Respuesta corta: las etapas del blanqueo de la Ley 27.743 cerraron en marzo de 2025, pero la plata que entró sigue comprando propiedades. El régimen dejó regularizados más de USD 20.000 millones y el real estate fue uno de sus destinos principales, así que en 2026 el efecto se ve del lado de la demanda, no del trámite.
Estas fueron las alícuotas, para dimensionar por qué el volumen fue tan alto:
| Etapa | Hasta USD 100.000 | Por encima de USD 100.000 |
|---|
| 1 (hasta septiembre 2024) | 0% | 5% |
| 2 (hasta diciembre 2024) | 0% | 10% |
| 3 (hasta marzo 2025) | 0% | 15% |
Alícuotas del Régimen de Regularización de Activos de la Ley 27.743, sancionada en junio de 2024.
Comparalo con el costo de no haber declarado: Ganancias grava hasta el 35% y las multas por evasión van del 100% al 400% del impuesto evadido. Ese diferencial es la razón por la que el blanqueo de 2024-2025 superó en volumen a cualquiera desde el de 2016-2017 (USD 116.800 millones).
La letra chica que casi nadie mira: a partir del blanqueo el inmueble pasa a tributar Bienes Personales todos los años, y si lo alquilás, la renta paga Ganancias. Antes de regularizar un inmueble de bajo valor, hacé esa cuenta completa.
¿Qué es el blanqueo de capitales?
El blanqueo de capitales, formalmente conocido como Regimen de Regularizacion de Activos, es un mecanismo legal que permite a las personas declarar ante el fisco bienes y dinero que tenian sin declarar (es decir, "en negro"), a cambio de pagar una alicuota reducida y sin ser penalizados por la evasion previa.
Por Que Existe
Argentina tiene una larga historia de alta presion fiscal, inestabilidad economica e inflacion. Esto genero que una parte significativa de la riqueza del pais este fuera del sistema formal: dolares en cajas de seguridad, cuentas en el exterior, propiedades no declaradas y efectivo sin bancarizar.
Los regimenes de blanqueo buscan:
- Ampliar la base imponible: Que mas activos tributen
- Recuperar dinero para el sistema financiero: Que los dolares del colchon vuelvan a circular
- Reactivar sectores productivos: Especialmente el inmobiliario y la construccion
- Recaudar en el corto plazo: A traves de las alicuotas del blanqueo
Antecedentes en Argentina
| Ano | Regimen | Resultado |
|---|
| 2009 | Ley 26.476 (Blanqueo Kirchnerista) | USD 4.700 millones declarados |
| 2016-2017 | Ley 27.260 (Sinceramiento Fiscal Macri) | USD 116.800 millones declarados |
| 2024-2025 | Ley 27.743 (Blanqueo Milei - Paquete Fiscal) | Recaudacion superior a los USD 20.000 millones en bienes declarados |
¿Qué dice la Ley 27.743 y qué sigue vigente en 2026?
Estructura del Blanqueo 2024-2025
El blanqueo establecido por la Ley 27.743 (parte del paquete fiscal aprobado en junio 2024) fue uno de los mas ambiciosos de la historia argentina. Se estructuro en tres etapas con alicuotas crecientes:
Etapa 1 (hasta septiembre 2024):
- Bienes hasta USD 100.000: alicuota 0%
- Bienes superiores a USD 100.000: alicuota del 5%
Etapa 2 (hasta diciembre 2024):
- Bienes hasta USD 100.000: alicuota 0%
- Bienes superiores: alicuota del 10%
Etapa 3 (hasta marzo 2025):
- Bienes hasta USD 100.000: alicuota 0%
- Bienes superiores: alicuota del 15%
Estado Actual en 2026
Si bien las etapas principales del blanqueo ya cerraron, sus efectos siguen vigentes y relevantes en el mercado inmobiliario por varias razones:
- Fondos blanqueados en circulacion: Miles de millones de dolares que entraron al sistema formal estan buscando destino de inversion, y el real estate es uno de los preferidos.
- CERA (Cuenta Especial de Regularizacion de Activos): Muchos participantes mantienen fondos en estas cuentas, que pueden ser destinados a inversiones inmobiliarias sin restricciones.
- Operaciones en curso: Muchas compras de propiedades iniciadas durante el blanqueo se estan concretando en 2026.
