Villa Carlos Paz 2026: precios de propiedades, barrios e inversión
13 min de lectura
por Roomix
Villa Carlos Paz 2026: Precios, Barrios e Inversión
Villa Carlos Paz es un fenómeno único en el mapa inmobiliario argentino. Es la ciudad turística más visitada de Córdoba, con más de 2 millones de turistas al año, pero al mismo tiempo es una ciudad de residencia permanente con más de 100.000 habitantes. Esa doble condición genera un mercado inmobiliario particular: alta demanda de alquiler temporario en verano y temporada de teatro, pero también un mercado de compraventa activo para quienes eligen vivir todo el año frente al Lago San Roque.
Si estás pensando en invertir en Carlos Paz, mudarte a las sierras o simplemente entender cómo funciona el mercado inmobiliario de esta ciudad, esta guía te da el panorama completo.
Respuesta rápida: en 2026 el m² de departamento en el centro de Villa Carlos Paz vale USD 1.400-1.800 y USD 1.000-1.400 en zona residencial; el m² de casa va de USD 800 a 1.300 y el lote residencial de USD 200 a 600. El alquiler temporario rinde 6% a 10% bruto anual en dólares, contra 4% a 5,5% del alquiler permanente, con una ocupación promedio anual del 45% al 60%: el negocio se define en temporada alta y temporada de teatro. El desglose por barrio está más abajo.
El Mercado Inmobiliario de Villa Carlos Paz en 2026
La Doble Dinámica
Carlos Paz tiene dos mercados que conviven:
Mercado turístico/temporario: Departamentos céntricos, complejos de cabañas y apart-hotels orientados al alquiler por temporada. La rentabilidad se concentra en enero-febrero (verano) y julio (vacaciones de invierno), con una temporada teatral que extiende la demanda de octubre a marzo.
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Mercado residencial permanente: Casas y departamentos para quienes viven todo el año. Más orientado a zonas residenciales, con precios más estables y una dinámica similar a la de cualquier ciudad mediana.
Números del Mercado
Indicador
Valor 2026
Precio m2 departamento (centro)
USD 1.400 - 1.800
Precio m2 departamento (zona residencial)
USD 1.000 - 1.400
Precio m2 casa
USD 800 - 1.300
Precio lote (zona residencial)
USD 200 - 600 por m2
Rentabilidad alquiler temporario (bruta)
6% - 10% anual en USD
Rentabilidad alquiler permanente (bruta)
4% - 5,5% anual en USD
Ocupación temporario (promedio anual)
45% - 60%
Barrios y Zonas
Centro
Perfil: Turístico, comercial, alta densidad
El centro de Carlos Paz se concentra alrededor de la peatonal, el Puente Uruguay, la costanera del lago y la Avenida San Martín. Es la zona con mayor demanda turística y, por lo tanto, la más cara.
Características:
Peatonal y centro comercial a cielo abierto
Costanera del Lago San Roque
Teatros, restaurantes, confiterías
Departamentos de 1 y 2 ambientes predominan
Alta rotación turística
Para inversión: Excelente para alquiler temporario. Departamentos de 1 ambiente son los más demandados en temporada.
Precio de referencia:
Alquiler permanente 2 amb.: $400.000 - $500.000
Alquiler temporario (enero, por día): $50.000 - $80.000
Venta 2 amb.: USD 65.000 - 90.000
Villa del Lago
Perfil: Residencial premium, vistas al lago
Villa del Lago es la zona residencial premium de Carlos Paz. Ubicada sobre las laderas con vista al Lago San Roque, combina tranquilidad con cercanía al centro.
Características:
Casas y complejos con vista al lago
Zona residencial de media-alta densidad
A 10 minutos del centro en auto
Excelentes vistas panorámicas
Buena seguridad
Para inversión: Complejos de cabañas premium tienen buena ocupación todo el año. Las propiedades con vista al lago mantienen su valor.
Precio de referencia:
Alquiler permanente casa 3 amb.: $550.000 - $750.000
Venta casa 3 amb.: USD 130.000 - 220.000
Barrio Solares del Sur
Perfil: Residencial familiar, en crecimiento
Zona de loteos nuevos y barrios cerrados que se desarrollaron en los últimos años al sur de la ciudad. Orientada a familias que viven permanentemente.
Características:
Loteos nuevos con servicios
Barrios cerrados con amenities básicos
Calles asfaltadas y servicios en expansión
Buena relación precio-espacio
A 15 minutos del centro
Precio de referencia:
Lote (500 m2): USD 20.000 - 40.000
Casa 3 amb.: USD 100.000 - 180.000
Estancia Vieja / San Antonio de Arredondo
Perfil: Periurbano, más económico, naturaleza
Estas localidades satélite de Carlos Paz ofrecen precios más bajos con un entorno de sierras y arroyo. Ideales para quienes buscan más tierra y tranquilidad.
Características:
Casas en terrenos amplios
Entorno de sierras y arroyos
A 15-20 minutos del centro de Carlos Paz
Menor infraestructura de servicios
Precios significativamente más bajos
Precio de referencia:
Lote (800 m2): USD 15.000 - 30.000
Casa 3 amb.: USD 70.000 - 140.000
Cuesta Blanca / Icho Cruz
Perfil: Premium serrano, exclusivo
Sobre el camino de las Altas Cumbres, estas localidades ofrecen un paisaje espectacular y un perfil más exclusivo. Ideales para casas de fin de semana o residencia permanente de quienes buscan inmersión total en la naturaleza.
