Hay familias que buscan simplemente un departamento grande. Y hay familias que buscan algo más: un barrio donde los chicos puedan andar en bicicleta por la vereda, donde los vecinos se conocen hace décadas, donde los colegios son reconocidos y la sensación de seguridad no se construye con alarmas sino con comunidad real. Para esas familias, Villa Devoto es la respuesta más sólida del noroeste de CABA.
En abril 2026, un 4 ambientes en Villa Devoto —tres dormitorios, living-comedor, cocina, al menos un baño completo, en el rango de 100 a 130 m²— se compra entre $1.900 y $2.400 USD por metro cuadrado. No es el precio más bajo de CABA, y la razón es exactamente la misma que explica por qué las familias eligen Devoto: el barrio tiene atributos reales que el mercado reconoce y remunera.
Esta guía analiza todo lo que necesitás saber para tomar una decisión informada: precios por zona, distribución típica del 4 ambientes, las mejores calles, acceso al transporte, colegios y servicios, y un análisis honesto de pros y contras.
¿Por qué Villa Devoto para comprar un 4 ambientes?
La pregunta correcta para comparar barrios no es solo "¿cuánto cuesta el metro cuadrado?" sino "¿qué obtengo por ese precio?". En Villa Devoto, la respuesta tiene varios componentes.
Seguridad estructural, no ocasional. Devoto es consistentemente uno de los barrios con menor tasa de delitos de toda CABA. No se trata de una percepción: los datos de las comisarías locales y los rankings históricos de seguridad de la ciudad ubican al barrio en los primeros puestos año tras año. Para una familia con niños, esto transforma el día a día: los chicos pueden jugar en la vereda, ir solos a lo del vecino, andar en bicicleta hasta la plaza.
Comunidad con identidad propia. Villa Devoto tiene una historia de barrio con fuerte presencia de familias tradicionales, comunidades de origen italiano y español, y organizaciones religiosas activas que generan una vida social de barrio densa y real. No es un barrio de paso ni de alta rotación: las familias llegan y se quedan. Eso crea una trama social que pocos barrios de CABA tienen a ese nivel.
Colegios de primera línea. La concentración de establecimientos educativos de calidad —tanto primarios como secundarios, públicos y privados— en Villa Devoto y sus inmediaciones es una razón de peso para comprar aquí. Varios de los colegios más reconocidos del noroeste de la ciudad están a distancia caminable desde cualquier punto del barrio.
Valorización constante. Devoto tiene un precio de m² que ha mostrado un comportamiento más estable y sostenido que barrios más volátiles del centro o sur. La demanda es consistentemente familiar, lo que genera un mercado de reventa sólido y menor tiempo de venta.
Conectividad real. El Ferrocarril Urquiza —con estación propia en Villa Devoto— conecta el barrio con Palermo, Once y el Abasto en menos de 30 minutos. Las avenidas Francisco Beiró y Gaona articulan líneas de colectivo frecuentes hacia el centro y otros puntos de la ciudad.
El 4 ambientes en Villa Devoto: qué espacio conseguís
Distribución típica en edificios de los años 70-90
El stock predominante de 4 ambientes en Villa Devoto proviene de edificios construidos entre 1970 y 1990, con plantas considerablemente más generosas que las construcciones actuales. Lo que encontrás en esta tipología:
Living: 16-22 m². Espacio amplio, independiente del comedor, con posibilidad de sectorizarlo para un rincón de lectura o zona de juegos para los chicos.
Comedor: 12-16 m². Con espacio real para una mesa de 6-8 personas. En los edificios más grandes, el living y el comedor son ambientes claramente diferenciados.
Dormitorio principal: 14-18 m². El más grande, habitualmente con balcón propio o ventana sobre la calle, placard empotrado y en algunos casos baño en suite.
Dormitorio 2: 11-14 m². Funcional para un adolescente con escritorio, ropero y cama simple o doble.
Dormitorio 3: 10-12 m². El más pequeño pero perfectamente habitable como cuarto de niño o espacio de home office.
Cocina: 9-13 m² separada. Con espacio para desayunador, lavarropas y heladera. En Devoto es habitual encontrar cocinas con ventana exterior, lo que el mercado actual valora mucho.
