Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Argentina 2026: 5% a 8% del valor
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por Roomix
Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Argentina: 5% a 8% del valor
Escriturar una propiedad en Argentina le cuesta al comprador entre el 5% y el 8% del valor de la operación, y al vendedor entre el 1,5% y el 3%. Sobre una propiedad de USD 100.000 eso son aproximadamente USD 5.000 a USD 8.000 solo en gastos de cierre, además del precio.
Los tres rubros que explican casi todo el número son los honorarios del escribano (1% a 2%), el Impuesto de Sellos (3,5% en CABA, 2,5% a 3,6% en Provincia de Buenos Aires, que se reparte 50% y 50% entre las partes) y los aportes notariales (1% a 2%).
¿Qué gastos incluye la escrituración?
Antes de entrar en detalle, esta tabla te da el panorama general de lo que vas a pagar:
Concepto
Porcentaje sobre el Valor de la Propiedad
Quién Paga
Honorarios del escribano
1% - 2%
Comprador
Impuesto de sellos (CABA)
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Regla general: Los gastos de escrituración para el comprador representan entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Para el vendedor, entre el 1,5% y el 3%.
¿Cuánto cuesta cada rubro por separado?
1. Honorarios del Escribano
El escribano es el profesional que redacta la escritura, verifica la documentación, realiza el estudio de títulos y se encarga de inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.
Honorarios regulados por los Colegios de Escribanos:
Jurisdicción
Honorario Sugerido
Mínimo
CABA
1% - 2% del valor de escritura
Varía según tabla colegial
Provincia de Buenos Aires
1% - 2% del valor de escritura
Varía según tabla colegial
Córdoba
1,5% - 2,5%
Varía según tabla colegial
Santa Fe (Rosario)
1,5% - 2%
Varía según tabla colegial
Importante: Los honorarios son orientativos. Los Colegios de Escribanos publican tablas de referencia, pero el monto final se negocia con el escribano. Podés (y debés) pedir un presupuesto cerrado antes de comprometerte.
Qué incluyen los honorarios:
Redacción de la escritura
Estudio de títulos (verificación de la cadena de dominio)
Solicitud de certificados
Atención en el acto de escrituración
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Copias de la escritura
Qué NO incluyen (se pagan aparte):
Impuestos y tasas
Certificados registrales
Aportes a la Caja Notarial
2. Impuesto de Sellos
El impuesto de sellos es un tributo provincial (o de CABA) que grava los actos jurídicos instrumentados. Es decir, toda escritura de compraventa paga sellos.
Jurisdicción
Alícuota
Observaciones
CABA
3,5%
Sobre el valor de escritura o la valuación fiscal, el mayor
Provincia de Buenos Aires
2,5% - 3,6%
Varía según partido y tipo de operación
Córdoba
2,5% - 3%
Alícuota general para inmuebles
Santa Fe
2,5% - 3%
Sobre el valor de la operación
Mendoza
2,5%
Alícuota general
Quién paga los sellos?
Legalmente, el impuesto de sellos se divide en partes iguales entre comprador y vendedor. Sin embargo, en la práctica es negociable y en muchas operaciones el comprador termina asumiendo la totalidad.
Exención para vivienda única: En algunas jurisdicciones (CABA, PBA), existe una exención parcial o total del impuesto de sellos cuando se compra una vivienda única y permanente, siempre que el valor no supere cierto tope. Consultá con tu escribano si aplica a tu caso.
3. ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
El ITI es un impuesto nacional del 1,5% sobre el precio de venta, que paga el vendedor. Reemplazó al viejo Impuesto a las Ganancias para personas físicas que venden inmuebles.
Concepto
Detalle
Alícuota
1,5% del precio de venta
Quién paga
Vendedor
Quién retiene
El escribano lo retiene y deposita
Exención
Vivienda única que se vende para comprar otra (certificado de "no retención")
La exención por vivienda única: Si el vendedor está vendiendo su vivienda única para comprar otra, puede tramitar un certificado de no retención del ITI ante AFIP. Esto le ahorra el 1,5% del precio de venta.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener efecto frente a terceros. El costo de inscripción varía por jurisdicción.