- Posible nueva etapa: Existen rumores y proyectos legislativos para una extension o un nuevo regimen complementario, dado el exito recaudatorio del anterior.
¿Cómo se aplica el blanqueo a la compra de inmuebles?
Blanquear Efectivo para Comprar Propiedades
La forma mas directa en que el blanqueo impacta al inmobiliario es a traves de la regularizacion de efectivo que luego se destina a la compra de propiedades.
Mecanismo basico:
- La persona declara dolares que tenia sin declarar
- Paga la alicuota correspondiente
- Los fondos quedan "en blanco" en una cuenta bancaria o CERA
- Usa esos fondos para comprar un inmueble
- La operacion se realiza de forma totalmente formal
Beneficio clave: Los fondos blanqueados se pueden usar para comprar propiedades sin que ARCA/AFIP cuestione el origen de los fondos, siempre que se haya cumplido con el regimen.
Blanquear Propiedades No Declaradas
Tambien es posible blanquear inmuebles que ya se poseen pero no estan declarados ante el fisco. Esto es comun con:
- Propiedades compradas con dinero en negro
- Inmuebles heredados no declarados
- Propiedades en el exterior no informadas
- Lotes rurales o terrenos sin declarar
Proceso:
- Se declara el inmueble con su valuacion fiscal o de mercado (segun el regimen)
- Se paga la alicuota sobre el valor declarado
- El inmueble queda incorporado al patrimonio declarado
- Se evitan penalidades por evasion previa
Inversion en Construccion (Beneficio Especial)
Los distintos regimenes de blanqueo han ofrecido beneficios especiales para quienes destinan fondos blanqueados a proyectos de construccion de obra nueva:
- Alicuotas reducidas o nulas
- Exencion de Bienes Personales sobre esos fondos
- Incentivos adicionales para desarrollos inmobiliarios
¿Qué beneficios fiscales da blanquear un inmueble?
1. Eliminacion de Penalidades
El mayor beneficio es que se elimina toda posibilidad de sancion por no haber declarado los bienes previamente:
- Sin multas por evasion fiscal
- Sin acciones penales tributarias
- Sin intereses retroactivos
- Sin sanciones administrativas
2. Regularizacion Patrimonial
Los bienes blanqueados pasan a formar parte del patrimonio declarado, lo que permite:
- Vender propiedades de forma formal y transparente
- Acceder a creditos hipotecarios usando esas propiedades como garantia
- Planificar sucesiones de forma ordenada
- Evitar problemas con la UIF (Unidad de Informacion Financiera)
3. Alicuotas Reducidas
Las alicuotas del blanqueo son significativamente menores que la carga tributaria que se habria pagado si se hubieran declarado los bienes en su momento:
- Ganancias: alicuota de hasta 35% vs. 5-15% del blanqueo
- Bienes Personales: tributo anual que se habria acumulado por anos
- Multas: entre 100% y 400% del impuesto evadido
4. Beneficios Especificos para Construccion
Quienes invirtieron fondos blanqueados en proyectos de construccion accedieron a beneficios adicionales:
- Alicuota del 0% si los fondos se destinaron a obra nueva
- Exencion temporal de Bienes Personales sobre la inversion
- No aplicacion de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en ciertos casos
¿Quién puede blanquear y qué documentación hace falta?
Quien Puede Blanquear
- Personas humanas residentes en Argentina
- Personas humanas argentinas residentes en el exterior
- Sucesiones indivisas
- Personas juridicas constituidas en Argentina
Que Se Puede Blanquear en el Ambito Inmobiliario
- Efectivo (pesos o dolares) destinado a compra de inmuebles
- Inmuebles en Argentina no declarados
- Inmuebles en el exterior no declarados
- Dinero en cuentas del exterior que se destine a inmuebles
- Participaciones en fideicomisos inmobiliarios no declarados
Documentacion Necesaria
| Documento | Para que |
|---|
| CUIT/CUIL | Identificacion ante ARCA |
| Declaracion jurada especial | Detalle de bienes a regularizar |
| Valuacion del inmueble | Tasacion para determinar la base imponible |
| Titulo de propiedad | Acreditar titularidad (si se blanquea un inmueble) |
| Comprobante de deposito | Acreditar fondos en CERA (si se blanquea efectivo) |
| Origen de fondos | Documentacion de respaldo (no se exige para el blanqueo, pero si para operaciones posteriores) |
Proceso Simplificado
- Adhesion al regimen a traves de la plataforma de ARCA
- Declaracion de bienes a regularizar
- Pago de la alicuota correspondiente
- Obtencion del certificado de regularizacion
- Incorporacion al patrimonio declarado
¿Cómo impactó el blanqueo en los precios de las propiedades?
