Buscá en San Telmo
Encontrá departamentos, casas y PHs en venta en San Telmo con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Ver propiedades en venta en San Telmo →San Telmo es el barrio que más quieren los que visitan Buenos Aires y el que más subestiman los porteños a la hora de comprar. Un 3 ambientes acá no es solo un inmueble: es una pieza de historia de la ciudad, con techos altos, molduras originales, patios internos y una demanda turística que convierte cada metro cuadrado en una inversión con doble ventana. En 2026, con el mercado inmobiliario de CABA en proceso de recuperación, San Telmo vuelve a estar en el radar de inversores, compradores de primera vivienda con criterio y quienes buscan propiedades únicas que no se repiten.
En esta guía te damos los precios reales de compra de 3 ambientes en San Telmo actualizados a agosto 2026, el análisis de las mejores zonas, el potencial de renta y todo lo que necesitás para tomar una decisión informada.
San Telmo no es un barrio más de CABA. Tiene características que lo hacen único en el mercado porteño y que generan demanda sostenida en el tiempo:
Stock edilicio histórico irrepetible. Las casonas del siglo XIX convertidas en departamentos, los conventillos restaurados, los lofts industriales del sur de la ciudad y los edificios de principios del siglo XX crean una oferta que no puede replicarse en ningún otro barrio. Un 3 ambientes en San Telmo con patio interno y techos de 3,5 metros no tiene equivalente en Palermo ni en Caballito.
Demanda turística estructural. San Telmo es el barrio más visitado de Buenos Aires por turistas extranjeros. La feria de San Telmo, la Plaza Dorrego, el Mercado de San Telmo y la arquitectura colonial generan un flujo constante de turistas que buscan alquileres de corto plazo. Esto se nota en la composición del mercado de alquiler de la zona: el 54% de los avisos ya se publican directamente en dólares, señal de que el segmento premium/temporario tiene peso real en el barrio.
Valorización a largo plazo. San Telmo ha tenido una valorización histórica superior al promedio de CABA en los últimos 20 años. El polo gastronómico del barrio se expandió significativamente, el corredor de la Av. Brasil fue objeto de inversiones públicas y privadas, y la regeneración del área sur de la ciudad (Puerto Madero, La Boca, Barracas) tracciona la plusvalía del barrio desde el este y el sur.
Perfil de comprador diverso. Desde inversores que buscan renta en dólares por Airbnb, hasta compradores nacionales que quieren una propiedad única para vivir, San Telmo atrae perfiles muy distintos. Eso genera liquidez en el mercado: si comprás bien, hay salida.
El precio de venta de un 3 ambientes en San Telmo promedia USD 119.000 (muestra de 173 avisos activos), con un precio por m² de USD 1.745. Como referencia, el promedio de la zona para todas las tipologías es de USD 103.513, con un precio por m² de USD 2.010.
Datos de Roomix sobre 673 avisos activos en San Telmo, actualizados a agosto 2026.
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 80.000 | 196 |
| 2 ambientes | USD 99.000 | 240 |
| 3 ambientes | USD 119.000 | 173 |
| 4 ambientes | USD 162.500 | 60 |
| 5 ambientes o más | USD 291.500 | 40 |
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Balcón | USD 110.750 | 370 |
| Cochera | USD 121.500 | 180 |
| Terraza | USD 118.000 | 159 |
| Parrilla | USD 118.000 | 157 |
| Amoblado | USD 105.000 | 146 |
| Pileta |
Roomix no mide un precio propio por tipología constructiva (loft, casona reciclada, edificio convencional) ni una comparación exacta con barrios vecinos, pero la diferencia se nota en las características: las unidades con cochera, terraza o pileta suelen ubicarse por encima del promedio de 3 ambientes, mientras que los departamentos convencionales sin amenities suelen estar en torno al promedio o por debajo. San Telmo mantiene un posicionamiento intermedio dentro de CABA: más caro que el sur de la ciudad, pero por debajo de las zonas premium del centro.
Los 3 ambientes en San Telmo tienen una distribución que varía mucho según el tipo de edificio:
Los lofts industriales del sur de San Telmo (zona Pasaje Lanín, Venezuela, Brasil) suelen tener plantas de 80 a 120 m² con techos de 4-5 metros. La distribución típica es un living-comedor muy amplio con cocina americana integrada, dos dormitorios separados (uno en mezzanine en muchos casos), un baño completo principal y toilette. Muchos tienen ventanas industriales de piso a techo y espacios exteriores tipo terraza o patio.
