Comprar 3 ambientes en Villa Soldati: precios 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Villa Soldati: precios 2026
El mercado inmobiliario de CABA tiene un piso de precio para cada tipo de propiedad. Para los 3 ambientes, ese piso está en Villa Soldati. Con valores desde USD 1.000 por metro cuadrado, este barrio del sur de la ciudad ofrece la posibilidad de comprar un departamento de tres ambientes por debajo de USD 90.000, algo prácticamente imposible de encontrar en el resto de la ciudad formal.
Esta guía analiza en detalle los precios de compra en Villa Soldati a abril de 2026, los sectores del barrio donde está la mejor relación precio-calidad, el perfil del comprador que mejor se adapta a este mercado y los factores críticos que hay que evaluar antes de tomar la decisión.
Villa Soldati como mercado de compra: contexto 2026
Villa Soldati tiene un mercado inmobiliario de compraventa que se caracteriza por tres rasgos principales:
1. Precio de entrada mínimo de CABA: Es el barrio con los valores en dólares por metro cuadrado más bajos de toda la Ciudad de Buenos Aires en el mercado formal. Esto lo convierte en el único lugar donde familias de ingresos medios-bajos pueden acceder a la propiedad sin crédito hipotecario muy grande o con ahorros relativamente modestos.
2. Alta proporción de inmuebles antiguos: El grueso del stock disponible tiene entre 30 y 50 años de antigüedad. Muchos propietarios que venden son herederos o familias que compraron en los años 80-90 y hoy deciden liquidar. Esto genera una oferta de inmuebles que, si bien requieren refacción, tienen plantas generosas y precios muy bajos.
3. Mercado de usuarios finales: A diferencia de barrios como Palermo o Belgrano donde el inversor especulativo tiene peso, en Villa Soldati la gran mayoría de las compras son para uso propio. Eso estabiliza el mercado pero limita la liquidez: vender una propiedad en Villa Soldati puede llevar más tiempo que en zonas premium.
El comprador típico de Villa Soldati en 2026 es una familia trabajadora que lleva años alquilando en el barrio o en zonas vecinas y quiere convertirse en propietaria. También hay compradores que buscan la inversión de ticket más bajo posible dentro de CABA para alquilar.
Precios de venta de 3 ambientes en Villa Soldati (Abril 2026)
Los valores de venta en Villa Soldati se ubican entre USD 1.000 y USD 1.350 por metro cuadrado para 3 ambientes, un rango significativamente por debajo del promedio de CABA.
Por tipo de inmueble
Tipo de Inmueble
Precio USD/m²
Precio total estimado (75 m²)
Departamento antiguo en estado a refaccionar
USD 1.000 – 1.100
USD 75.000 – 82.500
Departamento antiguo en estado regular habitable
USD 1.100 – 1.200
USD 82.500 – 90.000
Departamento en buen estado (mantenido)
USD 1.150 – 1.250
USD 86.250 – 93.750
PH con patio en buen estado
USD 633 - 875
USD 47.500 - 65.500
Departamento reciclado o con mejoras recientes
USD 1.250 – 1.350
USD 93.750 – 101.250
El extremo inferior del rango (USD 1.000-1.100/m²) corresponde a propiedades que claramente requieren inversión en refacción: cañerías, electricidad, azulejos, pisos, baños y cocina. Una refacción completa de un 75 m² puede costar entre USD 15.000 y USD 30.000, dependiendo de los materiales y el estado de partida. Aun así, el costo total (compra + refacción) puede quedar por debajo de USD 110.000, que sigue siendo muy competitivo para CABA.
Comparación con barrios vecinos del sur de CABA
Barrio
Precio USD/m² (3 amb)
Diferencia vs Villa Soldati
Villa Soldati
USD 1.000 – 1.350
—
Villa Lugano
USD 1.100 – 1.500
+10-15%
Mataderos
USD 1.200 – 1.600
+20-25%
Villa Riachuelo
USD 1.050 – 1.400
+5-8%
Nueva Pompeya
USD 1.400 – 1.800
+35-40%
Parque Chacabuco
USD 1.700 – 2.200
+60-70%
La diferencia con Parque Chacabuco (que ya pertenece a la franja media de CABA) es de casi el doble en el precio por metro cuadrado. Para el mismo presupuesto de USD 100.000, la diferencia en metros y calidad entre Villa Soldati y Parque Chacabuco es muy marcada.
