Alquiler Permanente vs Temporario 2026: 4-6% de renta contra 7-12%, y qué te cuesta
10 min de lectura
por Roomix
Alquiler Permanente vs Temporario: Diferencias Clave
Si sos propietario y querés poner tu departamento en alquiler, o si estás buscando dónde vivir, la primera gran decisión es elegir entre alquiler permanente (tradicional, de largo plazo) y alquiler temporario (corto plazo, estilo Airbnb). Las diferencias van mucho más allá del plazo: cambian los contratos, los impuestos, la rentabilidad, los riesgos y hasta el tipo de inquilino.
En esta guía comparamos ambas modalidades punto por punto para que tomes la mejor decisión según tu situación.
Respuesta corta: el alquiler permanente rinde entre 4% y 6% bruto anual en CABA, con un plazo que pactan las partes (2 años si no dicen nada), garantía que el propietario suele exigir y ajuste pactado entre las partes. El temporario puede rendir 7% a 12% bruto anual —más si la ocupación es alta—, pero exige amoblar la propiedad, gestionarla activamente, inscribirla en el registro de alquileres temporarios turísticos si estás en CABA (Ley 6255) y verificar que el reglamento de copropiedad lo permita. Más renta, más trabajo y más riesgo regulatorio.
¿Qué dice la normativa sobre cada modalidad?
Alquiler Permanente
Desde la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los alquileres permanentes de vivienda se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación:
Plazo: el que pacten las partes; si no pactan ninguno, para vivienda permanente rige un plazo de 2 años (art. 1198, texto del
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Ajustes de precio: libres entre las partes (los más usados son IPC trimestral o cuatrimestral)
Depósito: se negocia libremente, aunque lo habitual son 1-2 meses
Garantía: la ley deja libres las cantidades y la moneda del depósito o fianza (art. 1196); en la práctica el propietario suele exigir garantía propietaria, seguro de caución, aval bancario u otras
Rescisión anticipada: el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10% del saldo del alquiler que falta hasta el fin del contrato (art. 1221, explicado acá)
Plazo: el que pacten las partes, sin mínimo legal. La cifra de "hasta 3 meses" no es un límite del Código Civil y Comercial: el texto original del art. 1199 la usaba para presumir que un contrato de más de tres meses no era con fines de turismo, y el DNU 70/2023 reemplazó ese artículo por uno sobre moneda y ajuste (art. 1199 vigente). Hoy los 3 meses aparecen en la definición de alquiler temporario turístico de la Ley 6255 de CABA (art. 2)
No hay un régimen aparte en el Código Civil y Comercial: sigue siendo una locación y las partes tienen amplia libertad para pactar las condiciones
Regulación en CABA: la Ley 6255 exige inscribir el inmueble en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos (art. 9) y poner el número de inscripción en toda reserva y publicidad (art. 14)
Habilitación municipal: según la jurisdicción, puede requerir habilitaciones específicas
Reglamento de copropiedad: muchos consorcios prohíben el uso temporario, y es importante verificar esto antes de empezar
Tabla Comparativa Legal
Aspecto
Permanente
Temporario
Plazo
Lo pactan las partes (sin pacto: 2 años en vivienda)
Lo pactan las partes (sin pacto: usos y costumbres)
Plazo máximo
20 años para vivienda (art. 1197)
Misma regla del Código; el registro turístico de CABA (Ley 6255) abarca hasta 3 meses
Garantía
Habitual (propietaria, caución u otras)
Habitualmente no se pide
Depósito
Sí (negociable)
Sí (variable, menor)
Ajuste de precio
IPC u otro pactado
No aplica (precio fijo)
Registro AFIP
No obligatorio
No obligatorio
Registro en CABA
No
Sí (registro de la Ley 6255)
Reglamento consorcio
Sin restricción
Puede estar prohibido
¿Cuánto se gana con cada modalidad?
Este es el punto que más interesa a los propietarios. La diferencia en ingresos puede ser enorme, pero también hay que considerar los costos asociados.
Alquiler Permanente
Rentabilidad bruta promedio en CABA (2026): 4% a 6% anual sobre el valor de la propiedad.
Ejemplo práctico:
Departamento de 2 ambientes en Palermo valuado en USD 100.000
Alquiler mensual: $550.000 (aprox. USD 450/mes)
Ingreso anual: $6.600.000 (aprox. USD 5.400)
Rentabilidad bruta: ~5,4% anual
Costos operativos del propietario:
Expensas extraordinarias: a cargo del propietario
ABL: a cargo del propietario (en muchos contratos se traslada)
Impuestos sobre la renta (Ganancias o Monotributo)
Seguro de caución: lo paga el inquilino
Mantenimiento estructural
Alquiler Temporario
Rentabilidad bruta potencial en CABA (2026): 7% a 12% anual, dependiendo de la ocupación.
Ejemplo práctico (mismo departamento):
Tarifa promedio: USD 55/noche
Ocupación promedio: 70% (255 noches al año)
Ingreso anual: aprox. USD 14.025
Rentabilidad bruta: ~14% anual
Suena tentador, pero hay que restarle los costos adicionales.
