Mataderos ocupa un lugar único en el mercado inmobiliario porteño: es el barrio donde el sueño de comprar una casa dentro de CABA todavía es una aspiración realizable para familias de ingresos medios. Con un precio de referencia de USD 1.400 a USD 1.800 por metro cuadrado en abril de 2026, es junto con Villa Lugano el mercado más accesible de la Capital para la tipología de 4 ambientes.
Lo que distingue a Mataderos de otros barrios periféricos no es solo el precio: es la tipología de propiedades disponibles. Acá el 4 ambientes frecuentemente viene en formato de casa con jardín o PH de dos plantas con patio, no de departamento en un edificio sin espacio exterior. Para una familia con niños que quiere una escritura a su nombre y un lugar donde los chicos puedan salir al patio, Mataderos es una de las pocas opciones que cumple esa condición dentro de CABA.
Precios por metro cuadrado en Mataderos (Abril 2026)
Tabla de precios por zona
Zona
USD/m² Usado
USD/m² A estrenar
Tendencia
Zona norte (límite Liniers/Villa Luro)
USD 1.650 – 1.800
USD 1.850 – 2.050
Estable
Eje Av. Juan B. Justo
USD 1.550 – 1.750
USD 1.800 – 1.950
Estable
Zona central (entorno Feria)
USD 1.500 – 1.700
USD 1.700 – 1.900
Estable
Zona sur (límite Villa Lugano)
USD 1.400 – 1.600
USD 1.600 – 1.800
Estable
Valores totales para un 4 ambientes
En Mataderos, el 4 ambientes más frecuente es una casa o PH de 100–140 m². Los valores totales estimados:
Tipo
Zona norte
Zona central
Zona sur
Departamento usado (95 m²)
USD 156.750 – 171.000
USD 142.500 – 161.500
USD 133.000 – 152.000
Casa / PH (110 m²)
USD 181.500 – 198.000
USD 165.000 – 187.000
USD 154.000 – 176.000
Casa amplia (130 m²)
USD 214.500 – 234.000
USD 195.000 – 221.000
USD 182.000 – 208.000
Precios de referencia abril 2026. Valores en USD billete.
Comparativo con barrios del sur-oeste de CABA
Barrio
USD/m² promedio 4 ambientes
Diferencia vs. Mataderos
Flores
USD 2.000 – 2.500
+30% a +80%
Villa Luro
USD 1.750 – 2.100
+10% a +50%
Liniers
USD 1.500 – 1.900
0% a +10%
Mataderos
USD 1.400 – 1.800
—
Villa Lugano
USD 1.100 – 1.500
-10% a -20%
Mataderos tiene los precios más bajos de CABA para comprar 4 ambientes junto con Villa Lugano, pero con un perfil de barrio sustancialmente más consolidado.
Casas vs. departamentos: el mercado de Mataderos
A diferencia de los barrios del norte donde el 4 ambientes es casi siempre un departamento en un edificio de varios pisos, Mataderos tiene una oferta donde las casas y PHs representan la mayoría de los 4 ambientes disponibles. Eso cambia la ecuación de la compra en varios sentidos.
Por qué hay más casas que departamentos en Mataderos
El barrio históricamente tuvo un perfil de baja densidad constructiva. Los grandes desarrollos inmobiliarios que transformaron Palermo, Caballito o Belgrano en la última década no llegaron a Mataderos con la misma intensidad. Eso preservó el parque de casas que se construyó entre los años 40 y 80, propiedades que tienen una solidez estructural probada pero instalaciones que pueden necesitar actualización.
Casas en Mataderos: qué esperar
Una casa de 4 ambientes en Mataderos típicamente incluye:
Planta baja: living, comedor diario, cocina amplia (a veces cocina-comedor), toilette y patio o jardín
Planta alta: dormitorio principal, dos dormitorios más, baño completo
Garage: frecuente en las casas del barrio, incluido o con posibilidad de adicional razonable
Jardín o patio trasero: desde 15 m² hasta 80 m² en las propiedades más amplias
PHs de dos plantas
El PH es la tipología intermedia entre la casa individual y el departamento en edificio. En Mataderos, los PHs de 2 plantas con patio propio son una categoría buscada porque combinan la intimidad de la casa con la menor responsabilidad de mantenimiento individual (el techo y fachada son del consorcio).
Las mejores zonas para comprar en Mataderos
Zona norte: la mejor relación calidad-precio
Las cuadras entre Av. Juan B. Justo y el límite con Liniers y Villa Luro son las más valoradas por compradores que piensan en liquidez de reventa. La proximidad a los barrios con mayor demanda (Liniers, Villa Luro) facilita tanto el alquiler como la venta futura.
Las calles alrededor de la Feria de Mataderos —Av. Lisandro de la Torre y Av. de los Corrales— tienen el mayor dinamismo comercial y cultural del barrio. Las propiedades de esta zona se venden por la identidad del entorno y por el acceso a la vida de barrio más intensa.
