Tokenización de inmuebles en Argentina 2026: cómo funciona y desde cuánto se invierte
14 min de lectura
por Roomix
Tokenización de inmuebles en Argentina: cómo funciona y desde cuánto se invierte
Tokenizar un inmueble es convertir la propiedad —o los derechos económicos sobre ella— en tokens digitales registrados en una blockchain, de modo que muchos inversores puedan participar de una misma propiedad. Si un departamento vale USD 150.000, se divide en 150.000 tokens de USD 1 y cada uno compra los que quiera.
Lo que la diferencia del resto de las formas de "invertir de a poco" es la barrera de entrada y la liquidez:
Tokenización
FCI inmobiliario
Fideicomiso al costo
Inversión mínima
USD 1 – 100
$50.000+
USD 5.000+
Liquidez
Alta (secundario 24/7)
Media (rescate en días)
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Ese último renglón es el que importa: en Argentina la tokenización inmobiliaria todavía no tiene un marco regulatorio propio, y ese vacío es el riesgo principal de toda la categoría. Abajo, cómo funciona paso a paso, qué plataformas operan, cómo tributa y qué mirar antes de poner un peso.
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
La tokenizacion inmobiliaria es el proceso de convertir la propiedad de un inmueble (o los derechos economicos sobre el) en tokens digitales que se registran en una blockchain. Cada token representa una fraccion del valor del inmueble, lo que permite que multiples inversores participen de una misma propiedad.
Para entenderlo de forma simple: imaginate que un departamento en Palermo vale USD 150.000. En lugar de que una sola persona compre todo el departamento, ese valor se divide en 150.000 tokens de USD 1 cada uno. Cualquier persona puede comprar la cantidad de tokens que quiera y, proporcionalmente, recibir los beneficios economicos del inmueble (alquiler, valorizacion, etc.).
Como Se Diferencia de un Fondo Inmobiliario
Es importante no confundir la tokenizacion con los fondos comunes de inversion inmobiliaria (FCI) o los fideicomisos al costo. Aunque comparten la idea de "invertir de a poco", hay diferencias clave:
Caracteristica
Tokenizacion
FCI Inmobiliario
Fideicomiso al costo
Inversion minima
Desde USD 1-100
Desde $50.000+
Desde USD 5.000+
Liquidez
Alta (mercado secundario 24/7)
Media (rescate en dias)
Baja (plazos fijos)
Transparencia
Total (blockchain publica)
Media (reportes periodicos)
Variable
Regulacion
En desarrollo
CNV
CNV/IGJ
Costos operativos
Bajos
Medios
Altos
Propiedad directa
Fraccionaria/derechos economicos
Indirecta
Directa al finalizar
La Tecnologia Detras: Blockchain y Smart Contracts
La tokenizacion se apoya en dos pilares tecnologicos:
Blockchain: Es un registro digital descentralizado e inmutable. Cuando compras un token inmobiliario, esa transaccion queda registrada permanentemente. No se puede falsificar, borrar ni alterar. Las blockchains mas usadas para tokenizacion inmobiliaria son Ethereum, Polygon y Algorand.
Smart Contracts (Contratos Inteligentes): Son programas que se ejecutan automaticamente cuando se cumplen ciertas condiciones. Por ejemplo, un smart contract puede distribuir automaticamente los ingresos por alquiler entre todos los tenedores de tokens, proporcionalmente a su participacion.
¿Cómo funciona la tokenización paso a paso?
El proceso de tokenizacion de un inmueble sigue estos pasos generales:
1. Seleccion del Inmueble
Una empresa o plataforma de tokenizacion identifica un inmueble con potencial de renta y/o valorizacion. Puede ser un departamento, una oficina, un local comercial o incluso un desarrollo en construccion.
2. Evaluacion y Due Diligence
Se realiza un analisis exhaustivo del inmueble:
Tasacion por un profesional matriculado
Estudio de titulos para verificar la propiedad libre de gravamenes
Analisis de rentabilidad proyectada
Inspeccion tecnica del estado del inmueble
3. Estructuracion Legal
Se crea la estructura juridica que respalde los tokens. En Argentina, esto generalmente implica:
Constitucion de un fideicomiso o sociedad vehiculo que sea titular del inmueble
Redaccion del contrato de participacion que define los derechos de los tokenholders
Registro ante los organismos correspondientes
4. Emision de Tokens
Se crean los tokens digitales en la blockchain elegida, cada uno representando una fraccion del inmueble. Se define:
Los tokens se ofrecen a inversores a traves de la plataforma. Este proceso puede ser:
Oferta primaria: Compra directa de tokens nuevos
Mercado secundario: Compra y venta entre inversores
6. Administracion y Distribucion de Rentas
Una vez tokenizado y vendido, el inmueble se administra profesionalmente. Los ingresos (alquileres, por ejemplo) se distribuyen automaticamente entre los tenedores de tokens mediante smart contracts.
