¿Cuánto se paga de ABL en CABA en 2026? Alícuotas, fórmula y mínimo
10 min de lectura
por Roomix
¿Cuánto se paga de ABL en CABA en 2026?
Respuesta corta: no hay un monto único. La boleta que AGIP llama "ABL" son en realidad dos tributos sumados —el Impuesto Inmobiliario y la Tasa Retributiva de Alumbrado, Barrido y Limpieza— y los dos se calculan sobre la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) de tu inmueble, no sobre el precio de mercado. Para 2026, la Ley Tarifaria 6927 fija una alícuota base del 0,80% para el ABL propiamente dicho y una escala del 0,60% al 1,20% para el Inmobiliario. Ninguna partida puede tener un tributo determinado menor a $14.100 ($4.850 para cocheras y bauleras), y se cobra en 12 cuotas mensuales, no bimestrales.
Dato del ABL 2026 (CABA)
Valor
Base de cálculo
Valuación Fiscal Homogénea (VFH), no el valor de mercado
Alícuota base del ABL (tasa retributiva)
0,80%
Buscá propiedades en Argentina
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler y venta en Argentina con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
Fuente: Anexo de la Ley Impositiva para el año 2026 de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 6927), artículos 41 a 45.
Si lo que buscás es pagar la boleta, no sigas leyendo acá. El pago se hace en agip.gob.ar con tu número de partida, y AGIP es la única fuente válida para el importe exacto de tu inmueble. Este artículo explica de dónde sale ese número y por qué te dio lo que te dio.
¿Cómo se calcula el ABL en CABA?
La boleta suma dos tributos distintos que la Ciudad liquida juntos (artículo 371 del Código Fiscal). Conviene mirarlos por separado porque se calculan diferente.
1. El Impuesto Inmobiliario
Es un impuesto progresivo sobre la valuación. La fórmula del artículo 41 de la Ley Tarifaria 2026 es:
Donde VFH es la Valuación Fiscal Homogénea y USC es la Unidad de Sustentabilidad Contributiva, fijada en 1 para 2026 (artículo 43). Esta es la escala vigente:
Tramo
VFH desde
VFH hasta
Cuota fija
Alícuota sobre el excedente
A
$0
$19.150.000
$0
0,60%
B
$19.150.000
$28.100.000
$114.900
0,65%
C
$28.100.000
$40.000.000
$173.075
0,70%
D
$40.000.000
$58.000.000
$256.375
0,75%
E
$58.000.000
$87.000.000
$391.375
0,80%
F
$87.000.000
$140.000.000
$623.375
0,85%
G
$140.000.000
$270.000.000
$1.073.875
0,90%
H
$270.000.000
$900.000.000
$2.243.875
1,00%
I
$900.000.000
$5.500.000.000
$8.543.875
1,10%
J
más de $5.500.000.000
—
$59.143.875
1,20%
Escala del artículo 41 del Anexo de la Ley 6927 (Ley Impositiva CABA 2026).
Ese monto ya incluye el 5% con destino al Fondo permanente para la ampliación de la red de subterráneos que manda el inciso c) del artículo 2° de la Ley Nacional 23.514: no es un cargo que te sumen aparte, viene adentro.
2. La tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza
Esta es la parte que le da el nombre a la boleta. El artículo 42 la calcula así:
La alícuota base es 0,80% y la ponderación del Coeficiente Geográfico es 0,5, ambas fijadas por la ley. El Coeficiente Geográfico es el factor que hace que dos departamentos con la misma valuación paguen distinto según dónde estén: la ley agrupa a los barrios (y a veces a subzonas dentro de un mismo barrio) en cuatro zonas con coeficientes que van de 0,00 a 2,00.
Coeficiente Geográfico
Ejemplos de barrios o subzonas (art. 42)
0,00 – 0,25
Villa Riachuelo y Villa Soldati al sur de Av. Coronel Roca; Nueva Pompeya al sur; Barracas y Boca al sur; Villa Lugano
0,50
Constitución, San Cristóbal, San Telmo, Liniers, Parque Avellaneda
0,75
Agronomía, Almagro, Balvanera, Paternal, Villa Luro, Villa Devoto (norte y sur)
1,00
Coghlan, Monserrat, San Nicolás, Villa Urquiza, Saavedra (parte)
1,25
Colegiales, Belgrano y Núñez al sur de Av. Cabildo, Palermo al sur de Av. Cabildo–Av. Santa Fe, Recoleta al sur de Av. Santa Fe
1,50 – 1,75
Retiro, Recoleta al norte de Av. Santa Fe, franjas de Belgrano, Núñez y Palermo entre Libertador y Cabildo
2,00
Puerto Madero y la franja de Palermo entre Av. Figueroa Alcorta y Av. Jerónimo Salguero
Selección de la tabla del artículo 42. La lista completa distingue subzonas dentro de cada barrio; si tu partida cae en más de una zona, se aplica la de mayor coeficiente.