Jurisdicción
Costo Aproximado
CABA (Registro Nacional)
0,2% - 0,5% del valor
Provincia de Buenos Aires
0,3% - 0,5% del valor
Otras provincias
Variable
5. Certificados e Informes
El escribano necesita solicitar varios certificados antes de concretar la operación. Cada uno tiene un costo:
Certificado
Costo Aproximado
Para Qué Sirve
Certificado de dominio e inhibición
$30.000 - $60.000
Verifica titularidad y que no haya embargos
Informe de anotaciones personales
$15.000 - $30.000
Verifica que el vendedor no tenga inhibiciones
Certificado catastral
$20.000 - $40.000
Verifica datos catastrales del inmueble
Informe de deudas de ABL / TGI
$5.000 - $15.000
Verifica que no haya deudas de tasas municipales
Informe de deudas de expensas
Gratuito (lo emite la administración)
Verifica que no haya deudas de expensas
Libre deuda de ARBA / AGIP
$5.000 - $15.000
Verifica que no haya deudas impositivas
Informe de deuda de Aysa / servicios
$0 - $10.000
Verifica deudas de agua
Total estimado en certificados: $80.000 - $200.000
6. Aportes Notariales (Caja Notarial)
Los escribanos están obligados a aportar un porcentaje de cada operación a la Caja Notarial (el sistema previsional del notariado). Este costo se traslada al cliente.
Jurisdicción
Porcentaje
CABA
1% - 2%
Provincia de Buenos Aires
1% - 1,5%
Córdoba
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7. Otros Gastos Posibles
Concepto
Costo
Cuándo Aplica
Fojas de protocolo
$5.000 - $15.000
Siempre
Gastos de gestoría
$20.000 - $50.000
Si se necesita gestión adicional
Certificados de deuda de gas/luz
$5.000 - $15.000
Según la operación
Certificado de aptitud ambiental (si aplica)
$10.000 - $30.000
Inmuebles en ciertas zonas
¿Cuánto se paga según el valor de la propiedad?
Propiedad de USD 50.000 (departamento chico / interior)
Concepto
Monto (estimado en USD)
Honorarios escribano (1,5%)
USD 750
Sellos CABA (3,5%) - parte comprador (50%)
USD 875
Inscripción Registro (0,3%)
USD 150
Aportes Caja Notarial (1,5%)
USD 750
Certificados
USD 150
Total comprador
USD 2.675 (5,35%)
ITI vendedor (1,5%)
USD 750
Sellos - parte vendedor (50%)
USD 875
Total vendedor
USD 1.625 (3,25%)
Propiedad de USD 100.000 (2 ambientes CABA)
Concepto
Monto (estimado en USD)
Honorarios escribano (1,5%)
USD 1.500
Sellos CABA (3,5%) - parte comprador (50%)
USD 1.750
Inscripción Registro (0,3%)
USD 300
Aportes Caja Notarial (1,5%)
USD 1.500
Certificados
USD 180
Total comprador
USD 5.230 (5,23%)
ITI vendedor (1,5%)
USD 1.500
Sellos - parte vendedor (50%)
USD 1.750
Total vendedor
USD 3.250 (3,25%)
Propiedad de USD 200.000 (3 ambientes / casa)
Concepto
Monto (estimado en USD)
Honorarios escribano (1,2%)
USD 2.400
Sellos CABA (3,5%) - parte comprador (50%)
USD 3.500
Inscripción Registro (0,3%)
USD 600
Aportes Caja Notarial (1,5%)
USD 3.000
Certificados
USD 200
Total comprador
USD 9.700 (4,85%)
ITI vendedor (1,5%)
USD 3.000
Sellos - parte vendedor (50%)
USD 3.500
Total vendedor
USD 6.500 (3,25%)
Propiedad de USD 400.000 (propiedad premium)
Concepto
Monto (estimado en USD)
Honorarios escribano (1%)
USD 4.000
Sellos CABA (3,5%) - parte comprador (50%)
USD 7.000
Inscripción Registro (0,25%)
USD 1.000
Aportes Caja Notarial (1,5%)
USD 6.000
Certificados
USD 200
Total comprador
USD 18.200 (4,55%)
ITI vendedor (1,5%)
USD 6.000
Sellos - parte vendedor (50%)
USD 7.000
Total vendedor
USD 13.000 (3,25%)
¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
Comprador
Honorarios del escribano (el comprador elige escribano y paga)
50% de sellos (negociable, pero la costumbre es mitad y mitad)
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Aportes a la Caja Notarial
Certificados
Comisión inmobiliaria (si la hay, generalmente 3% + IVA o 4% + IVA)
Vendedor
ITI (1,5%) o Impuesto a las Ganancias (si corresponde)
50% de sellos (negociable)
Comisión inmobiliaria (si la hay, generalmente 3% + IVA o 4% + IVA)
Certificado de no retención ITI (si aplica la exención)
¿Cómo se pueden reducir los gastos de escrituración?
