Comprar 2 ambientes en Villa Devoto: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Villa Devoto: precios y opciones 2026
El mercado inmobiliario porteño tiene varios tipos de barrios: los que están en plena efervescencia y sube el precio cada trimestre, los que cayeron y todavía no se recuperaron del todo, y los que simplemente funcionan bien. Villa Devoto pertenece a esta última categoría. Un mercado estable, con demanda estructural basada en familias reales y precios del m² que se mantienen en niveles accesibles para el noroeste de CABA.
Comprar un 2 ambientes en Villa Devoto en 2026 es posible con un presupuesto de entre $95.000 y $155.000 USD, con el rango más representativo del mercado ubicado entre $110.000 y $135.000 USD para inmuebles en buen estado en zonas centrales del barrio. Es una inversión de perfil conservador, con buena renta, baja volatilidad y un público comprador que no abandona el barrio.
El mercado inmobiliario de Villa Devoto: contexto
Villa Devoto tiene una particularidad que lo diferencia de otros barrios porteños en términos de mercado inmobiliario: la mayoría de las transacciones son de usuarios finales, no de inversores especulativos. Las familias que compran acá lo hacen para quedarse décadas. Eso genera un mercado más lento pero más predecible y menos expuesto a las fluctuaciones de los ciclos económicos cortos.
El barrio no tuvo la explosión de precios de Villa Crespo o Colegiales en los últimos diez años, pero tampoco tuvo las caídas pronunciadas que se vieron en barrios más especulativos. Es el comportamiento típico de un mercado orientado a la demanda real: sube despacio, baja despacio.
En el contexto de recuperación del mercado de CABA en 2025-2026, Villa Devoto muestra una dinámica sana: tiempo de venta estable (3-5 meses para inmuebles bien valuados), precios en pesos que siguen la inflación y precios en dólares con tendencia levemente positiva. Es el tipo de activo que los inversores conservadores buscan.
Precios de compra de 2 ambientes en Villa Devoto (Abril 2026)
Valor del m² por zona y tipo de inmueble
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Unidad típica 2 amb (55-70 m²)
Zona interior, edificio a reciclar
$1.700 – $1.900
$93.500 – $133.000
Zona central, edificio en buen estado
$1.900 – $2.100
$104.500 – $147.000
Sobre avenidas principales (Beiró, Gaona)
$2.000 – $2.200
$110.000 – $154.000
Edificio nuevo o reciclado reciente
$2.100 – $2.300
$115.500 – $161.000
PHs y casas con jardín/patio
$2.000 – $2.500
$110.000 – $175.000
Comparación regional de m² (compra)
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Belgrano
$2.500 – $3.200
Colegiales
$2.300 – $2.700
Villa Devoto
$1.700 – $2.200
Villa del Parque
$1.700 – $2.100
Monte Castro
$1.500 – $1.900
Mataderos
$1.300 – $1.700
¿Quién compra en Villa Devoto?
Familias para primera vivienda
El perfil dominante del barrio. Parejas con hijos o que planean tenerlos, que buscan un entorno seguro, verde y con escuelas de calidad. Villa Devoto es, para este perfil, uno de los mejores barrios de CABA: tick en cada uno de los requisitos de una familia real. Muchos compradores en este perfil ya estaban alquilando en el barrio y decidieron comprar cuando tuvieron los recursos o el crédito hipotecario.
Inversores de renta conservadora
Con alquileres de 2 ambientes que rondan los $730.000-$770.000 ARS mensuales en el rango medio del barrio, un departamento comprado a $120.000-$125.000 USD genera un gross yield bruto de aproximadamente 7-8% anual en pesos. La baja vacancia —las familias que alquilan en Villa Devoto tienden a quedarse 2-3 años o más— es el diferencial de inversión. Menos rotación de inquilinos significa menos costos de transacción y más estabilidad de renta.
Personas mayores o jubilados
Hay un patrón interesante en Villa Devoto: adultos mayores que venden su casa grande en el barrio y compran un departamento más chico en la misma zona para "achicarse" sin cambiar de barrio. Esa demanda sostenida de propiedades más pequeñas (monoambientes y 2 ambientes) por parte de jubilados que ya tienen su capital invertido en la propiedad anterior es un factor de demanda específico de este barrio.
