Respuesta corta: el ITI es un impuesto nacional del 1,5% sobre el precio de transferencia y lo paga el vendedor. Fue creado por la Ley 23.905 (Título VII) y lo retiene el escribano al momento de escriturar, así que el vendedor no hace ningún trámite salvo que quiera la exención. Hay dos salidas: la exención por venta de vivienda única con reemplazo (certificado de no retención de AFIP) y el hecho de que los inmuebles adquiridos después del 1/1/2018 ya no pagan ITI sino Ganancias (15% sobre la ganancia neta).
| Valor de la propiedad | ITI (1,5%) |
|---|
| USD 100.000 | USD 1.500 |
| USD 200.000 | USD 3.000 |
| USD 300.000 | USD 4.500 |
| USD 500.000 | USD 7.500 |
El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) es uno de los impuestos más importantes que enfrentás al vender una propiedad en Argentina. Aunque su alícuota es relativamente baja (1,5%), sobre una operación inmobiliaria de varios miles de dólares puede representar un monto significativo. Acá va todo: cuándo aplica, cuándo no, cómo se calcula, quién lo retiene, cómo obtener la exención y qué cambió con la incorporación del impuesto a las Ganancias para inmuebles adquiridos después de 2018.
¿Qué Es el ITI?
El ITI es un impuesto nacional que grava la transferencia a título oneroso de inmuebles ubicados en el territorio argentino. Fue creado por la Ley 23.905 (Título VII) en 1991 y es administrado por la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos).
Características Principales
| Aspecto | Detalle |
|---|
| Tipo de impuesto | Nacional, directo |
| Alícuota | 1,5% del precio de transferencia |
| Hecho imponible | Transferencia a título oneroso de inmuebles |
| Quién lo paga | El vendedor (o cedente) |
| Quién lo retiene | El escribano interviniente |
| Organismo recaudador | AFIP |
| Marco legal | Ley 23.905, Título VII |
Cuándo se Aplica
El ITI se aplica cuando hay una transferencia a título oneroso de un inmueble. Esto incluye:
- Compraventa (la más común)
- Permuta
- Dación en pago
- Aporte a sociedades
- Cesión de boleto de compraventa
- Transferencia por remate judicial o extrajudicial
- Cualquier otro acto que implique transmisión de dominio a título oneroso
Cuándo NO se Aplica
El ITI no grava:
- Transferencias a título gratuito (donaciones, herencias)
- Transferencias de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 (que tributan Ganancias, no ITI - ver sección específica más adelante)
- Expropiaciones
- Transferencias entre cónyuges como consecuencia del régimen patrimonial del matrimonio
- Aportes a fideicomisos (en determinadas condiciones)
¿Cómo se Calcula el ITI?
Base Imponible
La base imponible del ITI es el precio de transferencia pactado entre las partes. Si el precio pactado es inferior al valor fiscal del inmueble, la AFIP puede tomar como base el valor fiscal.
Cálculo
La fórmula es simple:
ITI = Precio de transferencia x 1,5%
Ejemplos concretos:
| Valor de la propiedad | ITI (1,5%) |
|---|
| USD 50.000 | USD 750 |
| USD 100.000 | USD 1.500 |
| USD 150.000 | USD 2.250 |
| USD 200.000 | USD 3.000 |
| USD 300.000 | USD 4.500 |
| USD 500.000 | USD 7.500 |
Quién lo Paga y Cuándo
- Lo paga el vendedor: es una obligación del transferente
- Se retiene al momento de la escrituración: el escribano lo retiene del precio de venta y lo deposita en AFIP
- Si no hay escritura (por ejemplo, cesión de boleto): el adquirente actúa como agente de retención
En la práctica, el escribano se encarga de todo: calcula el monto, lo retiene del precio, emite el comprobante y lo deposita. El vendedor no tiene que hacer ningún trámite adicional (salvo gestionar la exención, si corresponde).
¿Cómo Funciona la Exención por Vivienda Única?
La ley prevé una exención del ITI cuando el vendedor vende su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia. Esta es la exención más utilizada y la que más preguntas genera.
Requisitos para la Exención
Para acceder a la exención necesitás cumplir todos estos requisitos:
- Vivienda única: el inmueble que vendés debe ser tu única vivienda (o único terreno destinado a construir tu vivienda)
- Destino de reemplazo: el producido de la venta se destina a adquirir o construir otra propiedad para vivir
- Plazo: tenés que adquirir la nueva propiedad dentro del plazo de un año antes o después de la venta
- Obtener el certificado de no retención emitido por AFIP
Cómo Tramitar el Certificado de No Retención
El certificado de no retención es el documento que le presentás al escribano para que no te retenga el ITI al escriturar.