Zona sur: el precio mínimo
El límite sur de Mataderos —hacia Villa Lugano y el Riachuelo— tiene los precios más bajos y la mayor proporción de casas amplias con jardines de gran metraje. Para familias que priorizan maximizar el espacio exterior dentro del presupuesto, esta es la zona que da más metros cuadrados por dólar invertido.
Consideración importante: El límite con Villa Lugano requiere un análisis cuidadoso de la zona específica. Algunas cuadras son similares al resto de Mataderos; otras tienen un perfil diferente. Visitá antes de decidir.
Ejemplos de presupuesto reales
Con USD 140.000
El umbral de entrada al mercado de 4 ambientes en Mataderos. Departamento usado de 85–90 m² en zona sur o central, o casa de planta baja en condiciones básicas. Para quien ajusta el presupuesto al mínimo y prioriza estar dentro de CABA con espacio propio.
Con USD 165.000
El rango más frecuente de la operación en Mataderos. Accedés a una casa o PH de 105–115 m² en zona central con patio, o a un departamento de 100 m² bien ubicado en zona norte. La franja donde están las mejores opciones calidad-precio del barrio.
Con USD 185.000
Las mejores propiedades de Mataderos en formato casa: zona norte, patio amplio, buen estado general, posiblemente con garage. Para familias que buscan la mejor versión del barrio sin superar el presupuesto de la clase media.
Con USD 210.000 o más
Con este presupuesto podés acceder a casas amplias de 130 m² o más con jardín grande, garage doble y en buen estado. También abre la posibilidad de casas que necesitan refacción mínima en zonas céntricas. Si llegás a este rango, también vale evaluar Liniers zona norte o Villa Luro para comparar opciones.
Rentabilidad de alquiler: la ecuación de Mataderos
El precio de compra bajo de Mataderos se traduce en yields de alquiler competitivos, especialmente para casas con patio que tienen alta demanda de alquiler familiar.
Estimación de rendimiento (4 ambientes)
Escenario
Precio de compra
Alquiler mensual
Yield bruto anual
Casa con patio zona central 110 m²
USD 165.000
~$920.000 ARS
~6,7% estimado
PH 2 plantas zona norte 110 m²
USD 178.000
~$975.000 ARS
~6,6% estimado
Depto. usado zona norte 95 m²
USD 162.000
~$880.000 ARS
~6,5% estimado
Yield en USD es una aproximación usando el tipo de cambio implícito en los alquileres en ARS.
Las casas con jardín en Mataderos tienen demanda de alquiler genuina de familias que no pueden comprar pero necesitan ese espacio. El tiempo promedio para alquilar una casa en buen estado en zona norte del barrio es de 2–4 semanas.
Cómo financiar la compra en Mataderos
Crédito hipotecario UVA
Los créditos UVA aplican sin restricciones a propiedades en Mataderos, incluyendo casas y PHs (no solo departamentos). La ventaja del barrio es que, al tener precios más bajos, la cuota inicial es más accesible para familias de ingresos medios.
Para una casa de USD 165.000 con un crédito del 75% (USD 123.750 financiados):
Plazo 20 años, tasa UVA del BNA: la cuota inicial depende de la tasa vigente al momento de escriturar. Simulá en la calculadora hipotecaria del banco antes de avanzar.
Requisito típico: ingresos demostrables suficientes para que la cuota no supere el 25%–30% del ingreso familiar.
Contado: la mejor negociación
En el mercado del usado de Mataderos, el comprador de contado que puede escriturar en 30–45 días tiene un poder de negociación significativo. Descuentos del 7%–12% sobre el precio publicado son razonables y frecuentes. En una propiedad de USD 165.000, eso representa entre USD 11.550 y USD 19.800 de ahorro real.
Pozo (proyectos nuevos)
La oferta en pozo en Mataderos es muy acotada. Los pocos proyectos que se desarrollan en el barrio tienen planes de pago en pesos con ajuste CAC. Si encontrás una oportunidad en pozo en zona norte del barrio, evaluala con cuidado: la oferta es escasa pero el precio de entrada puede ser especialmente interesante.
Transporte y conectividad desde Mataderos
La conectividad es el principal punto débil del barrio para quienes trabajan en el microcentro. Sin subte y con el ferrocarril en el límite del barrio, el colectivo es el medio principal.
Colectivos
La red de colectivos en Mataderos es la más importante:
Línea 117: eje Rivadavia, microcentro en 50–60 minutos
Línea 4: hacia San Telmo y el sur
Línea 126: conexión transversal norte
Línea 55: hacia el corredor norte de CABA
Ferrocarril Sarmiento
La estación más próxima dentro de los límites accesibles es Ciudadela (GBA oeste, límite de CABA). El tren desde ahí llega a Once en 30 minutos. Para quienes se movilizan hacia el GBA oeste, es la opción más eficiente.
Autopistas
Acceso a la Autopista Richieri hacia el aeropuerto de Ezeiza y el GBA sur. Para familias con trabajo o lazos en esa zona, Mataderos es una ubicación práctica.
