Comprar 4 ambientes en Parque Patricios: precios 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Parque Patricios: Precios 2026
Parque Patricios es el barrio con el mayor potencial de valorización del sur de Buenos Aires, y uno de los más interesantes de toda la ciudad para inversión inmobiliaria en 2026. La razón es estructural: el Distrito Tecnológico, creado por la Ciudad de Buenos Aires en 2008 como polo de empresas de tecnología e innovación, transformó el tejido urbano, social y económico del barrio de manera sostenida y todavía hay recorrido por delante.
Comprar un 4 ambientes en Parque Patricios en este momento significa comprar en un barrio que ya cambió —pero que aún no terminó de reflejar ese cambio en los precios. El precio por metro cuadrado está en el rango de USD 2.000 a USD 2.600 por m², significativamente por debajo de Palermo, Belgrano o Recoleta, pero con una curva de apreciación que está en marcha.
Esta guía te da los datos reales, la estrategia de inversión correcta y todo lo que necesitás para comprar bien en Parque Patricios.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Parque Patricios (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Parque Patricios para un 4 ambientes en venta varía de USD 2.000 a USD 2.600 por m², con picos en las mejores unidades del Distrito Tecnológico.
Tabla de Precios por Zona y Tipo de Propiedad
Zona
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 110 m²
Precio total 120 m²
Núcleo Distrito Tecnológico
$2.300 - $2.600
USD 230.000–260.000
USD 253.000–286.000
USD 276.000–312.000
Zona norte (límite Boedo)
$2.100 - $2.400
USD 210.000–240.000
USD 231.000–264.000
USD 252.000–288.000
Zona sur (límite Barracas)
$2.000 - $2.200
USD 200.000–220.000
USD 220.000–242.000
USD 240.000–264.000
Sobre Av. Caseros (con amenities)
$2.200 - $2.500
USD 220.000–250.000
USD 242.000–275.000
USD 264.000–300.000
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Los edificios nuevos en pozo entregados desde 2020 pueden estar en el extremo superior del rango.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Parque Patricios
USD 200.000–230.000
4 amb. de 100–105 m² en zona sur o edificio estándar
USD 230.000–260.000
4 amb. de 105–110 m² en Distrito Tecnológico, buen estado
USD 260.000–290.000
4 amb. de 110–115 m², edificio renovado o premium
USD 290.000+
4 amb. de mayor superficie o en edificio nuevo con amenities
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Parque Patricios
Un 4 ambientes en Parque Patricios que se compra para uso propio o inversión tiene, en la mayoría de los casos, la siguiente distribución:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial amplio con placard; en edificios más nuevos, con baño en suite
Dormitorio 2 y 3: habitaciones individuales o dobles, aptas para hijos, home office o estudio
Living-comedor: espacio diferenciado de la cocina; el tejido urbano del barrio suele ofrecer mayor superficie por precio que en los barrios del norte
Cocina: completa, con acceso a patio o balcón en muchos casos
Baño completo: con bañera o ducha, inodoro, bidet, lavamanos
Segundo baño o toilette: presente en la mayoría de los 4 ambientes del barrio
Patio, balcón o terraza: muy frecuente en los edificios más antiguos y en las plantas bajas
La superficie útil va de 100 a 120 m² en la mayoría de los casos, con algunos edificios más antiguos ofreciendo hasta 130 m².
Por Qué Parque Patricios Es una Inversión con Potencial
El Efecto Distrito Tecnológico
El Distrito Tecnológico de Buenos Aires no es solo una zona con edificios de oficinas. Es un proyecto urbano integral que incluyó mejoras en el espacio público, iluminación, arbolado, gastronomía y servicios. Empresas como Mercado Libre, Globant, Telecom, IBM y otras de primer nivel tienen presencia activa en el barrio. Eso genera demanda de alquiler residencial de calidad en los alrededores, con inquilinos de perfil profesional y buena capacidad de pago.
Para quien compra para alquilar, ese perfil de demanda es muy valioso: baja conflictividad, buen historial de pago y contratos estables.
Brecha de Precio vs. Potencial
El metro cuadrado en Parque Patricios (USD 2.000–2.600) está entre un 30% y un 50% por debajo del precio en Palermo o Belgrano. Sin embargo, el perfil del barrio —Distrito Tecnológico activo, subte H, conectividad, parque urbano— ya no justifica esa brecha de manera estructural. La brecha existe por inercia histórica, no por diferencias fundamentales de calidad. Esa inercia se está cerrando progresivamente.
