Cuánto cuesta un 3 ambientes en CABA 2026: alquilar y comprar
7 min de lectura
por Roomix
Foto: michell zappa from São Paulo, Brazil, CC BY-SA 2.0, vía Wikimedia Commons
Cuánto cuesta un 3 ambientes en CABA en 2026
Un departamento de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se pide en alquiler a $ 1.150.000 por mes y a la venta a USD 175.000 (mediana del precio pedido en avisos publicados en Roomix el 5 de noviembre de 2026; 1.787 avisos de alquiler y 14.147 de venta). La mitad de los avisos de alquiler está entre $ 900.000 y $ 1.400.000 por mes, y la mitad de los de venta, entre USD 122.000 y USD 260.000. La superficie mediana de los 3 ambientes en venta es de 76 m², a USD 2.345 por m².
Son precios pedidos, no cerrados: el valor final de una operación puede ser menor. El alquiler va en pesos por mes, sin expensas; la venta, en dólares. En los avisos argentinos, 3 ambientes quiere decir living-comedor y dos dormitorios (la cocina y los baños no cuentan como ambiente): en Roomix, el 95,5 % de los 3 ambientes de CABA informa 2 dormitorios.
Precio por barrio: alquiler y venta
Quince barrios de CABA con al menos 30 avisos de 3 ambientes por operación, ordenados de mayor a menor precio de venta.
Barrio
Alquiler mediano (ARS/mes)
Avisos alquiler
Venta mediana (USD)
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El barrio más caro para comprar es Núñez: mediana de USD 272.000 y el precio por m² más alto de la tabla (USD 3.284). Le siguen Palermo (USD 252.000) y Belgrano (USD 240.000).
En alquiler, el norte de la ciudad está parejo: Núñez, Palermo, Belgrano, Recoleta y Villa Urquiza piden lo mismo, $ 1.300.000 por mes. Colegiales ($ 1.390.000) y Villa Devoto ($ 1.350.000) aparecen apenas arriba, pero con pocos avisos (31 y 37).
Los más baratos son Balvanera y San Nicolás: alrededor de USD 105.000 para comprar y de $ 850.000 a $ 900.000 por mes para alquilar. Balvanera tiene el m² más bajo de la lista (USD 1.518).
El barrio pesa más si comprás que si alquilás. En venta, un 3 ambientes en Núñez cuesta 2,6 veces lo que uno en San Nicolás; en alquiler, la distancia entre el más caro (Colegiales) y el más barato (Balvanera) es de 1,6 veces.
Puerto Madero queda fuera de la tabla porque casi todos sus 3 ambientes en alquiler se publican en dólares (159 avisos en dólares contra 2 en pesos). En venta, su mediana es de USD 650.000 (379 avisos), a USD 5.385 por m².
3 ambientes contra 2 ambientes: cuánto más cuesta
CABA, 5/11/2026
2 ambientes
3 ambientes
Diferencia
Alquiler mediano (ARS/mes)
$ 750.000
$ 1.150.000
+$ 400.000 (+53 %)
Venta mediana (USD)
USD 127.000
USD 175.000
+USD 48.000 (+38 %)
Superficie mediana en venta
50 m²
76 m²
+26 m² (+52 %)
USD por m² en venta
USD 2.500
USD 2.345
−6 %
Avisos de alquiler
4.073
1.787
menos de la mitad
Avisos de venta
15.186
14.147
parecido
Dos cosas salen de esta comparación:
Para comprar, el 3 ambientes rinde más por m²: pagás un 38 % más que por un 2 ambientes y te llevás un 52 % más de superficie.
Para alquilar, la oferta es mucho más chica: hay menos de la mitad de avisos de 3 ambientes que de 2 ambientes (1.787 contra 4.073), mientras que en venta la cantidad es parecida. Si buscás alquilar un 3 ambientes, vas a tener menos opciones para comparar en cada barrio.
Qué cambia el precio de un 3 ambientes
Casi todos los avisos informan si hay cochera y cuántos baños tiene la unidad, y en los dos casos el salto de precio es grande. La comparación es directa (no aísla el efecto del barrio ni de la antigüedad del edificio: las unidades con cochera o dos baños suelen ser más nuevas y más grandes), pero da una idea del salto.
