión debe ser abonada por el propietario. Es importante consultar quién la paga antes de iniciar el proceso.
Reserva
Un pago inicial, generalmente de entre $50.000 y $200.000, que el interesado entrega para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara la documentación y se verifica la viabilidad del contrato. Si la operación no se concreta por razones legales o imputables al propietario, la reserva se devuelve. Si el inquilino desiste sin causa justificada, puede perderse.
Seña
Un pago más formal que la reserva, que se realiza al momento de la firma del contrato o en una instancia avanzada de negociación. Implica un compromiso firme de ambas partes: si el inquilino se retira, pierde la seña; si el propietario se retira, debe devolver el doble del monto recibido. Tiene mayor peso jurídico que la simple reserva.
Inventario
El registro escrito, y preferentemente fotográfico, del estado del inmueble y sus contenidos al momento en que el inquilino toma posesión. Documenta el estado de paredes, pisos, aberturas, electrodomésticos y muebles. Es el documento clave para resolver disputas al momento de la devolución del inmueble al vencimiento del contrato.
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Tipos de Inmueble
El mercado inmobiliario argentino usa términos específicos para clasificar los departamentos que no siempre coinciden con denominaciones de otros países.
Monoambiente (mono)
Departamento de un solo ambiente principal que integra la zona de estar, el dormitorio y la cocina en un mismo espacio, con baño separado. Es la tipología más pequeña y de menor precio. Muy demandado por estudiantes y profesionales que viven solos.
Departamento de 2 ambientes
Unidad con una habitación separada como dormitorio, más un ambiente que integra living y comedor, y cocina (integrada o separada). Es la tipología más buscada en Buenos Aires, ideal para una o dos personas. Equivale aproximadamente a lo que en otros países se llama "1 dormitorio".
PH (Planta Horizontal)
Unidad ubicada en planta baja de un edificio, con acceso independiente desde la calle o desde el pasillo, y generalmente con patio o jardín privado. Combina la independencia de una casa con la ubicación dentro de un edificio. Suelen ser más amplios y tienen precios similares o superiores a departamentos de la misma superficie.
Dúplex
Departamento distribuido en dos pisos dentro de un edificio, comunicados por una escalera interior. Ofrece mayor sensación de amplitud y separación de ambientes, con la zona social en un nivel y los dormitorios en otro.
Loft
Departamento de planta abierta en un espacio de uso original industrial o de oficinas reconvertido para uso residencial. Se caracteriza por techos altos, grandes ventanales, espacios sin tabiques y una estética urbana. Común en barrios como Palermo, San Telmo y Puerto Madero.
Cochera
Espacio de estacionamiento cubierto o descubierto dentro de un edificio o cochera independiente. Habitualmente se alquila por separado del departamento, con un precio que varía según el barrio y las características del espacio.
Amenities
Instalaciones de uso común que ofrece un edificio a sus residentes: pileta de natación, gimnasio, SUM (Salón de Usos Múltiples), laundry, terraza, parrilla, sala de juegos o coworking. Son cada vez más frecuentes en torres nuevas y tienen un impacto directo en el valor de las expensas ordinarias.
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Calculadora de Alquileres
Si ya conocés todos los términos, el siguiente paso es calcular cómo evolucionará tu alquiler en el tiempo con el índice IPC, o directamente empezar a buscar propiedades.
¿Qué garantía es más fácil de conseguir en Argentina en 2026?
El seguro de caución es la opción más accesible hoy. No requiere garante propietario y se tramita en 24-48 horas. El costo es del 4-6% del valor total del contrato.
¿Qué es la garantía propietaria y por qué la piden?
Es un garante que debe tener un inmueble propio en CABA o GBA. El propietario la pide porque, ante incumplimiento del inquilino, puede ejecutar el bien del garante para recuperar las deudas.
¿Las expensas ordinarias siempre las paga el inquilino?
Por convención del mercado, sí. Pero legalmente depende de lo pactado en el contrato. Siempre verificá a cuánto ascienden antes de firmar, ya que en edificios con amenities pueden superar los $200.000 mensuales.
