Expensas en Buenos Aires 2026: ¿Cuánto Son y Qué Incluyen?
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por Roomix
Expensas en Buenos Aires 2026: ¿Cuánto Son y Qué Incluyen?
Las expensas son uno de los costos más importantes a considerar al alquilar o comprar un departamento en Buenos Aires, pero también uno de los menos comprendidos. Un departamento con alquiler bajo pero expensas altas puede salir más caro que uno con mayor alquiler. Esta guía te explica todo lo que necesitás saber.
¿Qué Son las Expensas?
Las expensas son los gastos comunes del consorcio de propietarios de un edificio en propiedad horizontal. Cada unidad del edificio paga una porción de los gastos totales, proporcional generalmente a su superficie o al porcentual establecido en el reglamento de copropiedad.
Expensas Ordinarias: Qué Incluyen
Las expensas ordinarias son los gastos regulares y recurrentes del edificio:
Personal: El rubro más importante en edificios con portero. El sueldo del encargado o portero, más cargas sociales (AFIP, obra social, ART), representa en muchos casos el 40-60% de las expensas totales. En 2025-2026, los aumentos de convenio del personal de edificios impulsaron las expensas al alza significativamente.
Limpieza: Si no hay encargado con tareas de limpieza incluidas, se contrata una empresa de limpieza para áreas comunes (hall, escaleras, ascensor, salones).
Electricidad de áreas comunes: Iluminación de palier, ascensor, entrada, cocheras, áreas de amenities. En edificios con pileta, la bomba de agua y el sistema de filtrado consumen importante energía.
Gas: Calefacción central (en edificios con sistema centralizado) y agua caliente centralizada.
Seguro del edificio: El seguro de incendio es obligatorio para todos los edificios en propiedad horizontal. Cubre el edificio completo (no los contenidos de cada unidad).
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Administración: Los honorarios del administrador del consorcio, que suele ser una empresa especializada o un profesional habilitado.
Mantenimiento de ascensor: Contrato de mantenimiento mensual y revisiones obligatorias.
Agua: ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) más servicio de agua/AYSA para áreas comunes.
Expensas Extraordinarias: Qué Son
Las expensas extraordinarias son gastos no recurrentes, generalmente asociados a obras o reparaciones importantes:
Fondo de reserva: Un porcentaje mensual que se acumula para hacer frente a gastos imprevistos o futuros. Su constitución es obligatoria por ley.
Obras de mantenimiento mayor: Refacción de fachada, impermeabilización de terraza, cambio de cañerías, renovación del ascensor.
Mejoras: Instalación de nuevos servicios (cámaras, portería eléctrica) o mejoras en áreas comunes.
Reparaciones urgentes: Filtraciones, problemas estructurales, daños por siniestros.
Las expensas extraordinarias las paga el propietario, no el inquilino, independientemente de si la propiedad está alquilada. Las ordinarias generalmente las paga el inquilino por contrato.
¿Cuánto Son las Expensas en Buenos Aires en 2026?
Los montos varían enormemente según el tipo de edificio:
Edificios Sin Amenities (Sin portero, sin pileta)
Edificios de 4-10 pisos, sin personal residente, sin servicios comunes especiales.
Tipo de unidad
Expensas ordinarias estimadas
Monoambiente
$60.000 – $80.000
2 ambientes
$70.000 – $100.000
3 ambientes
$90.000 – $120.000
Edificios con Amenities Básicos (Portero, SUM, gimnasio)
Edificios medianos o grandes con encargado residente, salón de usos múltiples y/o gimnasio.
Torres modernas con todos los servicios: pileta cubierta y descubierta, gimnasio equipado, sum premium, seguridad con vigilancia privada, lavandería, business center.
Tipo de unidad
Expensas ordinarias estimadas
Monoambiente
$200.000 – $280.000
2 ambientes
$250.000 – $350.000
3 ambientes o más
$350.000 – $500.000+
Valores estimados para abril 2026. Las expensas varían significativamente entre edificios del mismo tipo según el estado del personal, los proveedores de servicios y la política del consorcio.
