Comprar 3 ambientes en Flores: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Flores: precios y opciones 2026
Flores es el barrio más poblado de la Ciudad de Buenos Aires. Eso no es un dato trivial: significa que tiene la infraestructura, la oferta comercial, la red de transporte y la vida de barrio que sostienen ese nivel de demanda. Y significa también que el mercado inmobiliario de 3 ambientes en Flores tiene una profundidad —cantidad de compradores y vendedores activos— que pocos barrios porteños pueden igualar.
En abril 2026, un 3 ambientes en venta en Flores cotiza entre USD 1.600 y USD 2.000 por m², con tickets totales que arrancan en torno a los USD 128.000 para unidades básicas y llegan a los USD 190.000 para propiedades premium. Es un rango que combina accesibilidad real con un barrio que tiene subte, tren, hospitales, centros comerciales y una vida cultural y comercial genuina. Comparado con Caballito, Almagro o Villa Crespo, Flores ofrece entre 20% y 40% menos precio de compra para características similares.
Esta guía analiza el mercado de compra de 3 ambientes en Flores con datos concretos de abril 2026: precios por zona, retorno de alquiler esperado, las mejores calles según tu perfil y todo lo que necesitás para tomar una decisión informada.
Por qué Flores es una opción sólida para comprar un 3 ambientes
Flores tiene un conjunto de atributos estructurales que explican por qué el mercado inmobiliario del barrio es tan activo y por qué la demanda de 3 ambientes —tanto para alquiler como para compra— se mantiene sostenida:
Conectividad múltiple. Flores tiene Subte A (estaciones Puan, Carabobo, Flores, Caballito), el Ferrocarril Sarmiento (estaciones Floresta y Flores), y una red de colectivos de las más densas de CABA. Para una familia, esa multiplicidad de opciones es un activo de largo plazo que no depende de ningún operador ni inversión pública específica.
Demanda de alquiler sostenida. El perfil socioeconómico amplio del barrio garantiza que siempre habrá inquilinos para un 3 ambientes bien ubicado. Las familias que buscan ampliar espacio sin salir del corredor oeste de CABA ven en Flores la primera opción accesible. La vacancia es baja y la velocidad de colocación en alquiler es alta.
Precio de compra accesible con upside real. En 2022-2023, Flores estuvo entre los barrios que más precios recuperaron tras el piso del mercado. El proceso de normalización del mercado de alquileres y la suba de precios de compra que se observa en toda CABA desde 2024 está llegando más tarde a Flores que a los barrios del norte, lo que implica que todavía hay margen de apreciación.
Parque edilicio con plantas generosas. Como en otros barrios del corredor oeste-sur de CABA, los edificios de los años 70-80 de Flores tienen plantas más grandes que los desarrollos compactos actuales. Un 3 ambientes de esa época puede tener entre 85 y 95 m², medidas que hoy serían consideradas premium en cualquier barrio.
Oferta diversa. Flores tiene desde monoambientes hasta casas de 4 ambientes, con todo el rango intermedio. Para el comprador de 3 ambientes eso se traduce en más opciones, más capacidad de negociación y mejor información de mercado por la cantidad de transacciones.
Precios de compra de 3 ambientes en Flores (Abril 2026)
El valor promedio del m² para 3 ambientes en Flores se ubica entre USD 1.600 y USD 2.000, con variaciones importantes según la ubicación dentro del barrio y el estado de la unidad.
