Comprar 3 ambientes en Villa Crespo: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Villa Crespo: precios y opciones 2026
Villa Crespo es uno de los casos más interesantes del mercado inmobiliario de CABA en 2026. Limita con Palermo —el barrio más caro de la ciudad— pero cotiza entre un 20% y un 30% por debajo en el precio del m². Tiene una demanda de alquiler que compite con cualquier barrio del corredor norte, una oferta gastronómica y cultural que dejó de ser secundaria hace años, y un proceso de valorización que lleva más de una década con pocas señales de desaceleración.
Para quien busca comprar un 3 ambientes en CABA como inversión de renta con potencial de apreciación de capital, Villa Crespo representa la combinación de factores más atractiva del mercado actual. No tiene el ticket más bajo (ese lugar lo ocupan los barrios del oeste), pero tiene algo que la mayoría de los barrios de precio similar no pueden ofrecer: demanda de alquiler extraordinaria y un perfil de inquilino —profesionales jóvenes, parejas, primeras familias— que asegura vacancia mínima.
En abril 2026, el m² para 3 ambientes en Villa Crespo cotiza entre USD 2.300 y USD 2.900, lo que lo convierte en un mercado mid-premium con características de zona en plena valorización. Esta guía analiza el mercado con datos reales: precios por zona, retorno de alquiler, las mejores calles para distintos perfiles y todo lo necesario para decidir.
Por qué Villa Crespo es la inversión mid-premium más sólida de CABA
El efecto derrame de Palermo, sin los precios de Palermo. Villa Crespo es el receptor natural del desborde de Palermo. Cuando los alquileres de Palermo subieron a niveles que dejaron afuera a gran parte de la demanda, esa demanda migró hacia Villa Crespo. El resultado es una demanda de alquiler estructuralmente alta con precios de compra que todavía muestran brecha respecto del barrio vecino.
Zona en valorización activa desde hace más de una década. El proceso de transformación de Villa Crespo —que arrancó con la apertura de restoranes y bares en las calles adyacentes a Palermo Soho— es uno de los más sostenidos de CABA. En 2026, el barrio ya no es "el Palermo más barato" sino un destino en sí mismo, con su propia identidad, su propia oferta y su propia comunidad de residentes que eligieron el barrio por lo que es, no por lo que le queda cerca.
Demanda de alquiler de 3 ambientes muy alta. El perfil del barrio —jóvenes, creativos, profesionales— que alguna vez eran puramente de 1 y 2 ambientes está creciendo hacia 3 ambientes a medida que esa generación forma familia y no quiere salir del barrio. Esa demanda de familias jóvenes establecidas en el barrio es particularmente valiosa: baja rotación, buen perfil crediticio, inquilinos que cuidan la propiedad.
Oferta de edificios nuevos que mantiene la calidad del stock. Villa Crespo tiene un desarrollo inmobiliario activo, con edificios nuevos que incorporan amenities y mejoran la calidad media del parque edilicio. Para el comprador que busca unidades modernas, la oferta existe. Para quien busca edificios de carácter con plantas generosas, el stock histórico también está presente.
Alta liquidez de reventa. Si en algún momento querés desprenderte de la propiedad, Villa Crespo tiene un mercado de compradores activo y variado. No tenés que esperar meses para encontrar un comprador calificado.
Precios de compra de 3 ambientes en Villa Crespo (Abril 2026)
El rango de precios para 3 ambientes en Villa Crespo se ubica entre USD 2.300 y USD 2.900 por m². La variación dentro de ese rango está determinada principalmente por la zona interna del barrio (proximidad a Palermo vs. sectores interiores), el tipo de edificio (nuevo con amenities vs. tradicional) y el estado de la unidad.