Aumento de Operaciones
El blanqueo 2024-2025 genero un boom de operaciones inmobiliarias, especialmente en:
- CABA: Record de escrituras durante 2025, niveles no vistos desde 2018
- GBA Norte: Fuerte incremento en operaciones de propiedades premium
- Desarrollos en pozo: Alta demanda de unidades nuevas (por los beneficios especificos para construccion)
Para entender mejor esta tendencia, podes leer nuestra nota sobre el record de escrituras en Buenos Aires.
Efecto en los Precios
El impacto del blanqueo en los precios de las propiedades es un tema debatido, pero se pueden observar tendencias claras:
Corto plazo (durante el blanqueo):
- Aumento de demanda por la necesidad de canalizar fondos blanqueados
- Suba de precios en segmentos premium y desarrollos nuevos
- Mayor liquidez en el mercado (mas operaciones, menores plazos de venta)
Mediano plazo (post blanqueo):
- Estabilizacion de precios a niveles superiores al pre-blanqueo
- Normalizacion del volumen de operaciones
- Incorporacion de nuevos jugadores al mercado formal
Largo plazo:
- Mayor formalizacion del mercado
- Precios sostenidos por la mayor base de compradores formales
- Efecto riqueza: Los propietarios que blanquearon se sienten mas seguros para realizar operaciones
Segmentos Mas Beneficiados
| Segmento | Impacto | Razon |
|---|
| Propiedades premium (USD 200K+) | Muy alto | Principal destino de fondos blanqueados |
| Desarrollos en pozo | Muy alto | Beneficios impositivos especiales |
| Oficinas comerciales | Alto | Inversion corporativa con fondos regularizados |
| Alquileres | Moderado | Nuevos propietarios que ponen a alquilar |
| Propiedades usadas segmento medio | Moderado | Flujo indirecto por cadena de operaciones |
¿Cuáles son los riesgos de blanquear un inmueble?
1. Costos Ocultos
Blanquear no es solo pagar la alicuota. Hay que considerar:
- Bienes Personales futuros: A partir del blanqueo, el inmueble tributa BP todos los anos
- Ganancias por alquiler: Si se pone en alquiler, los ingresos tributan Ganancias
- Costos de valuacion: Tasaciones y honorarios profesionales
- Honorarios contables: El proceso requiere un contador especializado
2. Riesgo de Sobrevalorar el Beneficio
No siempre conviene blanquear. Hay que evaluar caso por caso:
- Si el inmueble tiene bajo valor, el costo del blanqueo + tributacion futura puede no justificarse
- Si los fondos van a quedar inmovilizados, puede haber mejores destinos
- Si hay riesgo de un nuevo impuesto especial sobre bienes blanqueados
3. Implicancias UIF
La Unidad de Informacion Financiera (UIF) monitorea las operaciones inmobiliarias para prevenir el lavado de activos. El blanqueo es legal, pero:
- Las operaciones deben estar correctamente documentadas
- Los escribanos y agentes inmobiliarios son sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas
- No se puede usar el blanqueo para legalizar fondos provenientes de actividades ilicitas
4. Cambios Normativos Futuros
Argentina tiene un historial de modificar reglas impositivas. Existe el riesgo de que:
- Se aumente Bienes Personales en el futuro
- Se creen nuevos impuestos sobre la propiedad
- Se modifiquen las condiciones del blanqueo retroactivamente (aunque esto es poco probable y cuestionable legalmente)
¿Cómo aprovecho fondos blanqueados para comprar?
Si Blanqueaste Fondos y Queres Comprar
- Defini tu estrategia de inversion: Alquiler para renta? Valorizacion? Vivienda propia?