Rentabilidad del Alquiler
Con precios de compra de USD 200.000–290.000 y alquileres de $980.000–$1.250.000 mensuales, la rentabilidad bruta anual en dólares ronda el 6–8%. Es una de las rentabilidades más altas de CABA para un 4 ambientes, combinada con expectativas de apreciación de capital por encima del promedio del mercado.
Inversión Accesible con Alto Upside
Para un inversor con un presupuesto de USD 220.000–260.000, Parque Patricios ofrece algo que Belgrano o Palermo no pueden dar: la posibilidad de entrar a un mercado en proceso de valorización con un precio de entrada razonable. Comprar hoy en el Distrito Tecnológico es comprar antes de que el mercado termine de reconocer el cambio que ya ocurrió.
Parque Patricios por Zonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Núcleo del Distrito Tecnológico: La Apuesta Más Directa
El área central del Distrito (delimitada por Caseros, Vélez Sarsfield, Uspallata y Monteagudo) es donde la transformación urbana es más visible. Los edificios renovados, las nuevas construcciones, los espacios gastronómicos y el flujo de profesionales son los más concentrados acá. Para un inversor que busca maximizar la rentabilidad del alquiler en el corto plazo, esta zona es la más sólida.
Rango de precio: USD 2.300–2.600/m².
Zona Norte (límite Boedo): Carácter Residencial
La zona norte del barrio tiene un perfil más residencial y tranquilo. Los edificios son más antiguos y el precio es algo menor, pero el barrio tiene una calidad de vida alta —calles arboladas, vecindario establecido, proximidad a Boedo con su oferta cultural y gastronómica. Para una familia que compra para uso propio y quiere espacio real a buen precio, esta zona es excelente.
Rango de precio: USD 2.100–2.400/m².
Zona Sur (límite Barracas): El Precio Más Accesible
La zona sur es la más heterogénea y la que tiene mayor margen de mejora. Los precios son los más bajos del barrio, lo que la convierte en la opción de menor precio de entrada. Para un inversor con horizonte de largo plazo que busca comprar en la zona con mayor potencial de recorrido, el límite sur con Barracas puede ofrecer el mejor upside de precio.
Rango de precio: USD 2.000–2.200/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Parque Patricios
Calles de Mayor Demanda
Monteagudo (entre Caseros y Uspallata): el eje del Distrito Tecnológico. Alta demanda de alquiler garantizada por la proximidad a las oficinas tech.
Pepirí y Oruro: calles internas tranquilas, residenciales, muy apreciadas por familias que compran para vivir.
Av. Caseros (cuadras entre Santa Lucía y Boedo): la arteria principal. Alta oferta y buena liquidez.
Uspallata: calle de alta demanda. Los edificios en esta calle tienen muy buena rotación de inquilinos.
Av. Vélez Sarsfield: buena oferta de edificios de entre 6 y 10 pisos a precios razonables.
Iguazú y Alberti: calles residenciales tranquilas, muy apreciadas por compradores que priorizan la calidad de vida.
Calles con Mayor Potencial de Valorización
Amancio Alcorta (límite sur): zona que aún no reflejó completamente la mejora del Distrito. Mayor riesgo, mayor upside.
Av. Brasil: límite sur, buena conectividad, precio más bajo y recorrido de valorización visible.
Aspectos Clave para la Compra
Due Diligence Inmobiliario
Antes de escriturar un 4 ambientes en Parque Patricios, verificá:
Estado estructural del edificio: muchos edificios del barrio son anteriores a 1980 y pueden requerir verificación de instalaciones eléctricas y plomería
Expensas actualizadas: pedí los últimos 12 cupones; las expensas en Parque Patricios son bajas pero conviene verificar deudas del consorcio
Superficie real vs. escriturada: en edificios más antiguos pueden existir diferencias entre lo escriturado y lo real
Inhibiciones y gravámenes: el escribano verifica esto de oficio; pedí el informe antes de firmar la reserva
Habilitación para Airbnb: si el plan es alquiler temporario, verificar el reglamento del consorcio y la habilitación municipal
Negociación de Precio
En el mercado actual de Parque Patricios, los márgenes de negociación son del 5 al 10% sobre el precio publicado. El mercado tiene menos liquidez que Palermo o Belgrano, lo que da más margen al comprador para negociar. Las propiedades en el Distrito Tecnológico tienen menor margen de negociación porque tienen demanda más activa.
