Comprar 3 ambientes en Floresta: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Floresta: precios y opciones 2026
Floresta es uno de los barrios de CABA con menor visibilidad en el mercado inmobiliario de medios y redes sociales. No aparece en las notas de tendencia de los portales, no es mencionado en los análisis de los barrios que suben. Sin embargo, para quien busca comprar un 3 ambientes dentro de la Ciudad de Buenos Aires con el presupuesto más acotado posible y un barrio estable y familiar como destino, Floresta ofrece algo que muy pocos barrios pueden igualar: precio accesible, estabilidad de mercado y plantas generosas.
En abril 2026, un 3 ambientes en Floresta cotiza entre USD 1.400 y USD 1.800 por m², con tickets totales que arrancan en torno a los USD 115.000 para unidades básicas y llegan a los USD 162.000 para las mejores propiedades del barrio. Es el rango más accesible para 3 ambientes en CABA para un barrio con servicio de tren, colectivos en todas las direcciones y una infraestructura de servicios completa.
Esta guía analiza el mercado de compra de 3 ambientes en Floresta con datos reales de abril 2026: precios por zona, retorno de alquiler esperado, las mejores calles según perfil y todo lo que necesitás para decidir.
Por qué Floresta es una opción para comprar un 3 ambientes
El argumento para comprar en Floresta no es el upside especulativo —aunque existe— sino la combinación de precio accesible con estabilidad real. Es un barrio que lleva décadas siendo lo que es: residencial, familiar, sin grandes transformaciones ni periodos de boom y caída. Esa estabilidad tiene un valor específico para ciertos compradores que otros barrios más volátiles no pueden ofrecer.
Precio de compra más bajo de CABA para 3 ambientes en barrio establecido. A USD 1.400-1.800/m², Floresta tiene los valores más bajos del mercado entre los barrios con infraestructura de servicios completa. Es decir, no estamos hablando de barrios periféricos o de difícil acceso: Floresta tiene tren, colectivos, hospitales y escuelas.
Plantas grandes que ya no se construyen.
Los edificios de los años 70-80 de Floresta tienen unidades de 85-95 m² en 3 ambientes que a los valores actuales no se reproducen en desarrollos nuevos. Para una familia que necesita espacio real, esa tipología es invaluable.
Demanda de alquiler sostenida. Aunque Floresta no es el barrio de mayor demanda de alquiler de CABA, tiene una demanda estable de familias que buscan exactamente lo que el barrio ofrece: tranquilidad, espacio y precio accesible. La vacancia es baja porque el perfil del inquilino típico es el mismo que el del barrio: familias que buscan quedarse, no rotar.
Menor competencia de compradores. Floresta no está en el radar de los inversores del corredor norte. Eso significa menos competencia, más tiempo para negociar y mayor probabilidad de encontrar una buena oportunidad sin que otra oferta te gane de mano.
Potencial de revalorización a largo plazo. El proceso de normalización del mercado inmobiliario de CABA que empezó en 2022-2023 viene llegando a los barrios del oeste más tarde. Floresta tiene margen de apreciación pendiente respecto a los barrios del corredor norte y centro, especialmente a medida que la mejora de la conectividad del GBA Oeste impacta en la demanda.
Precios de compra de 3 ambientes en Floresta (Abril 2026)
El valor promedio del m² para 3 ambientes en Floresta se ubica entre USD 1.400 y USD 1.800, con variaciones según la subzona y el estado de la unidad.
Por tipo de unidad
Tipo
Precio m²
Superficie típica
Ticket total estimado
Edificio antiguo (70-80), básico
USD 1.400 – USD 1.550
85-95 m²
USD 119.000 – USD 147.000
Estándar en buen estado
USD 1.500 – USD 1.650
85-92 m²
USD 127.000 – USD 152.000
PH con espacio exterior
USD 1.550 – USD 1.700
82-90 m²
USD 127.000 – USD 153.000
Reciclado o semi-nuevo
USD 1.650 – USD 1.800
78-88 m²
USD 129.000 – USD 158.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² (3 amb)
vs Floresta
Flores
USD 1.600 – USD 2.000
+15-20%
Caballito
USD 2.100 – USD 2.700
+50-65%
Floresta
USD 1.400 – USD 1.800
—
Villa Luro
USD 1.350 – USD 1.750
Similar
Monte Castro
USD 1.350 – USD 1.700
Similar
Mataderos
USD 1.100 – USD 1.500
-15-20%
Zonas de Floresta para comprar un 3 ambientes
Floresta Este (límite con Flores, cerca del Subte B)
La zona de mayor valor dentro del barrio. La proximidad al límite con Flores y al Subte B de las estaciones de ese barrio le da una conectividad superior al resto de Floresta. Los precios acá rondan USD 1.650-1.800/m² para 3 ambientes.