Paso a paso:
1. Ingresá a AFIP con tu CUIT y clave fiscal:
- Entrá a afip.gob.ar
- Ingresá con tu CUIT y clave fiscal (nivel 3 o superior)
2. Buscá el servicio "Transferencia de Inmuebles":
- En el menú de servicios, buscá "Transferencia de Inmuebles"
- Si no lo tenés habilitado, agregalo desde "Administrador de Relaciones"
3. Completá la solicitud:
- Ingresá los datos del inmueble que vendés (partida, nomenclatura catastral)
- Declarar que es tu vivienda única
- Indicar que el producido se destinará a adquirir otra vivienda
- Completá los datos de la operación (precio, comprador)
4. Obtené el certificado:
- Si cumplís los requisitos, el sistema emite el certificado automáticamente
- El certificado tiene una vigencia de 20 días hábiles
- Imprimilo y entregáselo al escribano antes de la escritura
Situaciones Especiales
Vendo mi vivienda pero todavía no compré la nueva:
Podés obtener el certificado igual. La ley permite que la compra de la nueva vivienda se concrete hasta un año después de la venta. Pero si dentro de ese año no comprás, el ITI que no te retuvieron se transforma en una deuda con AFIP.
Soy copropietario (condominio):
Cada condómino tramita su propio certificado por su porción. Si uno de los copropietarios no cumple las condiciones de exención (por ejemplo, tiene otra propiedad), solo él paga el ITI sobre su parte.
Vendo un terreno:
También aplica la exención si el terreno es tu único inmueble y el producido se destina a construir tu vivienda.
Separación de bienes / divorcio:
La transferencia por liquidación de la sociedad conyugal no está alcanzada por el ITI (no es una transferencia a título oneroso propiamente dicha). Pero si después uno de los ex cónyuges vende la propiedad recibida, sí tributa.
Sucesión:
La transferencia por herencia no paga ITI (es a título gratuito). Pero cuando los herederos vendan el inmueble heredado, sí tributan ITI si lo adquirieron antes de 2018, o Ganancias si lo adquirieron después.
¿ITI o Ganancias? Qué Cambió para los Inmuebles Comprados desde 2018
La Reforma de 2017 (Ley 27.430)
La reforma tributaria de diciembre de 2017 introdujo un cambio fundamental: para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018, la venta ya no tributa ITI sino Impuesto a las Ganancias.
Cómo Funciona Cada Uno
| Aspecto | ITI | Ganancias (inmuebles post-2018) |
|---|
| Aplica a inmuebles adquiridos | Antes del 01/01/2018 | A partir del 01/01/2018 |
| Alícuota | 1,5% sobre el precio de venta | 15% sobre la ganancia neta |
| Base de cálculo | Precio total de venta | Precio de venta - costo de adquisición actualizado |
| Exención vivienda única | Sí (certificado de no retención) | Sí (exención por reemplazo de vivienda) |
| Retención | El escribano retiene el 1,5% | El escribano retiene al momento de escriturar |
Ejemplo Comparativo
Caso: Vendés un departamento en USD 100.000 que compraste en USD 70.000.
Si lo adquiriste antes de 2018 (ITI):
- ITI = USD 100.000 x 1,5% = USD 1.500
- (Se aplica sobre el precio total, sin importar cuánto ganaste)
Si lo adquiriste después de 2018 (Ganancias):
- Ganancia bruta = USD 100.000 - USD 70.000 (actualizado) = USD 30.000
- Impuesto = USD 30.000 x 15% = USD 4.500
- (Se aplica sobre la ganancia, pero la alícuota es mucho mayor)
Observación importante: en el ejemplo, el impuesto a las Ganancias es mayor porque hubo una ganancia significativa. Pero si la ganancia fuera pequeña (por ejemplo, vendiste por el mismo valor que compraste ajustado), el impuesto a Ganancias sería menor que el ITI. Y si vendiste a pérdida, no pagás Ganancias pero sí hubieras pagado ITI.
Cómo Saber Cuál Aplicar
La regla es simple: la fecha de adquisición del inmueble determina qué impuesto se aplica.
- Adquirido antes del 01/01/2018: ITI (1,5%)
- Adquirido a partir del 01/01/2018: Ganancias (15% sobre la ganancia)
Qué cuenta como "fecha de adquisición":
- La fecha de la escritura (compraventa)
- La fecha de la declaratoria de herederos (sucesión)
- La fecha del boleto con posesión (en algunos casos)
- La fecha de la sentencia (adjudicación judicial)
Otros Impuestos Relacionados con la Venta
Al vender una propiedad, el ITI (o Ganancias) no es el único impuesto. El panorama completo incluye:
| Impuesto | Quién lo paga | Monto aproximado |
|---|
| ITI (o Ganancias) | Vendedor | 1,5% (ITI) o 15% s/ganancia (Ganancias) |
| Sellos | Ambas partes (50% cada uno) | 0,5% - 3,6% según jurisdicción |
| Honorarios escribano | Ambas partes | 1% - 2% cada parte |
| Certificados y trámites | Vendedor | Variable ($50.000 - $200.000) |
| Comisión inmobiliaria | Ambas partes | 3-4% + IVA cada parte |
Para un panorama completo de impuestos sobre inmuebles, consultá nuestra guía de impuestos inmobiliarios.
¿Qué Rol Cumple el Escribano con el ITI?