¿Qué marco legal tiene la tokenización en Argentina?
Esta es la parte mas compleja y la que mas dudas genera. La tokenizacion inmobiliaria en Argentina opera en un marco regulatorio que todavia esta en construccion, pero ya existen herramientas legales que permiten estructurar estas operaciones.
Normativa Vigente Aplicable
Ley 27.739 de Activos Virtuales (2024): Esta ley establecio por primera vez un marco legal para los activos virtuales en Argentina. Si bien no regula especificamente la tokenizacion inmobiliaria, define conceptos clave como "activo virtual" y establece requisitos de registro para los proveedores de servicios de activos virtuales (PSAV).
Codigo Civil y Comercial: La estructuracion de la tokenizacion se apoya en figuras juridicas ya existentes:
Fideicomiso (arts. 1666-1707): La figura mas utilizada. El inmueble se transfiere a un fideicomiso, y los tokens representan derechos beneficiarios.
Contratos asociativos (arts. 1442-1478): Alternativa para estructurar la participacion de multiples inversores.
Comision Nacional de Valores (CNV): La CNV ha emitido resoluciones que impactan indirectamente en la tokenizacion, particularmente en lo relativo a ofertas publicas de valores negociables. Si los tokens se consideran "valores negociables", podrian requerir autorizacion de la CNV.
AFIP/ARCA: Los ingresos derivados de tokens inmobiliarios estan sujetos a tributacion. Los inversores deben declarar sus tenencias y los rendimientos obtenidos.
La Zona Gris Regulatoria
Uno de los grandes desafios de la tokenizacion en Argentina es que no existe una regulacion especifica y completa. Esto genera incertidumbre en varios aspectos:
Naturaleza juridica del token: No esta claro si un token inmobiliario es un "valor negociable" (regulado por CNV), un "activo virtual" (ley 27.739) o un derecho contractual comun
Proteccion al inversor: No hay mecanismos estandarizados de proteccion para los compradores de tokens
Resolucion de disputas: No esta definido claramente como se resuelven conflictos entre tokenholders y administradores
Proyectos Regulatorios en Curso
La CNV y otros organismos estan trabajando en normativa especifica. Se espera que durante 2026-2027 se avance en:
Regulacion de Security Token Offerings (STO) aplicadas a inmuebles
Definicion de requisitos para plataformas de tokenizacion
Estandares de transparencia y disclosure
¿Qué plataformas de tokenización operan en Argentina?
Varias plataformas ya operan en el mercado argentino, cada una con su modelo y enfoque particular.
Reental
Modelo: Tokenizacion de propiedades destinadas a alquiler
Blockchain: Opera sobre Polygon y Algorand
Inversion minima: Desde USD 100 aproximadamente
Rentabilidad: Distribucion mensual de alquileres en stablecoins
Particularidad: Enfocada en propiedades en paises de Latinoamerica, incluyendo Argentina
Bricksave
Modelo: Plataforma de crowdfunding inmobiliario con componente blockchain
Inversion minima: Desde USD 1.000
Enfoque: Propiedades residenciales en mercados internacionales y argentinos
Regulacion: Opera bajo marco regulatorio del Reino Unido
Peruban Token
Modelo: Tokenizacion de desarrollos inmobiliarios
Blockchain: Ethereum
Enfoque: Proyectos nuevos en etapa de construccion
Particularidad: Permite participar en la ganancia del desarrollo
Wenance / Agrotoken (Modelo Agro-Inmobiliario)
Modelo: Tokenizacion de activos agropecuarios con componente inmobiliario rural
Blockchain: Ethereum/Polygon
Enfoque: Tierras productivas y emprendimientos agro-inmobiliarios
SeSocio
Modelo: Crowdfunding inmobiliario con estructura de fideicomiso
Inversion minima: Desde ARS $50.000
Enfoque: Desarrollos inmobiliarios en CABA y GBA
Particularidad: Aunque no es puramente blockchain, utiliza tecnologia digital para fraccionar inversiones
Que Mirar Antes de Elegir Plataforma
Antes de invertir en cualquier plataforma de tokenizacion, evalua estos puntos:
Estructura legal: Que figura juridica respalda los tokens? Fideicomiso, sociedad, contrato?
