Galpones y Depósitos en Argentina: Guía de Alquiler y Venta
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por Roomix
Galpones y Depósitos en Argentina: Guía de Alquiler y Venta
El mercado de galpones y depósitos en Argentina vive un momento de crecimiento sostenido. El auge del e-commerce, la necesidad de centros de distribución más cercanos a los consumidores, el reshoring de industrias y la demanda de espacios flexibles de trabajo impulsaron la demanda de inmuebles industriales como no se veía en años.
Pero alquilar o comprar un galpón no es lo mismo que buscar un departamento o una oficina. Los aspectos técnicos, legales y de ubicación son completamente diferentes, y un error puede costarte caro. En esta guía te explicamos todo lo que necesitás saber sobre el mercado de galpones y depósitos en Argentina.
Tipos de Inmuebles Industriales
Galpón Industrial
El galpón industrial es el más versátil. Es un espacio cubierto de gran superficie, generalmente con estructura metálica, techo de chapa y piso de hormigón. Se usa para producción, almacenamiento, logística y todo tipo de actividad industrial.
Características típicas:
Superficie cubierta: 300 a 10.000+ m²
Altura libre: 4 a 12 metros
Piso de hormigón industrial (capacidad de carga)
Portones de acceso para camiones
Electricidad trifásica
Puede incluir oficinas y vestuarios
Nave Logística
Es la versión moderna y premium del galpón. Diseñada específicamente para operaciones logísticas de alta rotación: e-commerce, distribución, fulfillment, cross-docking.
Características:
Superficie cubierta: 1.000 a 50.000+ m²
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Altura libre: 10-14 metros (para estanterías altas)
Múltiples docks de carga (con niveladores)
Piso de hormigón de alta resistencia y planicidad
Sprinklers (sistema contra incendios)
Playa de maniobras amplia para camiones
Oficinas integradas
A veces dentro de parques logísticos con seguridad y servicios compartidos
Depósito
Orientado exclusivamente al almacenamiento. Es más simple que un galpón industrial: no necesita la misma infraestructura eléctrica ni de servicios.
Características:
Superficie variable (desde 100 m² en adelante)
Puede ser cerrado o semicubierto
Menor inversión en infraestructura
Piso resistente pero no necesariamente industrial
Acceso vehicular básico
Mini Depósito (Self Storage)
Tendencia que creció mucho en los últimos años. Son unidades pequeñas (5 a 50 m²) dentro de un complejo, que se alquilan a particulares o empresas para guardar mercadería, archivos, muebles o stock.
Características:
Unidades individuales con candado propio
Seguridad 24 hs
Acceso amplio (generalmente de 8 a 20 hs)
Contratos flexibles (mensual, sin compromiso largo)
Clima controlado en algunos casos
Galpón Reconvertido
Antiguos galpones industriales reconvertidos en espacios de oficinas, coworking, estudios creativos, locales gastronómicos o centros de eventos. Es una tendencia fuerte en barrios como Barracas, La Boca, Chacarita y Villa Crespo en CABA.
Zonas Industriales Principales
Gran Buenos Aires
Zona Norte:
Pilar (Parque Industrial Pilar, uno de los más grandes del país)
Escobar/Garín
Pacheco/Tigre (Zona Industrial de Pacheco)
Campana/Zárate (polo petroquímico y automotriz)
Zona Oeste:
Moreno/Paso del Rey
Morón/Haedo
San Justo/La Matanza (alta concentración industrial)
Merlo/Ituzaingó
Zona Sur:
Avellaneda/Lanús (industria textil e histórica)
Quilmes/Berazategui
Florencio Varela
Esteban Echeverría (Parque Industrial de Esteban Echeverría)
Corredor norte (Ruta 9/Panamericana):
La zona de mayor demanda logística. La cercanía a CABA, el acceso a la Panamericana y la infraestructura de servicios la convierten en el área más cotizada para operaciones de distribución.
Triángulo San Eduardo (Ruta 6):
La Ruta Provincial 6 conecta Campana con La Plata pasando por zonas industriales clave. Es un corredor en expansión para industrias que necesitan buena conectividad pero a menor costo que la zona Panamericana.
Zona de Luján de Cuyo (industria petrolera y vitivinícola)
Maipú (bodegas e industria alimenticia)
Neuquén:
Parque Industrial de Neuquén
Zona de Vaca Muerta (demanda por actividad petrolera)
Precios de Alquiler
Los precios de alquiler de galpones se expresan generalmente en dólares por metro cuadrado por mes. Estos son los rangos de referencia para abril 2026.
