Comprar 2 ambientes en Villa Soldati: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Villa Soldati: precios y opciones 2026
En un mercado inmobiliario donde encontrar un 2 ambientes en CABA por menos de $100.000 USD se volvió difícil en la mayoría de los barrios, Villa Soldati sigue siendo una de las pocas excepciones. Con valores de m² entre $900 y $1.200 USD, el barrio ofrece precios de compra que permiten acceder a la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires con el presupuesto más ajustado.
Esta guía analiza en profundidad el mercado de compraventa de 2 ambientes en Villa Soldati: qué se puede comprar, cuánto cuesta, qué zonas tienen mejor perspectiva y qué hay que tener en cuenta antes de firmar un boleto.
El mercado de Villa Soldati: contexto y realidad
Villa Soldati es el barrio con los precios de m² más bajos de CABA entre los barrios que tienen infraestructura de transporte y servicios básicos. Históricamente fue ignorado por el mercado inmobiliario formal y por los grandes inversores, que preferían zonas con mayor liquidez y demanda.
Sin embargo, en los últimos años hay un fenómeno que vale la pena observar: la combinación de precios de compra extremadamente bajos y alquileres que siguen la tendencia de todo CABA está generando rendimientos de renta en pesos que llaman la atención de algunos perfiles de inversores. No es un mercado para todos, pero tampoco es un mercado para ignorar completamente.
La demanda de vivienda en Villa Soldati proviene principalmente de familias de clase trabajadora que necesitan vivienda propia en CABA y no pueden pagar los valores de los barrios del norte o centro. También hay un segmento de inversores de renta que busca la mayor rentabilidad posible en pesos con la mínima inversión en USD.
Precios de compra de 2 ambientes en Villa Soldati (Abril 2026)
Villa Soldati tiene los precios de m² más bajos de CABA. El rango actual es de $900 a $1.200 USD por m² para un 2 ambientes, con variaciones según zona, estado del inmueble y proximidad a los principales activos del barrio.
Valor del m² por tipo y zona
Tipo / Zona
Precio m² (USD)
Unidad típica 2 amb (55-70 m²)
Edificio básico, zona interna
$900 – $1.000
$49.500 – $70.000
Edificio estándar en buen estado
$1.000 – $1.100
$55.000 – $77.000
Zona Parque Indoamericano / Av. Roca
$1.100 – $1.200
$60.500 – $84.000
PH o unidad con patio
$1.000 – $1.200
$55.000 – $84.000
Unidad reciclada reciente
$1.100 – $1.250
$60.500 – $87.500
Comparación regional de m²
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Puerto Madero
$4.500 – $6.000
Palermo / Recoleta
$2.500 – $3.500
Caballito / Almagro
$1.900 – $2.500
Villa del Parque
$1.800 – $2.300
Villa Santa Rita
$1.400 – $1.800
Flores / Floresta
$1.200 – $1.700
Villa Soldati
$900 – $1.200
No hay otro barrio en CABA con infraestructura comparable —transporte, escuelas, salud— donde se pueda comprar un departamento por menos de $55.000 USD. Ese es el dato central del mercado de Villa Soldati.
¿Quién compra en Villa Soldati?
Familias de clase trabajadora que buscan vivienda propia
Es el perfil mayoritario. Familias que llevan años alquilando en el barrio o en zonas cercanas, tienen ahorros en pesos o una combinación de pesos y dólares, y ven en la compra una salida real al ciclo de alquileres. Con $55.000-$70.000 USD en mano —o acceso a crédito hipotecario—, pueden tener su propiedad.
Inversores de renta con capital muy limitado
Un perfil que ha crecido en los últimos años: personas con $50.000-$70.000 USD disponibles que no pueden comprar en Almagro o Caballito, pero sí pueden comprar en Villa Soldati y generar una renta mensual en pesos. La rentabilidad bruta en pesos puede ser alta, aunque hay que evaluar bien los riesgos.
Compradores que apuestan al largo plazo del sur de CABA
Un perfil más especulativo pero no sin base: quienes creen que el sur de CABA tiene potencial de revalorización a largo plazo, especialmente con los proyectos de urbanización que periódicamente aparecen en agenda política. Los precios de entrada son tan bajos que el margen de apreciación potencial es grande.
Análisis de rentabilidad: comprar para alquilar en Villa Soldati
Con alquileres que rondan los $490.000-$620.000 ARS por mes, la rentabilidad de los inmuebles en Villa Soldati es una de las más altas de CABA en términos de porcentaje sobre el precio de compra.
