Comprar 3 ambientes en Villa Devoto: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Villa Devoto: precios y opciones 2026
Villa Devoto es uno de los barrios que los inversores inmobiliarios de largo plazo conocen bien aunque los análisis de tendencias rara vez lo mencionen. Sin el hype especulativo de Palermo ni la visibilidad mediática de Caballito, el barrio ofrece algo que muchos inversores conservadores valoran por encima de la expectativa de valorización: estabilidad, demanda de alquiler predecible y un tipo de propiedades —PHs con jardín, casas amplias, edificios de baja altura— que mantiene alta la demanda de inquilinos de perfil familiar.
Comprar un 3 ambientes en Villa Devoto en 2026 es la decisión de quien entiende que el mejor retorno inmobiliario no siempre viene del barrio más dinámico sino del barrio más consistente. Con precios entre USD 1.900 y USD 2.400/m², alquileres de $800.000 a $1.050.000 mensuales y una vacancia estructuralmente baja por el perfil del barrio, Villa Devoto genera rentabilidades que compiten con mercados de mayor visibilidad a una fracción del riesgo.
Esta guía analiza el mercado de compra de 3 ambientes en Villa Devoto con datos reales de abril 2026: precios por zona, retorno de alquiler estimado, mejores calles para distintos perfiles y todo lo necesario para decidir.
Por qué Villa Devoto es una inversión sólida para un 3 ambientes
Demanda de alquiler de calidad alta y baja vacancia. El perfil del inquilino típico de Villa Devoto —familias con hijos, en el barrio a largo plazo— es el más estable del mercado de alquiler. No son inquilinos que rotan cada año: se quedan 3, 4, 5 años cuando encuentran la propiedad que buscan. Eso significa menos períodos sin alquiler, menos costo de rotación y más previsibilidad de ingresos.
PHs con jardín: el activo más escaso y valorado de CABA noroeste. Los PHs con jardín de Villa Devoto no tienen equivalente en precio en el corredor norte de CABA. A USD 195.000-230.000 se compra un PH con jardín propio que en Belgrano o Coghlan costaría USD 280.000-350.000. El diferencial de precio de compra no se traslada proporcionalmente a los alquileres (porque el tipo de inquilino que busca jardín en Belgrano y en Villa Devoto es el mismo), lo que genera mejores spreads de rentabilidad en el barrio más económico.
Mercado consolidado sin grandes volatilidades. A diferencia de barrios con procesos de gentrificación activos (donde el precio puede subir rápido pero también puede corregir), Villa Devoto tiene un mercado estable y predecible. Para el comprador que busca preservar capital más que especular, esa estabilidad es un activo.
Colegios privados de referencia: ancla de demanda permanente. Los colegios de Villa Devoto son uno de sus grandes atractivos para las familias. Eso genera una demanda de alquiler estructural que no depende de modas ni tendencias: las familias con hijos en esos colegios buscan propiedades en el barrio o en el radio de caminata, y esa demanda no se interrumpe.
Precio moderado para el norte de CABA. A USD 1.900-2.400/m², Villa Devoto es accesible en comparación con los barrios del corredor norte premium (Belgrano: USD 3.000-4.000/m²; Coghlan: USD 2.500-3.200/m²) manteniendo características de calidad de vida muy similares. El spread de precio entre el nivel de calidad de vida ofrecido y el precio pagado por m² es uno de los más favorables del norte de CABA.
Zona consolidada con bajo riesgo urbano. Villa Devoto no tiene zonas de borde complicadas ni problemáticas urbanas significativas. El barrio es homogéneo en su carácter residencial, lo que reduce el riesgo de que las calles adyacentes a la propiedad cambien negativamente.
Precios de compra de 3 ambientes en Villa Devoto (Abril 2026)
El rango de precios para 3 ambientes en Villa Devoto se ubica entre USD 1.900 y USD 2.400 por m². La variación depende principalmente del tipo de propiedad, la zona del barrio y el estado de la unidad.