Para inversión, esta zona tiene la mejor demanda de alquiler del barrio porque atrae a inquilinos que quieren el precio de Floresta con acceso casi igual al transporte de Flores.
Mejores calles: Av. Gaona (tramo este), Segurola, Helguera, Membrillar.
Floresta Central
El corazón del barrio, con la Plaza Floresta y el comercio de Av. Gaona como eje. Precios entre USD 1.500 y USD 1.700/m². Es la zona con mayor oferta disponible y mayor variedad de opciones para distintos presupuestos.
Para un comprador que va a habitar el departamento, Floresta Central da el mejor equilibrio entre acceso a servicios, precio accesible y calidad de vida.
La zona más tranquila y de menor precio. USD 1.400-1.600/m² para 3 ambientes. Perfil residencial puro, calles arboladas, tejido urbano de escala humana. La conectividad aquí depende principalmente de colectivos.
Para un comprador que busca el precio más bajo posible dentro de un barrio establecido de CABA, Floresta Oeste es una opción real.
Mejores calles: Cañada de Gómez, Caracas, Curuzú Cuatiá, Cucha Cucha.
Retorno de alquiler: ¿qué renta genera un 3 ambientes en Floresta?
Con los precios de compra y alquiler de abril 2026, un 3 ambientes en Floresta genera una renta bruta anual de alrededor de 5,5% a 6,5% en dólares. Es posiblemente el mejor retorno del segmento residencial de CABA para 3 ambientes, precisamente porque el precio de compra es el más bajo del mercado pero la demanda de alquiler de familias no baja proporcionalmente.
Ejemplo de cálculo de renta
Departamento tipo: 3 ambientes, 88 m², Floresta Central, edificio estándar en buen estado
Precio de compra: USD 137.000 (a USD 1.557/m²)
Alquiler mensual estimado: $770.000 ARS/mes
Tipo de cambio de referencia: USD 1 = $1.180 ARS (abril 2026)
Alquiler mensual en USD: ~USD 653
Alquiler anual en USD: ~USD 7.830
Renta bruta anual: ~5,7%
Descontando expensas, períodos de vacancia e impuestos, la renta neta se ubica en torno al 4,3-5,0%. Para un barrio de bajo riesgo de vacancia y compra accesible, es uno de los mejores retornos de CABA.
¿Qué obtenés con tu presupuesto?
Con USD 120.000
Un 3 ambientes en edificio de los años 80 en Floresta Oeste o Floresta Central. Unos 82-88 m², dos dormitorios, living-comedor amplio, cocina separada. El estado puede requerir refacciones menores. Sin amenities. Para quien busca el ticket más bajo posible para un 3 ambientes dentro de CABA con un barrio habitable, esta franja es la entrada al mercado.
Con USD 140.000
Un 3 ambientes en buen estado en Floresta Central, con posiblemente balcón y piso razonable. 85-90 m², terminaciones aceptables, edificio con portero eléctrico. El rango donde hay más stock disponible y mayor variedad de ubicaciones y tipos de planta.
Con USD 155.000
Accedés a 3 ambientes en edificios reciclados o en PHs con espacio exterior en cualquier zona del barrio. Terminaciones más modernas, instalaciones en buen estado, quizás con algún amenity básico. Para uso propio con búsqueda de comodidad real, este ticket da calidad difícil de igualar en el barrio.
Con USD 165.000 o más
Los mejores 3 ambientes de Floresta: PHs con terraza o jardín, unidades en Floresta Este con acceso mejorado al transporte, departamentos en los mejores edificios del barrio. Para uso propio, accedés a una calidad de vida muy completa en un barrio familiar y tranquilo.
Las mejores calles de Floresta para comprar
Para inversión de renta:
Av. Gaona (tramo Este): máxima demanda de alquiler, acceso al transporte, variedad de opciones.
Segurola y Helguera: entre Gaona y el límite con Flores, demanda sostenida de familias que valoran la proximidad al transporte.
Membrillar y Fragata (límite con Flores): alta demanda, unidades bien posicionadas.
Para uso propio:
Culpina, Bacacay, Cuzco: calles tranquilas en Floresta Central, cerca de servicios, perfil familiar genuino.
Bahía Blanca y Caracas: buena arbolada, escala humana, excelente para familias con chicos.
Transporte y conectividad
Ferrocarril Sarmiento: La Estación Floresta conecta con Once en 15-18 minutos y con el GBA Oeste. Para familias con trabajo o vínculos en el conurbano, es el medio de transporte central.
Colectivos principales:
Líneas 2, 46, 96 por Av. Gaona
Líneas 55, 86, 117 por Av. Rivadavia y transversales
Línea 26 por Av. Directorio
Líneas 180, 63 hacia zona sur y norte
Acceso al Subte B: desde Floresta Este, 10-15 minutos caminando hasta las estaciones de Flores o directamente en colectivo.