- Evalua el impacto impositivo completo: No solo la alicuota del blanqueo, sino los impuestos futuros
- Busca propiedades con potencial: arranca por propiedades en venta en Capital Federal o, si vas al segmento premium que mas absorbio fondos blanqueados, por departamentos en venta en Recoleta
- Asesorate con un contador especializado: Que te arme un plan fiscal integral
- Opera de forma formal: Escritura, declaracion de la operacion, todo en regla
Si Queres Vender y Tu Comprador Blanqueo
Si sos propietario y tu comprador esta usando fondos blanqueados:
- No hay riesgo para vos: La operacion es completamente legal
- Los fondos son tan validos como cualquier otro: No hay diferencia juridica
- Exigi que la operacion se documente correctamente: Escritura, boleto, todo formal
- Los plazos pueden ser mas largos: El comprador puede tener los fondos en CERA con ciertas restricciones de movimiento
Si Tenes Propiedades No Declaradas
Si tenes inmuebles que nunca declaraste y esta disponible un regimen de regularizacion:
- Consulta con un abogado tributarista antes de hacer nada
- Evalua el costo-beneficio de blanquear vs. mantener en negro
- Considera los riesgos de no blanquear: ARCA tiene cada vez mas herramientas de deteccion
- Si decidis blanquear, hacelo dentro de los plazos y con toda la documentacion en orden
¿Va a haber un nuevo régimen de blanqueo?
Senales del Mercado
Dado el exito del blanqueo 2024-2025, hay indicios de que podria haber:
- Una extension de plazos para quienes no llegaron a las etapas anteriores
- Un nuevo regimen complementario con condiciones similares o mejores
- Medidas especificas para incentivar la construccion con fondos blanqueados
Que Espera el Mercado Inmobiliario
La expectativa del sector es que:
- Se mantenga el flujo de fondos hacia el inmobiliario
- Los precios sigan estables o en alza moderada en los segmentos premium
- La formalizacion del mercado continue profundizandose
- Nuevos desarrollos se financien con capital blanqueado
Preguntas Frecuentes
Se puede blanquear dinero y comprar una propiedad al mismo tiempo?
Si. De hecho, ese fue uno de los principales usos del blanqueo. Los fondos regularizados pueden destinarse inmediatamente a la compra de inmuebles.
Que pasa si blanquee dinero pero todavia no compre la propiedad?
Los fondos quedan en tu patrimonio declarado y podes usarlos cuando quieras. Si estan en una CERA, consulta las condiciones de retiro vigentes.
Blanquear un inmueble significa que despues pago mas impuestos?
Si. A partir del blanqueo, el inmueble forma parte de tu patrimonio declarado y tributa Bienes Personales todos los anos. Los ingresos que genere (alquileres) tributan Ganancias. Es fundamental evaluar este costo antes de blanquear.
Puedo blanquear una propiedad que esta a nombre de un familiar?
No. Solo podes blanquear bienes que sean de tu propiedad o que puedas acreditar como propios. Si el inmueble esta a nombre de otra persona, esa persona es quien debe blanquearlo.
El blanqueo protege de investigaciones futuras?
Si. Una vez cumplido el regimen, los bienes blanqueados gozan de proteccion legal: no pueden ser objeto de acciones fiscales, penales o administrativas por su no declaracion previa.
Un inmueble blanqueado se puede vender normalmente?
Si. Una vez blanqueado, el inmueble esta en tu patrimonio declarado y podes venderlo como cualquier otra propiedad: con escritura, pago de impuestos correspondientes y todo en regla.
Conviene blanquear para comprar o es mejor esperar?
Depende de tu situacion particular. Si tenes fondos sin declarar y queres comprar una propiedad, el blanqueo te permite hacerlo de forma legal y segura. Si esperaras a un futuro regimen, las condiciones podrian ser peores (alicuotas mas altas) o podrian no existir.
Conclusion
El blanqueo de capitales fue y sigue siendo un motor fundamental del mercado inmobiliario argentino. Entender como funciona, que beneficios ofrece y cuales son sus implicancias te permite tomar decisiones de inversion mas inteligentes, ya seas comprador, vendedor o inversor.
La clave esta en asesorarte bien: con un contador especializado en temas tributarios y un abogado que conozca el marco regulatorio. El blanqueo es una herramienta poderosa, pero usarla mal o desconocer sus implicancias puede generar mas problemas de los que resuelve.
Si estás pensando en invertir en propiedades, con fondos blanqueados o no, estos son los puntos de entrada más usados:
Y para entender mejor las dinámicas del mercado, mirá las notas sobre el mercado inmobiliario en CABA y el récord de escrituras en Buenos Aires.