Por tipo y zona
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Superficie típica
Ticket estimado
Departamento en edificio antiguo, zona periférica
USD 1.900 – USD 2.100
82-92 m²
USD 155.000 – USD 193.000
Departamento estándar en buen estado, zona núcleo
USD 2.000 – USD 2.250
80-90 m²
USD 160.000 – USD 202.000
Departamento con balcón, zona núcleo
USD 2.100 – USD 2.350
82-92 m²
USD 172.000 – USD 216.000
PH con patio o jardín, sin reciclar
USD 2.000 – USD 2.250
88-105 m²
USD 176.000 – USD 236.000
PH reciclado con jardín, zona núcleo
USD 2.200 – USD 2.400
90-110 m²
USD 198.000 – USD 264.000
Casa de 3 ambientes (toda la zona)
USD 2.000 – USD 2.400
95-130 m²
USD 190.000 – USD 312.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² (3 amb)
vs Villa Devoto
Villa del Parque
USD 1.900 – USD 2.400
Muy similar
Versalles
USD 1.600 – USD 2.000
-10 a -15%
Agronomía
USD 1.700 – USD 2.100
-10%
Villa Devoto
USD 1.900 – USD 2.400
—
Coghlan
USD 2.500 – USD 3.200
+25 a +35%
Belgrano
USD 3.000 – USD 4.000
+55 a +70%
Caballito
USD 2.100 – USD 2.700
+12 a +15%
La comparación con Belgrano es la más reveladora para el inversor: comprás a menos de la mitad del precio por m² propiedades con características muy similares (PHs con jardín, casas amplias, perfil familiar) y alquilás con una brecha bastante menor. Eso se traduce directamente en mejor rentabilidad en dólares.
Zonas de Villa Devoto para comprar un 3 ambientes
Zona Núcleo (entorno Plaza Devoto y calles históricas)
La zona de mayor valor y demanda del barrio. Las calles históricas de Villa Devoto —con sus casas bajas, jardines bien mantenidos y árboles maduros— están aquí. Los precios reflejan esa calidad: USD 2.100-2.400/m² para los mejores activos. La demanda de alquiler es máxima en esta zona porque los inquilinos que buscan el barrio quieren específicamente esta parte.
Para inversión, la zona núcleo da el mejor perfil de inquilino y la menor vacancia. Para uso propio, es el mejor entorno del barrio.
Mejores calles: Helguera, Curapaligüe, Salvador María del Carril, Francisco Bilbao, Lisandro de la Torre.
Zona Sur (límite con Villa Real y Monte Castro)
La zona con mayor presencia de casas grandes y mejor acceso al Ferrocarril San Martín (estación Villa del Parque en el límite). Precios de USD 1.950-2.200/m² para departamentos, con PHs y casas que pueden llegar a USD 2.300-2.400 según estado y superficie.
Para familias que dependen del tren, esta zona es la más práctica del barrio. Para inversión, tiene buena demanda de alquiler de familias que buscan la conectividad del ferrocarril.
Mejores calles: Sanabria, Ramón L. Falcón, Corvalán, Salvador María del Carril (tramo sur).
Zona Norte (límite con Agronomía y Villa del Parque)
La zona más accesible. Con precios de USD 1.900-2.100/m², es el punto de entrada más económico al mercado de Villa Devoto. La demanda de alquiler es sólida —el barrio actúa como unidad en términos de imagen residencial— y los precios de compra más bajos generan los mejores retornos del barrio.
Para el inversor que busca maximizar el spread precio de compra / alquiler dentro del barrio, la zona norte es la más eficiente.
Mejores calles: Rivera Indarte, Bahía Blanca, Av. Francisco Beiró (perpendiculares), Gualeguaychú.
Distribución típica de un 3 ambientes en Villa Devoto
Los 3 ambientes de Villa Devoto tienen entre 82 y 110 m² según el tipo de propiedad. La distribución estándar:
Dormitorio principal: 13-16 m², con placard o espacio generoso para armario independiente, orientado al jardín o al frente.
Segundo dormitorio: 10-13 m² real, amplio para cuarto de niños o home-office completo.
Living-comedor: 22-30 m², separado de la cocina en la mayoría de los casos. En PHs conecta directamente con el jardín.
Cocina: separada, 8-14 m², con ventana al exterior en la mayoría de las unidades del barrio.
Baño principal completo + en PHs y casas, frecuentemente toilette o segundo baño.
Jardín o patio de uso exclusivo en PHs: entre 15 y 50 m² de espacio exterior propio.
Garage o cochera en algunas propiedades: un plus muy valorado en el mercado de alquiler familiar.
Retorno de alquiler: ¿qué renta genera un 3 ambientes en Villa Devoto?
Con los precios de compra y alquiler de abril 2026, un 3 ambientes en Villa Devoto genera una renta bruta anual de alrededor de 5,0% a 6,2% en dólares. Es uno de los mejores retornos del segmento familiar consolidado de CABA.