GBA y Alrededores de CABA
Zona
USD/m²/mes
Corredor Panamericana (Pilar-Pacheco)
USD 6 - 12
Zona Industrial La Matanza
USD 4 - 8
Avellaneda/Lanús
USD 5 - 9
Moreno/Merlo
USD 3 - 6
Esteban Echeverría/Ezeiza
USD 4 - 8
Quilmes/Berazategui
USD 4 - 7
CABA (Barracas, Pompeya, La Boca)
USD 7 - 14
Naves Logísticas Premium
Tipo
USD/m²/mes
Clase A (nueva, sprinklers, docks)
USD 8 - 14
Clase B (buen estado, sin todos los amenities)
USD 5 - 9
Clase C (antiguo, básico)
USD 3 - 6
Interior
Ciudad
USD/m²/mes
Córdoba
USD 3 - 8
Rosario
USD 3 - 7
Mendoza
USD 3 - 7
Neuquén
USD 4 - 9
Tucumán
USD 2 - 5
Bahía Blanca
USD 2 - 5
Mini Depósitos (Self Storage)
Superficie
Rango Mensual
5-10 m²
$50.000 - $120.000
10-20 m²
$100.000 - $220.000
20-50 m²
$180.000 - $400.000
Precios de Venta
Zona
USD/m²
Corredor Panamericana
USD 400 - 800
CABA (industrial)
USD 600 - 1.200
GBA Oeste
USD 250 - 500
GBA Sur
USD 300 - 550
Córdoba
USD 250 - 500
Rosario
USD 250 - 500
Interior (otras ciudades)
USD 150 - 400
Valores de referencia abril 2026. Los precios varían significativamente según estado, infraestructura, accesos y habilitaciones.
Qué Evaluar Antes de Alquilar o Comprar
1. Ubicación y Accesos
Cercanía a rutas y autopistas: fundamental para logística
Estado de los accesos: camino pavimentado vs. tierra
Restricción de circulación de camiones: algunos municipios restringen horarios
Distancia a puertos y terminales (si aplica a tu negocio)
Acceso a transporte público (para tus empleados)
2. Infraestructura Técnica
Electricidad: monofásica vs. trifásica, potencia disponible (kW). Para industria, trifásica es indispensable
Gas natural: disponibilidad y presión
Agua: red o pozo
Conectividad: fibra óptica o al menos buena conectividad (para sistemas de gestión, facturación electrónica)
Altura libre: la distancia del piso al punto más bajo de la estructura. Crucial para estanterías y maquinaria
Capacidad de carga del piso: si vas a mover autoelevadores o maquinaria pesada
Portones: cantidad, dimensiones, tipo (cortina, levadizo, seccional)
3. Habilitaciones y Zonificación
Este punto es crítico y muchas personas lo pasan por alto:
Zonificación municipal: verificá que el terreno esté en zona habilitada para uso industrial. Si no lo es, no vas a poder operar legalmente
Habilitación comercial/industrial: cada municipio tiene sus requisitos. Gestionala antes de instalar tu operación
Evaluación de impacto ambiental: para ciertos rubros es obligatoria
Certificado de aptitud ambiental: requisito para industrias
Habilitación de bomberos: obligatoria para la mayoría de las actividades
4. Estado de la Construcción
Techo: estado de las chapas, goteras, aislación térmica
Estructura: oxidación en columnas y vigas metálicas
Piso: fisuras, hundimientos, capacidad de carga
Instalación eléctrica: tablero, puesta a tierra, estado general
Drenaje y desagüe: que el galpón no se inunde cuando llueve
Ventilación e iluminación natural: fundamental para el bienestar de los trabajadores
Aspectos Legales
Contrato de Alquiler Comercial
El alquiler de galpones y depósitos se rige por las normas de locación comercial del Código Civil y Comercial:
Plazo mínimo: 3 años (puede ser mayor por acuerdo de partes)
Plazo máximo: 20 años
Ajustes: libre negociación entre las partes
Destino: debe especificarse claramente en el contrato (industrial, logístico, depósito)
Mejoras: acordar por escrito quién las paga y si se compensan con el alquiler
Devolución: en qué estado se devuelve el inmueble y quién asume las modificaciones
Para más detalle sobre contratos comerciales, consultá nuestra guía de alquiler comercial.
