Sí, se pueden facturar alquileres por monotributo: la locación de inmuebles encuadra como actividad de servicios y te habilita a emitir Factura C todos los meses, con un límite de hasta 3 unidades de explotación. Si tenés más de 3 propiedades alquiladas o superás el tope de facturación de la categoría más alta de servicios, quedás fuera del régimen y pasás a Ganancias.
| Requisito para facturar el alquiler por monotributo | Condición |
|---|
| Cantidad de propiedades alquiladas | Hasta 3 unidades de explotación |
| Encuadre de la actividad | Locación de inmuebles = servicios |
| Comprobante que emitís | Factura C, todos los meses |
| Tope de facturación | El de tu categoría de servicios (lo actualiza ARCA) |
| Obligación provincial adicional | Ingresos Brutos, aparte del monotributo |
Los montos de cada categoría y las cuotas los actualiza ARCA (ex AFIP) varias veces al año: verificá los vigentes antes de inscribirte. En esta guía te explicamos paso a paso cómo inscribirte, qué categoría te corresponde, cómo emitir facturas, qué obligaciones tenés y cuándo conviene el monotributo versus el régimen general de Ganancias.
¿Qué es el monotributo?
El Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (monotributo) es un sistema impositivo que unifica en una sola cuota mensual:
- Impuesto a las Ganancias (componente impositivo)
- IVA (componente impositivo)
- Aportes jubilatorios (componente previsional)
- Obra social (componente de salud)
Pagás un monto fijo mensual según tu categoría (que se determina por tus ingresos y otros parámetros) y no tenés que presentar declaraciones juradas complejas.
¿Cómo encuadra el alquiler dentro del monotributo?
La actividad de locación de inmuebles está permitida dentro del monotributo. Se considera una actividad de servicios (no de venta de productos), lo que importa para determinar tu categoría y los topes de facturación.
Requisitos para Encuadrar
Para poder facturar tus alquileres por monotributo, necesitás cumplir ciertos requisitos:
- No superar el tope de facturación anual de la categoría más alta de servicios
- No tener más de 3 fuentes de ingreso simultáneas (unidades alquiladas o locales)
- No poseer más de 3 unidades de explotación (propiedades en alquiler)
- No superar los parámetros de superficie de tu categoría
Topes de Facturación 2026 (Servicios)
Estos son los topes de facturación anuales para la actividad de servicios (valores de referencia sujetos a actualización):
| Categoría | Ingreso bruto anual máximo | Cuota mensual estimada |
|---|
| A | $7.813.000 | $30.000 |
| B | $11.447.000 | $34.000 |
| C | $16.050.000 | $39.000 |
| D | $19.925.000 | $48.000 |
| E | $23.438.000 | $65.000 |
| F | |
Valores de referencia 2026. Los montos se actualizan periódicamente. Verificá los valores vigentes en afip.gob.ar.
Ejemplo: ¿Qué Categoría me Corresponde?
Supongamos que alquilás un departamento en CABA a $550.000 por mes:
- Ingreso anual bruto: $550.000 x 12 = $6.600.000
- Categoría correspondiente: A (tope $7.813.000)
- Cuota mensual: aproximadamente $30.000
Si alquilás 2 propiedades y cobrás un total de $1.200.000 por mes:
- Ingreso anual bruto: $14.400.000
- Categoría correspondiente: C (tope $16.050.000)
- Cuota mensual: aproximadamente $39.000
Paso a Paso: Cómo Inscribirte en el Monotributo
Paso 1: Obtener CUIT y Clave Fiscal
Si todavía no tenés CUIT (improbable si sos propietario), necesitás tramitarlo en AFIP. Si ya lo tenés, asegurate de tener tu clave fiscal nivel 3 o superior.
- Entrá a afip.gob.ar
- Accedé con tu CUIT y clave fiscal
- Si necesitás subir el nivel de clave, podés hacerlo por cajero automático, homebanking o presencialmente en AFIP
Paso 2: Dar de Alta la Actividad
Dentro del portal de AFIP, tenés que registrar tu actividad económica:
- Ingresá a "Sistema Registral"
- Seleccioná "Datos de Actividad"
- Buscá la actividad correspondiente. Para alquiler de inmuebles, los códigos más comunes son:
- 681098: Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.
- 681011: Alquiler de inmuebles (excepto los propios) residenciales
- 681010: Alquiler de inmuebles propios
- Agregá la actividad con la fecha de inicio correspondiente
Paso 3: Adhesión al Monotributo
- Dentro de AFIP, ingresá al servicio "Monotributo"
- Seleccioná "Adhesión" o "Alta"
- Completá los datos que te pide el sistema:
- Actividad declarada
- Ingresos brutos estimados (anuales)
- Superficie afectada a la actividad (puede ser 0 si es solo alquiler)
- Fecha de inicio de actividades
- El sistema te asigna una categoría en base a los datos
- Confirmá y generá tu credencial de pago
Paso 4: Habilitar la Emisión de Facturas
Para emitir facturas necesitás:
- Ir al servicio "Comprobantes en línea" dentro de AFIP
- Dar de alta un punto de venta (elegí "factura electrónica" tipo web service o comprobantes en línea)
- Seleccioná el punto de venta y el tipo de comprobante
Como monotributista, emitís Factura C (no discrimina IVA).
