Cuánto cuesta un 2 ambientes en CABA: alquiler y compra (noviembre 2026)
6 min de lectura
Actualizado:
por Roomix
Foto: Shixart1985, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons
Cuánto cuesta un 2 ambientes en CABA: alquiler y compra
Según el Índice Roomix, en noviembre 2026 un departamento de 2 ambientes en CABA se publica a $800.000 por mes, sin contar expensas. Con las expensas, que rondan $200.000, el costo mensual típico es de $1.000.000. Para comprar, la mediana del precio pedido era de USD 127.000 en los avisos del 4 de noviembre de 2026 (más abajo, el detalle por barrio).
Entre los barrios con al menos 30 avisos, el 2 ambientes más caro sale $1.854.000 en Puerto Madero y el más barato, $650.000 en Balvanera, San Nicolás y Monserrat. Los números salen de 8.423 avisos de departamentos y PH publicados en Roomix en los últimos 30 días, y esta página los recalcula sola cada mes.
Son precios pedidos, no cerrados: el contrato puede firmarse por debajo del aviso.
Precio de un 2 ambientes, barrio por barrio
Cada barrio con su alquiler mediano de 2 ambientes, las expensas que informan los avisos y lo que suman entre las dos cosas. El nombre del barrio lleva a los departamentos en alquiler que hay hoy en esa zona.
Barrio
Buscá propiedades en Argentina
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler y venta en Argentina con la búsqueda inteligente de Roomix.
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
Datos de noviembre 2026: mediana del alquiler publicado, sin expensas, de 8.423 avisos de departamentos y PH sin amoblar publicados en Roomix del 4 de octubre al 3 de noviembre de 2026 (activos e inactivos; precio de la primera publicación; dólar oficial a $1.545). Con menos de 10 avisos comparables en el período, el valor no se publica (—). Se recalcula cada mes.
Los barrios más caros y más baratos para alquilar un 2 ambientes
Los más caros, entre los barrios con al menos 30 avisos de 2 ambientes:
Medido por metro cuadrado, el 2 ambientes subió 1,3% frente a octubre 2026. Se compara el precio por m² y no el alquiler mediano porque los avisos se publican en números redondos y la mediana puede quedarse quieta durante meses aunque el mercado se mueva.
Comprar un 2 ambientes: precios medidos el 4 de noviembre de 2026
Estos precios de venta no se recalculan solos: son los de los avisos publicados en Roomix el 4 de noviembre de 2026, y no cambian con el mes de arriba. Un 2 ambientes en CABA se pedía a USD 127.000 a la venta (mediana; 15.317 avisos de venta y 4.039 de alquiler). La mitad de los avisos de venta estaba entre USD 88.900 y USD 175.000, y la mitad de los de alquiler, entre $ 650.000 y $ 900.000 por mes. La superficie mediana de los 2 ambientes en venta es de 50 m², a USD 2.500 por m².
El alquiler de esta tabla (en pesos por mes, sin expensas) es el del 4 de noviembre y no el del informe mensual de arriba; la venta va en dólares.
Precio por barrio al 4 de noviembre de 2026: alquiler y venta
Doce barrios de CABA con 2 ambientes, todos con al menos 30 avisos por operación. Ordenados de mayor a menor precio de venta.
El barrio más caro para comprar es Palermo (mediana USD 175.000, igual a Núñez) y también el de mayor precio por m²: USD 3.207. Belgrano sigue de cerca (USD 172.199; USD 3.140 por m²).
El más caro para alquilar es Núñez, con $ 1.000.000 por mes, aunque con una muestra de alquileres menor (156 avisos) que Palermo (599).
Los más baratos de la tabla son Flores y Almagro: Flores tiene la venta más baja de la lista (USD 86.000, USD 1.929 por m²) y, junto con Almagro, el alquiler más bajo ($ 700.000).
Distancia entre extremos: comprar un 2 ambientes en Palermo cuesta casi el doble (USD 175.000) que en Flores (USD 86.000); en alquiler la distancia es menor: $ 1.000.000 en Núñez contra $ 700.000 en Flores y Almagro.
El alquiler se mueve poco entre barrios (de $ 700.000 a $ 1.000.000), mientras que el precio de venta se mueve mucho (de USD 86.000 a USD 175.000). Elegir barrio pesa más si comprás que si alquilás.
Para los barrios con pocos avisos de alquiler (Barracas, 49; San Telmo, 59), tomá la cifra como orientativa.
Qué muestra la tabla (datos del 4 de noviembre de 2026)
El barrio más caro para comprar es Palermo (mediana USD 175.000, igual a Núñez) y también el de mayor precio por m²: USD 3.207. Belgrano sigue de cerca (USD 172.199; USD 3.140 por m²).
El más caro para alquilar es Núñez, con $ 1.000.000 por mes, aunque con una muestra de alquileres menor (156 avisos) que Palermo (599).
Los más baratos de la tabla son Flores y Almagro: Flores tiene la venta más baja de la lista (USD 86.000, USD 1.929 por m²) y, junto con Almagro, el alquiler más bajo ($ 700.000).
