Comprar 2 ambientes en Rosario: precios y guía 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Rosario: precios y guía 2026
El mercado de compra-venta de Rosario es uno de los más activos del interior argentino. Con casi 2.700 publicaciones de 2 ambientes en venta, el stock disponible es relevante y el mercado tiene la liquidez suficiente para encontrar opciones sólidas en distintos rangos de precio. Al mismo tiempo, los precios del m² en Rosario siguen siendo notablemente más bajos que en Buenos Aires, lo que convierte a la ciudad en una opción atractiva tanto para compra de vivienda propia como para inversión.
El mercado de compra en Rosario en 2026
Rosario tiene una dinámica particular en el mercado inmobiliario argentino. Es una ciudad con fuerte tradición universitaria y movimiento de población entre el interior y Buenos Aires, lo que genera una demanda permanente de alquiler que sustenta la inversión en unidades pequeñas. El sector de departamentos de 1 y 2 ambientes en los barrios universitarios tiene rentabilidades brutas de alquiler interesantes para el mercado argentino.
La presencia del Río Paraná es el factor de valorización más importante: las unidades con vista al río o en los barrios de la ribera tienen premiums de precio significativos. Para quien busca calidad ambiental a precio razonable, el corredor costero de Rosario es difícilmente igualable en Argentina.
Precios de compra de 2 ambientes en Rosario (Abril 2026)
Basado en datos propios de Roomix de abril 2026 (n=2.681 publicaciones activas):
Mediana: USD 85.000
Rango típico (p25–p75): USD 65.000 – 106.000
Es un mercado amplio con mucha variación según barrio, estado de la unidad y cercanía al río.
Por barrio y zona
Barrio / Zona
Rango típico 2 ambientes
Perfil comprador
Distrito Centro (ribera)
USD 90.000 – 150.000
Premium, inversores y autohabitar
Pichincha / Echesortu
USD 80.000 – 120.000
Jóvenes, inversión alquiler
Alberdi / Fisherton
USD 60.000 – 90.000
Familias, primera vivienda
República de la Sexta
USD 70.000 – 100.000
Universitario, inversión
Barrios del sur / oeste
USD 45.000 – 70.000
Accesible, primera vivienda
Publicaciones reales del mercado
1° de Mayo 1400, Distrito Centro, Rosario — 38 m², USD 70.000 (opción entrada)
Sargento Cabral y Av. Belgrano, Distrito Centro — 111 m², USD 159.000 (amplio, premium)
Callao 1358, Piso 6, Distrito Centro — 22 m², USD 35.000 (monoambiente amplio / 1 amb)
Comparación con otras ciudades
Ciudad
Mediana 2 ambientes venta
vs Rosario
Buenos Aires (Palermo)
USD 170.000 – 220.000
+100–160%
Buenos Aires (Caballito)
USD 100.000 – 130.000
+20–50%
Rosario
USD 85.000
—
Córdoba
USD 84.000
Similar
La Plata
USD 70.000
-18%
Los mejores barrios para comprar en Rosario
Distrito Centro: la inversión de mayor liquidez
El Centro de Rosario tiene la mayor liquidez del mercado: más compradores, más vendedores, precios más transparentes. Para quien busca una inversión con buena salida en caso de necesitar vender, el Centro es la zona más segura.
Precios: USD 75.000 – 140.000 para 2 ambientes
Rentabilidad bruta estimada: 5-6% anual en dólares
Lo mejor: Alta liquidez, todo tipo de servicios, conectividad
Lo peor: Ruido y tráfico durante el día, menos verde
Pichincha y la Sexta: inversión para alquiler universitario
Estos barrios tienen la mayor demanda de alquiler estudiantil de Rosario. Comprar para alquilar a estudiantes de la UNR ofrece una rentabilidad bruta interesante: la demanda es constante y la rotación alta (los contratos se renuevan seguido). El precio de entrada es moderado y la absorción del mercado es buena.
Precios: USD 70.000 – 110.000 para 2 ambientes
Rentabilidad bruta estimada: 6-7% anual (alquiler estudiantil en pesos)
Lo mejor: Demanda constante, alta rotación, rentabilidad superior al promedio
Lo peor: Alta rotación (mayor desgaste de la unidad), inquilinos que cambian cada 2-3 años
Fisherton: el residencial premium del norte
Fisherton es el barrio más tranquilo y exclusivo del norte de Rosario. Casas con jardín, edificios de baja densidad, un ambiente más suburbano que urbano. Para quien busca calidad de vida residencial con inversión más orientada al autohabitar que al alquiler, Fisherton es la opción.
Precios: USD 80.000 – 160.000 para 2 y 3 ambientes en condominios y casas
Rentabilidad bruta estimada: 4-5% anual (menor demanda de alquiler)
Lo mejor: Calidad ambiental alta, tranquilidad, entorno familiar
Lo peor: Requiere auto, menor rentabilidad de alquiler
Alberdi: el balance precio-calidad
Alberdi es el barrio residencial más consolidado de Rosario y uno de los que mejor combina precio accesible con calidad de entorno. Tiene plazas arboladas, comercio de proximidad y una comunidad estable. Para primera vivienda con crédito hipotecario, Alberdi es la opción más frecuente.
