Permuta de propiedades en Argentina 2026: cómo funciona, impuestos y pasos
12 min de lectura
por Roomix
Permuta de propiedades en Argentina 2026: cómo funciona, impuestos y pasos
Respuesta corta: la permuta es el contrato por el cual dos partes se obligan a transferirse el dominio de cosas que no son dinero. Está definida en el artículo 1172 del Código Civil y Comercial de la Nación. La clave práctica: si el dinero entregado como compensación supera el 50% del valor total de la operación, legalmente ya no es permuta sino compraventa, y cambian las reglas impositivas. Igual que una compraventa, se escritura ante escribano público y paga ITI (1,5% sobre cada inmueble) y sellos según la jurisdicción.
La permuta de propiedades es una operación que existe desde hace siglos pero que en Argentina volvió a ganar protagonismo en los últimos años, especialmente en contextos de restricciones cambiarias y escasez de crédito. Si estás pensando en intercambiar tu propiedad por otra, o si simplemente te interesa entender cómo funciona, esta guía te explica todo lo que necesitás saber.
¿Qué es una permuta de propiedades?
La permuta es un contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a transferirse la propiedad de una cosa a cambio de otra. En términos simples: vos le das tu propiedad a otra persona y esa persona te da la suya.
El Código Civil y Comercial de la Nación (Libro Tercero, Título IV, Capítulo 2) define la permuta en el artículo 1172:
"Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero."
Es importante la parte de "que no son dinero". Si la mayor parte de la contraprestación es dinero, el contrato se considera compraventa, no permuta. Esto tiene implicancias legales e impositivas que veremos más adelante.
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Permuta pura: Se intercambian dos propiedades de igual valor sin que medie dinero. Es infrecuente porque rara vez dos propiedades tienen exactamente el mismo valor.
Permuta con compensación (o "vuelto"): Una de las partes entrega una diferencia en dinero para compensar la diferencia de valor. Esta es la modalidad más común.
Atención: Si el dinero entregado como compensación supera el 50% del valor total de la operación, legalmente ya no se considera permuta sino compraventa. Esto cambia las reglas del juego en materia impositiva.
Marco Legal de la Permuta
Qué Dice el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial regula la permuta en los artículos 1172 a 1175. Los puntos clave son:
Artículo 1172: Definición (intercambio de cosas que no son dinero)
Artículo 1173: Si una de las prestaciones es parcialmente en dinero, se aplican las reglas de compraventa si la parte en dinero es mayor
Artículo 1174: Aplicación supletoria de las normas de compraventa
Artículo 1175: Evicción (responsabilidad si un tercero reclama derechos sobre el bien permutado)
Diferencia con la Compraventa
Aspecto
Permuta
Compraventa
Contraprestación
Cosa por cosa
Cosa por dinero
Partes
Permutante y permutante
Vendedor y comprador
Compensación en dinero
Hasta 50% del valor
No aplica
Regulación
Arts. 1172-1175 CCyCN
Arts. 1123-1171 CCyCN
Impuesto de sellos
Puede tener tratamiento diferente
Estándar
ITI
Se paga por ambas partes
Solo el vendedor
Requisitos para que la Permuta sea Válida
Consentimiento de ambas partes
Capacidad legal para disponer de los bienes
Objeto lícito: Los bienes deben poder ser transferidos
Forma: Para inmuebles, debe hacerse por escritura pública
Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
¿Cuándo conviene hacer una permuta?
Situaciones Típicas
1. Cambio de necesidades de vivienda
Tenés un departamento de 2 ambientes en CABA y necesitás una casa más grande en el conurbano porque tu familia creció. A la inversa, tus hijos se fueron y querés achicarte: tenés una casa grande en zona norte y querés un departamento más chico en la ciudad.
2. Restricciones cambiarias
Cuando hay cepo o restricciones para comprar dólares, las permutas permiten realizar operaciones inmobiliarias sin necesidad de contar con el total en efectivo. En contextos de inestabilidad cambiaria, la permuta fue históricamente un recurso valioso.
3. Falta de liquidez
Si no tenés el dinero para comprar pero sí tenés una propiedad, la permuta te permite "cambiar" sin pasar por la etapa de vender primero, juntar la plata y después comprar.
4. Inversores
Inversores que quieren diversificar su cartera inmobiliaria sin realizar operaciones de venta y recompra. Por ejemplo, cambiar un departamento en alquiler por un local comercial.
5. Desarrolladores
Es muy común que desarrolladores adquieran terrenos a cambio de unidades funcionales en el proyecto que van a construir. El dueño del terreno entrega la tierra y recibe departamentos terminados.
Cuándo NO Conviene
Cuando hay mucha diferencia de valor entre las propiedades (la compensación alta la convierte en compraventa)
Si una de las propiedades tiene problemas de título o deuda
Si necesitás financiamiento (los bancos no financian permutas)
Cuando hay apuro: las permutas requieren encontrar la contraparte ideal, lo que puede llevar tiempo
¿Qué impuestos se pagan en una permuta?