Por tipo y zona
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Superficie típica
Ticket estimado
Zona Palermo (calles limítrofes, edificio nuevo)
USD 2.700 – USD 2.900
70-85 m²
USD 189.000 – USD 246.000
Zona central, edificio nuevo con amenities
USD 2.500 – USD 2.750
72-88 m²
USD 180.000 – USD 242.000
Zona central, edificio estándar en buen estado
USD 2.300 – USD 2.600
78-92 m²
USD 179.000 – USD 239.000
PH con espacio exterior, zona central
USD 2.400 – USD 2.700
80-100 m²
USD 192.000 – USD 270.000
Zona Chacarita / límite norte, estándar
USD 2.300 – USD 2.500
80-95 m²
USD 184.000 – USD 237.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² (3 amb)
vs Villa Crespo
Palermo
USD 3.000 – USD 4.000
+30-50%
Colegiales
USD 2.600 – USD 3.200
+10-15%
Villa Crespo
USD 2.300 – USD 2.900
—
Chacarita
USD 2.200 – USD 2.800
Similar o -5%
Almagro
USD 2.000 – USD 2.600
-10-15%
Caballito
USD 2.100 – USD 2.700
-8-10%
La brecha con Palermo es el principal argumento cuantitativo para Villa Crespo. Comprás un 3 ambientes comparable en posición, calidad de vida y acceso a servicios a un precio 30-50% menor. Esa brecha ha tendido a cerrarse históricamente pero en 2026 todavía es significativa.
Zonas de Villa Crespo para comprar un 3 ambientes
Zona Palermo (límite con Palermo Soho, entre Av. Corrientes y Av. Córdoba)
La zona más cara y más demandada. Las calles que limitan con Palermo Soho tienen precios casi equivalentes a las calles de menor valor de Palermo. La demanda de alquiler aquí es máxima: cualquier 3 ambientes bien mantenido se alquila en menos de dos semanas.
El perfil del inquilino es el mejor del barrio: profesionales de entre 30 y 40 años, con ingresos altos, que eligieron este sector por la oferta gastronómica, cultural y la proximidad a Palermo sin pagar Palermo.
El equilibrio entre precio y demanda. Aquí está la mayor parte del stock disponible, la mayor variedad de tipologías (departamentos en edificio, PHs, algunos duplex) y el precio más representativo del barrio. Es la zona que mejor captura el valor real del mercado.
Para inversión de renta, la zona central tiene el mejor ratio precio de compra / alquiler del barrio: pagas menos que en la zona Palermo pero alquilás a precios muy similares porque la demanda de los inquilinos no distingue tanto esas cuadras de diferencia.
Zona Chacarita / límite norte (sobre Av. Warnes y Corrientes tramo norte)
El sector más accesible. Los precios aquí son los más bajos del barrio para 3 ambientes, alrededor de USD 2.300-2.500/m², pero la demanda de alquiler es igualmente sólida. El corredor de Av. Warnes tiene su propia identidad —autos, ferreterías, mercados— que no es la imagen gastronómica de la zona Palermo pero genera una vida de barrio auténtica.
Para el inversor que quiere maximizar el retorno de alquiler dentro del barrio, esta zona ofrece los mejores spreads porque el precio de compra es menor pero los alquileres están más cerca del promedio del barrio.
Mejores calles: Av. Warnes, Humboldt (tramo norte), Darwin, Av. Corrientes (tramo Chacarita).
Distribución típica de un 3 ambientes en Villa Crespo
Los 3 ambientes en Villa Crespo tienen entre 72 y 92 m² en los edificios nuevos con amenities, y entre 80 y 100 m² en los edificios más antiguos y en los PHs. La distribución estándar:
Dormitorio principal: 12-15 m², generalmente orientado al frente o al exterior.
Segundo dormitorio: 9-12 m², versátil para home-office, cuarto de niños o uso de huésped.
Living-comedor: 20-26 m², el espacio de sociabilización. En los edificios nuevos tiende a ser integrado con la cocina; en los edificios históricos suelen estar separados.
Cocina: variable según la antigüedad. En edificios nuevos, cocina integrada al living; en edificios tradicionales, cocina separada con ventilación propia.
Baño principal + generalmente segundo baño o toilette en las unidades más amplias.
Balcón o terraza: en la mayoría de los departamentos en edificio; en PHs, espacio exterior propio.
Amenities (en edificios nuevos): sum, gimnasio, terraza común, laundry.
Una observación importante: los edificios nuevos de Villa Crespo tienden a tener unidades más compactas (72-80 m²) que los edificios de las décadas pasadas (85-95 m²). Si el espacio real es prioritario, los edificios anteriores a 2010 suelen ofrecer plantas más generosas al mismo precio.
Retorno de alquiler: ¿qué renta genera un 3 ambientes en Villa Crespo?
Con los precios de compra y alquiler de abril 2026, un 3 ambientes en Villa Crespo genera una renta bruta anual de alrededor de 4,5% a 5,5% en dólares. Es un retorno competitivo para un barrio mid-premium con alta demanda de alquiler y potencial de apreciación de capital.
Ejemplo de cálculo de renta
Departamento tipo: 3 ambientes, 82 m², Villa Crespo zona central, edificio estándar en buen estado
Precio de compra: USD 205.000 (a USD 2.500/m²)
Alquiler mensual estimado: $1.050.000 ARS/mes
Tipo de cambio de referencia: USD 1 = $1.185 ARS (abril 2026)
Alquiler mensual en USD: ~USD 886
Alquiler anual en USD: ~USD 10.632
Renta bruta anual: ~5,2%
Descontando expensas, períodos de vacancia e impuestos, la renta neta se ubica en torno al 3,8-4,5%. Para un barrio de alta demanda y bajo riesgo de vacancia, este retorno neto es muy competitivo considerando también el componente de apreciación de capital que históricamente ha acompañado la inversión en Villa Crespo.
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 185.000
El piso de mercado para 3 ambientes en Villa Crespo. Un departamento en edificio tradicional en la zona norte del barrio o en el límite con Chacarita, 80-88 m², buen estado funcional. Sin amenities, posiblemente sin balcón. Para inversión de renta pura, este ticket genera buenos retornos en relación a los alquileres de la zona.
Con USD 210.000
El rango de mayor oferta disponible. Un 3 ambientes en buen estado en cualquier sector del barrio: posiblemente con balcón, en un edificio de mediana antigüedad, 80-90 m². También aparecen departamentos en edificios nuevos en la zona norte del barrio. El rango donde hay más variedad para elegir.
Con USD 240.000
Accedés a la zona Palermo del barrio en edificios modernos con amenities, o a PHs con espacio exterior en la zona central. En este rango la calidad y la ubicación son premium dentro del barrio. Para inversión, las unidades con amenities en edificios nuevos tienen la mejor demanda de alquiler del mercado local.
Con USD 270.000 o más
Los mejores activos del barrio: PHs amplios con terraza en la zona Palermo, departamentos premium en los mejores edificios del corredor Palermo-Villa Crespo, unidades de alta gama con vista y terminaciones de calidad superior. Para uso propio con máximas exigencias o para inversión con perfil de alquiler premium (airbnb, temporario).
Las mejores calles de Villa Crespo para comprar
Para máxima rentabilidad de alquiler:
Thames y Serrano (tramo sur, límite Palermo): el mejor precio de alquiler por m² del barrio.
Acevedo, Gurruchaga y Julián Álvarez: demanda muy alta, rotación baja, perfil de inquilino excelente.
Para mejor precio de compra con alta demanda:
Av. Warnes y Darwin: los precios de compra más bajos del barrio con demanda de alquiler robusta.
Humboldt (tramo norte) y Murillo: buen precio, alta demanda.
Para uso propio con máxima calidad de vida:
Vera, Loyola, Thames (tramo sur): la zona más cotizada para vivir, con la oferta gastronómica y cultural más completa.
Malabia y Av. Corrientes (interior): calles con carácter, bien abastecidas, a pasos de Palermo.
Transporte y conectividad
Subte Línea B: La línea B atraviesa el barrio con las estaciones Ángel Gallardo, Medrano y Malabia, con frecuencias altas en hora pico. Desde Malabia al Centro (Florida) son 12-15 minutos. Esta conectividad es uno de los grandes activos del barrio para los inquilinos.
Subte Línea A: Las estaciones de la Línea A en Av. Rivadavia (límite sur del barrio con Almagro) añaden una segunda línea de subte al radio de Villa Crespo.
Colectivos principales:
Línea 71 y 93 por Av. Corrientes (conexión rápida con el microcentro)
Línea 15 y 99 por Av. Córdoba (norte del barrio)
Línea 86 y 57 por calles transversales
Líneas hacia Chacarita, Belgrano y zona sur
Bicicleta: Villa Crespo es uno de los barrios con mayor uso de bicicleta y monopatín de CABA. La topografía es plana, la distancia al microcentro es razonable (20-25 min en bici) y la red de ciclovías está en expansión.