Baño principal: 4-5 m² con bañera, inodoro, bidet y vanitory.
Toilette o segundo baño: 2-4 m². Frecuente en esta tipología, especialmente en edificios de 4 o más dormitorios.
Balcón o galería: 5-10 m². Casi siempre presente en los edificios de esta generación.
Total cubierto: 110-130 m².
Distribución en PHs y casas
Villa Devoto tiene también un stock relevante de PHs y casas divididas que se comercializan como 4 ambientes. Estas unidades ofrecen:
Patio o jardín privado (un diferencial enorme para familias con chicos)
Distribución horizontal, más parecida a la vida en casa
A veces terraza propia
Superficies que van desde 120 hasta 180+ m² entre cubiertos y descubiertos
Los PHs con patio en Villa Devoto son uno de los activos más buscados del mercado familiar del noroeste de CABA. Cuando aparecen bien valuados, se venden rápido.
¿Para qué alcanza un 4 ambientes en Villa Devoto?
Para una familia con tres hijos: cada chico tiene su propio cuarto desde el primer día, sin peleas ni espacios compartidos que generan conflictos cotidianos. Para una pareja con dos hijos donde uno o ambos adultos trabajan desde casa: hay un dormitorio destinado exclusivamente a la oficina, con puerta y sin interrupciones. Para una familia multigeneracional donde vive el abuelo o la abuela: hay privacidad real para cada núcleo dentro del mismo hogar.
El 4 ambientes en Villa Devoto no es un lujo. Es la solución habitacional más funcional que el mercado noroeste ofrece para quien realmente necesita ese espacio.
Precios de compra de 4 ambientes en Villa Devoto (Abril 2026)
El valor del m² para un 4 ambientes en Villa Devoto oscila entre $1.900 y $2.400 USD, con variaciones importantes según la zona del barrio, el estado del inmueble, la antigüedad y si tiene extras como cochera o espacio exterior.
Valor del m² por tipo de unidad
Tipo / Situación
Precio m² (USD)
Unidad típica 4 amb (110-125 m²)
A reciclar, zona interior
$1.900 – $2.050
$209.000 – $256.250
Estándar en buen estado
$2.050 – $2.200
$225.500 – $275.000
Zona premium (av. principales, luminoso)
$2.150 – $2.300
$236.500 – $287.500
Reciclado reciente o edificio nuevo
$2.200 – $2.400
$242.000 – $300.000
PH con patio o jardín
$2.000 – $2.350
$220.000 – $293.750
Con cochera incluida (+10%)
$2.100 – $2.500
$231.000 – $312.500
Comparación con barrios vecinos (4 ambientes, ~115 m²)
Barrio
Precio m² (USD)
4 ambientes 115 m²
Palermo
$2.500 – $3.500
$287.500 – $402.500
Villa Urquiza
$2.200 – $2.800
$253.000 – $322.000
Devoto
$1.900 – $2.400
$218.500 – $276.000
Villa del Parque
$1.800 – $2.300
$207.000 – $264.500
Agronomía
$1.600 – $2.100
$184.000 – $241.500
Devoto está por debajo de Villa Urquiza a pesar de ofrecer un nivel de seguridad y comunidad comparable o superior. Para muchas familias, ese diferencial de precio con características similares es el argumento decisivo.
Las mejores calles y zonas para comprar en Villa Devoto
Zona Centro de Devoto (Barzana, Tinogasta, Arregui, Marcos Sastre)
El corazón residencial del barrio. Calles arboladas, manzanas tranquilas, el comercio de barrio al alcance sin el ruido de las avenidas. El stock de 4 ambientes aquí es el más abundante del barrio: edificios de los 70-90 con plantas generosas, PHs sobre casas de dos pisos, unidades que conservan el metraje real que el mercado moderno ya no construye.
Los precios están en la franja media del barrio ($2.000-$2.200/m²). Es la zona que recomendamos para familias que priorizan la vida barrial y la calidad del espacio sobre la proximidad inmediata al transporte.
Señal de compra clave: Si encontrás un 4 ambientes en planta baja o primer piso con jardín o patio en estas calles, estás ante una de las mejores relaciones precio-calidad de vida del noroeste de CABA.
