Alquiler Temporario en Argentina: Regulación, Impuestos y Registro 2026
14 min de lectura
por Roomix
Alquiler Temporario en Argentina: Regulación, Impuestos y Registro
El alquiler temporario es un negocio en auge en Argentina. Con el crecimiento del turismo, los nómadas digitales y las plataformas como Airbnb y Booking, cada vez más propietarios eligen esta modalidad. Pero la regulación se fue complejizando: hay registros obligatorios, impuestos específicos y normativas que cambian según la jurisdicción. En esta guía te contamos todo lo que necesitás saber para operar legalmente y evitar problemas.
Si estás buscando alquileres temporarios como huésped, podés explorar opciones en Roomix. Para una guía de precios y zonas en Buenos Aires, consultá nuestra nota sobre alquiler temporario en CABA.
Marco Legal del Alquiler Temporario
Qué Dice el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1199 y 1200) establece que los contratos de locación con fines turísticos, descanso o similares están excluidos del régimen general de locaciones. Esto significa que:
No se aplica el plazo mínimo de 2 años de los contratos de alquiler tradicionales
No se aplican los índices de actualización obligatorios (IPC/ICL)
Las partes tienen mayor libertad para acordar condiciones
El contrato puede ser por días, semanas o meses
Pero ojo: esta exclusión no significa que no haya reglas. Las regulaciones vienen por el lado municipal/provincial y tributario.
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Buenos Aires tiene la regulación más desarrollada del país para alquiler temporario.
Ley 6255 (Registro de Alojamiento Turístico)
Desde 2020, CABA exige que todo inmueble ofrecido en alquiler temporario turístico esté inscripto en el Registro de Alojamiento Turístico (RAT).
Quiénes deben registrarse:
Propietarios que ofrezcan su propiedad (o parte de ella) para alojamiento turístico
Operadores de plataformas que intermedien en el alquiler
Administradores o gestores de propiedades temporarias
Requisitos de inscripción:
Formulario de declaración jurada
Datos del inmueble (dirección, metros cuadrados, capacidad)
Habilitación de seguridad contra incendio
Constancia de inscripción en AFIP (CUIT)
Póliza de seguro de responsabilidad civil
Reglamento de copropiedad que no prohíba expresamente el uso turístico
Número de registro:
Una vez inscripto, recibís un número de registro que debés exhibir en todas las publicaciones del inmueble (Airbnb, Booking, redes sociales, etc.).
Sanciones por no registrarse:
Multas que van de 1.000 a 50.000 unidades fijas (actualizables)
Clausura preventiva del inmueble
Baja de la publicación en plataformas (CABA puede requerir a las plataformas que eliminen anuncios no registrados)
Restricciones del Reglamento de Copropiedad
Un punto clave que muchos ignoran: el reglamento de copropiedad de tu edificio puede prohibir el alquiler temporario. Si el reglamento establece que las unidades son de uso "exclusivamente residencial" o prohíbe actividades comerciales, el alquiler temporario podría quedar vedado.
Lo que tenés que verificar:
Leer el reglamento de copropiedad completo
Consultar actas de asamblea (algunas asambleas prohibieron expresamente el uso turístico)
En caso de duda, consultar con un abogado
Si el consorcio te prohíbe el alquiler temporario y vos lo hacés igual, pueden intimarte, multarte e incluso iniciar acciones judiciales.
Regulación en Provincia de Buenos Aires
La Provincia de Buenos Aires tiene la Ley 14.209 de alojamientos turísticos, pero su aplicación a plataformas como Airbnb todavía es difusa. Cada municipio puede tener sus propias regulaciones:
Mar del Plata: Requiere habilitación municipal para alojamiento turístico
Pinamar y Cariló: Regulación específica en temporada alta
Tigre: Ordenanza que regula alquileres temporarios en countries y barrios cerrados
Regulación en Otras Provincias
Provincia
Estado de la Regulación
Córdoba
Registro provincial de alojamiento. Obligatorio en capital y zonas turísticas
Mendoza
Regulación incipiente. Exige inscripción en turismo provincial
Salta
Registro provincial operativo
Neuquén
Regulación en desarrollo, especialmente para zonas turísticas
Río Negro (Bariloche)
Regulación municipal activa. Registro obligatorio
Tierra del Fuego (Ushuaia)
Registro provincial para alojamiento turístico
Impuestos del Alquiler Temporario
Este es el tema que más dudas genera. Alquilar temporariamente tiene implicancias fiscales a nivel nacional, provincial y municipal.
Impuesto a las Ganancias
Los ingresos por alquiler temporario están alcanzados por el Impuesto a las Ganancias como renta de primera categoría (rentas del suelo).