El escribano tiene un rol central en relación al ITI:
Obligaciones del Escribano
- Verificar si el vendedor tiene certificado de no retención: si lo tiene, no retiene ITI
- Retener el ITI si no hay certificado: lo deduce del precio de venta
- Depositar la retención en AFIP: dentro de los plazos establecidos
- Emitir el comprobante de retención: que el vendedor necesita para su situación fiscal
- Informar la operación a AFIP: mediante el régimen informativo correspondiente
Qué Pasa si el Escribano No Retiene
Si el escribano omite retener el ITI cuando debía hacerlo, se transforma en responsable solidario del pago. Es decir, la AFIP puede reclamarle al escribano el impuesto no retenido.
Por esta razón, los escribanos son extremadamente cuidadosos con este tema y te van a pedir toda la documentación necesaria antes de escriturar.
Preguntas Frecuentes
Si vendo mi única vivienda y ya compré la nueva antes de vender, tengo la exención?
Sí. La ley permite que la adquisición de la nueva vivienda se haya realizado hasta un año antes de la venta del inmueble anterior. Es decir, podés comprar primero y vender después, siempre que no haya más de un año entre ambas operaciones.
Si heredo una propiedad y la vendo, pago ITI?
Depende de cuándo se hizo la declaratoria de herederos. Si la declaratoria es anterior al 01/01/2018, pagás ITI (1,5%). Si es posterior, pagás Ganancias (15% sobre la ganancia). La herencia en sí no paga ITI porque es a título gratuito.
Puedo descontar el ITI de algún otro impuesto?
No. El ITI es un impuesto autónomo y no es deducible de Ganancias ni de ningún otro tributo nacional.
Qué pasa si vendo en cuotas?
El ITI se retiene sobre el precio total de la operación al momento de la escrituración, independientemente de si cobrás el precio en cuotas.
Si vendo una propiedad que tengo en condominio con mi hermano, cada uno gestiona por separado?
Sí. Cada condómino es responsable por su porción. Si uno cumple las condiciones de exención (vivienda única y reemplazo) y el otro no, solo el que cumple obtiene el certificado de no retención. El otro paga ITI por su parte.
Cuánto tarda el trámite del certificado de no retención?
Si lo hacés por AFIP digital y cumplís todos los requisitos, es automático (sale en el momento). Si hay observaciones o inconsistencias en tus datos, puede demorar algunos días hábiles. Siempre tramitalo con anticipación suficiente antes de la escritura.
Qué pasa si no me dieron el certificado y el escribano retuvo?
Si creés que tenías derecho a la exención pero no pudiste obtener el certificado a tiempo, podés presentar un reclamo ante AFIP para recuperar el monto retenido. Es un trámite burocrático que puede tardar, pero es posible.
El ITI aplica si vendo mi parte en un fideicomiso inmobiliario?
Depende del tipo de transferencia. Si es una cesión de derechos del fideicomiso (no una escritura), el tratamiento es distinto. Consultá con un contador especializado. Podés leer más sobre fideicomisos en nuestra guía sobre fideicomiso inmobiliario.
Planificación Fiscal: Cómo Minimizar el Impacto
Si tu Inmueble es Pre-2018 (ITI)
1. Exención por reemplazo de vivienda:
Si vendés tu vivienda única para comprar otra, la exención te ahorra el 1,5% completo. Tramitá el certificado de no retención con tiempo.
2. Precio de escritura:
El ITI se calcula sobre el precio declarado en la escritura. En Argentina es habitual que se escriture por el valor real de la operación (declarar menos puede tener consecuencias legales y fiscales).
3. Donación previa:
Algunas familias donan la propiedad a un familiar antes de venderla, ya que la donación no paga ITI. Sin embargo, la venta posterior sí tributará, y la AFIP puede considerar la operación como simulada si se hace con el fin exclusivo de eludir el impuesto.
Si tu Inmueble es Post-2018 (Ganancias)
1. Actualización del costo:
El costo de adquisición se actualiza por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Esto reduce la ganancia gravada y, por lo tanto, el impuesto.
2. Gastos deducibles:
Podés deducir de la ganancia ciertos gastos vinculados a la operación:
- Comisión inmobiliaria
- Honorarios de escribano
- Costos de mejoras realizadas (con comprobantes)
- Impuesto de sellos
3. Exención por reemplazo de vivienda:
Similar al ITI, si vendés tu vivienda única para comprar otra, existe una exención.
Conclusión
El ITI es un impuesto que todo vendedor de propiedades en Argentina debe conocer. Con una alícuota del 1,5% puede parecer menor, pero sobre operaciones de cientos de miles de dólares representa un monto significativo. La buena noticia es que si vendés tu vivienda única para comprar otra, podés acceder a la exención tramitando el certificado de no retención en AFIP.
Si tu inmueble fue adquirido después de 2018, el impuesto que se aplica ya no es el ITI sino Ganancias (15% sobre la ganancia neta), lo que cambia completamente el cálculo y la planificación fiscal.
En cualquier caso, el consejo más importante es: planificá la venta con tu contador antes de firmar. Un buen asesor fiscal puede ayudarte a aprovechar las exenciones y deducciones disponibles, ahorrándote un monto significativo en impuestos.
Si ya estás mirando la propiedad de reemplazo, empezá por acá:
