Comprar 2 ambientes en La Paternal: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
Comprar 2 Ambientes en La Paternal: Guía Completa 2026
Comprar un departamento en Buenos Aires en 2026 requiere análisis, paciencia y conocer bien el barrio antes de tomar una decisión. La Paternal es uno de esos barrios que durante años estuvo "bajo el radar" del mercado inmobiliario pero que hoy despierta el interés de compradores que buscan una relación precio-calidad difícil de encontrar en zonas más cotizadas.
Tranquilo, arbolado, con identidad de barrio porteño auténtica y precios significativamente por debajo de los promedios de la ciudad, La Paternal ofrece una oportunidad real tanto para quienes buscan vivienda propia como para quienes evalúan una inversión con potencial de valorización.
Esta guía te da todos los números, zonas y claves que necesitás para tomar una decisión informada.
Precios de Venta de 2 Ambientes en La Paternal (Abril 2026)
La Paternal se ubica en el segmento popular-medio del mercado inmobiliario de CABA. Los precios en USD por metro cuadrado están por debajo de la media de la ciudad, lo que lo convierte en una zona atractiva para compradores con presupuesto moderado o para inversores que buscan margen de valorización.
Precio por m² según tipo de unidad
Tipo de propiedad
Precio estimado USD/m²
Departamento, edificio antiguo sin amenities
$1.450 – $1.750
Departamento, edificio bien mantenido años 80-90
$1.700 – $2.000
PH con patio o terraza
$1.600 – $1.950
Departamento reciclado o reformado
$1.850 – $2.200
Edificio nuevo o pozo (emprendimiento reciente)
$2.100 – $2.400
Precio total estimado para 2 ambientes (50-55 m²)
Tipo de propiedad
Rango total en USD
Edificio antiguo estándar
USD 72.000 – USD 96.000
Edificio bien mantenido
USD 85.000 – USD 110.000
PH con patio
USD 80.000 – USD 107.000
Reciclado o reformado
USD 92.000 – USD 121.000
Emprendimiento nuevo
USD 105.000 – USD 132.000
Precios de referencia para abril 2026. Los valores finales dependen del estado de la unidad, el piso, la orientación y las condiciones de negociación.
Comparativa con Barrios Vecinos
Barrio
Precio promedio USD/m² (2 ambientes)
Palermo
$2.800 – $3.400
Chacarita
$2.100 – $2.600
Almagro
$2.000 – $2.500
Villa del Parque
$1.850 – $2.250
La Paternal
$1.600 – $2.100
Floresta
$1.500 – $1.850
La Paternal está 20-30% por debajo de Almagro y 40-50% por debajo de Palermo, con una calidad de vida comparable o superior en términos de tranquilidad, espacios verdes y vida de barrio.
Las Mejores Zonas para Comprar en La Paternal
Zona Central (alrededor del estadio de Argentinos Juniors)
La zona de mayor identidad del barrio. Los precios son representativos del promedio del barrio y hay buena liquidez: los departamentos acá se venden y alquilan con relativa facilidad por la demanda constante de hinchas y simpatizantes de Argentinos Juniors.
Potencial: estable, con demanda constante. Buen barrio para comprar para vivir o para poner en alquiler.
Zona Norte (límite con Agronomía y Villa del Parque)
La zona más silenciosa del barrio. Calles muy arboladas, menor densidad de edificios y mayor oferta de PHs. Los precios son levemente más bajos, lo que la convierte en la zona con mejor potencial de valorización si el barrio sigue su tendencia de "descubrimiento".
Potencial: alto para valorización de largo plazo. Ideal para compradores que quieren precio de entrada bajo con potencial de suba.
Zona Sur (límite con Almagro)
Mejor conectividad al subte y acceso más rápido al centro. Los precios son levemente superiores al promedio del barrio pero siguen siendo accesibles. Mayor liquidez para reventa o alquiler.
Potencial: buena liquidez. Menor potencial de suba por precio ya levemente más ajustado, pero más seguro en términos de demanda.