Por tipo de unidad
Tipo
Precio m²
Superficie típica
Ticket total estimado
Edificio antiguo (70-80), básico
USD 1.600 – USD 1.750
82-95 m²
USD 131.000 – USD 166.000
Estándar en buen estado
USD 1.700 – USD 1.850
82-92 m²
USD 139.000 – USD 170.000
PH con espacio exterior
USD 1.800 – USD 1.950
80-90 m²
USD 144.000 – USD 176.000
Reciclado o emprendimiento nuevo
USD 1.850 – USD 2.000
75-88 m²
USD 139.000 – USD 176.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² (3 amb)
vs Flores
Caballito
USD 2.100 – USD 2.700
+25-35%
Almagro
USD 2.000 – USD 2.600
+20-30%
Flores
USD 1.600 – USD 2.000
—
Floresta
USD 1.400 – USD 1.800
-10-12%
Parque Chacabuco
USD 1.700 – USD 2.100
Similar
Mataderos
USD 1.200 – USD 1.600
-20-25%
Zonas de Flores y su perfil para comprar
Flores Norte: el segmento más valorizado
La zona que va de Rivadavia hacia Directorio, especialmente los tramos próximos a Subte A y al comercio de Av. Rivadavia, es la parte más cara y más dinámica del mercado de compra. Los precios para 3 ambientes acá rondan USD 1.850-USD 2.000/m², con edificios en mejor estado y mayor concentración de reciclados.
La cercanía al Shopping Abasto, al Parque Chacabuco y al corredor de Av. Rivadavia hacen que esta zona tenga una demanda de alquiler especialmente robusta, lo que la convierte en la más atractiva para inversión de renta.
Mejor para: inversor que prioriza rentabilidad de alquiler y liquidez futura.
Mejores calles: Av. Rivadavia (tramos interiores), Argerich, José Bonifacio, Av. Directorio (entre Caballito y Castro Barros).
Flores Central: el equilibrio del mercado
El eje que rodea la Plaza Flores y la estación del Sarmiento es el corazón del barrio. Comercio de todo tipo, acceso inmediato al tren, colectivos en todas las direcciones. Los precios en esta zona están entre USD 1.700 y USD 1.900/m².
Para un comprador que quiere vivir en Flores, esta zona tiene la mejor infraestructura de servicios del barrio. Para un inversor, tiene la segunda mejor demanda de alquiler.
Mejor para: comprador que va a habitar el departamento y quiere máxima practicidad cotidiana.
Mejores calles: Av. Nazca, Fragata Presidente Sarmiento, Membrillar, Bogotá.
Flores Sur: precio de entrada más bajo
La franja sur del barrio, hacia los límites con Parque Avellaneda y Villa Soldati, tiene los precios más bajos: entre USD 1.600 y USD 1.750/m². Son los más accesibles del barrio pero también los de menor demanda relativa de alquiler y menor potencial de apreciación a corto plazo.
Para un comprador que busca el precio más bajo posible dentro de CABA para un 3 ambientes y tiene horizonte largo, esta zona puede ser interesante.
Mejor para: comprador con presupuesto ajustado, horizonte de largo plazo, que va a habitar la propiedad.
Mejores calles: Esteban de Luca, Fonrouge, Larrazábal.
Retorno de alquiler: ¿qué renta genera un 3 ambientes en Flores?
Con los precios de compra y alquiler de abril 2026, un 3 ambientes en Flores genera una renta bruta anual de alrededor de 5,0% a 6,0% en dólares, dependiendo de la zona. Es uno de los mejores retornos del mercado residencial de CABA precisamente porque el precio de compra está por debajo de lo que justificaría la demanda de alquiler.
Ejemplo de cálculo de renta
Departamento tipo: 3 ambientes, 86 m², Flores Norte, edificio estándar en buen estado
Precio de compra: USD 160.000 (a USD 1.860/m²)
Alquiler mensual estimado: $830.000 ARS/mes
Tipo de cambio de referencia: USD 1 = $1.180 ARS (abril 2026)
Alquiler mensual en USD: ~USD 703
Alquiler anual en USD: ~USD 8.440
Renta bruta anual: ~5,3%
Descontando expensas, períodos de vacancia e impuestos, la renta neta se ubica en torno al 4,0-4,8%. Para un barrio con baja vacancia y alta demanda, ese es un retorno sólido que supera al de muchos barrios de corredor norte donde el precio de compra subió más que los alquileres.
¿Qué obtenés con tu presupuesto?
Con USD 130.000
Un 3 ambientes en edificio de los años 80 en Flores Sur o Flores Central, unos 80-86 m², dos dormitorios, living-comedor, cocina separada. Posiblemente requiera inversión en pintura y refacciones menores. Sin amenities. Es la entrada mínima al mercado del barrio para 3 ambientes y representa buena relación entre precio y espacio dentro de CABA.