Escuelas y servicios
Educación:
Colegios públicos bien valorados en el barrio (Lenguas Vivas, varios primarios y secundarios)
Colegios privados en el barrio y en Palermo adyacente (muy amplia oferta)
Universidad de Buenos Aires a menos de 20 minutos en subte
Salud:
Hospital Ramos Mejía: accesible por subte
Clínicas y sanatorios privados en el corredor Córdoba y en Palermo
Amplia cobertura de prepaga (el perfil socioeconómico del barrio lo garantiza)
Servicios:
Supermercados Coto, Día, Jumbo en el barrio y en Palermo vecino
Oferta gastronómica: una de las más densas de CABA (bares, restoranes, cafeterías, panaderías artesanales)
Vida cultural: cines, teatros, galerías de arte, espacios culturales
Comercio textil en el corredor Av. Corrientes y Av. Warnes
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Villa Crespo
Pros
Contras
Alta demanda de alquiler, vacancia mínima
Ticket más alto que barrios del oeste de CABA
Zona en valorización activa hace más de 10 años
Expensas altas en edificios nuevos con amenities
Subte B en el barrio (3 estaciones)
Ruido en calles principales (Av. Corrientes, Av. Córdoba)
Potencial de apreciación de capital + renta
Menos espacio útil en edificios nuevos (72-80 m²)
Alta liquidez de reventa
Competencia de compradores activa (difícil negociar)
Oferta gastronómica y cultural de primer nivel
Los mejores activos se van rápido
Proximidad a Palermo sin pagar Palermo
Parking limitado en algunas zonas
Aspectos a verificar antes de comprar en Villa Crespo
Expensas en edificios con amenities: El costo mensual de mantenimiento en edificios con pool, gym y sum puede ser significativo. Verificar el importe exacto antes de cerrar porque afecta directamente la rentabilidad neta.
Antigüedad del edificio vs. derechos de construcción: Algunos edificios históricos de Villa Crespo tienen situaciones de regularización catastral a verificar. El escribano debe controlar que no haya construcciones no declaradas.
Orientación de la unidad: En Villa Crespo, donde el stock tiene alta densidad, la orientación importa mucho: una unidad interior puede ser muy oscura. Verificar que el dormitorio principal tenga ventilación e iluminación natural directa.
Estado de la instalación de gas: En edificios anteriores a 1990, verificar la habilitación y el estado del tendido de gas. Las revisiones periódicas de Gas Ban son obligatorias.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Villa Crespo
¿Cuánto vale el m² de un 3 ambientes en Villa Crespo en 2026?
Entre USD 2.300 y USD 2.900/m². El promedio para un 3 ambientes estándar en buen estado en la zona central está en torno a USD 2.500-2.600/m². Los edificios nuevos con amenities en la zona Palermo tocan USD 2.800-2.900/m².
¿Cuánto rinde un 3 ambientes en alquiler en Villa Crespo?
La renta bruta anual está entre 4,5% y 5,5% en dólares. Descontando gastos, la renta neta está en torno al 3,8-4,5%. Combinado con el potencial de apreciación de capital del barrio, el retorno total es uno de los más atractivos del mercado mid-premium de CABA.
¿Es conveniente comprar en Villa Crespo para invertir en 2026?
Sí, especialmente con horizonte de 5+ años. La combinación de alta demanda de alquiler, renta competitiva y apreciación histórica de capital hace de Villa Crespo uno de los mejores mercados para inversión de renta con componente de valorización.
¿La brecha con Palermo va a cerrarse?
Históricamente ha tendido a cerrarse gradualmente. En 2026 todavía hay brecha significativa (20-30%), lo que sugiere margen de apreciación. No hay garantías, pero el sentido histórico del mercado es favorable.
¿Qué tipo de comprador le conviene Villa Crespo?
Inversores con horizonte de mediano-largo plazo que buscan renta + apreciación. También compradores finales —familias jóvenes, profesionales— que valoran la calidad de vida del barrio y tienen el presupuesto para pagar un ticket mid-premium.
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Conclusión: Villa Crespo, la inversión más sólida del segmento mid-premium de CABA
Villa Crespo en 2026 es la propuesta que más argumentos acumula para el comprador de 3 ambientes con perfil inversor: alta demanda de alquiler que asegura vacancia mínima, precio 20-30% por debajo de Palermo con características similares, conectividad de subte de primera línea y un proceso de valorización que lleva más de una década sin señales de agotamiento.
El ticket no es el más bajo de CABA. Pero en la relación entre precio de compra, retorno de alquiler, calidad de vida y potencial de apreciación, Villa Crespo está en un lugar que pocos barrios pueden igualar en 2026.