Paso 5: Emitir la Primera Factura
Cada mes que cobrás el alquiler, tenés que emitir una factura:
- Ingresá a "Comprobantes en línea" en AFIP
- Seleccioná tu punto de venta
- Elegí "Factura C"
- Completá los datos del receptor:
- Si el inquilino es consumidor final: "Consumidor Final" con DNI
- Si el inquilino es responsable inscripto o monotributista: completá su CUIT
- Descripción del servicio: "Locación de inmueble - mes [mes/año] - [dirección]"
- Monto: el valor del alquiler pactado
- Emití y guardá el comprobante
Paso 6: Pagar la Cuota Mensual
La cuota del monotributo se paga mes a mes, con vencimiento el día 20 de cada mes (o siguiente hábil):
Formas de pago:
- Débito automático en cuenta bancaria (la más recomendable)
- Débito automático en tarjeta de crédito
- VEP (Volante Electrónico de Pago) desde homebanking
- Red de pagos (Rapipago, Pago Fácil)
El débito automático te da un descuento del 15% en el componente impositivo, así que es la opción más conveniente.
Facturar el Alquiler Mes a Mes
Cuándo Emitir la Factura
Emití la factura al momento de cobrar el alquiler o en la fecha de vencimiento pactada en el contrato, lo que ocurra primero. No te acumules facturas: hacelo mes a mes.
Qué Datos Incluir
- Receptor: datos del inquilino (nombre, DNI/CUIT, domicilio)
- Concepto: "Locación de inmueble sito en [dirección] - Período [mes/año]"
- Monto: el valor del alquiler según contrato
- No se discrimina IVA (la factura C no lo permite)
¿Se Facturan las Expensas?
Si en el contrato el alquiler incluye expensas, facturás el total. Si las expensas se cobran aparte y van a cuenta del inquilino, no necesitás facturar ese monto (porque no es ingreso tuyo, es un reembolso).
¿Se Factura el Depósito?
El depósito de garantía no se factura al recibirlo porque no es un ingreso: es una garantía que eventualmente se devuelve. Solo facturás si al final del contrato retenés parte o todo el depósito por daños u otra razón.
Recategorización
Cada 6 meses (enero y julio), AFIP te pide que recategorices. Es decir, que revises si tus ingresos de los últimos 12 meses te ubican en la misma categoría o en otra.
Cómo Recategorizarte
- Ingresá al servicio "Monotributo" en AFIP
- Seleccioná "Recategorización"
- Cargá tus ingresos brutos de los últimos 12 meses
- El sistema te indica si seguís en la misma categoría o si tenés que subir/bajar
- Confirmá
Si tus ingresos por alquiler aumentaron (por los ajustes del contrato), es probable que en algún momento tengas que subir de categoría.
Qué Pasa si No me Recategorizo
Si no te recategorizás y AFIP detecta que tus ingresos superan tu categoría, puede:
- Recategorizarte de oficio
- Cobrarte las diferencias de cuota con intereses
- Aplicar multas
¿Cuándo conviene monotributo y cuándo Ganancias?
Esta es la gran pregunta. No siempre el monotributo es la mejor opción.
Conviene Monotributo Cuando...
- Tus ingresos por alquiler no superan el tope de la categoría H
- Solo alquilás hasta 3 propiedades
- Querés simplicidad en la gestión impositiva
- No tenés otros ingresos altos que te ubiquen en régimen general
- Estás empezando y no querés pagar contador todos los meses
Conviene Régimen General (Ganancias) Cuando...
- Tus ingresos por alquiler superan el tope del monotributo
- Tenés más de 3 propiedades en alquiler
- Querés deducir gastos reales (mantenimiento, ABL, seguros, amortización del inmueble, intereses de crédito)
- Tenés otros ingresos que ya te obligan a estar en régimen general
- El análisis de tu contador indica que pagás menos por Ganancias que por monotributo
Comparativa Simplificada
| Factor | Monotributo | Ganancias |
|---|
| Cuota fija mensual | Sí | No (pago a cuenta y DDJJ anual) |
| Carga administrativa | Baja | Media-alta |
| Deducciones | No | Sí (gastos, amortización, etc.) |
| Contador necesario | Recomendable | Imprescindible |
| Tope de facturación | Sí | No |
|
Para una visión más amplia de todos los impuestos que afectan al inmueble, consultá nuestra guía de impuestos inmobiliarios.