Auto propio
Para los residentes de Mataderos, el auto es frecuentemente más necesario que en barrios con subte. La oferta de propiedades con garage en el barrio acompaña esta realidad.
Colegios y servicios
Educación
Escuelas primarias y secundarias públicas con reputación arraigada en el barrio
Escuelas técnicas: el barrio tiene tradición en educación técnica
Jardines privados con trayectoria en el barrio
Colegios privados bilingüe: la opción más cercana está en Flores o Liniers (30 minutos)
Salud
Hospital Piñero (Villa del Parque): el de referencia más próximo
Hospital Álvarez (Floresta): accesible en colectivo
Centros de salud públicos en el barrio
Comercio y espacios verdes
Parque Charrúa: el parque del barrio, con espacio verde, canchas y juegos infantiles
Comercios de proximidad completos en los ejes de avenidas
Feria de Mataderos: actividad cultural y gastronómica los domingos
Pros y contras de comprar en Mataderos
Aspecto
Pros
Contras
Precio
El más bajo de CABA para 4 ambientes
Liquidez de reventa más lenta
Tipología
Casas con jardín: una rareza a este precio en CABA
Sin edificios modernos con amenities
Espacio
Los metros cuadrados más accesibles de la Capital
Mayor distancia al microcentro
Conectividad
Acceso a autopistas, colectivos en avenidas
Sin subte; colectivo como medio principal
Feria
Actividad cultural auténtica del barrio
Solo domingos de abril a noviembre
Yield alquiler
6,5%–7% bruto, competitivo
Menos demanda que barrios del norte
Comunidad
Arraigada, con identidad propia fuerte
Barrio de imagen periférica para algunos
Consejos para comprar en Mataderos
1. Inspeccioná las casas con un profesional. El stock de casas del barrio tiene 40–60 años de antigüedad. Las estructuras suelen ser sólidas, pero las instalaciones eléctricas (plomería en plomo, tableros antiguos) y la impermeabilización de cubierta son los puntos a verificar antes de firmar.
2. Calculá el costo de refacción en la oferta. Muchas de las mejores propiedades de Mataderos están listadas a buen precio precisamente porque necesitan actualización. Un baño y una cocina reformados pueden costar USD 15.000–25.000 adicionales, pero elevan el alquiler potencial un 20%–30%.
3. El jardín es un activo, no solo un costo. Un jardín bien mantenido en una casa de Mataderos es el mayor diferencial para alquilar rápido y a buenos precios. Invertí en poner el espacio exterior en orden si está descuidado.
4. Priorizá zona norte para reventa. Las cuadras norte del barrio tienen mayor liquidez. Si en algún momento querés vender, la distancia a Liniers y Villa Luro (barrios con mayor demanda) hace que las propiedades de zona norte de Mataderos se vendan más rápido.
5. Verificá el estado de medianeras y cubierta. Los problemas de medianera y techo son los más frecuentes en casas del barrio. En una propiedad de planta baja y primera planta, la cubierta es la responsabilidad más costosa si está en mal estado.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un 4 ambientes en Mataderos en 2026?
El rango para departamentos usados es de USD 133.000 a USD 171.000. Las casas y PHs con patio o jardín van de USD 154.000 a USD 234.000 dependiendo del metraje y la zona. La zona norte tiene los precios más altos del barrio.
¿Mataderos es una buena inversión en 2026?
Para rendimiento de alquiler, sí: el yield bruto de 6,5%–7% es competitivo. Para apreciación de capital, el barrio es más conservador que zonas en desarrollo. Es una inversión que da flujo, no especulación de precio.
¿Qué tipo de propiedades predominan en Mataderos?
A diferencia de los barrios del norte, Mataderos tiene más casas y PHs que departamentos en edificio de gran altura. Eso significa que el comprador de 4 ambientes en Mataderos probablemente esté comprando una casa o PH, no un departamento en torre.
¿Es difícil conseguir crédito hipotecario para una casa en Mataderos?
No. Los bancos otorgan crédito UVA para casas y PHs siempre que tengan escritura en regla y cumplan con los requisitos de tasación. El proceso es el mismo que para un departamento. La ventaja es que el precio más bajo de Mataderos hace la cuota más accesible.
¿Cuánto tiempo lleva vender una propiedad en Mataderos?
El tiempo de venta es mayor que en barrios más céntricos: entre 90 y 180 días para propiedades bien priciadas. Las propiedades en zona norte y con espacio exterior se venden más rápido. Las de zona sur o sin espacio exterior pueden demorar más.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Mataderos en 2026 es una de las pocas formas en que una familia de ingresos medios puede ser propietaria de una casa con jardín dentro de CABA. A USD 1.400–1.800 por m², con casas que incluyen patio y en muchos casos garage, el barrio ofrece una ecuación que el mercado porteño no tiene en ningún otro barrio con similar accesibilidad y perfil.
No es para quien busca la inversión más líquida ni el barrio más céntrico. Es para quien quiere espacio, quietud y la escritura de una casa a su nombre dentro de Buenos Aires.
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