Ejemplo de cálculo de renta — Departamento estándar
3 ambientes, 88 m², Villa Devoto zona núcleo, edificio en buen estado con balcón
Precio de compra: USD 192.000 (a USD 2.182/m²)
Alquiler mensual estimado: $880.000 ARS/mes
Tipo de cambio de referencia: USD 1 = $1.185 ARS (abril 2026)
Alquiler mensual en USD: ~USD 743
Alquiler anual en USD: ~USD 8.910
Renta bruta anual: ~4,6%
Ejemplo de cálculo de renta — PH con jardín
PH 3 ambientes, 97 m² + jardín 25 m², Villa Devoto zona núcleo, buen estado
Precio de compra: USD 213.000 (a USD 2.196/m²)
Alquiler mensual estimado: $980.000 ARS/mes
Alquiler mensual en USD: ~USD 827
Alquiler anual en USD: ~USD 9.924
Renta bruta anual: ~4,7%
Descontando expensas, períodos de vacancia e impuestos, la renta neta se ubica entre el 3,5% y 4,3%. El componente clave que mejora significativamente el rendimiento de los PHs con jardín es la vacancia prácticamente nula: cuando el precio está en línea con el mercado, se alquilan en 1-2 semanas.
¿Cuándo se vuelven más atractivos los PHs con jardín?
Los PHs con jardín en Villa Devoto tienen la mejor combinación de retorno ajustado por riesgo del barrio porque:
Vacancia mínima (demanda constante de familias con hijos y mascotas)
Perfil de inquilino de largo plazo (menor costo de rotación)
Precio de compra con descuento respecto del corredor norte para propiedades equivalentes
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 160.000
El piso de mercado para 3 ambientes en Villa Devoto. Un departamento en edificio de mediana antigüedad en la zona norte o sur del barrio, 82-88 m², en buen estado funcional. Sin amenities, posiblemente sin balcón. La forma más económica de entrar al barrio.
Con USD 190.000
El rango de mayor oferta disponible. Un 3 ambientes en buen estado con balcón en el núcleo del barrio, 85-92 m². También aparecen los primeros PHs sin reciclar con patio en las zonas periféricas. Para uso propio básico o para inversión de renta, este ticket da acceso real a las características del barrio.
Con USD 215.000
Accedés a los mejores departamentos del barrio —en edificios reciclados, con terminaciones modernas— y a PHs en buen estado con jardín. Para uso propio con familia, esta franja da un salto cualitativo importante en confort y calidad de vida. Para inversión, los PHs con jardín en este rango son los activos con mejor retorno ajustado por riesgo del barrio.
Con USD 250.000 o más
Los mejores activos de Villa Devoto: PHs amplios completamente reciclados con jardín en el núcleo histórico, casas de 3 ambientes con garage, propiedades con características únicas en las calles más valoradas del barrio. Lo que el mismo presupuesto daría en Belgrano es directamente incomparable: en Villa Devoto alcanza para algo de primer nivel.
Las mejores calles de Villa Devoto para comprar
Para inversión de renta:
Helguera, Curapaligüe, Salvador María del Carril (núcleo): máxima demanda de alquiler, mejor perfil de inquilino, menor vacancia.
Zona norte (Rivera Indarte, Gualeguaychú): precio de compra más bajo, alquileres estables, mejor spread de rentabilidad.
Para uso propio con familia:
Francisco Bilbao, Lisandro de la Torre, Helguera: las calles más características del barrio, con los mejores PHs y la identidad devoteña más marcada.
Calles arboladas del núcleo histórico: el entorno residencial que convierte a Villa Devoto en lo que es.
Para mejor precio dentro del barrio:
Zona norte (Av. Francisco Beiró perpendiculares, Bahía Blanca): el punto de entrada más accesible con toda la identidad del barrio.
Transporte y conectividad
Ferrocarril San Martín: La Estación Villa del Parque (en el límite sur del barrio) conecta con Once en 15-18 minutos y con el microcentro a través de la terminal. Es el transporte central del barrio para quienes trabajan en el centro de CABA.
Colectivos principales:
Línea 42 por Av. Francisco Beiró: conexión directa con Belgrano, microcentro y zona norte
Línea 57 por Av. San Martín
Línea 87 hacia norte de CABA
Líneas 26, 77, 75 por calles transversales
Subte: Sin subte en el barrio. La estación más cercana de la Línea B está en Villa Crespo (Malabia), a 25-30 minutos. Para usuarios frecuentes, el tren San Martín es el conector principal.