Con USD 155.000
Un 3 ambientes en buen estado en Flores Central, o en piso intermedio en Flores Norte en edificio estándar. 82-90 m², terminaciones aceptables, quizás balcón corrido, edificio con video portero. Este rango tiene la mayor oferta disponible del barrio y la mejor combinación precio-calidad.
Con USD 175.000
Accedés a 3 ambientes en edificios reciclados en Flores Norte, PHs con espacio exterior en cualquier zona o departamentos en desarrollos nuevos con terminaciones modernas. Cocinas equipadas, instalaciones en orden, posiblemente con amenities básicos. Es el ticket para la mejor calidad disponible en el mercado de Flores.
Con USD 190.000 o más
El premium del barrio: PHs con terrazas amplias, pisos altos con vistas, unidades en los mejores edificios de Flores Norte. Para uso propio, este ticket da acceso a una calidad de vida que en otros barrios del eje norte de CABA costaría entre USD 250.000 y USD 320.000.
Las mejores calles de Flores para comprar un 3 ambientes
Para inversión de renta:
Av. Rivadavia (entre Caballito y Nazca): máxima demanda de alquiler, alta rotación, edificios variados.
Argerich y José Bonifacio: entre Rivadavia y Directorio, calles de demanda sostenida con buen perfil familiar.
Membrillar y Fragata Presidente Sarmiento: calles residenciales, cerca de la plaza, tranquilas pero con acceso a todo.
Helguera: buena iluminación, edificios de escala humana, demanda familiar.
Yerbal (tramo entre Carabobo y Nazca): calidad de vida alta, buenas escuelas cerca.
Transporte: el activo permanente de Flores
La conectividad de Flores es uno de sus mayores activos para inversión y uso propio:
Subte A: Estaciones Puan, Carabobo, Flores y Caballito. Tiempo al microcentro desde la Estación Flores: 22-25 minutos en subte. Desde Puan o Carabobo, un poco menos.
Ferrocarril Sarmiento: La Estación Flores (línea Sarmiento) conecta con Once en 10-12 minutos y con Morón en unos 25 minutos. Para familias que trabajan o tienen familiares en el GBA Oeste, esto es central.
Colectivos principales:
Líneas 2, 5, 28, 56, 86 por Av. Rivadavia
Líneas 4, 35, 55 por Av. Nazca
Líneas 46, 96, 180 transversales y hacia zonas sur y norte
Ciclovías: Red de ciclovías en expansión sobre Av. Directorio y calles internas. Para uso cotidiano, la bicicleta es una opción real en Flores.
Escuelas y servicios para familias
Flores tiene una de las mejores infraestructuras de servicios de la zona sur-oeste de CABA:
Escuelas públicas:
Escuela N° 8, Escuela N° 4 y varias técnicas del barrio
Bachilleratos populares en la zona sur
ORT Argentina (Yatay), uno de los colegios más prestigiosos de CABA, en el límite con Caballito
Colegios privados:
Instituto Nuestra Señora de Luján
Colegio Pestalozzi (histórico, multicultural)
Varios institutos bilingües en el eje Rivadavia
Salud:
Hospital Álvarez (uno de los hospitales generales más completos de CABA)
Clínica y Maternidad Suizo Argentina (colindante)
Centro de Salud y Acción Comunitaria N° 8
Sanatorios privados de Swiss Medical, OSDE y otras prepagas
Servicios y comercios:
Shopping Flores y Parque Comercial Rivadavia
Supermercados Carrefour, Coto, Disco en el barrio
Mercado de Flores (histórico, recorrido gastronómico)
Parque Chacabuco (40 hectáreas de verde) a pocas cuadras de Flores Norte
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Flores
Pros
Contras
Precio 20-40% menor que barrios del corredor norte
Imagen de barrio "popular" puede limitar la reventa a cierto perfil
Alta demanda de alquiler y baja vacancia
Menos oferta de edificios nuevos premium
Renta bruta del 5-6%, superior a barrios más caros
Tráfico intenso sobre avenidas principales
Subte A + Tren Sarmiento (doble conectividad)
Algunos sectores sur tienen menor demanda de alquiler
Parque edilicio con plantas grandes (80-95 m²)
Brecha con barrios del corredor norte sigue siendo grande
Hospital Álvarez y ORT en el barrio
Estética urbana heterogénea en zonas hacia el sur
Vida comercial y de servicios muy completa
Menos verde que Parque Chacabuco o Caballito
Buena oferta de PHs con espacio exterior
La apreciación fue más lenta que en otros barrios post-2022
Aspectos a verificar antes de comprar en Flores
Instalación eléctrica: los edificios de los 70-80 son el grueso del parque edilicio del barrio. Verificar que el tablero eléctrico tenga capacidad para climatización y trabajo desde casa es esencial.
