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Comprar 2 ambientes en Mataderos: precios y opciones 2026
10 min de lectura
por Roomix
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Mataderos es uno de los secretos mejor guardados del mercado inmobiliario de Buenos Aires. Ubicado en el extremo sur-oeste de CABA, ofrece algunos de los precios por metro cuadrado más bajos de la ciudad, con la particularidad de tener una identidad barrial fortísima, excelente calidad de vida para familias y una demanda de alquiler sostenida por la población que trabaja en la zona.
Para el inversor que busca el precio de entrada más bajo posible en CABA con una rentabilidad decente, o para el comprador de primera vivienda con presupuesto muy ajustado, Mataderos es un mercado que vale la pena estudiar. Esta guía te da todos los datos para hacerlo.
Datos de Roomix sobre 318 avisos activos en venta en Mataderos, actualizados a agosto 2026.
Mataderos tiene uno de los precios por m² más bajos de toda CABA. Esto refleja una combinación de factores: distancia al microcentro, falta de subte propio y predominio de casas bajas por sobre los edificios en altura. Para el comprador inteligente, esto es una oportunidad.
El precio de venta promedio de la zona (todas las tipologías) es de USD 140.000 ($211.400.000), a USD 1.819/m². Para un 2 ambientes puntualmente, el precio promedio es de USD 99.500 ($150.245.000) sobre una muestra de 96 avisos, a USD 1.929/m².
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 75.000 | 38 |
| 2 ambientes | USD 99.500 | 96 |
| 3 ambientes | USD 161.500 | 108 |
| 4 ambientes | USD 195.000 | 81 |
| 5 ambientes o más | USD 252.500 | 72 |
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Cochera | USD 182.000 | 231 |
| Balcón | USD 138.950 | 228 |
| Terraza | USD 176.000 | 163 |
| Parrilla | USD 180.000 | 161 |
| Quincho | USD 210.000 | 75 |
| Amoblado |
Mataderos está, en términos generales, en el umbral más bajo del mercado formal de CABA (excluyendo zonas de perfil de riesgo muy distinto como Villa Lugano o Villa Soldati, donde Roomix no releva suficiente volumen para un promedio comparable). Esto posiciona al barrio como una de las opciones de menor precio de entrada dentro de los barrios de CABA con razonable calidad de vida.
Muchos inversores descartan Mataderos rápidamente al ver la ubicación en el mapa. Cometen un error.
La rentabilidad bruta del alquiler en Mataderos es una de las más altas de CABA, precisamente por el bajo precio de compra.
Compra: precio de venta promedio de un 2 ambientes en Mataderos: USD 99.500 ($150.245.000)
Alquiler mensual estimado: $700.000 ARS/mes (alquiler base, sin expensas; muestra de 35 avisos publicados en pesos)
Rentabilidad bruta anual: (700.000 × 12) / 150.245.000 = ≈5,6%
Los PH con patio suelen tener una prima de alquiler frente al departamento estándar, por la demanda específica de familias con mascotas o con necesidad de espacio exterior, aunque Roomix no releva un promedio de renta diferenciado por tipología en Mataderos.
Esta rentabilidad bruta está en línea con el promedio histórico de Buenos Aires. La rentabilidad neta (descontando vacancia, expensas del propietario e impuestos) queda varios puntos por debajo de la bruta.
La zona con mayor liquidez y demanda de alquiler. La proximidad al transporte (colectivos hacia el subte y la estación del tren) la hace más atractiva para inquilinos y, por ende, para inversores. Los precios son levemente superiores al resto del barrio.
Para: inversores que priorizan liquidez y menor vacancia. Roomix no mide un promedio de precio diferenciado por sub-zona dentro de Mataderos; los precios de referencia son los del barrio en conjunto (ver tablas más arriba).
El corazón cultural del barrio. La demanda de alquiler es estable, la calidad de vida es alta (la feria de los domingos es un activo real) y la oferta de PHs y casas bajas es la mejor del barrio. Ideal para compradores que buscan vivir en el departamento o que apuntan a un inquilino de perfil familiar.
Para: compradores para uso propio o para alquiler a familias.
El mayor stock disponible del barrio. La mayoría de los departamentos en edificios de mediana altura están acá. Precios en el promedio del barrio y buena oferta de unidades para seleccionar.
Para: inversores que quieren maximizar opciones y comparar varias propiedades.
| Concepto | Porcentaje aproximado |
|---|---|
| Impuesto de sellos (CABA) | 3,6% del valor fiscal |
| Honorarios del escribano (comprador) | 1,5% – 2% |
| Honorarios de la inmobiliaria | 3% + IVA |
| Inhibición y anotación | 0,2% – 0,3% |
| Total estimado | 5% – 7% del precio |
Para un 2 ambientes al precio promedio de venta de la zona (USD 99.500), esos gastos adicionales representan ese mismo 5%–7% del precio de compra.
Nota sobre el valor fiscal en Mataderos: como en Liniers y otros barrios del corredor sur-oeste, el valor fiscal de referencia de las propiedades en Mataderos suele estar notablemente por debajo del precio de mercado. Esto reduce la base imponible del impuesto de sellos y representa un ahorro real en los gastos de escrituración. Es un beneficio concreto de comprar en el segmento más accesible del mercado.