El tratamiento fiscal de la permuta es uno de los aspectos más complejos y que más confusión genera. Veamos cada impuesto.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
El ITI grava la transferencia a título oneroso de inmuebles ubicados en Argentina, cuando el vendedor es persona humana y el inmueble no está alcanzado por el Impuesto a las Ganancias.
En una permuta, ambas partes son transferentes (ambas entregan un inmueble), por lo que ambas partes deben pagar el ITI sobre el valor fiscal de su respectivo inmueble.
Alícuota: 1,5% sobre el valor de transferencia o la valuación fiscal, el mayor
Exención: Si el inmueble era la vivienda habitual y se destina el producido a la compra de otra vivienda (certificado de no retención), se puede solicitar la exención. En una permuta donde ambas partes cumplen este requisito, ambas pueden solicitar el certificado
Impuesto a las Ganancias
Si el inmueble fue adquirido después del 1 de enero de 2018, la ganancia por la transferencia tributa el Impuesto a las Ganancias Cedular (15% sobre la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado).
En una permuta, se aplica a ambas partes si corresponde.
Impuesto de Sellos
El impuesto de sellos varía según la jurisdicción. Algunos puntos a tener en cuenta:
En CABA, la alícuota general para transferencias de inmuebles es del 3,6%
En Provincia de Buenos Aires, el impuesto de sellos se calcula sobre el valor más alto entre la valuación fiscal y el precio de operación
En una permuta, se puede calcular sobre el mayor valor de los dos inmuebles o sobre la suma de ambos, según la jurisdicción
Consultá con un escribano cómo se aplica en tu caso concreto
IVA
En general, la transferencia de inmuebles entre particulares no está alcanzada por IVA. Sin embargo, si alguna de las partes es habitualista (se dedica a la compraventa de inmuebles como actividad comercial), la operación podría estar gravada.
Ingresos Brutos
Si alguna de las partes es habitualista, la operación podría estar alcanzada por Ingresos Brutos. Cada jurisdicción tiene su propia regulación.
Resumen Impositivo
Impuesto
Quién paga
Alícuota orientativa
ITI
Ambas partes
1,5% c/u
Ganancias cedular
Ambas (si corresponde)
15% sobre ganancia
Sellos
Ambas partes
Variable según jurisdicción
IVA
Solo si habitualista
10,5% o 21%
Ingresos Brutos
Solo si habitualista
Variable
¿Cómo se permuta una propiedad, paso a paso?
Paso 1: Encontrar la Contraparte
Este es quizás el paso más difícil. Necesitás encontrar a alguien que:
Una vez que encontrás la contraparte, el paso siguiente es valuar ambas propiedades. Lo ideal es:
Realizar tasaciones profesionales independientes de cada inmueble
Acordar el método de valuación entre las partes
Determinar si hay diferencia de valor y cuánto será la compensación en dinero
Es fundamental que ambas partes estén de acuerdo con las valuaciones. Si hay desacuerdo, se puede recurrir a un tasador neutral.
Paso 3: Negociación y Acuerdo
Con las valuaciones en mano, se negocian los términos:
Valor asignado a cada propiedad
Compensación en dinero (si aplica) y forma de pago
Plazos para la escrituración
Condiciones: entrega de posesión, estado de los inmuebles, deudas
Multa por incumplimiento
Paso 4: Boleto de Permuta
Se firma un boleto de permuta que es el acuerdo preliminar entre las partes. Debe incluir:
Datos completos de ambas partes
Descripción detallada de ambos inmuebles (nomenclatura catastral, superficie, ubicación)
Valor asignado a cada propiedad
Monto de la compensación (si la hay) y forma de pago
Plazo para escriturar
Penalidades por incumplimiento
Condiciones suspensivas (si las hay)
Se recomienda firmarlo ante escribano y acompañarlo con:
Informe de dominio actualizado de ambas propiedades
Certificado de inhibiciones de ambas partes
Libre deuda de expensas, ABL, impuestos y servicios
Paso 5: Diligencias Previas a la Escritura
El escribano designado realizará:
Estudio de títulos de ambas propiedades (mínimo 20 años hacia atrás)
Solicitud de certificados registrales (dominio e inhibiciones)
Verificación de deudas impositivas y de servicios
Confección de la escritura de permuta
Solicitud de certificados de libre deuda (ARBA, AGIP, ABL, expensas)
Solicitud de certificados de retención de ITI a AFIP
Paso 6: Escrituración
El día de la escritura:
Ambas partes (o sus apoderados) concurren a la escribanía
Se lee la escritura de permuta
Se firman los documentos
Se paga la compensación en dinero (si la hay)
Se entregan las llaves y la posesión
Se abonan impuestos y honorarios
Paso 7: Inscripción Registral
La escribanía inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Hasta que no se inscriba, la transferencia no es oponible a terceros.