Seguros
Un galpón o depósito necesita cobertura de:
Incendio: obligatorio en la mayoría de los casos
Responsabilidad civil: cubre daños a terceros
Robo: especialmente si almacenás mercadería de valor
Todo riesgo operativo: para maquinaria y equipamiento
ART: para los trabajadores
Impuestos
Impuesto inmobiliario: provincial
Tasa municipal: según el municipio y la actividad
Ingresos brutos: sobre la facturación del alquiler (si sos propietario)
IVA: el alquiler de inmuebles con destino comercial puede estar gravado con IVA al 21%
Bienes personales: si el inmueble integra tu patrimonio personal
Tendencias del Mercado
E-commerce y Última Milla
El crecimiento del comercio electrónico generó una demanda sin precedentes de galpones y centros de distribución. Las empresas necesitan espacios cada vez más cerca de los centros urbanos para cumplir las promesas de entrega rápida (24-48 horas). Esto está transformando zonas que antes eran residenciales en corredores logísticos.
Dark Stores y Micro Fulfillment
Los "dark stores" (tiendas cerradas al público que funcionan como depósitos de despacho) y los centros de micro fulfillment se multiplican dentro de las ciudades. Ocupan locales comerciales o galpones chicos (200-500 m²) y procesan pedidos de apps de delivery y e-commerce.
Reconversión de Galpones
La tendencia de reconvertir galpones industriales en espacios de oficinas, coworking, estudios creativos y locales gastronómicos sigue fuerte. Barrios como Barracas, Chacarita y Palermo Hollywood son ejemplos de esta transformación en CABA.
Parques Industriales
Los parques industriales planificados ganan terreno frente a los galpones aislados. Ofrecen seguridad perimetral, servicios compartidos (administración, vigilancia, mantenimiento de espacios comunes), infraestructura garantizada y una comunidad de empresas. La inversión inicial es mayor pero la operación es más simple.
Sustentabilidad
Cada vez más empresas buscan galpones con certificaciones ambientales, paneles solares, sistemas de recolección de agua de lluvia, iluminación LED y aislación térmica eficiente. No es solo una cuestión de imagen: los costos operativos de un galpón sustentable son significativamente menores a largo plazo.
Galpón como Inversión
Rentabilidad
El alquiler de galpones ofrece una rentabilidad anual en dólares que históricamente supera la de los inmuebles residenciales:
Galpón industrial: 6-9% anual en dólares
Nave logística clase A: 7-10% anual
Depósito en zona demandada: 5-8% anual
Departamento residencial (comparación): 3-5% anual
Ventajas de Invertir en Galpones
Mayor rentabilidad por alquiler que inmuebles residenciales
Contratos más largos (3-10 años) con menor rotación de inquilinos
Demanda creciente por e-commerce y logística
Menor conflictividad con inquilinos (relación comercial vs. habitacional)
Posibilidad de valorización del terreno en zonas en expansión
Riesgos
Mayor inversión inicial que un departamento
Dependencia de la actividad económica (recesión = vacancia)
Costos de mantenimiento de estructura metálica
Cambios de zonificación pueden afectar el valor
Mayor complejidad legal y fiscal
Consejos Finales
Verificá la zonificación antes de todo: no hay nada peor que alquilar un galpón, montar tu operación y descubrir que el municipio no habilita tu actividad en esa zona.
Contratá un estudio de suelos: si vas a comprar para construir, el estudio de suelos te evita sorpresas carísimas con los cimientos.
Dimensioná bien la electricidad: subestimar la demanda eléctrica es un error caro. Un tendido eléctrico nuevo puede costar tanto como meses de alquiler.
Pensá en la logística interna: la distribución del galpón importa tanto como los metros. Playa de maniobras, altura de portones, radio de giro de camiones, circulación interna.
Negociá un período de gracia: muchos contratos comerciales incluyen 1-3 meses de gracia al inicio para acondicionamiento. Pedilo.
Documentá todo: al ingresar a un galpón alquilado, fotografiá y documentá el estado de cada rincón. Al igual que con una vivienda, esto te protege al devolver el inmueble.
Si estás buscando un galpón o depósito, podés explorar opciones en Roomix donde vas a encontrar inmuebles industriales en las principales zonas del país. Y para entender mejor el contexto del mercado inmobiliario, consultá nuestro análisis del mercado inmobiliario argentino 2026.