Son las propiedades más codiciadas. Suelen ser plantas bajas o primeros pisos con acceso a patio interno. Living amplio con piso original de mosaico calcáreo, dormitorios de techos altos (3 a 3,5 metros), cocina con ventana al patio, baño grande con bañadera. Dimensiones entre 90 y 130 m² con patio. Es el segmento más caro dentro de la oferta de 3 ambientes del barrio, por encima del promedio de USD 119.000.
Más comunes en la zona norte del barrio (cerca de la Av. Chile). Living-comedor, dos dormitorios separados, cocina separada, baño completo y balcón. Entre 65 y 80 m². Más funcionales, menos únicos, pero con precios de entrada menores y más demanda de largo plazo para alquiler residencial.
El triángulo formado por la Plaza Dorrego, el Mercado de San Telmo y la calle Defensa es el corazón del barrio. Máxima densidad turística, máxima singularidad edilicia y máxima potencial de Airbnb. Las calles Defensa, Humberto Primo, Estados Unidos e Independencia en este sector tienen las propiedades más codiciadas.
Mejor para: inversores enfocados en renta turística de corto plazo, compradores que quieren lo más único del barrio.
Calles clave: Defensa (entre Independencia y Carlos Calvo), Humberto Primo, Estados Unidos, Chile.
La franja entre la Av. Chile y la Av. de Mayo es la más accesible de San Telmo y la que tiene más departamentos convencionales. Menos turística, más residencial, con mejor acceso al microcentro a pie. Ideal para quien quiere vivir en San Telmo pero prefiere una propiedad más funcional.
Mejor para: compradores de primera vivienda, inversores de largo plazo que buscan alquiler residencial.
Calles clave: Av. Chile, Av. de Mayo, Belgrano, Moreno.
Los pasajes de San Telmo (Pasaje San Lorenzo, Lanín, entre otros) son uno de los atractivos más originales del barrio. Los conventillos restaurados tienen una demanda muy específica de compradores que buscan autenticidad y unicidad. Son activos raros, con poca oferta y demanda sostenida de turismo cultural.
Mejor para: inversores sofisticados, propiedades únicas para renta turística premium.
Calles clave: Pasaje San Lorenzo, Pasaje Giuffra, Pasaje del Zanjón.
En torno al promedio de 3 ambientes (USD 119.000, 173 avisos), la búsqueda más realista en San Telmo es:
Con amenities específicos el precio sube: las unidades con cochera promedian USD 121.500 (180 avisos), las que tienen pileta USD 123.250 (124 avisos) y las que tienen gimnasio USD 123.604 (88 avisos) — categorías poco frecuentes en un barrio de edificios mayormente antiguos.
Para quien apunta a renta turística, la clave no es un número de rentabilidad (Roomix no mide ingresos ni ocupación de Airbnb), sino la ubicación: más de la mitad de los avisos de alquiler de la zona ya se publican en dólares, evidencia de que el mercado premium/temporario tiene peso real en San Telmo. Antes de comprar con ese objetivo conviene elegir bien la ubicación y verificar la habilitación de alquiler turístico en el reglamento de copropiedad.
San Telmo tiene una conectividad urbana excelente para un barrio con carácter histórico:
Subte Línea C:
Subte Línea E:
Colectivos principales:
En bicicleta:
A pie:
San Telmo y sus alrededores inmediatos tienen oferta educativa de nivel primario y secundario tanto pública como privada:
San Telmo tiene la oferta gastronómica y cultural más densa de la ciudad por metro cuadrado. El Mercado de San Telmo tiene más de 70 puestos de comida, vino, antigüedades y artesanías. La feria del domingo llena la calle Defensa de turistas y locales. La Plaza Dorrego es el epicentro del tango de la ciudad.
El barrio tiene cobertura de supermercados en sus límites (Carrefour en la Av. San Juan) y acceso a todos los comercios del Microcentro y Constitución a pocas cuadras.
| Pros | Contras |
|---|---|
| Stock edilicio histórico único e irrepetible | Alta demanda turística puede inflar precios en las zonas más codiciadas |
| Potencial de renta turística Airbnb muy alto | Oferta de propiedades nuevas casi nula |
| Valorización histórica sostenida | Algunos edificios históricos tienen problemas de mantenimiento costosos |
| Ubicación central con excelente transporte | Ruido y movimiento nocturno en la zona de la feria |
| Identidad de barrio muy fuerte | Estacionamiento muy difícil |
| Turismo internacional como respaldo de demanda | Algunas zonas próximas a Constitución menos seguras |
| Propiedades únicas con alta diferenciación |
San Telmo es uno de esos mercados donde la velocidad importa. Las mejores propiedades —lofts únicos, PHs con patio, conventillos restaurados— se venden en días cuando el precio está bien. Para no perderte las oportunidades:
1. Configurá alertas en Roomix por zona específica. San Telmo es pequeño (3,37 km²) pero la diferencia entre una cuadra y otra puede ser significativa en precio. Configurar alertas por subzona te avisa apenas aparece algo relevante.