Transparencia: Publican auditorias, estados financieros, reportes de gestion?
Track record: Cuantos proyectos completaron? Cual fue la rentabilidad real?
Liquidez: Existe un mercado secundario para vender tus tokens?
Custodia: Donde se guardan los tokens? Que pasa si la plataforma cierra?
Costos: Comisiones de compra, venta, administracion, retiro?
Regulacion: Estan registrados ante algun organismo regulatorio?
¿Qué ventajas tiene la tokenización inmobiliaria?
1. Accesibilidad
La ventaja mas evidente. Invertir en inmuebles tradicionalmente requiere montos muy altos. Con la tokenizacion, podes participar desde montos tan bajos como USD 100. Esto democratiza el acceso al mercado inmobiliario para una enorme cantidad de personas que antes quedaban afuera.
2. Diversificacion
En lugar de poner todos tus ahorros en un solo departamento, podes distribuir tu inversion en multiples propiedades, ciudades e incluso paises. Si tenes USD 10.000, podes invertir en 10 propiedades diferentes en lugar de una sola.
3. Liquidez
Comprar y vender una propiedad fisica lleva meses y tiene costos altos (escritura, comision inmobiliaria, impuestos). Los tokens se pueden comprar y vender en minutos, en mercados secundarios que operan las 24 horas.
4. Transparencia
Todas las transacciones quedan registradas en la blockchain, que es publica y auditable. Podes verificar en cualquier momento la titularidad, los flujos de dinero y las distribuciones.
5. Renta Pasiva en Dolares
Muchas plataformas distribuyen las rentas en stablecoins (criptomonedas estables vinculadas al dolar), lo que es particularmente atractivo en un pais con alta inflacion como Argentina.
6. Automatizacion
Los smart contracts eliminan intermediarios y automatizan procesos como la distribucion de rentas, reduciendo costos operativos.
7. Fraccionamiento
Podes vender una parte de tu inversion sin vender toda la propiedad. Esto te da flexibilidad para ajustar tu portfolio segun tus necesidades.
¿Qué riesgos tiene invertir en inmuebles tokenizados?
1. Riesgo Regulatorio
La falta de un marco regulatorio claro es el principal riesgo actual. Un cambio normativo podria afectar el funcionamiento de las plataformas o el valor de los tokens.
2. Riesgo de Plataforma
Si la plataforma que emitio los tokens cierra o tiene problemas financieros, tu inversion podria verse comprometida. Es fundamental elegir plataformas con estructuras legales solidas (como fideicomisos) donde el inmueble esta protegido independientemente de la plataforma.
3. Iliquidez Real
Aunque en teoria los tokens son liquidos, en la practica el mercado secundario todavia es poco profundo en Argentina. Puede que no encuentres comprador al precio que queres o que tengas que vender con descuento.
4. Riesgo Inmobiliario
La tokenizacion no elimina los riesgos propios del mercado inmobiliario: vacancias, baja de precios, deterioro del inmueble, problemas con inquilinos, etc.
5. Riesgo Tecnologico
Bugs en smart contracts, hackeos de plataformas o problemas con la blockchain podrian afectar tus tokens. Si bien estos riesgos son cada vez menores, existen.
6. Complejidad Fiscal
Declarar tokens inmobiliarios ante AFIP/ARCA todavia genera muchas dudas. No todos los contadores estan familiarizados con este tipo de activos, y la normativa tributaria no es del todo clara.
7. Falta de Control
A diferencia de comprar un departamento propio, con tokens no tenes control sobre las decisiones de administracion del inmueble (salvo que el contrato establezca mecanismos de gobernanza).
¿Cómo tributan los inmuebles tokenizados?
Impuesto a las Ganancias
Los rendimientos obtenidos por tokens inmobiliarios (alquileres distribuidos) estan gravados por el Impuesto a las Ganancias. La alicuota depende de tu situacion fiscal particular, pero generalmente se aplica la escala progresiva para personas humanas.
Bienes Personales
La tenencia de tokens al 31 de diciembre de cada ano esta sujeta al Impuesto sobre los Bienes Personales. La valuacion puede generar controversias, ya que no hay criterios claros sobre como valuar tokens inmobiliarios.
IVA
Generalmente, la compraventa de tokens y la distribucion de rentas no estan alcanzadas por IVA, pero esto puede variar segun la estructura legal utilizada.
Ingresos Brutos
Si resides en determinadas jurisdicciones, los rendimientos podrian estar alcanzados por Ingresos Brutos. Consulta con tu contador.