Qué podés deducir:
Amortización del inmueble (2% anual sobre el valor de construcción)
Gastos de mantenimiento y reparación
Impuestos y tasas del inmueble
Expensas (la parte no recuperada del inquilino)
Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, etc.)
Servicios (luz, gas, agua, internet del inmueble)
Seguro del inmueble
Gastos de limpieza y lavandería entre huéspedes
Para más detalle sobre cómo funciona Ganancias sobre inmuebles, consultá nuestra guía de impuestos inmobiliarios.
IVA
El alquiler temporario con fines turísticos está gravado por IVA a la alícuota del 21% (a diferencia del alquiler tradicional con destino vivienda, que está exento).
Excepciones:
Si sos monotributista, no cobrás IVA (ya está incluido en la cuota)
Si sos responsable inscripto, debés facturar con IVA
Atención: si tus ingresos por alquiler temporario superan los límites del monotributo (actualmente alrededor de $68.000.000 anuales para servicios), debés pasar a responsable inscripto.
Ingresos Brutos
El alquiler temporario está alcanzado por Ingresos Brutos en la jurisdicción donde esté ubicado el inmueble. Las alícuotas varían:
Jurisdicción
Alícuota Aproximada
CABA
3% - 4,5%
Provincia de Buenos Aires
3,5% - 5%
Córdoba
3% - 4%
Mendoza
3% - 4%
Si tenés propiedades en más de una jurisdicción, te corresponde tributar bajo el régimen de Convenio Multilateral.
Impuesto al Sello
En CABA, los contratos de alquiler temporario pueden estar alcanzados por el impuesto de sellos si se formalizan por escrito. La alícuota es del 0,5% sobre el monto total del contrato.
Tasa de Alojamiento (CABA)
CABA cobra una tasa específica del 1,5% sobre el precio del alojamiento (similar a la que pagan los hoteles). Esta tasa se calcula sobre el monto que paga el huésped y la responsabilidad de recaudación recae sobre el propietario o la plataforma.
Plataformas: Obligaciones y Responsabilidades
Airbnb
Airbnb es la plataforma dominante en Argentina. Desde su perspectiva fiscal:
Retiene y paga IVA sobre su comisión de servicio
No retiene impuestos sobre el ingreso del anfitrión (la responsabilidad es del propietario)
Puede exigir número de registro en jurisdicciones donde es obligatorio
Emite un resumen anual de ingresos que AFIP puede cruzar con tus declaraciones
Booking.com
Similar a Airbnb en cuanto a obligaciones del propietario. Booking cobra una comisión (generalmente 15-18%) sobre la cual aplica IVA.
Plataformas Locales
En Argentina existen plataformas locales como Alquilar Temporario, Despegar, Almundo y otras que funcionan de manera similar pero con comisiones diferentes.
Facturación
Como propietario, debés emitir factura por cada alquiler temporario:
Monotributista: Factura C
Responsable inscripto: Factura A (a otros inscriptos) o B (a consumidores finales)
La factura debe emitirse por el monto total que cobra el huésped (no por el monto neto que recibís después de la comisión de la plataforma).
Cómo Registrarse en CABA: Paso a Paso
Paso 1: Verificar Requisitos Previos
CUIT activo
Inscripción en AFIP (monotributo o responsable inscripto)
Seguro de responsabilidad civil vigente
Matafuegos y detector de humo instalados
Reglamento de copropiedad que no prohíba el uso
Paso 2: Tramitar la Habilitación de Seguridad
El inmueble debe contar con un certificado de prevención contra incendios emitido por Bomberos de la Ciudad o un profesional habilitado. Esto incluye:
Matafuegos en buen estado y correctamente ubicados
Detectores de humo
Señalización de salidas
Plan de evacuación (para edificios)
Paso 3: Inscripción en el RAT
Ingresá a la plataforma de trámites de CABA (TAD) y completá el formulario de inscripción en el Registro de Alojamiento Turístico. Necesitás:
Datos personales y CUIT
Datos del inmueble
Capacidad máxima de huéspedes
Documentación respaldatoria escaneada
Paso 4: Exhibir el Número de Registro
Una vez aprobada la inscripción, debés incluir el número de registro en:
Todas las publicaciones en plataformas (Airbnb, Booking, etc.)
Cualquier publicidad del inmueble
El contrato que firmen los huéspedes
Paso 5: Mantener el Registro Actualizado
El registro requiere renovación periódica y actualización si cambian las condiciones del inmueble.