Escuelas y servicios
Educación:
Colegios privados de referencia en el barrio (laicos y religiosos, varios con décadas de trayectoria)
Escuelas públicas bien valoradas por la comunidad
Acceso a UBA Ciudad Universitaria y universidades privadas del norte por tren o colectivo
Salud:
Hospital Zubizarreta (Villa del Parque): 10-15 minutos en colectivo
Clínicas privadas en Av. Francisco Beiró y en el corredor norte
Servicios:
Supermercados Coto, DIA y almacenes de barrio
Plaza Devoto con infraestructura completa para familias
Comercio de barrio diversificado y completo para la vida cotidiana
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Villa Devoto
Pros
Contras
Demanda de alquiler estable, vacancia mínima
Sin subte propio
PHs y casas con jardín a precios únicos del norte de CABA
Menor liquidez de reventa que Belgrano o Caballito
Precio moderado para el corredor norte de CABA
Oferta de edificios nuevos con amenities muy limitada
Inquilinos de largo plazo, baja rotación
Apreciación de capital más moderada que barrios en valorización
Colegios de referencia que anclan la demanda
Para compras y entretenimiento premium, hay que salir del barrio
Barrio consolidado, sin riesgo urbano significativo
Los mejores activos aparecen poco en el mercado
Renta bruta del 4,6-6,2% según tipo de propiedad
Verificación técnica importante en propiedades antiguas
Aspectos a verificar antes de comprar en Villa Devoto
Estado de instalaciones en casas y PHs históricos: En propiedades de más de 30 años, verificar el estado de cañerías, instalación eléctrica, techo y humedad antes de firmar cualquier documento. Un inspector técnico calificado puede identificar problemas significativos que no son visibles en la visita estándar.
Regularización catastral: Verificar que todas las construcciones —especialmente ampliaciones en casas— estén correctamente registradas en catastro. En propiedades que crecieron a lo largo del tiempo es frecuente encontrar metros construidos sin regularizar.
Estado del consorcio (en departamentos): Pedir liquidaciones de expensas de tres meses y acta de última asamblea. Verificar si hay deudas acumuladas o grandes obras pendientes.
Libre deuda de ABL, expensas y servicios: Obligatorio antes de la escritura.
Condición del jardín (en PHs): Si comprás un PH con jardín para alquiler, verificar el estado del jardín, el sistema de riego y el cerramiento perimetral. Un jardín descuidado puede requerir inversión antes de alquilar.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Villa Devoto
¿Cuánto vale el m² de un 3 ambientes en Villa Devoto en 2026?
El rango es de USD 1.900 a USD 2.400/m². El promedio para un departamento estándar en buen estado está en USD 2.100-2.200/m². Los PHs reciclados con jardín en el núcleo del barrio tocan el techo del rango (USD 2.300-2.400/m²).
¿Cuánto rinde un 3 ambientes en alquiler en Villa Devoto?
La renta bruta anual está entre 4,6% y 6,2% en dólares, con los PHs con jardín en el extremo superior. Descontando gastos, la renta neta está en torno al 3,5-4,5%.
¿Es conveniente comprar en Villa Devoto para invertir en 2026?
Sí, con perfil conservador a largo plazo. La combinación de demanda de alquiler estable (familias, inquilinos de largo plazo), precio moderado para el norte de CABA y baja vacancia lo convierten en una opción de inversión de muy bajo riesgo con retorno competitivo.
¿Los PHs con jardín de Villa Devoto son buena inversión?
Son el mejor activo del barrio para inversión de renta. El precio de compra es accesible, la demanda de alquiler es muy alta (familias con hijos, mascotas), la vacancia es prácticamente nula y el perfil de inquilino es el más estable del mercado. El spread precio/alquiler es superior al de propiedades equivalentes en el corredor norte.
¿Villa Devoto vs. Villa del Parque para comprar un 3 ambientes?
Los mercados son muy similares en precio (USD 1.900-2.400/m²), tipo de stock y perfil de inquilino. Villa Devoto tiene una imagen de barrio quizás más consolidada y los colegios privados más reconocidos. Villa del Parque tiene la UBA Agronomía como ancla de demanda adicional. Para el comprador final, la diferencia es de estilo de vida más que de mercado.
¿Hay potencial de apreciación de capital en Villa Devoto?
Moderado pero consistente. El barrio no tiene los picos especulativos de zonas en gentrificación pero tampoco las correcciones. La apreciación tiende a seguir la inflación en dólares del mercado inmobiliario de CABA, con la estabilidad como principal atributo.
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Conclusión: Villa Devoto, la inversión de largo plazo más consistente del norte de CABA
Villa Devoto en 2026 es la propuesta que acumula más argumentos para el comprador de 3 ambientes con perfil conservador: demanda de alquiler estable y predecible, vacancia mínima, precio moderado para el corredor norte de CABA, PHs con jardín que en barrios premium costarían el doble y una comunidad de vecinos que preserva el valor de las propiedades de manera orgánica.
No es el barrio que va a multiplicar el capital en 3 años. Es el barrio que va a generar una renta consistente en los próximos 15 años con el mínimo de complicaciones. Para el inversor que valora eso —y son muchos los que debieran valorarlo— Villa Devoto es una de las mejores respuestas que el mercado de CABA ofrece en 2026.