Si la VFH supera $32.000.000, a esa tasa se le suma un adicional del 1% en cada cuota (artículo 44).
¿Cuánto da la cuenta en pesos?
Con la fórmula y tu VFH podés estimar el techo anual. Estos son los valores que arroja la Ley Tarifaria 2026 para distintas valuaciones y coeficientes, antes del tope que explicamos más abajo:
VFH
Coef. Geográfico
Inmobiliario (anual)
ABL (anual)
Total anual
Cuota mensual
$15.000.000
0,75
$90.000
$165.000
$255.000
$21.250
$15.000.000
1,25
$90.000
$195.000
$285.000
$23.750
$25.000.000
0,75
$152.925
$275.000
$427.925
$35.660
$25.000.000
1,75
$152.925
$375.000
$527.925
$43.994
$40.000.000
1,25
$256.375
$525.200
$781.575
$65.131
$60.000.000
1,25
$407.375
$787.800
$1.195.175
$99.598
$100.000.000
1,75
$733.875
$1.515.000
$2.248.875
$187.406
Cálculo propio aplicando los artículos 41 a 44 de la Ley 6927 con USC = 1 e incluyendo el adicional del 1% cuando corresponde. No es tu boleta: es el techo que sale de la fórmula. El monto real lo determina AGIP con tu VFH y el tope del artículo 44.
Fijate el patrón: la parte de ABL pesa más que el Impuesto Inmobiliario en casi todos los tramos, y el Coeficiente Geográfico mueve la aguja. Dos unidades con la misma VFH, una en Villa Lugano (coeficiente 0,25) y otra en Puerto Madero (coeficiente 2,00), pagan exactamente lo mismo de Impuesto Inmobiliario, pero la tasa de ABL de la segunda es un 78% más alta: el multiplicador pasa de 1,125 a 2,00.
¿Cuál es el ABL mínimo en CABA en 2026?
$14.100 por partida inmobiliaria. El artículo 44 lo dice sin vueltas: ninguna partida puede tener un tributo determinado menor a catorce mil cien pesos, con la excepción de cocheras, bauleras y otras unidades complementarias, cuyo mínimo no puede ser inferior a $4.850. Ese piso se reparte en partes iguales entre los dos tributos del artículo 371 del Código Fiscal: mitad Impuesto Inmobiliario, mitad tasa de ABL.
Es decir: aunque tu VFH sea baja, hay un suelo que la fórmula no perfora. Si tenés cochera con partida propia, esa unidad genera su propia liquidación con su propio mínimo.
¿Por qué mi cuota subió menos de lo que dice la fórmula?
Porque existe un tope que casi nadie menciona. El primer párrafo del artículo 44 bonifica cada cuota de manera que no supere el monto de la cuota anterior más el IPCBA de cinco meses atrás.
En criollo: por más que la fórmula dé un salto grande, la cuota de un mes no puede crecer por encima de la inflación porteña medida cinco meses antes. Por eso la boleta real suele quedar por debajo del resultado de la escala, y por eso el aumento del ABL 2026 sigue de cerca al índice de precios de la Ciudad en vez de dispararse.
¿Hay un tope máximo sobre el valor de la propiedad?
Sí, y es una defensa concreta si te parece que la valuación está inflada. El artículo 45 establece que el importe anual a ingresar no puede superar el 1% del valor de mercado del inmueble.
Si creés que tu boleta rompe ese techo, podés impugnarla. La ley pide, además del escrito con los fundamentos, al menos dos informes de corredores inmobiliarios matriculados en CUCICBA (o profesionales con incumbencia) que describan la propiedad, la zona y el valor de mercado estimado. AGIP puede verificar en el inmueble y hasta pedir tasación al Banco Ciudad. El recurso no suspende la obligación de pagar mientras se resuelve.
El mismo procedimiento sirve para reclamar contra la Valuación Fiscal Homogénea en sí.
¿Qué descuentos y bonificaciones hay en 2026?
AGIP publica cuatro beneficios para el Inmobiliario/ABL 2026, todos reservados a personas humanas, con la propiedad correctamente escriturada y sin deuda exigible:
Beneficio
Cuánto
Condición
Pago anual
10% de descuento
Elegir la opción de pago anual en lugar de las 12 cuotas
Buen cumplimiento 2025
10% de bonificación
Se aplica en cada cuota mensual de 2026, si la pagás en término
Débito automático
8,33% anual
Se acredita en la Cuota 12; hay que adherir antes del 30 de junio de 2026
El pago anual anticipado, según el artículo 44 de la Ley Tarifaria, se calcula anualizando la Cuota 1 y sumándole el adicional del 1% de todo el ejercicio cuando corresponde.