Diferencias con el Alquiler Tradicional: Cuadro Comparativo
Aspecto
Alquiler Tradicional
Alquiler Temporario
Plazo mínimo
2 años
Sin mínimo
IVA
Exento (vivienda)
21%
Actualización
IPC/ICL
Libre
Registro especial
No
Sí (según jurisdicción)
Seguro obligatorio
No específico
Sí (responsabilidad civil)
Ingreso bruto mensual estimado
$400.000 - $600.000 (2 amb. CABA)
$600.000 - $1.200.000 (2 amb. CABA)
Gastos del propietario
Menores
Mayores (limpieza, servicios, mantenimiento)
Vacancia
Baja (contrato largo)
Variable (temporadas)
Rentabilidad neta
3-5% anual
5-9% anual (si hay buena ocupación)
Rentabilidad Real del Alquiler Temporario
Muchos creen que el alquiler temporario es mucho más rentable que el tradicional. Y puede serlo, pero hay que hacer bien los números.
Ingresos
Un departamento de 2 ambientes en Palermo puede generar:
Escenario
Ingreso Mensual Bruto
Ocupación alta (80%+)
$900.000 - $1.400.000
Ocupación media (60%)
$650.000 - $1.000.000
Ocupación baja (40%)
$450.000 - $700.000
Gastos
Concepto
Costo Mensual
Comisión plataforma (15-20%)
$130.000 - $250.000
Limpieza (entre huéspedes)
$60.000 - $120.000
Servicios (luz, gas, internet, cable)
$60.000 - $90.000
Expensas
$80.000 - $150.000
Lavandería (sábanas, toallas)
$30.000 - $50.000
Mantenimiento y reposición
$30.000 - $60.000
Seguro
$15.000 - $30.000
Impuestos (Ganancias + IIBB)
Variable
Total gastos
$405.000 - $750.000
Resultado
Con ocupación media, la rentabilidad neta del alquiler temporario suele ser 1,5 a 2,5 veces mayor que el alquiler tradicional en la misma zona. Pero requiere mucho más trabajo de gestión.
Consejos para Propietarios
Legales
Registrate antes de publicar. Las multas son caras y evitables
Emití factura siempre. AFIP cruza datos con las plataformas
Leé el reglamento de copropiedad. Un conflicto con el consorcio puede obligarte a parar
Tené un buen contrato de locación temporaria. Descargá un modelo de la web del GCBA
Operativos
Check-in automatizado: Cajas de llaves con código reducen problemas de horarios
Manual de la casa: Instrucciones claras para huéspedes (WiFi, electrodomésticos, reglas del edificio)
Equipo de limpieza confiable: La limpieza es la reseña más importante
Respuesta rápida: En plataformas, la velocidad de respuesta afecta tu posicionamiento
Fiscales
Guardá todos los comprobantes: Facturas de limpieza, mantenimiento, compras para el departamento
Consultá con un contador: La estructura fiscal óptima (monotributo vs. responsable inscripto) depende de tu facturación total
Separá cuentas: Tené una cuenta bancaria o medio de cobro dedicado al alquiler temporario
Preguntas Frecuentes
Puedo alquilar temporariamente sin registrarme en ningún lado?
Legalmente, no. En CABA es obligatorio el registro. En otras jurisdicciones, como mínimo debés estar inscripto en AFIP y tributar los impuestos correspondientes. Hacerlo "en negro" implica riesgos fiscales y legales.
Qué pasa si mi edificio prohíbe el alquiler temporario?
No podés alquilar. Si lo hacés y el consorcio te intima, pueden llegar a una acción judicial. Algunos propietarios intentan modificar el reglamento en asamblea, pero se necesita unanimidad o mayorías calificadas según el caso.
Necesito habilitar el inmueble como hotel?
No. El alquiler temporario no es una actividad hotelera y no requiere habilitación como tal. El registro de alojamiento turístico es un trámite diferente, más simple.
Cuánto cobra Airbnb de comisión?
Airbnb cobra al anfitrión un 3% sobre cada reserva (modelo de comisión dividida) o un 14-16% (modelo de comisión solo al anfitrión). Al huésped le cobra entre un 5% y un 15% adicional sobre el precio publicado.
Puedo alquilar temporariamente una habitación de mi casa?
Sí. Podés alquilar una habitación, siempre que cumplas con los requisitos de registro y fiscales. Muchos propietarios lo hacen como ingreso complementario.
Conclusión
El alquiler temporario es una oportunidad real de rentabilidad superior al alquiler tradicional, pero requiere más gestión, más obligaciones fiscales y atención a una regulación que se complejiza cada año. La clave está en formalizarse desde el inicio, hacer bien los números incluyendo todos los gastos, y mantener un nivel de servicio que garantice buenas reseñas y alta ocupación.
Si estás buscando alquileres temporarios como huésped, podés explorar opciones en Roomix. Y si querés entender mejor la ley de alquileres para contratos tradicionales, consultá nuestra guía sobre la ley de alquileres 2026.