Escuelas y servicios
Educación:
Escuelas primarias y secundarias públicas con buen nivel en el barrio
Colegios privados en el corredor Gaona y zonas adyacentes
Institutos de idiomas y formación complementaria
Salud:
Hospital Álvarez (de los mejores generales de CABA, a pocos km)
Centro de Salud y Acción Comunitaria barrial
Clínicas y sanatorios privados en el corredor oeste
Servicios:
Supermercados Coto, DIA y almacenes de barrio
Plazas y espacios verdes dentro del barrio
Comercio de barrio en Av. Gaona y calles principales
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Floresta
Pros
Contras
Precio más accesible de CABA para 3 amb. en barrio establecido
Sin subte propio (a excepción del límite este)
Plantas grandes: 85-95 m² habituales
Menor liquidez de reventa que barrios del corredor norte
Renta bruta del 5,5-6,5%, la más alta del segmento en CABA
Imagen de mercado secundario para inversores del norte
Barrio muy estable y familiar
Menos oferta de edificios nuevos premium
PHs con espacio exterior a precios únicos en CABA
Apreciación más lenta que barrios del corredor norte
Bajo ruido y alta calidad de vida cotidiana
Menos vida cultural y gastronómica que otros barrios
Demanda de alquiler estable y perfil de inquilino confiable
Expensas bajas pero edificios pueden requerir reformas
Aspectos a verificar antes de comprar en Floresta
Superficie real vs. planos: en edificios de los años 70-80, la superficie registrada en escritura puede diferir de la medición real. Solicitar plano aprobado y verificar con el escribano.
Estado de cañerías e instalación eléctrica: la antigüedad del parque edilicio de Floresta requiere verificación de instalaciones básicas. Un inspector técnico antes de comprar puede ahorrar costos significativos post-escritura.
Estado del consorcio: pedir liquidaciones de expensas de tres meses y acta de última asamblea. En Floresta hay edificios con consorcios muy activos y otros con deudas acumuladas importantes.
Posición catastral: verificar que no haya construcciones informales o problemas de regularización, especialmente en PHs y últimos pisos.
Libre deuda ABL y expensas: obligatorio antes de cualquier escritura.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Floresta
¿Cuánto vale el m² de un 3 ambientes en Floresta en 2026?
El rango es de USD 1.400 a USD 1.800/m². El promedio del barrio para 3 ambientes está en torno a los USD 1.580/m², lo que lo convierte en el barrio con 3 ambientes más baratos de CABA entre los que tienen infraestructura completa.
¿Cuánto rinde un 3 ambientes en alquiler en Floresta?
La renta bruta anual está entre 5,5% y 6,5% en dólares. Descontando gastos, la renta neta se ubica en torno al 4,3-5,0%. Es uno de los mejores retornos del segmento residencial de CABA.
¿Es conveniente comprar en Floresta para invertir en 2026?
Sí, especialmente para inversión de renta. La combinación de precio bajo de compra con demanda estable de alquiler genera los mejores spreads del mercado. El potencial de apreciación es más moderado que en barrios premium pero el riesgo también es menor.
¿Floresta tiene potencial de revalorización?
Sí, aunque más a largo plazo. El proceso de normalización del mercado inmobiliario de CABA llegará eventualmente a Floresta. La mejora de la conectividad del GBA Oeste y el eventual efecto derrame del alza de Flores son los factores de apreciación más probables.
¿Qué tipo de comprador le conviene Floresta?
Principalmente familias que van a habitar el departamento y buscan precio accesible con barrio estable, e inversores con perfil conservador que priorizan la renta sobre la apreciación de capital. No es el barrio para el inversor que busca upside rápido.
¿Los PHs de Floresta son buena inversión?
Sí. Los PHs con espacio exterior en Floresta tienen la mejor demanda de alquiler del barrio, se alquilan más rápido y a valores relativamente altos en relación al precio de compra. Son el activo con mejor retorno del barrio.
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Conclusión: Floresta, la compra más accesible para un 3 ambientes en CABA
Floresta es el barrio donde el presupuesto más ajustado encuentra el 3 ambientes más grande dentro de la Ciudad de Buenos Aires. En 2026, con precios entre USD 1.400 y USD 1.800/m², es la opción más accesible del mercado para comprar en CABA un departamento con dos dormitorios reales, living-comedor y cocina separada en un barrio con tren, hospitales y escuelas.
Para la familia que necesita ese espacio y quiere ser propietaria dentro de CABA, Floresta elimina la necesidad de elevar el presupuesto hasta Flores o Caballito. Para el inversor conservador que prioriza la renta sobre la apreciación especulativa, es el barrio que genera los mejores retornos de CABA en el segmento de 3 ambientes.