Por Qué Subieron Tanto las Expensas en 2025-2026
Las expensas en Buenos Aires aumentaron más del 200% en el período 2024-2025, por varias razones combinadas:
Aumentos salariales del personal de edificios: Los convenios colectivos del sector sufrieron actualizaciones periódicas para compensar la inflación. En edificios con portero residente, esto representa el rubro más pesado.
Aumento de servicios (luz, gas, agua): La normalización de las tarifas de servicios públicos a partir de 2024 impactó directamente en los gastos comunes de los edificios.
Inflación generalizada: Los servicios de mantenimiento, limpieza y administración también se actualizaron por encima de los índices generales.
Quién Paga las Expensas: Inquilino vs. Propietario
La división legal es:
El inquilino paga: las expensas ordinarias (gastos regulares del edificio). Esto incluye personal, limpieza, electricidad de áreas comunes, mantenimiento de ascensor y seguros del edificio.
El propietario paga: las expensas extraordinarias (obras, mejoras, fondo de reserva). También paga el ABL (impuesto municipal) salvo que el contrato establezca lo contrario.
En la práctica, en los contratos actuales (post-DNU) muchas cosas son negociables entre partes. Siempre revisá el contrato para ver qué gastos están a cargo de cada uno.
Cómo Verificar las Expensas Antes de Firmar
1. Pedí los Últimos 3 Recibos de Expensas
Antes de firmar el contrato, pedí al propietario o inmobiliaria las últimas tres boletas de expensas. Esto te permite ver el monto real actual y la tendencia de aumento.
2. Consultá al Administrador del Consorcio
Podés contactar directamente al administrador del edificio (sus datos deben estar en el frente del edificio por ley) para consultar el monto actualizado y si hay deudas pendientes del consorcio.
3. Preguntá por Obras Planificadas
Si hay obras de mantenimiento mayor planificadas (cambio de ascensor, refacción de fachada), las expensas extraordinarias pueden subir significativamente en el corto plazo. El propietario las paga, pero es información relevante.
4. Calculá el Costo Total Real
Siempre sumá alquiler + expensas + servicios (luz, gas, internet) para tener el costo total mensual de vivir en esa propiedad. Un departamento con alquiler de $700.000 pero expensas de $250.000 tiene un costo total de $950.000, que puede superar al de otro con alquiler de $800.000 y expensas de $80.000.
Preguntas Frecuentes
¿Las expensas las paga el inquilino o el propietario?
Las expensas ordinarias (gastos regulares del edificio) las paga el inquilino. Las expensas extraordinarias (obras, mejoras, fondo de reserva) las paga el propietario. Esto puede variar si el contrato establece algo diferente, pero la Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos de conservación y administración son responsabilidad del propietario como titular del dominio.
¿Cuánto son las expensas promedio en Buenos Aires en 2026?
Depende del tipo de edificio. En edificios sin amenities, entre $60.000 y $100.000 para un departamento estándar. En edificios con amenities básicos, entre $100.000 y $180.000. En torres premium con todos los servicios, entre $200.000 y $400.000 o más. Siempre pedí los últimos recibos antes de firmar.
¿Qué pasa si el propietario no paga las expensas?
Si el propietario no paga las expensas extraordinarias o el ABL, el consorcio puede iniciar acciones legales contra él. Esto no afecta directamente al inquilino, pero puede generar problemas si el edificio acumula deudas que impiden hacer reparaciones necesarias. Si notás que el edificio tiene servicios cortados o mantenimiento deficiente por deudas del consorcio, podés rescindir el contrato por incumplimiento del propietario.
¿Puedo negociar que las expensas estén incluidas en el alquiler?
Sí, es posible negociar que el precio del alquiler sea "todo incluido" (expensas incorporadas). Esto es más común en alquileres temporarios. Para alquileres permanentes, generalmente se separan para mayor transparencia, dado que las expensas varían mes a mes.
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