Costos operativos del temporario:
Amoblado completo y equipamiento: USD 3.000-8.000 de inversión inicial
Limpieza entre huéspedes: $10.000-25.000 por turno
Ropa blanca y reposición: continuo
Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking): 3% a 15% del ingreso
Administración (si delegás): 15-25% del ingreso
Mantenimiento y reparaciones frecuentes
Seguro para alquiler temporario
Rentabilidad neta real estimada: 5% a 8% anual (después de todos los costos).
La Cuenta que Pocos Hacen
Concepto
Permanente
Temporario
Ingreso bruto anual (USD)
~5.400
~14.000
Costos operativos anuales (USD)
~800
~6.500
Comisiones plataformas
$0
~1.400
Ingreso neto anual (USD)
~4.600
~6.100
Horas de gestión mensual
1-2
15-30
Vacancia esperada
1 mes cada 2 años
30% del tiempo
La diferencia de rentabilidad neta existe, pero no es tan abismal como parece mirando solo los ingresos brutos. Y el temporario requiere mucha más dedicación.
¿Qué diferencias impositivas hay?
Impuesto a las Ganancias
Alquiler permanente:
Se declara como ganancia de primera categoría (renta del suelo)
Se pueden deducir gastos de mantenimiento, ABL, seguros y amortización del inmueble
Alícuota progresiva según escala del impuesto
Alquiler temporario:
Puede encuadrarse como ganancia de primera o tercera categoría, dependiendo de si se presta con servicios adicionales
Si incluís limpieza, desayuno u otros servicios, AFIP puede considerarlo actividad comercial (tercera categoría)
Mayor carga impositiva potencial
Monotributo
Ambas modalidades pueden facturarse a través del Monotributo si los ingresos entran dentro de los topes. Pero hay diferencias:
Permanente: generalmente encuadra sin problemas como locación de inmueble
Temporario: puede considerarse prestación de servicios, lo que cambia la categoría y el tope de facturación
Riesgos del Alquiler Permanente (para el propietario)
Inquilino moroso: el proceso de desalojo en Argentina puede tardar entre 6 y 18 meses
Desgaste de la propiedad: uso continuo por años
Inflación vs ajuste: si el índice pactado no cubre la inflación real, perdés poder adquisitivo
Vacancia entre contratos: normalmente 1-2 meses cada 2 años
Riesgos del Alquiler Temporario (para el propietario)
Estacionalidad: la ocupación puede caer drásticamente en temporada baja
Daños por rotación: más huéspedes = más probabilidad de incidentes
Cambios regulatorios: las ciudades pueden endurecer las restricciones al temporario
Prohibición del consorcio: si el reglamento lo prohíbe y alquilás igual, te enfrentás a sanciones
Reputación en plataformas: una mala reseña puede afectar semanas de ocupación
Comparativa Final: ¿Cuál Elegir?
Factor
Permanente
Temporario
Rentabilidad neta
Media (4-5%)
Media-alta (5-8%)
Gestión requerida
Baja
Alta
Estabilidad de ingresos
Alta
Variable
Inversión inicial
Baja
Alta (amoblar)
Riesgo de vacancia
Bajo
Medio-alto
Flexibilidad
Baja (contrato largo)
Alta
Complejidad fiscal
Media
Alta
Desgaste del inmueble
Gradual
Mayor
Elegí alquiler permanente si...
Querés ingresos predecibles y estables
No tenés tiempo (o ganas) de gestionar huéspedes rotativos
Tu propiedad está en una zona con buena demanda residencial permanente
Preferís un esquema fiscal más simple
Elegí alquiler temporario si...
Tu propiedad está en una zona turística o de alta demanda temporal (Palermo, Recoleta, San Telmo)
Tenés tiempo o estás dispuesto a pagar administración
Querés maximizar rentabilidad y tolerás la variabilidad
El reglamento de tu edificio lo permite
La Opción Mixta
Algunos propietarios optan por un esquema mixto: alquiler permanente la mayor parte del año y temporario en temporada alta (por ejemplo, durante vacaciones de invierno o fin de año). Esto requiere un contrato permanente con cláusula de uso parcial o directamente gestionar como temporario todo el año pero con tarifas mensuales más bajas en temporada baja.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo pasar de alquiler permanente a temporario?
Sí, pero tenés que esperar a que termine el contrato vigente (o rescindir con las penalidades correspondientes). No podés cambiar la modalidad durante un contrato activo sin acuerdo de las partes.
¿El temporario es legal en todos lados?
Sí, es legal, pero puede estar regulado. En CABA tenés que inscribir el inmueble en el registro de alquileres temporarios turísticos de la Ley 6255. En otras ciudades, verificá las normativas locales. Y siempre revisá el reglamento de copropiedad.
¿Qué pasa si mi edificio prohíbe el temporario?
Si alquilás temporario violando el reglamento, el consorcio puede intimarte a cesar la actividad. En caso extremo, pueden iniciar acciones legales. Siempre verificá antes de empezar.
¿Conviene más el temporario si tengo un monoambiente?
Generalmente sí. Los monoambientes y los 2 ambientes son los que mejor funcionan en plataformas como Airbnb. Propiedades más grandes tienen tarifas más altas pero ocupación más baja.
—
Tanto el alquiler permanente como el temporario son opciones válidas, y la mejor depende de tus prioridades, tu disponibilidad y las características de tu propiedad. Evaluá los números concretos de tu caso antes de decidir.
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