Compradores de segunda propiedad
Similar al patrón de Villa del Parque: personas con su vivienda principal en otro lugar que buscan un segundo activo inmobiliario con perfil conservador, buena renta y bajo riesgo de vacancia.
Las mejores zonas para comprar en Villa Devoto
Entorno de la Estación Devoto (FC Sarmiento)
La zona de mayor liquidez del barrio. La conectividad ferroviaria sostiene una demanda de alquiler superior al promedio del barrio. Los departamentos en un radio de 6-8 cuadras de la estación se alquilan más rápido y con menos negociación de precio. Ideal para inversores que priorizan la facilidad de alquiler.
Centro del barrio (entorno Plaza Devoto, Av. Beiró)
El corazón del barrio. Mayor densidad de servicios, mejor acceso a colectivos, más vida comercial. Los precios son algo más altos que en zonas interiores pero la demanda también lo es. Buena liquidez del mercado de compraventa.
Zona residencial pura (calles internas)
La zona preferida de familias que ya conocen el barrio. Calles con menos tráfico, más arboladas, mayor densidad de casas de época. El precio puede ser algo más bajo que sobre las avenidas, pero la demanda de alquiler de inquilinos de calidad es alta. Las plantas de los edificios son más grandes. Calles clave: Helguera, Sanabria, Bahía Blanca.
Zona norte (límite con Agronomía)
Precio de entrada más bajo del barrio. Hay oportunidades de comprar a reciclar con potencial de revalorización. La conectividad hacia el centro (tanto en colectivo como en tren por La Paternal) es buena. Ideal para compradores con capacidad de gestionar una reforma.
Análisis de rentabilidad por inversión
Escenario: Compra de 2 ambientes en zona central de Villa Devoto
Variable
Valor
Precio de compra
$120.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (aprox. 3%)
$3.600 USD
Inversión inicial total
$123.600 USD
Alquiler mensual estimado
$750.000 ARS
Alquiler anual (12 meses)
$9.000.000 ARS
Expensas y gastos (propietario, aprox.)
-$720.000 ARS/año
Renta neta anual estimada
~$8.280.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Blue, Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$7.886 USD
Gross yield en USD
~6,4% anual
El yield conservador es coherente con el perfil del barrio. Lo que lo hace atractivo es la combinación: yield razonable, baja vacancia, baja volatilidad de precios y una demanda de alquiler estructural que no depende de modas ni ciclos económicos cortos.
Tipos de inmuebles en Villa Devoto
Casas de época (la joya del barrio)
Villa Devoto tiene el parque de viviendas históricas más importante del noroeste de CABA. Casas californianas, art déco, tudor e italianizantes de los años 30-60, muchas en estado de conservación notable. En el mercado de compraventa, una casa entera de 2 ambientes (pequeña, en planta baja con jardín) puede encontrarse por $150.000-$200.000 USD. Para el comprador final, es una oportunidad única.
PHs y departamentos en casa
Una forma intermedia entre el departamento tradicional y la casa. Unidades dentro de un edificio de uso mixto o de una casa subdividida, frecuentemente con jardín o patio privado. El mercado de PHs en Villa Devoto es activo y la demanda supera a la oferta disponible.
Edificios de los años 50-80
El stock principal del mercado de departamentos. Plantas generosas (60-80 m² para 2 ambientes), techos altos, materiales sólidos. Muchos en buen estado original. Precio de entrada accesible y potencial de renovación para agregar valor.
Desarrollos nuevos
Muy escasos en el barrio, principalmente sobre las avenidas principales. Sus precios ya están en la franja alta del barrio ($2.100-$2.300/m²).
Qué verificar antes de comprar
Documentación:
Libre deuda de expensas y ABL
En casas y PHs: verificar planos aprobados de todas las ampliaciones y modificaciones
En edificios históricos: verificar que no haya cautelares o restricciones de edificio protegido que afecten reformas internas
Estado del inmueble:
Instalación eléctrica en edificios de los 50-70 (muchos tienen instalaciones originales de 40-50 años)
Cañerías de agua (el estado del caño general del edificio impacta en todos los departamentos)
En casas: cimientos y estado de medianeras (raíces de árboles antiguos pueden causar fisuras)
Humedad y filtraciones en pisos bajos y sótanos
Economía del consorcio:
Expensas y tendencia últimos 12 meses
Obras pendientes de importancia
Estado financiero general del consorcio
Proceso de compra en Villa Devoto
Búsqueda: Usá Roomix para filtrar por zona, precio, tipo de inmueble y superficie.