Estado del consorcio: pedir tres meses de liquidaciones de expensas y el acta de la última asamblea. En Flores hay edificios con consorcios muy bien administrados y otros con deudas acumuladas. La diferencia puede ser enorme.
Posición en el barrio: el valor cae significativamente hacia el sur. Verificar la ubicación exacta respecto a las zonas de mayor demanda.
Deuda por ABL y expensas: solicitar libre deuda antes de escriturar.
Verificación catastral: algunos sectores de Flores tienen propiedades con construcciones informales o problemas de regularización de PHs y plantas altas. El escribano debe verificar la documentación de superficie cubierta.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Flores
¿Cuánto vale el m² de un 3 ambientes en Flores en 2026?
El rango es de USD 1.600 a USD 2.000/m², dependiendo de la zona y el tipo de edificio. Flores Norte tiene los valores más altos; Flores Sur, los más accesibles. El promedio del barrio para 3 ambientes está en torno a los USD 1.800/m².
¿Cuánto rinde un 3 ambientes en alquiler en Flores?
Con los valores actuales, la renta bruta anual está entre 5,0% y 6,0% en dólares. Descontando gastos, la renta neta se ubica en torno al 4,0-4,8%. Es uno de los mejores retornos del segmento residencial de CABA para 3 ambientes.
¿Es conveniente comprar en Flores para invertir en 2026?
Sí, especialmente en Flores Norte y Central. El precio de compra todavía no refleja completamente la demanda de alquiler del barrio, lo que genera un spread de renta positivo. El potencial de apreciación existe aunque es más moderado que en barrios del norte.
¿Qué diferencia hay entre Flores Norte y Flores Sur para la inversión?
Flores Norte tiene mejor demanda de alquiler, más conectividad y mayor potencial de apreciación, pero precio de compra más alto. Flores Sur tiene el precio más bajo pero también la menor demanda relativa. Para inversión de renta, Norte es más conveniente.
¿Vale más la pena comprar nuevo o usado en Flores?
Para inversión de renta, los edificios usados grandes (82-90 m²) suelen ofrecer mejor retorno porque el precio de compra es más bajo y los inquilinos pagan bien por el espacio. Para reventa a mediano plazo, los edificios reciclados y nuevos tienen mejor liquidez.
¿Cómo impacta la doble conectividad (Subte + Tren) en el valor de las propiedades?
La combinación Subte A + Tren Sarmiento es un diferencial real de Flores respecto a barrios con solo un medio de transporte. Propiedades a menos de 5 cuadras de cualquiera de los dos tienen un plus de demanda que sostiene tanto el valor de venta como el de alquiler.
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Conclusión: Flores, el balance perfecto entre precio accesible y barrio completo
El mercado de 3 ambientes en Flores en 2026 combina precios de compra accesibles dentro de CABA con un barrio que tiene todo: subte, tren, hospitales de primer nivel, escuelas de calidad y una vida comercial y de servicios que satisface cualquier necesidad cotidiana. La brecha de precio con Caballito o Almagro no responde a una diferencia real de calidad de vida en la mayoría de los usos: responde a una percepción de mercado que históricamente premia el corredor norte.
Para el inversor que busca renta en pesos con riesgo de vacancia bajo, Flores ofrece los mejores retornos del segmento residencial de CABA. Para la familia que necesita espacio, conectividad y precio accesible, es el barrio donde el presupuesto rinde más.