CABA, 3 ambientes
Alquiler mediano (ARS/mes)
Venta mediana (USD)
Con cochera
$ 1.500.000 (338 avisos)
USD 269.376 (3.294 avisos)
Sin cochera o sin el dato
$ 1.100.000 (1.449 avisos)
USD 155.000 (10.853 avisos)
Con 2 baños o más
$ 1.500.000 (414 avisos)
USD 261.800 (5.663 avisos)
El resto
$ 1.050.000 (1.373 avisos)
USD 138.000 (8.484 avisos)
Otros factores:
Superficie real: la mitad de los 3 ambientes en alquiler tiene entre 57 y 76 m² (mediana: 66 m²), y la mitad de los que están en venta, entre 63 y 93 m². Compará el precio por m² y no solo el total.
Expensas: en alquiler, el precio pedido no las incluye. Entre los avisos de 3 ambientes en alquiler que las informan (1.679), la mediana es de $ 255.000 por mes.
Departamento o PH: un PH de 3 ambientes en venta se pide a USD 138.000 (mediana, 1.936 avisos), con 90 m² de superficie mediana y USD 1.508 por m². Entre los PH en venta que informan expensas (503), la mediana es de $ 65.000 por mes; en los departamentos de 3 ambientes, de $ 240.000 (9.753 avisos).
Qué significa para vos
Si alquilás, con la referencia de que el alquiler no supere el 30 % de tus ingresos (ver qué porcentaje del sueldo destinar al alquiler), un 3 ambientes a $ 1.150.000 necesita unos $ 3.833.000 netos por mes, sin contar expensas. Hacé tu cuenta con la calculadora de ingreso para alquilar. Si no llegás, Balvanera, San Nicolás y Flores son los barrios más accesibles de la tabla.
Si comprás, USD 175.000 es la mediana de la ciudad, pero según el barrio va de USD 104.900 en San Nicolás a USD 272.000 en Núñez. Si necesitás metros más que ubicación, mirá PH: piden menos por m² y, en los avisos que las informan, las expensas son más bajas. Simulá la cuota con la calculadora de crédito hipotecario.
Si dudás entre 2 y 3 ambientes, para comprar el 3 ambientes sale más barato por m²; para alquilar, el salto es de unos $ 400.000 por mes. Los precios del 2 ambientes, barrio por barrio, están en cuánto cuesta un 2 ambientes en CABA, y los del monoambiente, en monoambiente: qué es y cuánto cuesta.
La mediana pedida es de $ 1.150.000 por mes, sin expensas (1.787 avisos en pesos, 5 de noviembre de 2026). La mitad de los avisos está entre $ 900.000 y $ 1.400.000, y las expensas informadas rondan los $ 255.000 por mes (mediana).
¿Cuánto sale comprar un departamento de 3 ambientes en Capital Federal?
La mediana del precio pedido es de USD 175.000 (14.147 avisos en dólares). Según el barrio, la mediana va de unos USD 105.000 en Balvanera y San Nicolás a USD 272.000 en Núñez; por m², la mediana de la ciudad es de USD 2.345.
¿Cuánto hay que ganar para alquilar un 3 ambientes en CABA?
Con la referencia del 30 % de los ingresos, unos $ 3.833.000 netos por mes para el alquiler mediano de $ 1.150.000, sin contar expensas ni servicios.
¿Cuántos metros cuadrados tiene un 3 ambientes?
En CABA, la mediana es de 66 m² en alquiler y 76 m² en venta. La mitad de los que están en venta tiene entre 63 y 93 m².
¿En qué barrio es más barato un 3 ambientes en CABA?
Avisos activos en Roomix al 5 de noviembre de 2026: departamentos de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. Alquiler: avisos publicados en pesos (1.787); venta: avisos publicados en dólares (14.147). Mediana del precio pedido; el rango habitual va del percentil 25 al 75. El precio por m² divide el precio por la superficie total informada (avisos con más de 20 m²). Los barrios son los que informa el aviso; Palermo, Belgrano, Caballito y Flores incluyen sus subzonas (por ejemplo, Palermo Hollywood o Belgrano R). Se muestran los barrios con 30 avisos o más por operación. La comparación con 2 ambientes y PH usa los avisos del mismo día y el mismo método. No son precios de cierre.