¿Dónde consulto mi valuación fiscal y mi número de partida?
Todo el cálculo depende de dos datos que no están en este artículo, sino en tu partida:
Número de partida inmobiliaria: figura en la escritura, en el título de propiedad y en cualquier boleta anterior. Es el identificador de tu inmueble en el catastro de la Ciudad.
Valuación Fiscal Homogénea (VFH): la asigna AGIP y la consultás con tu CUIT/CUIL y Clave Ciudad en agip.gob.ar. Va a ser bastante menor al precio de mercado.
Si comprás una propiedad, la titularidad de la partida cambia al escriturar y el nuevo propietario asume la obligación desde esa fecha. Por eso el escribano pide el certificado de libre deuda antes de la escritura: con deuda de ABL, la operación no avanza.
¿Cuándo vence el ABL en 2026?
Cambió respecto de años anteriores: ahora son 12 cuotas mensuales, con vencimiento el día 7 para las partidas terminadas en número par y el día 14 para las impares (con ajustes cuando esos días caen fin de semana). El calendario completo, cuota por cuota, y qué pasa si se te pasa una fecha están en la guía dedicada:
¿Quién paga el ABL en un alquiler, el inquilino o el propietario?
El contribuyente ante AGIP es siempre el propietario. El tributo grava el inmueble, no su uso, así que el organismo le reclama al titular de la partida aunque la unidad esté alquilada.
Otra cosa es lo que pacten las partes: hay contratos que trasladan el ABL al inquilino como gasto a su cargo. Eso es válido si está explícito en el contrato, pero no cambia quién responde ante la Ciudad. Si sos inquilino y tu contrato lo incluye, pedí siempre la boleta o el número de partida: nunca pagues un monto "calculado a ojo" sin ver el papel de AGIP.
Mensual. El Inmobiliario/ABL de CABA se liquida en 12 cuotas mensuales en 2026. El esquema de 6 cuotas bimestrales quedó atrás; si venís de esa costumbre, revisá el calendario para no saltearte vencimientos.
¿El ABL se calcula sobre lo que vale mi departamento?
No. Se calcula sobre la Valuación Fiscal Homogénea, un valor que asigna AGIP y que es sensiblemente menor al precio de mercado. El valor de mercado solo aparece como tope: el importe anual no puede superar el 1% de ese valor (artículo 45).
¿Qué es la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC)?
Es un multiplicador que la Ciudad usa para ajustar el tributo sin tocar la escala. Para 2026 está fijada en 1 (artículo 43 de la Ley 6927), o sea que no altera el resultado de la fórmula este año.
¿Por qué mi vecino paga distinto si tenemos el mismo departamento?
Por dos motivos. Primero, la VFH difiere según superficie, antigüedad y categoría constructiva. Segundo, el Coeficiente Geográfico puede cambiar dentro de un mismo barrio: la ley define subzonas y aplica la de mayor coeficiente si la partida cae en más de una.
¿El ABL incluye el agua?
No. El agua potable y las cloacas en CABA las factura AySA por separado. La boleta de Inmobiliario/ABL cubre el impuesto sobre el inmueble y la tasa por alumbrado, barrido, limpieza y mantenimiento de sumideros.
¿Quiénes están exentos del ABL?
AGIP tramita exenciones del 100% para jubilados y pensionados y para personas con discapacidad, de forma virtual o presencial. Los topes de ingresos y de valuación que habilitan el beneficio los publica el organismo en cada trámite: revisalos ahí antes de presentar la solicitud, porque se actualizan.
¿Qué pasa si no pago?
La deuda devenga intereses desde el vencimiento según la tasa que fija AGIP por resolución, queda registrada contra tu partida y, si se acumula, habilita la ejecución fiscal. El efecto más caro suele ser el otro: sin libre deuda de ABL no podés escriturar la venta del inmueble. AGIP ofrece planes de facilidades de pago para regularizar.
Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, artículo 371 (tributos que integran la boleta)
Para cerrar
El ABL no es un número arbitrario: es una fórmula pública con dos variables que dependen de tu inmueble (la VFH y el Coeficiente Geográfico) y un techo mensual atado al IPCBA. Si vas a comprar en la Ciudad, pedí la VFH de la partida antes de firmar el boleto: te dice el costo fijo anual que asumís, y con la escala de arriba lo estimás en dos minutos.