2. Visitá personalmente antes de hacer oferta. Las fotos de los lofts y los edificios históricos no siempre capturan el estado real del patio, la instalación eléctrica o el nivel de ruido. La visita presencial es obligatoria en San Telmo.
3. Verificá la posibilidad de alquiler turístico. No todos los consorcios ni reglamentos permiten Airbnb. Antes de cerrar, verificá el reglamento de copropiedad y el estado de la habilitación.
4. Sumá un arquitecto a la visita si es edificio histórico. Los techos originales, las instalaciones antiguas y las estructuras de más de 100 años pueden tener vicios ocultos. Una revisión profesional antes de firmar puede ahorrarte una fortuna.
5. Usá Roomix para buscar en San Telmo y filtrá por tipo de propiedad, precio máximo y características especiales como patio o terraza.
¿Cuánto cuesta un 3 ambientes en San Telmo en 2026? El precio de venta promedio de un 3 ambientes en San Telmo es de USD 119.000 (muestra de 173 avisos), con un precio por m² de USD 1.745. El valor final depende del tipo de propiedad, el estado y la ubicación exacta dentro del barrio: las unidades con cochera, pileta o gimnasio suelen superar los USD 120.000.
¿San Telmo es buen barrio para Airbnb? Es uno de los que más peso tiene en el mercado de alquiler temporario/premium de Buenos Aires: el 54% de los avisos de alquiler de la zona ya se publican directamente en dólares, evidencia de la demanda turística sostenida. Roomix no mide ingresos ni ocupación de Airbnb, así que para calcular la rentabilidad puntual conviene usar herramientas especializadas (como AirDNA) antes de comprar con ese objetivo.
¿Los edificios históricos de San Telmo tienen problemas estructurales? Algunos sí. Los edificios de más de 80 años pueden tener problemas de filtraciones, instalaciones eléctricas obsoletas o estructuras que requieren intervención. Es importante hacer una revisión con arquitecto antes de comprar y pedir el historial de expensas del consorcio.
¿Qué tan líquido es el mercado de 3 ambientes en San Telmo? Tiene buena liquidez, especialmente para unidades bien posicionadas. Las propiedades únicas (lofts, PHs con patio) en las mejores calles se venden rápido. Los departamentos convencionales en zonas de transición pueden tardar más, pero el barrio tiene demanda constante.
¿Es seguro vivir en San Telmo? San Telmo tiene niveles de seguridad similares al promedio de CABA. La zona más turística y el centro del barrio tienen mucho movimiento y son seguros. Hacia el sur (límite con La Boca) o hacia el oeste (límite con Constitución) hay zonas que requieren más precaución. La mayoría de los 3 ambientes que se comercializan están en las zonas de mayor movimiento y seguridad.
¿Hay oferta de 3 ambientes nuevos en San Telmo? Muy poca. El barrio tiene restricciones edilicias que limitan las construcciones nuevas de altura. La oferta es casi exclusivamente de propiedades existentes recicladas o restauradas. Eso limita la oferta pero también protege el carácter único del barrio y la valorización a largo plazo.
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en San Telmo y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
San Telmo es el barrio que combina historia, turismo y potencial de inversión de una manera que no tiene equivalente en CABA. Un 3 ambientes acá es a la vez una propiedad para vivir con identidad, un activo turístico con renta en dólares y una apuesta de valorización de largo plazo respaldada por la irreproducibilidad de su stock edilicio.
En 2026, con el mercado inmobiliario de CABA en recuperación y el tipo de cambio que volvió a hacer competitivos los precios en dólares frente al mundo, San Telmo vuelve a estar en el radar de los compradores más sofisticados. Los que compraron cuando el barrio era "el sur olvidado" hace veinte años son los que hoy tienen los activos más valiosos de la ciudad.
Buscá 3 ambientes en venta en San Telmo en Roomix y encontrá tu propiedad con precios actualizados y alertas en tiempo real.
| 124 |
| SUM | USD 106.750 | 98 |
| Gimnasio | USD 123.604 | 88 |