Créditos Hipotecarios
Los créditos UVA son una opción real en Parque Patricios. Para un 4 ambientes de USD 240.000 (valor tasación bancaria probable), el banco puede financiar hasta el 75–80%, con el comprador aportando entre USD 48.000 y USD 60.000 de anticipo más gastos de escritura (3–4% del precio de venta).
Transporte y Conectividad
La conectividad de Parque Patricios ha mejorado significativamente con las obras de infraestructura de la última década:
Subte H (línea plateada): estaciones Caseros y Parque Patricios. Conexión directa con Once (Subtes A, B y C) y con el centro.
Metrobús sur (Av. Vélez Sarsfield): acceso rápido a Constitución, Retiro y el microcentro.
Colectivos: líneas 24, 45, 59, 80, 103, 115, 126, 188 por las avenidas principales.
Ciclovías: conexión en bici con el Metrobús y con el parque costero del sur.
Colegios y Servicios
Educación
UTN Facultad Regional Buenos Aires: referente de la educación tecnológica a distancia caminable desde el Distrito
Escuela Técnica N° 37: reconocida y muy solicitada en el barrio
Colegios privados de Boedo (zona norte del barrio): buena oferta de colegios privados a distancia accesible
Salud
Hospital Penna: hospital público de alta complejidad dentro del barrio
Centros médicos privados en Av. Caseros y adyacencias
Comercios y Servicios
Supermercados (Coto, Carrefour Express, Día) distribuidos en las avenidas principales
El Mercado del Parque: referente gastronómico del Distrito
Gastronomía en crecimiento sostenido acompañando la demanda del Distrito Tecnológico
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Parque Patricios
Pros
Contras
Precio de entrada accesible (USD 200.000+)
Menor liquidez que barrios del norte
Potencial de valorización alto
Tejido urbano más heterogéneo
Rentabilidad bruta del 6–8% anual
Menor oferta de colegios privados premium
Distrito Tecnológico: demanda de alquiler asegurada
Algunas zonas periféricas aún en desarrollo
Subte H + Metrobús: buena conectividad
Imagen en consolidación progresiva
Expensas bajas vs. barrios del norte
Mayor margen de negociación (ventaja para comprador)
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Parque Patricios
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes en Parque Patricios?
Con precios de compra de USD 200.000–290.000 y alquileres de $980.000–$1.250.000 mensuales, la rentabilidad bruta anual en dólares ronda el 6–8%. Es una de las mejores rentabilidades de CABA para esta tipología, con el plus del potencial de apreciación de capital en un barrio en valorización.
¿Cuánto tardan en venderse los 4 ambientes en Parque Patricios?
El mercado es menos líquido que Palermo o Belgrano, con tiempos promedio de 90 a 150 días para propiedades bien mantenidas y a precio de mercado. Las unidades en el Distrito Tecnológico y en la zona norte del barrio se venden más rápido que las de la zona sur.
¿El Distrito Tecnológico seguirá creciendo?
Sí. El Distrito Tecnológico tiene incentivos fiscales vigentes que atraen nuevas empresas de manera continua. Las inversiones en espacio público y mejora urbana están planificadas a mediano plazo. La demanda de profesionales tech en el área no tiene señales de disminución.
¿Conviene comprar en pozo en Parque Patricios?
Para inversores con mayor tolerancia al riesgo y horizonte de largo plazo, comprar en pozo en el Distrito Tecnológico puede ofrecer un precio de entrada muy atractivo (10–15% por debajo del precio de reventa al momento de entrega) y mayor upside de capitalización. Verificar la solidez de la desarrolladora es el paso más importante antes de firmar boleto.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Parque Patricios?
Los gastos de escritura representan el 3–4% del precio de venta (honorarios del escribano, sellos e impuestos). Si se usa inmobiliaria, la comisión del comprador suele ser del 4% del precio. Sumá un 7–8% al precio de compra para el costo total de la operación.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Parque Patricios en 2026 es una decisión de inversión con fundamentos sólidos: el Distrito Tecnológico es real, la demanda de alquiler profesional es permanente, y la brecha de precio respecto de los barrios del norte de la ciudad es todavía significativa. Esa brecha se está cerrando, y los compradores que entren ahora van a capturar la mayor parte de la valorización.
Los precios van de USD 200.000 a USD 290.000 según la zona y el tipo de propiedad. El núcleo del Distrito ofrece la mejor rentabilidad de alquiler; la zona norte, el mejor entorno residencial; la zona sur, el mayor potencial de valorización a largo plazo.
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