Las mejores zonas dentro de Villa Soldati para comprar
Zona residencial formalizada (entorno Av. Escalada)
Es la parte del barrio con mayor densidad de inmuebles en el mercado formal de compraventa. Edificios de varios pisos, algunos en buen estado de mantenimiento, con documentación en orden. El precio oscila entre USD 1.150 y USD 1.300/m². Esta es la zona más recomendada para compradores que buscan seguridad jurídica y un mercado con más liquidez.
Calles clave: Av. Escalada, Varela, Tinogasta y Lacarra en su tramo por el barrio.
Zona del Parque Indoamericano
Las propiedades más cercanas al Parque Indoamericano tienen una prima por ubicación. La demanda de familias con niños que quieren salida directa al parque sostiene los precios en el tramo alto del rango barrial (USD 1.250-1.350/m²). Si comprás para uso propio con hijos, esta zona tiene el mejor ratio calidad de vida por peso invertido.
Calles recomendadas: Av. del Trabajo, Goyena y los laterales inmediatos al parque.
Zona de transición hacia Villa Lugano
El límite oeste del barrio con Villa Lugano tiene precios similares o levemente superiores al centro de Villa Soldati. La oferta de PH y casas bajas es mayor en esta zona. Ideal para quienes buscan más espacio por menos dinero y no les importa alejarse de las arterias principales. Precios: USD 1.100-1.250/m².
Zona norte (hacia Nueva Pompeya)
La parte más conectada del barrio hacia el resto de la ciudad. Mejor acceso a colectivos y algo más de actividad comercial. Precios en el tramo medio-alto del rango del barrio (USD 1.200-1.350/m²). Recomendada para compradores que van a trabajar en el centro con frecuencia.
Análisis de inversión: ¿cuánto rinde comprar en Villa Soldati?
Para quienes compran como inversión o como primera vivienda con expectativa de rentabilizar en el futuro, los números de Villa Soldati son los siguientes:
Rendimiento bruto por alquiler (2026):
Precio de compra promedio (75 m² en buen estado): USD 93.000
Alquiler mensual promedio (3 amb): $665.000 ARS ≈ USD 554 (a tipo de cambio de referencia)
Rendimiento bruto anual: aproximadamente 7-7,5%
Este es uno de los mejores rendimientos brutos de CABA. Los barrios premium rinden 4-5%, Villa Soldati puede rendir más de 7%. La razón es simple: el precio de compra es muy bajo y el alquiler, aunque también es el más bajo de la ciudad, no es tan bajo proporcionalmente.
El riesgo de liquidez:
El principal riesgo de invertir en Villa Soldati es la liquidez. Vender una propiedad en este barrio puede tomar más tiempo que en zonas más demandadas por inversores y compradores premium. Si necesitás reconvertir el capital rápido, puede ser difícil. Es una inversión para mantener en el tiempo.
La estrategia de comprar-refaccionar:
Una estrategia muy utilizada en Villa Soldati es comprar un departamento en estado a refaccionar (USD 1.000-1.100/m²) e invertir en renovación. Un departamento de 75 m² comprado a USD 75.000 más una refacción de USD 20.000 queda en USD 95.000. Ese mismo departamento renovado puede alquilarse en el tramo alto del rango del barrio y eventualmente venderse a USD 1.300-1.350/m², generando una ganancia de capital además del rendimiento por alquiler.
Factores críticos a evaluar antes de comprar
Estado de las instalaciones:
En el mercado de Villa Soldati, la mayoría de los inmuebles disponibles tienen instalaciones originales de hace 40+ años. Antes de hacer una oferta, es indispensable hacer revisar:
Sistema eléctrico (tablero, cableado, tomas)
Cañerías de agua y gas (corrosión, pérdidas)
Estado del techo si es planta baja o último piso
Humedad en paredes
Una inspección técnica previa puede costarte entre USD 150-300 pero puede ahorrarte USD 5.000-15.000 en reparaciones no previstas.
Situación dominial y deudas:
Es crítico verificar que el inmueble esté libre de inhibiciones, embargos y deudas de expensas antes de avanzar. Las propiedades en Villa Soldati que se venden por herencia pueden tener complejidades dominiales que retrasan o complican la escritura. Un buen escribano es indispensable.
Documentación del inmueble:
Verificá que el plano del inmueble esté aprobado y que no haya ampliaciones sin declarar. En PH especialmente, esto puede ser un problema.