Qué Esperan los Compradores de sus 2 Ambientes
Perfil del Comprador que Elige La Paternal
Primera vivienda propia: profesionales de 30-40 años que buscan salir del alquiler con un presupuesto moderado (USD 80.000-USD 110.000).
Inversión para alquiler: compradores que buscan un departamento para poner en alquiler con un precio de entrada accesible y buena rentabilidad bruta.
Mudanza desde zona norte: familias o parejas que priorizan la tranquilidad y el espacio sobre la ubicación premium.
Rentabilidad del Alquiler
Con un 2 ambientes comprado en $90.000 USD y alquilado a $650.000 ARS mensuales, la rentabilidad bruta en pesos es alta, pero la referencia más útil es la rentabilidad en dólares. A tipo de cambio de referencia de $1.350 por dólar (promedio libre, abril 2026):
Alquiler mensual: ~USD 481
Rentabilidad bruta anual: ~6,4% en dólares
Esto es superior al promedio histórico del mercado de Buenos Aires (4-5%) y comparable al segmento medio de la ciudad.
Gastos de Compra: Lo que Hay que Saber
Comprar un departamento en Argentina implica costos adicionales al precio de venta. Estos son los principales:
Gastos de Escrituración
Concepto
Porcentaje aproximado
Impuesto de sellos (Ciudad de Buenos Aires)
3,6% del valor fiscal
Honorarios del escribano (comprador)
1,5% – 2%
Honorarios de la inmobiliaria
3% + IVA (a cargo del comprador)
Inhibición y anotación
0,2% – 0,3%
Total estimado
5% – 7% del precio de compra
Para un departamento de USD 95.000, los gastos adicionales pueden rondar los USD 5.000 – USD 6.650. Es importante tenerlos previstos.
Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales
Desde la reforma tributaria de 2023, la mayoría de las operaciones inmobiliarias de personas físicas están exentas del Impuesto a las Ganancias si la propiedad fue adquirida antes del cambio normativo. Para propiedades adquiridas con posterioridad, puede aplicar el ITI o el Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia por enajenación. Consultá con un escribano o asesor impositivo antes de cerrar.
Transporte y Conectividad
La Paternal no cuenta con una línea de subte propia, lo que es el principal punto débil a la hora de vender o alquilar la propiedad. Sin embargo, la conectividad en colectivo es aceptable:
Subte más cercano: Línea B estación Medrano (Almagro, a 10 cuadras aprox.)
Subte alternativo: Línea A estación Ángel Gallardo (límite sur, a 10-12 cuadras)
Colectivos: líneas 63, 71, 78, 99, 131 y 151 cubren los principales destinos
Para quienes trabajan desde casa o tienen un empleo con horarios flexibles, la falta de subte es un inconveniente menor. Para quienes necesitan llegar al centro diariamente en menos de 25 minutos, puede ser una limitación a evaluar.
Espacios Verdes y Servicios
Parques
Parque Centenario: a pocas cuadras del límite sur, uno de los mejores parques de CABA con lago, feria de artesanos y canchas deportivas.
Plazas internas del barrio: varias plazas de barrio bien mantenidas distribuidas en La Paternal.
Servicios Cotidianos
El barrio tiene cobertura completa de servicios básicos: supermercados, comercios de proximidad, farmacias, centros médicos y colegios. No tiene un polo gastronómico de referencia propio, pero la cercanía con Chacarita y Almagro lo resuelve rápido.
Pros y Contras de Comprar en La Paternal
Ventajas
Desventajas
Precio de entrada accesible en USD
Sin subte propio (menor liquidez de reventa)
Rentabilidad bruta del alquiler atractiva
Menor demanda de compradores de zona norte
Barrio tranquilo, ideal para vivir
Oferta limitada de unidades nuevas
Potencial de valorización si continúa "descubrimiento"
Menor valorización histórica que barrios premium
Gastos de escrituración más bajos (valor fiscal menor)
Algunos edificios requieren inversión en refacción
Vecindario con identidad y baja rotación
Menos servicios premium en el barrio
Cómo Encontrar las Mejores Oportunidades de Compra
1. Buscá unidades con reformas pendientes. Las propiedades que necesitan reforma son las que tienen mayor margen de negociación en La Paternal. Si tenés presupuesto para refaccionar, podés comprar a USD 1.500/m² y poner la unidad en valor.