Variable
Valor
Precio de compra estimado
$65.000 USD
Gastos de escritura (aprox. 3%)
$1.950 USD
Inversión total
$66.950 USD
Alquiler mensual estimado
$550.000 ARS
Alquiler anual
$6.600.000 ARS
Expensas y gastos propietario
-$420.000 ARS/año
Renta neta anual
~$6.180.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$5.886 USD
Gross yield en USD
~8,8% anual
Este rendimiento bruto en USD es de los más altos que se pueden encontrar en CABA. El riesgo, como en cualquier inversión, es real: la liquidez del mercado es menor (cuesta más revender), la variabilidad de la demanda es mayor y el mantenimiento del inmueble puede ser más costoso que en barrios con inmuebles de mejor calidad constructiva.
Pero si el objetivo es maximizar la renta en pesos con el mínimo capital en USD, Villa Soldati tiene argumentos numéricos sólidos.
Las mejores zonas para comprar en Villa Soldati
Zona Parque Indoamericano
La zona de mayor calidad de vida del barrio. Los departamentos lindantes al parque o a pocas cuadras tienen la demanda más alta de Villa Soldati. Es la zona donde el alquiler posterior es más fácil de conseguir y donde la vacancia es más baja. Los precios de compra son los más altos del barrio ($1.100-$1.200/m²) pero siguen siendo los más bajos de CABA en términos absolutos.
Por qué comprar acá: La combinación de espacio verde inmediato, comunidad activa en el parque y mejor perfil de inquilino hace de esta zona la más segura del barrio para invertir.
Zona Metrobús (Av. Roca)
La conectividad del Metrobús del Sur convierte a las manzanas cercanas a Av. Roca en las de mayor liquidez comercial del barrio. Los inquilinos que trabajan fuera del barrio priorizan la cercanía al Metrobús. Precios de compra en la franja $1.000-$1.100/m².
Por qué comprar acá: Mayor velocidad de alquiler posterior. Acceso directo al Metrobús es un argumento fuerte para el inquilino que trabaja en el centro o en Barracas.
Zona central y sur del barrio
La zona de precios más bajos. Acá el stock es mayor, los precios de compra bajan a $900-$1.000/m² y hay más inmuebles a reciclar. Para un inversor que quiere comprar barato, renovar y alquilar, esta zona tiene el mayor potencial de diferencia entre precio de compra y valor de mercado post-renovación.
Por qué comprar acá: La diferencia entre una unidad a reciclar ($900/m²) y una renovada ($1.100/m²) puede representar una ganancia de capital del 20-25% más el costo de la renovación.
Qué conseguís en diferentes rangos de presupuesto
Con $55.000 USD
Un 2 ambientes en planta baja o primer piso en zona central del barrio. Edificio de los 80-90, cocina separada, living-comedor, dormitorio. El inmueble puede necesitar algunas mejoras (pintura, cocina, baño). Es la opción de entrada al mercado de Villa Soldati y también la más interesante para quien quiere renovar y agregar valor.
Con $70.000 USD
Un 2 ambientes en piso medio, en buen estado, en las zonas de mayor demanda del barrio (parque o Metrobús). Sin necesidad de obras inmediatas, listo para alquilar. Este es el rango más activo del mercado de compraventa en Villa Soldati.
Con $80.000 USD y más
Accedés a las mejores unidades del barrio: edificios más nuevos o reciclados recientes, cocina actualizada, mejor terminación, zonas de mayor demanda. También en este rango podés encontrar unidades con cochera o PHs con patio que son muy demandados en el barrio.
Tipos de inmuebles disponibles
Edificios de los años 70-90
Son el stock principal del barrio. Plantas generosas (55-70 m²), construcción sólida, pero con instalaciones eléctricas y sanitarias que en muchos casos son originales. El precio de entrada es el más bajo, con el mayor potencial de valor agregado mediante renovación.
Edificios de los 2000-2015
Menor presencia pero existen. Mejor terminación original, plantas algo más chicas, algunos con portero o video portero. El precio ya está un escalón arriba pero la demanda de alquiler es mejor.
Desarrollos post-2020
Muy escasos en Villa Soldati. Hay algunos emprendimientos puntuales cerca de Av. Roca con terminaciones contemporáneas. Precio en la franja alta del barrio.
PHs y unidades con patio
Una categoría especialmente valorada en el barrio. Los PHs con patio o terraza, especialmente los que tienen acceso a espacio exterior independiente, tienen alta demanda para familias. Los precios son similares o ligeramente superiores a los departamentos en altura.
Qué verificar antes de comprar en Villa Soldati
Instalación eléctrica: Es el punto más crítico en el barrio. Muchos edificios tienen instalación original de los 80 sin actualizar. Verificar tablero con térmica y disyuntor diferencial. Presupuestar renovación si es necesario.
Instalación sanitaria: Las cañerías de hierro originales en edificios viejos pueden tener vida útil agotada. Un plomero especializado puede dar un diagnóstico rápido en la visita.