Expensas:
Las expensas en edificios de Villa Soldati varían mucho. Edificios con portero permanente tienen expensas altas en relación al precio de compra (pueden ser $50.000-$80.000/mes). Edificios sin portero, con administración básica, tienen expensas menores ($15.000-$35.000). Esto impacta tanto en la experiencia de vivir ahí como en el rendimiento neto de la inversión.
Proceso de compra en Villa Soldati: particularidades
El proceso de compraventa en Villa Soldati es estándar para CABA, pero con algunas particularidades del mercado:
Mayor probabilidad de venta de contado: Por el perfil del mercado, muchas operaciones se hacen sin crédito hipotecario. Los vendedores prefieren compradores con fondos propios.
Negociación posible: El mercado es menos líquido que en zonas premium, lo que le da más poder de negociación al comprador. Es razonable ofrecer un 5-10% por debajo del precio publicado como punto de partida.
Escribano de confianza: Fundamental para verificar situación dominial en un mercado donde muchas propiedades vienen de herencias o tienen años sin transacciones.
Pros y contras de comprar en Villa Soldati
Pros
Contras
Precio más bajo de CABA para 3 ambientes
Mercado con menor liquidez para vender
Potencial de refacción con buen upside
Muchos inmuebles requieren inversión en reparaciones
Mejor rendimiento bruto por alquiler de CABA
Sin subte, conectividad compleja al centro
Parque Indoamericano a metros
Menor apreciación en ciclos alcistas que zonas premium
Acceso a la propiedad con presupuesto mínimo
Complejidad dominial en algunas propiedades
Comunidad de largo plazo consolidada
Menor perfil inversor en el mercado
Ideal como primera propiedad de bajo ticket
Colegios privados de calidad más alejados
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa Soldati
¿Cuánto cuesta en promedio un 3 ambientes en Villa Soldati en 2026?
Entre USD 75.000 y USD 101.000 para una unidad de 75 m². El promedio del mercado está alrededor de USD 85.000-90.000.
¿Es arriesgado comprar en Villa Soldati?
Como cualquier inversión, tiene riesgos. El principal es la liquidez: puede ser más difícil vender que en barrios premium. Pero si comprás para vivir a largo plazo o para alquilar, los riesgos se reducen significativamente. La clave es hacer bien la diligencia previa (inspección técnica, verificación dominial).
¿Puedo acceder a crédito hipotecario para comprar en Villa Soldati?
Sí, técnicamente los bancos ofrecen hipotecas en cualquier zona de CABA. Sin embargo, el precio de las propiedades es bajo en términos absolutos, y algunos bancos tienen montos mínimos de crédito que pueden complicar el acceso para propiedades de ticket muy bajo. Consultá directamente con el banco o un broker hipotecario.
¿Qué rendimiento anual puedo esperar si alquilo un 3 ambientes comprado en Villa Soldati?
En condiciones normales del mercado, un rendimiento bruto de 7-7,5% anual. El rendimiento neto (descontando expensas, impuestos y período sin inquilino) puede estar entre 5-6%.
¿Vale la pena comprar para refaccionar en Villa Soldati?
Sí, es una de las estrategias con mejor ratio retorno/riesgo en el mercado inmobiliario de CABA actual. Comprás barato, invertís en refacción y tenés un inmueble en buen estado que puede rendir mejor en alquiler y tiene upside de precio al vender.
¿Cómo se compara comprar en Villa Soldati vs Villa Lugano?
Villa Lugano tiene precios entre 10-15% más altos, mejor conectividad y una oferta comercial levemente superior. Para inversión pura con mínimo capital, Villa Soldati gana. Para uso propio con mejor equilibrio de vida urbana, Villa Lugano puede justificar el sobreprecio.
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Conclusión: Villa Soldati, el piso del mercado inmobiliario de CABA
Para quienes buscan comprar un 3 ambientes en Buenos Aires con el menor desembolso posible, Villa Soldati es la única respuesta dentro de los límites de la ciudad formal. Con valores desde USD 1.000/m² y propiedades disponibles desde USD 75.000, ofrece lo que ningún otro barrio de CABA puede dar: acceso a la propiedad con presupuesto mínimo.
No es un barrio para todo el mundo, y es importante ser honesto al evaluarlo: la conectividad al centro es limitada, muchas propiedades requieren refacción y el mercado es menos líquido que en zonas más demandadas. Pero para la familia que trabaja en el sur del conurbano, que quiere convertirse en propietaria sin esperar diez años de ahorro, o para el inversor que busca el mejor rendimiento por alquiler de la ciudad, Villa Soldati es un mercado a tomar muy en serio.