Precios: USD 55.000 – 85.000 para 2 ambientes
Rentabilidad bruta estimada: 6-7% anual (menor precio de entrada)
Lo mejor: Precio accesible, barrio tranquilo y consolidado
Lo peor: Menos dinámica cultural que Pichincha, zona más familiar
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 65.000 (p25 del mercado)
Acceso a departamentos en barrios como Alberdi, Las Delicias o el sur del Centro. Unidades de 40-50 m² en edificios de los 80-90. Buen estado de habitabilidad pero sin renovaciones recientes. Primera vivienda o inversión de bajo costo de entrada con rentabilidad razonable.
Con USD 85.000 (mediana)
El rango central del mercado. Podés encontrar buenos departamentos en la Sexta, Alberdi o el centro de Rosario. Algunos con balcón, edificio con ascensor y portero. Es el rango donde hay más variedad y donde la negociación tiene más margen.
Con USD 106.000 (p75 del mercado)
Acceso a las mejores unidades del mercado rosarino: departamentos en buen o excelente estado en Pichincha, el Centro o Fisherton. Algunos con amenities básicos o en edificios con portero 24 hs. También podés buscar unidades con vista al río.
Con USD 150.000 y más
El segmento premium de Rosario: departamentos con vista al Paraná, unidades amplias en el Centro histórico o condominios de Fisherton con amenities completos. En Buenos Aires, este presupuesto compraría un 2 ambientes en un barrio de precio medio.
Costos adicionales en la compra en Rosario
La provincia de Santa Fe tiene sus propios impuestos y aranceles:
Costo
Aproximado
Impuesto de sellos (Santa Fe)
1% del valor escriturado
Honorarios escribano
1-1,5% del valor
Comisión inmobiliaria (comprador)
3% aprox.
ITI / impuesto a la transferencia
1,5% si aplica
Total estimado adicional
~5-7% sobre precio de venta
La rentabilidad de alquiler en Rosario
Rosario ofrece una rentabilidad bruta de alquiler competitiva para el mercado argentino:
Barrios universitarios (Sexta, Pichincha): 6-7% bruto anual en dólares
La clave está en el precio de compra: en los barrios donde el m² es más bajo, la rentabilidad sobre el capital invertido tiende a ser mayor, aunque la demanda de alquiler puede ser algo menor.
Cómo encontrar 2 ambientes en venta en Rosario
1. Definí si comprás para vivir o invertir. Para inversión con alquiler universitario: Pichincha, la Sexta y el entorno de la UNR. Para primera vivienda: Alberdi, Fisherton o el Centro.
2. Visitá el barrio en persona. La diferencia entre las distintas zonas del Centro o los microbarrios de Rosario es significativa. Lo que en el mapa parecen unos metros de diferencia puede implicar cambios notables en calidad de entorno y ruido.
3. Verificá el estado de las expensas. Los edificios con amenities tienen expensas más altas. En una ciudad como Rosario, las expensas altas impactan más en la rentabilidad porque el alquiler en pesos sube periódicamente pero las expensas también.
4. Consultá el estado del agua. Rosario tiene zonas con diferencias en la calidad del suministro de agua. Verificá con el encargado del edificio.
¿Cuánto vale el m² en Rosario en 2026?
El rango va desde USD 800-1.000/m² en los barrios más accesibles hasta USD 2.500-3.000/m² en los edificios premium del Centro o unidades con vista al río. La mediana del mercado ronda los USD 1.400-1.700/m² en los barrios más demandados.
¿Conviene comprar en Rosario como inversión para alquilar?
Sí, especialmente en los barrios universitarios (Sexta, Pichincha) donde la demanda de alquiler es constante. La rentabilidad bruta del 6-7% anual es razonable para Argentina. El riesgo principal es el macro, no el mercado inmobiliario rosarino en sí.
¿Rosario o Córdoba para comprar como inversión?
Son mercados muy similares en precio de entrada (mediana ~USD 84-85K) y en rentabilidad estimada. Córdoba tiene mayor tamaño de mercado (1.397 vs 2.681 publicaciones) y más diversidad de barrios. La elección depende más de la ciudad donde tenés redes o preferís vivir que de la diferencia financiera pura.
¿Se puede usar crédito hipotecario para comprar en Rosario?
Sí. El Banco de Santa Fe tiene líneas específicas para la provincia. Los bancos nacionales también operan en Rosario. Las líneas UVA son las más accesibles pero requieren análisis cuidadoso del riesgo de cuota en un contexto inflacionario.
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Conclusión: Rosario, precio accesible y mercado líquido en el interior
El mercado de compra de 2 ambientes en Rosario en 2026 ofrece una propuesta sólida: 2.681 propiedades activas, mediana de USD 85.000, barrios universitarios con rentabilidad de alquiler razonable y una ciudad con calidad de vida excepcional. Es una de las mejores opciones para invertir en inmuebles en Argentina fuera de Buenos Aires.