Humedad: Los pisos bajos son especialmente vulnerables. Visitar en día de lluvia o revisar paredes con humedad acumulada.
Deudas del consorcio: Solicitar 12 meses de estado de cuenta. Verificar que no haya obras importantes pendientes que generen gastos extraordinarios.
Situación registral: Verificar que el inmueble esté correctamente escriturado, sin ocupantes previos con derechos pendientes, y sin hipotecas activas.
Libre de ABL: Verificar deuda municipal antes de firmar boleto.
Transporte desde Villa Soldati
La conectividad es uno de los factores clave a evaluar al comprar en Villa Soldati, especialmente si los potenciales inquilinos trabajan fuera del barrio.
Metrobús del Sur (Av. Roca): La opción más rápida hacia el centro. Conecta con Barracas, Constitución y microcentro. Las paradas en el barrio son accesibles desde la mayoría de las zonas.
Colectivos: Líneas 4, 28, 115, 117, 168 cubren el barrio con diferentes destinos. La cobertura no es tan densa como en barrios del norte, pero es suficiente para moverse.
Ferrocarril Belgrano Sur: La Estación Villa Soldati está en el barrio. Conecta con el centro aunque con frecuencia variable. No es tan confiable como el Metrobús para la rutina diaria.
Autopistas: Acceso a la Autopista Perito Moreno y Dellepiane para quienes tienen auto. El centro en 20-30 minutos en hora no pico.
Pros y contras de comprar en Villa Soldati
Pros
Contras
Los precios de m² más bajos de CABA
Sin línea de subte
Alta rentabilidad de alquiler en %
Menor liquidez para reventa
Parque Indoamericano (130 ha)
Algunos sectores con mayor inseguridad
Metrobús del Sur por Av. Roca
Calidad promedio de inmuebles más baja
Acceso a autopistas
Menor oferta gastronómica y cultural
Acceso a crédito hipotecario sin restricciones
Mercado menos dinámico que barrios centrales
Potencial de largo plazo en el sur de CABA
Requiere mayor diligencia en verificación del inmueble
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa Soldati
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en Villa Soldati?
Sí. Los principales bancos operan con créditos hipotecarios en Villa Soldati. El banco tasará la propiedad y prestará hasta el 75-80% del valor de tasación. En barrios de precio bajo, el monto del crédito puede ser más limitado en términos absolutos, pero el acceso al crédito existe.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un departamento en Villa Soldati?
El tiempo promedio de venta es de 5 a 9 meses. El mercado tiene menor liquidez que los barrios del centro o el norte. Las unidades bien valuadas en las mejores zonas (parque, Metrobús) se venden más rápido. Las unidades en zonas internas pueden tardar más.
¿Cuál es la rentabilidad real de alquilar un departamento en Villa Soldati?
Considerando precios de compra de $60.000-$75.000 USD y alquileres de $490.000-$620.000/mes, la rentabilidad bruta en pesos puede estar entre el 8% y el 12% anual sobre el precio de compra. En USD, depende del tipo de cambio, pero a valores actuales puede superar el 8% bruto anual. Es una de las rentabilidades más altas de CABA.
¿Es recomendable comprar para renovar en Villa Soldati?
Puede ser interesante si se hace con criterio. Comprar a $900/m², renovar por $10.000-$15.000 USD y poner en alquiler o en venta a $1.100-$1.200/m² puede generar una ganancia de capital del 15-25% más el flujo del alquiler. El riesgo está en la calidad de la renovación y en el tiempo que lleva alquilar o vender.
¿Cómo es la demanda de alquiler en Villa Soldati?
La demanda existe y es estable, pero es específica del barrio: familias de clase trabajadora que buscan la opción más accesible de CABA. El perfil no es el mismo que en Palermo o Almagro. La vacancia puede ser mayor si el precio está fuera de mercado o si el inmueble no está en buenas condiciones.
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Conclusión: Villa Soldati, la compra más accesible de CABA
Para quien busca entrar al mercado inmobiliario de CABA con el presupuesto más ajustado posible, Villa Soldati es la respuesta del mercado. No hay otro barrio en la ciudad donde se pueda comprar un 2 ambientes a partir de $55.000 USD con acceso a transporte, escuelas y un parque de 130 hectáreas.
La compra en Villa Soldati requiere mayor diligencia que en otros barrios —la verificación del estado del inmueble es especialmente importante— y una expectativa realista sobre la liquidez del mercado. Pero los números de rentabilidad, para quien puede tolerar el riesgo, son difíciles de ignorar.
Si estás evaluando la compra de un 2 ambientes en el sur de CABA con un presupuesto entre $55.000 y $85.000 USD, explorá las opciones en Villa Soldati en Roomix y analizá las unidades disponibles con precios, fotos y ubicación en el mapa.
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