Precio de referencia:
Lote (1.000 m2): USD 25.000 - 60.000
Casa 3 amb.: USD 120.000 - 250.000
¿Cuánto Rinde el Alquiler Temporario en Carlos Paz?
Cómo Funciona el Negocio
El alquiler temporario en Carlos Paz tiene una estacionalidad marcada:
Temporada
Meses
Ocupación Esperada
Precio por Noche (2 amb.)
Alta (verano)
Enero - Febrero
85% - 95%
$50.000 - $80.000
Media-alta (teatro)
Octubre - Marzo
60% - 80%
$40.000 - $65.000
Media (vacaciones invierno)
Julio
70% - 85%
$45.000 - $70.000
Baja
Abril - Junio, Agosto - Septiembre
20% - 35%
$30.000 - $45.000
Ejemplo de Rentabilidad
Departamento 2 ambientes en centro, valor USD 75.000:
Rentabilidad neta (en USD al tipo de cambio actual)
5% - 8%
Estos números dependen mucho de la administración, la ubicación exacta y la calidad del departamento. Propiedades bien equipadas y con buenas reseñas pueden superar estos promedios.
Plataformas y Administración
Booking.com y Airbnb son las plataformas principales
Muchos propietarios usan administradores locales que cobran entre el 15% y el 25% de comisión
La habilitación municipal es obligatoria para alquiler temporario en Carlos Paz
La competencia es alta: diferenciarse con calidad, decoración y atención es clave
¿Cómo es Vivir en Carlos Paz Todo el Año?
Costo de Vida
Concepto
Monto Mensual
Alquiler permanente 2 amb. (centro)
$400.000 - $500.000
Alquiler permanente casa 3 amb.
$500.000 - $700.000
Supermercado (persona sola)
$200.000 - $280.000
Servicios (luz, gas, agua, internet)
$80.000 - $130.000
Prepaga
$120.000 - $200.000
Transporte (auto, combustible)
$100.000 - $180.000
El costo de vida es similar al de Córdoba Capital, aunque el supermercado puede ser un poco más caro por la logística turística.
Ventajas de Vivir Todo el Año
Lago San Roque a minutos: kayak, pesca, paseos
Sierras para trekking, mountain bike y actividades outdoor todo el año
Ciudad completa: No te falta nada a nivel comercial y de servicios
A 36 km de Córdoba Capital: Para trámites, salud compleja o shopping
Clima serrano: Veranos cálidos pero con noches frescas, inviernos secos y luminosos
Seguridad: Niveles de seguridad superiores al promedio nacional
Desventajas
Invasión turística en verano: El centro se satura en enero-febrero
Precios estacionales: Algunos servicios y comercios suben precios en temporada
Mercado laboral chico: Muy orientado al turismo y la gastronomía
Sin universidad propia de peso: Hay extensiones, pero para carreras completas hay que ir a Córdoba Capital
Tránsito complicado en accesos los fines de semana largos
Transporte y Accesos
Cómo Llegar
Desde Buenos Aires:
Avión: Vuelo a Córdoba (1h 15min) + 40 minutos en auto/transfer
Micro: 9-10 horas directo, varias empresas
Auto: Ruta 9 y Autopista Córdoba-Carlos Paz, 700 km
Desde Córdoba Capital:
Auto: 36 km por Autopista Justiniano Allende, 30-40 minutos
Dentro de Carlos Paz, el transporte público es limitado. El auto es prácticamente indispensable si vivís fuera del centro. En el centro mismo, todo es caminable.
Educación
Colegios
Carlos Paz tiene una oferta educativa razonable para una ciudad de su tamaño:
Escuelas públicas: Varias opciones de nivel primario y secundario
Colegios privados: Instituto La Salle, Instituto Sagrado Corazón, entre otros
Escuelas técnicas: Con orientación en turismo y gastronomía
Universidades
Extensiones de la UNC (Universidad Nacional de Córdoba) con tecnicaturas
Institutos terciarios orientados a turismo y hotelería
Para carreras de grado completas, Córdoba Capital está a 36 km
Salud
Hospital Municipal Príncipe de Asturias: Centro público de referencia
Clínicas privadas: Varias opciones con guardia 24 horas
Para intervenciones complejas: Córdoba Capital a 30-40 minutos (Hospital Privado, Sanatorio Allende, etc.)
Prepagas nacionales con cartilla en la zona
Preguntas Frecuentes
¿Conviene invertir en Carlos Paz en 2026?
Sí, especialmente en departamentos céntricos para alquiler temporario. La rentabilidad supera la de CABA y Córdoba Capital, y la demanda turística es sostenida todo el año gracias a la temporada teatral. La clave es elegir bien la ubicación y administrar profesionalmente.
¿Se puede vivir de alquiler temporario en Carlos Paz?
Con 3 o más unidades bien ubicadas y administradas, sí. Una sola unidad puede generar un ingreso complementario interesante, pero difícilmente alcance como ingreso principal.
¿Carlos Paz es caro para vivir?
Similar a Córdoba Capital en la mayoría de los rubros. El alquiler permanente es accesible si te alejás del centro. En temporada alta, algunos servicios y gastronomía suben de precio.
¿Qué pasa con el lago y la sequía?
El nivel del Lago San Roque varía según las lluvias. En años de sequía, la costanera se aleja y el paisaje cambia. Esto no afecta significativamente el valor inmobiliario a largo plazo, pero sí la experiencia cotidiana.
¿Conviene comprar en pozo en Carlos Paz?
Hay emprendimientos en pozo con precios atractivos, pero la oferta de desarrolladores es variada en calidad. Verificá antecedentes del constructor, plazos de entrega y garantías antes de invertir.
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