Visitas: Visitá al menos dos veces en horarios distintos. Para casas y PHs, visitá una vez con lluvia para evaluar drenaje y humedad.
Propuesta y reserva: Señal típica del 10-20% del valor.
Estudio de títulos: Especialmente importante para casas y PHs. El escribano debe verificar toda la cadena de titulación.
Boleto de compraventa: 30% adicional y formalización privada.
Escritura: Pago de saldo, impuestos y honorarios.
Costos adicionales:
Impuesto de sellos: 1,5-2,5%
Honorarios escribano: 1-1,5%
Comisión inmobiliaria: 4% total
Perspectivas: ¿por qué Villa Devoto en 2026?
1. Demanda estructural de largo plazo. Las familias que buscan barrios seguros, arbolados y con escuelas de calidad no van a dejar de existir. Villa Devoto satisface esa demanda mejor que casi cualquier otro barrio de CABA a precio accesible.
2. Stock histórico limitado y no replicable. Las casas de época del barrio no se reproducen. La cantidad de viviendas históricas en buen estado va a seguir siendo escasa, lo que sostiene sus precios.
3. Precio del m² todavía bajo vs. el norte de CABA. La brecha con Belgrano o Colegiales no está justificada por la diferencia de calidad de vida. Una convergencia parcial puede generar apreciación de capital significativa.
4. Infraestructura completa y consolidada. El barrio tiene todo: salud (Sanatorio Trinidad), educación (escuelas de referencia), transporte (FC Sarmiento), comercios. No hay nada que falte, y lo que tiene es de calidad.
5. Perfil de inquilino estable. La baja vacancia y la estabilidad de los inquilinos es uno de los mejores argumentos de inversión. En Villa Devoto las familias se quedan.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa Devoto
¿Cuánto vale el m² en Villa Devoto en 2026?
El rango es de $1.700 a $2.200 USD/m², con un promedio para edificios en buen estado en zona central de alrededor de $1.950-$2.050 USD/m². Los PHs y casas históricas pueden superar los $2.300-$2.500 USD/m².
¿Es Villa Devoto una buena inversión para alquiler?
Sí, especialmente para inversión de renta conservadora. La demanda es estable, la vacancia es baja y el perfil del inquilino es de clase media-alta. El gross yield en pesos está entre 7% y 8% anual para precios de compra típicos del barrio.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento en Villa Devoto?
El tiempo promedio es de 3 a 5 meses para unidades bien valuadas. Las casas y PHs con jardín se venden más rápido —muchas veces en menos de 2 meses, por la escasez de oferta. Los departamentos en edificios estándar son más lentos.
¿Qué diferencia hay entre comprar en Villa Devoto vs. Villa del Parque?
Son barrios muy similares en precio y perfil. Villa Devoto tiene mayor stock de casas históricas y es algo más residencial. Villa del Parque tiene mejor conectividad hacia Palermo y el centro. La diferencia es matiz; para la mayoría de los compradores la elección depende de la zona de trabajo y de gustos personales.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en Villa Devoto?
Sí. Todos los bancos principales operan sin restricciones en el barrio. Los créditos UVA del Banco Nación son la opción más utilizada para comprador final; también existen productos de bancos privados con condiciones competitivas.
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Conclusión: Villa Devoto, la compra que no defrauda
Villa Devoto no promete rendimientos espectaculares ni valoraciones exponenciales. Promete lo que siempre entregó: estabilidad, calidad de vida y un activo inmobiliario que mantiene su valor porque la demanda que lo sostiene es real, estructural y no depende de tendencias pasajeras.
Para el comprador final, es la posibilidad de vivir en uno de los mejores barrios del noroeste de CABA a un precio que Belgrano o Colegiales ya no ofrecen. Para el inversor, es un activo de renta conservador con baja vacancia y perfil de inquilino solvente.