2. Comparé el precio pedido con el valor fiscal. El valor fiscal de referencia en La Paternal suele estar bien por debajo del precio de mercado. Esto reduce el costo de escrituración, pero también puede ocultar sobreprecios en el valor pedido. Compará siempre con propiedades similares recientes.
3. Evaluá el estado del edificio antes de avanzar. Muchos edificios de los años 60-80 tienen deudas de expensas o trabajos de mantenimiento pendientes (impermeabilización, ascensor, fachada). Pedí el estado de cuenta del consorcio antes de firmar la reserva.
4. Considerá los PHs. La Paternal tiene una oferta interesante de propiedades horizontales, con precios por m² similares a los departamentos pero con el plus del patio. Son activos escasos en CABA y suelen tener mayor demanda de alquiler.
5. Usá Roomix.ai para el análisis de mercado. La búsqueda con IA de Roomix te permite ver propiedades en venta en La Paternal filtradas por precio, m² y tipo de unidad, con comparativas de precio por zona y datos de mercado actualizados. Antes de hacer una reserva, tené claro cuánto vale realmente lo que estás comprando.
Preguntas Frecuentes sobre Comprar 2 Ambientes en La Paternal
¿Cuánto cuesta un 2 ambientes en La Paternal en 2026?
El rango va desde USD 72.000 para un departamento antiguo en buen estado hasta USD 132.000 para una unidad nueva o totalmente reciclada. El promedio del mercado para un 2 ambientes de calidad media en edificio bien mantenido ronda los USD 90.000 – USD 105.000.
¿Es una buena inversión comprar en La Paternal para alquilar?
Sí, especialmente si el precio de compra está en el rango bajo-medio ($85.000 – $100.000 USD). La rentabilidad bruta del alquiler puede rondar el 6-7% anual en dólares, por encima del promedio de CABA. El riesgo es la menor liquidez de reventa respecto a barrios más demandados.
¿Qué tan difícil es vender un departamento en La Paternal?
La liquidez del mercado en La Paternal es menor que en barrios como Palermo, Recoleta o Belgrano. Los departamentos bien valuados se venden en 3-8 meses. Los sobrevaluados pueden quedar en cartera mucho más tiempo. La clave es entrar con un precio de compra conservador.
¿Hay emprendimientos en pozo en La Paternal?
La oferta es limitada pero existe. En los últimos años aparecieron algunos proyectos en pozo en la zona sur y en las avenidas principales. Los precios oscilan entre USD 2.100 y USD 2.400/m², lo que es caro para el barrio. Antes de invertir en pozo en La Paternal, evaluá bien la empresa constructora y el plazo de entrega.
¿Vale la pena La Paternal frente a Floresta o Villa Santa Rita?
La Paternal tiene ventajas en calidad de vida, reconocimiento y vida de barrio frente a Floresta o Villa Santa Rita. Floresta puede ofrecer precios un poco más bajos, pero también menor demanda de alquiler y reventa. Si la prioridad es maximizar rentabilidad de alquiler con bajo precio de entrada, La Paternal suele ser la mejor opción entre estas tres alternativas.
Tomá Tu Decisión con Datos Reales
La Paternal es uno de esos barrios que siguen siendo una oportunidad real en el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Los precios de entrada son accesibles, la calidad de vida es alta y el potencial de valorización existe para los que lleguen antes del "descubrimiento" masivo.
Si estás evaluando comprar un 2 ambientes en La Paternal, el primer paso es entender bien el mercado actual. Explorá las propiedades disponibles en Roomix.ai: podés buscar por precio, m², tipo de unidad y zona, comparar propiedades side-by-side y tener la información que necesitás para negociar desde una posición de conocimiento.
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