1. Negociá los Honorarios del Escribano
Los honorarios son negociables. Pedí presupuesto a varios escribanos y compará. No elijas solo por precio: la experiencia y la eficiencia del escribano son fundamentales. Un escribano lento puede retrasarte semanas.
2. Verificá si Aplica la Exención de Sellos
En CABA y PBA existen exenciones parciales o totales del impuesto de sellos para vivienda única y permanente, cuando el valor de la propiedad no supera un tope determinado. En 2026, estos topes se actualizan periódicamente. Preguntale a tu escribano.
3. Asegurate de que el Vendedor Gestione el Certificado ITI
Si el vendedor vende su vivienda única para comprar otra, puede obtener un certificado de no retención del ITI. Esto beneficia al vendedor, pero si no lo tramita, el escribano retiene el 1,5% y eso puede complicar la negociación del precio.
4. Negociá Quién Paga los Sellos
Si bien la costumbre es 50/50, todo es negociable. En un mercado con mucha oferta, podés intentar que el vendedor asuma una mayor proporción.
5. Elegí el Momento
Los costos de escrituración son porcentuales. Si los precios de las propiedades están en un momento bajo del ciclo, los gastos en valores absolutos también son menores.
El Valor de Escritura vs. el Precio Real
Un tema importante: el escribano escritura por el valor que las partes declaran. En Argentina es habitual que el valor de escritura sea diferente al precio real de la operación, especialmente cuando parte del pago se hace en dólares billete.
Consecuencias de declarar un valor menor:
Se pagan menos impuestos y sellos
Pero: si en el futuro vendés la propiedad, la base de Ganancias o ITI es menor, lo que puede generar un mayor impuesto al vender
Si hay un juicio o reclamo, el valor de escritura es la referencia legal
Tendencia actual: El mercado viene avanzando hacia mayor transparencia en los valores de escritura, impulsado por los créditos hipotecarios (que exigen que el valor de escritura coincida con la operación) y una mayor fiscalización de AFIP.
¿Cuánto demora la escrituración?
Etapa
Plazo Típico
Estudio de títulos
10 - 20 días
Solicitud de certificados
15 - 30 días
Coordinación del acto
5 - 10 días
Firma de la escritura
1 día
Inscripción registral
15 - 45 días
Total del proceso
45 - 90 días
Desde la firma del boleto de compraventa hasta la escritura, el plazo habitual es de 30 a 90 días, dependiendo de la complejidad de la operación y la eficiencia del escribano.
Preguntas Frecuentes
Cuánto cuesta escriturar una propiedad de USD 100.000?
Los gastos totales para el comprador rondan los USD 5.000 - USD 6.000 (aproximadamente 5-6% del valor). Esto incluye honorarios del escribano, sellos, inscripción, aportes notariales y certificados.
Quién paga la escrituración en Argentina?
El comprador paga la mayor parte: honorarios del escribano, inscripción, aportes y su parte de sellos. El vendedor paga el ITI (1,5%) y su parte de sellos. La comisión inmobiliaria la paga quien la contrató.
Se puede escriturar sin escribano?
No. En Argentina, la transferencia de dominio de un inmueble obligatoriamente se realiza ante un escribano público. Es un acto jurídico que requiere escritura pública.
Cuánto cobra un escribano por una escritura?
Entre el 1% y el 2% del valor de la operación, dependiendo de la jurisdicción y el valor del inmueble. Para propiedades de alto valor, el porcentaje suele ser menor. Siempre pedí un presupuesto cerrado antes de comprometerte.
Se pueden financiar los gastos de escrituración?
No directamente. Sin embargo, si comprás con crédito hipotecario, algunos bancos incluyen los gastos de escrituración dentro del monto financiado. Consultá con tu banco las condiciones específicas.
Conclusión
Los gastos de escrituración son un componente significativo del costo total de comprar una propiedad. Representan entre un 5% y un 8% del valor para el comprador, y es fundamental contemplarlos en tu presupuesto desde el inicio.
La clave es pedir presupuestos detallados al escribano, verificar si aplican exenciones impositivas, y no subestimar los tiempos del proceso. Un buen escribano no solo te ahorra plata sino también dolores de cabeza.