No hay forma de suavizarlo: Mataderos no tiene subte propio y llegar al centro toma más tiempo que desde barrios mejor ubicados. Para un inversor, esto implica:
Las líneas 4, 36, 46, 92, 103, 109 y 141 cubren los principales corredores y conectan con el subte y con el centro de la ciudad.
Mataderos no es un barrio en proceso de gentrificación activa ni tiene proyectos de infraestructura inminentes que vayan a cambiar su perfil. La valorización esperada es modesta pero estable, siguiendo el índice general del mercado inmobiliario de CABA.
Lo que sí tiene el barrio es un cierto potencial de "redescubrimiento": como pasó con Chacarita en la década pasada o con Colegiales en los años 2010, los barrios con identidad, calidad de vida real y precios accesibles eventualmente atraen compradores que los empujan al alza. Mataderos tiene los ingredientes: la Feria, el Parque Avellaneda, las calles bajas y la autenticidad. Lo que le falta es el subte y la visibilidad mediática.
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Precio de entrada entre los más bajos de CABA | Menor liquidez de reventa |
| Rentabilidad bruta del alquiler alta (~5,6%) | Sin subte propio |
| Gran oferta de PHs y casas con patio | Lejos del microcentro (45-55 min) |
| Gastos de escrituración reducidos (valor fiscal bajo) | Menor potencial de valorización de corto plazo |
| Calidad de vida barrial alta | Zona sur limita con Villa Lugano |
| Parque Avellaneda y Feria de Mataderos | Menos opciones de edificios modernos |
| Demanda de alquiler sostenida y bajo vacancia | Inversores de zona norte raramente lo consideran |
1. Priorizá los PHs y casas bajas con patio. Son los activos más escasos de CABA y en Mataderos tienen una presencia mayor que en cualquier otro barrio de la ciudad. Un PH con patio es una rareza del mercado que se alquila rápido y bien.
2. Buscá propiedades con reforma pendiente. El costo de una refacción integral en un departamento de 50 m² (pintura, cocina, baño, piso) puede representar una porción relevante del precio de compra en la zona. En Mataderos, ese trabajo puede transformar una unidad de estado básico en una que se alquila como nueva, achicando la brecha frente al precio de las unidades recicladas de la zona. El margen está ahí.
3. Verificá la infraestructura del edificio. Muchos edificios de los años 60-80 en el barrio tienen instalaciones eléctricas y de gas que requieren actualización. Una inspección técnica antes de la compra puede ahorrarte problemas serios.
4. Consultá el estado del consorcio. Pedí los últimos 6 meses de actas de asamblea y el estado de deuda de expensas del consorcio. Un consorcio desorganizado o endeudado es una señal de alerta.
5. Usá Roomix.ai para entender el mercado antes de hacer una oferta. La plataforma te permite ver qué propiedades están disponibles en Mataderos, a qué precios, con qué características, y comparar opciones side-by-side. Antes de reservar, asegurate de tener el contexto de mercado completo.
El precio de venta promedio de un 2 ambientes en Mataderos es de USD 99.500 (a USD 1.929/m²), sobre una muestra de 96 avisos. Las unidades con cochera o amenities como quincho o pileta suben ese valor; ver la tabla por amenity más arriba.
Sí, especialmente para inversores con presupuesto moderado que priorizan la rentabilidad del alquiler sobre la valorización del capital. La rentabilidad bruta ronda el 5,6% anual sobre el valor de compra para un 2 ambientes, en línea con el promedio histórico de Buenos Aires. El riesgo principal es la menor liquidez de reventa.
Principalmente familias de clase media-baja y trabajadores de la zona industrial del corredor sur-oeste. También hay demanda de jóvenes que buscan el precio más accesible posible dentro de CABA. La demanda de PHs con patio tiene un perfil específico: familias con mascotas y niños que valoran el espacio exterior.
Son mercados muy diferentes. Villa Lugano tiene precios aún más bajos, pero con condiciones de seguridad y calidad urbana significativamente peores (Roomix no releva volumen suficiente en Villa Lugano para publicar un promedio comparable). Mataderos es un barrio consolidado con buen tejido social y calidad de vida, mientras que Villa Lugano tiene zonas con problemas estructurales más serios. Para inversión residencial, Mataderos es la elección más sensata entre los dos.
Sí. Los departamentos en Mataderos son elegibles para créditos hipotecarios de cualquier banco dentro de CABA. El Banco Ciudad, el Banco Provincia y los bancos privados principales ofrecen líneas para compra de primera vivienda e inversión. La ventaja adicional: el bajo precio de compra reduce el monto del préstamo necesario y, por ende, las cuotas mensuales.
Hay una categoría de inversión inmobiliaria en Buenos Aires que raramente se nombra en los medios: la compra en barrios populares consolidados con alta demanda de alquiler local. Mataderos es el ejemplo más claro de esa categoría.
No es Palermo. No va a triplicar su valor en cinco años. Pero con una rentabilidad bruta cercana al 5,6% y un precio de entrada que ronda los USD 99.500 para un 2 ambientes (desde USD 75.000 para un monoambiente), es una oportunidad real para quienes tienen ese presupuesto y no quieren —o no pueden— esperar a juntar el presupuesto de los barrios más caros de CABA.
Explorá las propiedades disponibles en Roomix.ai y tomá tu decisión con los datos reales del mercado en la mano.
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| 56 |
| Pileta | USD 190.500 | 54 |
| SUM | USD 162.500 | 25 |