Recomendacion General
Dada la complejidad fiscal, es imprescindible contar con un contador familiarizado con criptoactivos e inversiones digitales. Los errores en la declaracion pueden generar sanciones importantes.
¿Cuándo conviene tokenización y cuándo compra tradicional?
No todas las inversiones inmobiliarias ameritan tokenizacion. Aca te dejamos una comparacion para que evalues que te conviene:
Conviene Tokenizar Cuando:
Tenes poco capital y queres exposicion al mercado inmobiliario
Queres diversificar en multiples propiedades
Necesitas liquidez y no queres tener tu dinero atado por anos
Buscas renta pasiva en dolares sin la complejidad de administrar un inmueble
Queres invertir en mercados que no conoces fisicamente
Conviene la Compra Tradicional Cuando:
Queres vivir en la propiedad o darle un uso personal
Necesitas control total sobre el inmueble
Buscas una inversion a muy largo plazo con apreciacion
Queres acceder a creditos hipotecarios usando el inmueble como garantia
Preferis un activo tangible y regulado con certeza juridica plena
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El Futuro de la Tokenizacion en Argentina
Tendencias Esperadas
Regulacion formal: Es probable que entre 2026 y 2028 Argentina tenga un marco regulatorio especifico para la tokenizacion inmobiliaria, siguiendo el camino de paises como Espana, Suiza y Estados Unidos.
Integracion bancaria: Algunos bancos ya estan explorando la posibilidad de ofrecer productos tokenizados a sus clientes, lo que daria un impulso enorme a la adopcion masiva.
Tokenizacion de hipotecas: No solo propiedades, sino tambien creditos hipotecarios podrian tokenizarse, creando nuevos mercados de deuda inmobiliaria.
Interoperabilidad: Las plataformas podrian integrarse entre si, permitiendo comprar y vender tokens de diferentes emisores en un mismo mercado.
Tokenizacion de propiedades en construccion: Los desarrolladores podrian financiar sus obras vendiendo tokens, democratizando el acceso al pozo y reduciendo la dependencia de creditos bancarios.
Impacto en el Mercado Inmobiliario Argentino
La tokenizacion tiene el potencial de:
Aumentar la liquidez del mercado inmobiliario, que historicamente es muy iliquido en Argentina
Atraer inversion extranjera al facilitar la participacion de inversores de otros paises
Reducir costos de transaccion al eliminar intermediarios
Formalizar operaciones que hoy se realizan de manera informal
Crear nuevos instrumentos financieros basados en activos inmobiliarios argentinos
Preguntas Frecuentes
Puedo comprar tokens inmobiliarios desde Argentina?
Si. Varias plataformas permiten a residentes argentinos invertir en tokens inmobiliarios. Generalmente necesitas verificar tu identidad (KYC) y fondear desde una cuenta bancaria o wallet de criptomonedas.
Cuanto es lo minimo que puedo invertir?
Depende de la plataforma, pero hay opciones desde USD 100 o incluso menos. Algunas plataformas locales permiten invertir en pesos argentinos.
Los tokens me dan propiedad legal sobre el inmueble?
No necesariamente. En la mayoria de los casos, los tokens representan derechos economicos (derecho a recibir renta y participar en la valorizacion) pero no propiedad registral directa. El inmueble generalmente esta a nombre de un fideicomiso o sociedad.
Que pasa si la plataforma quiebra?
Si la estructura esta bien armada (por ejemplo, con un fideicomiso independiente), el inmueble deberia estar protegido. Los tokens seguen existiendo en la blockchain independientemente de la plataforma. Sin embargo, la administracion del inmueble podria complicarse.
Como declaro los tokens ante AFIP?
Deberias declararlos en tu declaracion jurada de Bienes Personales y los rendimientos en Ganancias. Consulta con un contador especializado, ya que los criterios de valuacion todavia no estan del todo claros.
Puedo tokenizar mi propia propiedad?
Tecnicamente si, pero el proceso requiere una estructura legal compleja (fideicomiso, contrato, emision de tokens) y no es economico. Generalmente tiene sentido para propiedades de alto valor o desarrollos inmobiliarios.
Conclusion
La tokenizacion inmobiliaria en Argentina esta todavia en una etapa temprana pero muy prometedora. Ofrece oportunidades reales de inversion para personas que antes quedaban excluidas del mercado inmobiliario, y tiene el potencial de transformar profundamente como se compran, venden y administran propiedades.
Sin embargo, es fundamental ser cauteloso: investigar las plataformas, entender la estructura legal, consultar con profesionales y no invertir mas de lo que estas dispuesto a perder. La falta de regulacion especifica todavia representa un riesgo importante.