Distancia entre extremos: comprar un 2 ambientes en Palermo cuesta casi el doble (USD 175.000) que en Flores (USD 86.000); en alquiler la distancia es menor: $ 1.000.000 en Núñez contra $ 700.000 en Flores y Almagro.
El alquiler se mueve poco entre barrios (de $ 700.000 a $ 1.000.000), mientras que el precio de venta se mueve mucho (de USD 86.000 a USD 175.000). Elegir barrio pesa más si comprás que si alquilás.
Superficie: la mitad de los 2 ambientes publicados tiene entre 41 y 58 m² (mediana: 48 m²).
Qué cambia el precio de un 2 ambientes
Superficie real: mirá el precio por m² y no solo el total. En alquiler, los 2 ambientes comparables van de los 30 a los 60 m².
Antigüedad y estado: un edificio a estrenar o con amenities se pide más que uno antiguo.
Expensas: el precio del aviso no las incluye. En un edificio con encargado, pileta o seguridad pueden pesar mucho más que en uno sin servicios; la guía de expensas en Buenos Aires explica de qué dependen.
Ubicación dentro del barrio: cerca del subte y de los corredores comerciales se pide más.
Qué significa para vos
Mirá el total, no solo el alquiler. Un 2 ambientes más barato con expensas altas puede costar más que otro más caro con expensas bajas.
Usá la mediana de tu barrio para negociar. Si un aviso pide bastante más que la mediana de su barrio, preguntá qué lo justifica: metros, estado, cochera o amenities.
Si comprás, la mediana del 4 de noviembre de 2026 era de USD 127.000, con un rango real amplio (entre USD 88.900 y USD 175.000 según barrio y estado). Simulá la cuota con la calculadora de crédito hipotecario.
Avisos: departamentos y PH en alquiler en CABA publicados en Roomix, que reúne avisos de varios portales, durante los últimos 30 días. Cuentan los que siguen activos y los que ya se dieron de baja.
Precio: el de la primera publicación del aviso, sin expensas. Los avisos en dólares se pasan a pesos al dólar oficial promedio del período.
Comparables: solo unidades sin amoblar y con una superficie típica para su tamaño; en el 2 ambientes, de 30 a 60 m².
Valores fuera de lo normal: en cada barrio se descartan los precios que se alejan demasiado del resto, en general errores de carga.
Mínimo de avisos: un barrio con menos de 10 avisos comparables en el período no muestra precio (—).
Expensas: solo avisos que las informan en pesos, entre $10.000 y $3.000.000 por mes.
Actualización: el cálculo se rehace solo una vez por mes. La variación compara el precio mediano por m² con el del mes anterior.
Índice Roomix: esta página es la parte de alquileres por ambientes del Índice Roomix. Las páginas del Índice muestran, para cada barrio, el precio de venta por m² y el alquiler promedio con expensas de todos los avisos activos, de cualquier tamaño: por eso su alquiler da más alto que la mediana sin expensas de acá.
Venta y tabla del 4 de noviembre de 2026 (no se recalcula): avisos activos en Roomix al 4 de noviembre de 2026, departamentos de 2 ambientes en Capital Federal. Alquiler: avisos en pesos (4.039); venta: avisos en dólares (15.317). Mediana del precio pedido; el rango habitual es el que va del percentil 25 al 75. El precio por m² divide el precio por la superficie total informada en el aviso (avisos con superficie mayor a 20 m²). Los barrios son los que informa el aviso; se muestran los que tienen 30 avisos o más por operación. No son precios de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes en CABA?
Según el Índice Roomix, en noviembre 2026 el alquiler mediano de un 2 ambientes en CABA es de $800.000 por mes, sin expensas. Con las expensas llega a $1.000.000.
¿Cuánto se paga de expensas en un 2 ambientes?
Según los avisos que las informan, la mediana de expensas de un 2 ambientes en CABA en noviembre 2026 es de $200.000 por mes.
¿En qué barrio es más barato un 2 ambientes?
Entre los barrios con al menos 30 avisos, en noviembre 2026 el alquiler más bajo de un 2 ambientes es de $650.000 en Balvanera, San Nicolás y Monserrat y el más alto, de $1.854.000 en Puerto Madero.
¿Cuánto aumentó el alquiler de un 2 ambientes este mes?
Medido por metro cuadrado, el 2 ambientes subió 1,3% frente a octubre 2026. Si ya alquilás, tu aumento depende del índice de tu contrato: lo calculás en la calculadora de alquileres.
¿Cuánto vale un 2 ambientes en CABA para comprar?
Según los avisos de Roomix del 4 de noviembre de 2026 (dato no mensual), la mediana del precio pedido era de USD 127.000 (15.317 avisos de 2 ambientes en venta). Iba desde unos USD 86.000 en Flores hasta USD 175.000 en Palermo y Núñez.
¿Cuánto cuesta el m² de un 2 ambientes?
En venta, según los avisos del 4 de noviembre de 2026, la mediana de CABA era de USD 2.500 por m²: de USD 1.929 en Flores a USD 3.207 en Palermo.
¿Los precios incluyen expensas?
No. Son el precio pedido del alquiler o de la venta. Las expensas se muestran aparte y el costo total suma las dos cosas.