Ingresos Brutos: La Otra Obligación
Además del monotributo (que es nacional), tenés la obligación provincial/local de Ingresos Brutos. Esto es un impuesto aparte que grava tus ingresos según la jurisdicción donde está el inmueble.
En CABA
- Se gestiona a través de AGIP
- Para monotributistas que solo alquilan en CABA, existe el régimen simplificado
- Alícuota: entre 1,5% y 3% sobre los ingresos
En Provincia de Buenos Aires
- Se gestiona a través de ARBA
- Régimen simplificado de Ingresos Brutos para monotributistas
- Alícuota: variable según actividad y localidad
En Otras Provincias
Cada provincia tiene su organismo recaudador y sus propias alícuotas. Verificá con tu contador las obligaciones específicas de tu jurisdicción.
Convenio Multilateral
Si tenés propiedades en alquiler en más de una jurisdicción (por ejemplo, una en CABA y otra en Provincia), tenés que inscribirte en el Convenio Multilateral, que distribuye la base imponible entre las provincias. Esto sí requiere contador.
Errores Comunes que Hay que Evitar
1. No Facturar
Algunos propietarios creen que si cobran "en negro" no pasa nada. AFIP puede cruzar datos con los registros de propiedad, los contratos registrados y los movimientos bancarios. Si detectan que alquilás y no facturás, las penalidades son significativas.
2. Elegir la Categoría Incorrecta
Si te quedás en una categoría más baja de la que te corresponde, AFIP puede recategorizarte de oficio, cobrarte diferencias con intereses y aplicar multas.
3. No Recategorizarse
Los alquileres se ajustan, y con la inflación, tu ingreso anual sube. Recategorizarte cada 6 meses es obligatorio.
4. No Pagar Ingresos Brutos
Muchos propietarios se inscriben en el monotributo pero se olvidan de Ingresos Brutos. Son dos obligaciones distintas que hay que cumplir por separado.
5. Facturar el Depósito
Como dijimos, el depósito de garantía no es un ingreso. No lo factures al recibirlo.
6. Mezclar Gastos Personales con Actividad
Si usás una cuenta bancaria exclusiva para cobrar alquileres, tenés todo más ordenado y es más fácil demostrar tus ingresos ante una fiscalización.
Preguntas Frecuentes
¿Estoy obligado a ser monotributista si alquilo una propiedad?
Estás obligado a declarar tus ingresos por alquiler ante AFIP. Podés hacerlo como monotributista o como responsable inscripto en Ganancias/IVA. Si no te inscribís en ninguno, estás en infracción.
¿Qué pasa si mi inquilino no quiere que le facture?
Tenés la obligación de emitir factura independientemente de lo que quiera el inquilino. Emití la factura a "Consumidor Final" con el DNI del inquilino.
¿Puedo ser monotributista y tener un empleo en relación de dependencia?
Sí. Podés tener empleo en relación de dependencia y además ser monotributista por la actividad de alquiler. En ese caso, podés optar por no pagar el componente previsional y de obra social (porque ya los pagás por tu empleo).
¿Cuánto me termina quedando neto?
Ejemplo con un alquiler de $550.000/mes:
| Concepto | Monto |
|---|
| Ingreso bruto | $550.000 |
| Cuota monotributo (cat. A) | -$30.000 |
| Ingresos Brutos (~2%) | -$11.000 |
| Ingreso neto estimado | $509.000 |
Eso es el ~92,5% del alquiler bruto. En régimen general de Ganancias, la retención efectiva puede ser mayor o menor dependiendo de tus deducciones.
¿Tengo que dar de alta el domicilio del inmueble alquilado?
Sí, es recomendable dar de alta el domicilio de la actividad (el inmueble que alquilás) en el Sistema Registral de AFIP como domicilio de explotación.
¿Qué factura emito si el inquilino es una empresa?
Siempre Factura C (como monotributista, solo emitís C). La empresa receptora puede tomarlo como gasto igualmente, aunque no puede computar crédito fiscal de IVA.
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Facturar tus alquileres por monotributo es un proceso relativamente sencillo una vez que lo configurás. La clave está en elegir bien la categoría, emitir las facturas todos los meses y no olvidarte de Ingresos Brutos. Si tus ingresos crecen o tenés más de 3 propiedades, evaluá con un contador si te conviene pasarte a régimen general.
¿Buscás inquilinos para tu propiedad? Antes de fijar el valor del alquiler, mirá cómo está publicada la oferta comparable: departamentos en alquiler en Capital Federal, monoambientes en alquiler, casas en alquiler o el listado completo de propiedades en alquiler. El precio que factures define tu categoría de monotributo, así que conviene calcularlo con datos de mercado.