Plazos Estimados del Proceso
Etapa
Plazo estimado
Búsqueda de contraparte
Variable (semanas a meses)
Tasaciones
1 a 2 semanas
Negociación
1 a 4 semanas
Boleto de permuta
1 semana
Diligencias previas
30 a 60 días
Escrituración
1 día
Inscripción registral
15 a 45 días
Total (desde acuerdo)
2 a 4 meses
¿Cuánto cuesta hacer una permuta?
Honorarios del Escribano
Los honorarios notariales se calculan sobre el valor del inmueble de mayor valor de los dos involucrados. Típicamente:
2% a 3% del valor del inmueble de mayor valor
Puede variar según jurisdicción y complejidad
Impuestos (ya detallados arriba)
ITI: 1,5% sobre cada inmueble
Sellos: variable según jurisdicción
Ganancias cedular: 15% sobre ganancia (si aplica)
Otros Costos
Tasaciones: $50.000 - $200.000 cada una
Certificados e informes: Variable
Comisión inmobiliaria (si interviene): Generalmente 3% + IVA sobre cada inmueble
Ejemplo de Costos Totales
Para una permuta de dos inmuebles valuados en USD 120.000 y USD 100.000 respectivamente, con compensación de USD 20.000:
Concepto
Costo aproximado
ITI (1,5% c/inmueble)
USD 1.800 + USD 1.500
Honorarios escribano
USD 2.400 - 3.600
Sellos (según jurisdicción)
USD 2.000 - 4.300
Tasaciones
USD 200 - 400
Certificados
USD 100 - 300
Total estimado
USD 8.000 - 11.900
Sin incluir comisión inmobiliaria ni Ganancias cedular.
Permuta de Inmueble por Construcción
Una modalidad muy utilizada en Argentina es la permuta de terreno por unidades funcionales. El dueño de un terreno lo entrega a un desarrollador a cambio de departamentos o locales en el edificio que se construya.
Cómo Funciona
El propietario del terreno firma un convenio de permuta con el desarrollador
El desarrollador construye el edificio en el terreno
Al finalizar la obra, el propietario recibe las unidades acordadas
El resto de las unidades quedan para el desarrollador
Porcentaje Habitual
El dueño del terreno recibe típicamente entre el 25% y el 40% de las unidades funcionales, dependiendo de:
Ubicación del terreno
Capacidad constructiva (FOT/FOS)
Valores de la zona
Demanda del mercado
Riesgos
Riesgo de obra: Si el desarrollador no termina la construcción o se atrasa significativamente
Riesgo financiero: Si el desarrollador quiebra durante la obra
Riesgo legal: Si no se instrumenta correctamente, el dueño del terreno puede perder tanto el terreno como las unidades
Cómo Protegerse
Fideicomiso: Aportar el terreno a un fideicomiso inmobiliario es la forma más segura
Escritura condicional: Con cláusulas de reversión si no se cumple el plazo de obra
Hipoteca: El dueño del terreno puede constituir una hipoteca a su favor como garantía
Asesoramiento legal: Fundamental contar con un abogado especializado en desarrollos inmobiliarios
Preguntas Frecuentes
Se puede permutar un inmueble con hipoteca?
Sí, pero se necesita la autorización del banco acreedor. El banco puede exigir la cancelación de la hipoteca o la novación (transferencia de la deuda al otro permutante). En la práctica, es complejo y no todos los bancos lo aceptan.
Qué pasa si después de permutar descubrís un vicio oculto?
Se aplican las normas de evicción y vicios redhibitorios del Código Civil y Comercial. Tenés derecho a reclamar por vicios ocultos que no pudiste advertir al momento de la operación, dentro de los plazos legales.
Se puede permutar un departamento en pozo?
Sí, es posible permutar derechos sobre un inmueble en construcción (cesión de boleto) por otro inmueble. Sin embargo, es más complejo y requiere la intervención del desarrollador o la aceptación de la cesión.
La inmobiliaria cobra comisión en una permuta?
Sí, generalmente cobra comisión sobre cada inmueble. El porcentaje puede negociarse, pero típicamente es del 3% + IVA sobre el valor de cada propiedad.
Conclusión
La permuta es una herramienta legal válida y muchas veces conveniente para intercambiar propiedades en Argentina. Es especialmente útil en contextos de restricciones cambiarias o falta de liquidez. Sin embargo, requiere un buen asesoramiento legal e impositivo para evitar sorpresas.
Si estás pensando en permutar tu propiedad, el primer paso es saber cuánto vale tu inmueble actual y qué opciones hay disponibles en el mercado. Podés usar Roomix para buscar propiedades en venta con inteligencia artificial: describí lo que buscás y te mostramos las mejores opciones de manera simple y rápida.