Corredor Av. Francisco Beiró (sobre la avenida y transversales próximas)
La avenida principal del barrio concentra oferta comercial, líneas de colectivo frecuentes y una dinámica más activa. Los 4 ambientes sobre Beiró o a una cuadra tienen mayor liquidez de mercado: se alquilan y se venden más rápido. Los precios son algo más altos ($2.150-$2.350/m²) pero la conectividad y la demanda lo justifican.
Para quién: Compradores que también piensan en la reventa o el alquiler futuro. Familias donde los adultos usan transporte público a diario y valoran la frecuencia de los colectivos.
Entorno Ferrocarril Urquiza (Estación Villa Devoto, radio de 4 cuadras)
La proximidad a la estación del Urquiza es un factor diferenciador en Devoto. El tren a Palermo en 20 minutos es un atributo que parte del mercado comprador valora enormemente. Las unidades en este radio tienen precios en la franja $2.100-$2.350/m² y una demanda de alquiler más activa.
Para quién: Profesionales que trabajan en Palermo o el microcentro y quieren combinar vida familiar de barrio con traslado rápido al trabajo.
Límite sur con Villa del Parque (Pedernera, Artigas, Campana)
La franja sur de Devoto, lindante con Villa del Parque, tiene precios algo más bajos ($1.900-$2.100/m²) y un perfil más tranquilo. Hay menos oferta de 4 ambientes, pero los que aparecen suelen estar en edificios bien conservados y con excelente calidad constructiva. Es la zona de mejor valor de entrada del barrio.
Ejemplos de presupuesto para un 4 ambientes en Villa Devoto
Presupuesto A: $210.000-$225.000 USD
En este rango encontrás unidades en edificios de los años 80 en buen estado, zona interior del barrio, sin cochera. Distribución de 110-115 m², con tres dormitorios funcionales (el tercero puede ser más chico), cocina separada y balcón. Es el punto de entrada al mercado familiar de Devoto sin compromiso de calidad.
Presupuesto B: $230.000-$260.000 USD
El rango más completo del barrio. Accedés a unidades en edificios bien mantenidos o parcialmente renovados, pisos medios con buena luminosidad, o PHs en casas con pequeño patio. Tres dormitorios reales de 11-14 m² cada uno, cocina bien equipada, al menos un baño completo y toilette.
Presupuesto C: $265.000-$300.000 USD
Unidades de mayor nivel: edificios más nuevos o completamente renovados, PHs con patio o terraza grande, unidades sobre avenida con cochera incluida. En este rango también hay opciones con 4 dormitorios completos o plantas de 125-130 m².
Transporte y conectividad desde Villa Devoto
Villa Devoto tiene una conectividad que sorprende a quienes no conocen el barrio:
Ferrocarril Urquiza: La estación Villa Devoto está en el corazón del barrio. El Urquiza conecta con Federico Lacroze (Chacarita) en 12 minutos, con Palermo en 22 minutos y con Caseros, Morón y otros destinos del AMBA. Para quien trabaja en el norte de CABA, el tren es la opción más eficiente.
Colectivos: Por Av. Francisco Beiró circulan las líneas 19, 68, 109 y 164, con salidas frecuentes. Desde estas líneas se accede a Palermo, Once, el centro y conexiones con el Subte. Por Av. Gaona (límite sur) circulan el 47, 63 y 80.
Auto y acceso: La Autopista del Buen Ayre (AU3) tiene un acceso cercano que conecta con la Circunvalación y la ruta a Ezeiza. Para quienes se movilizan en auto hacia el GBA norte o el GBA oeste, la posición de Devoto es conveniente.
Ciclovías: El barrio tiene trazados de ciclovías sobre las avenidas principales que conectan con la red de CABA.
Colegios y servicios en Villa Devoto
La propuesta educativa de Villa Devoto es uno de sus activos más reconocidos:
Colegios privados: Varios establecimientos religiosos y laicos de larga trayectoria tienen sede en el barrio o en sus inmediaciones inmediatas. Muchas familias eligen Devoto precisamente por la oferta educativa privada de nivel.
Escuelas públicas: El barrio tiene escuelas primarias y secundarias de GCBA en distintos puntos, con buena reputación en el contexto de la educación pública de CABA.
Servicios de salud: Sanatorios y centros de salud privados en el barrio y en los limítrofes Villa del Parque y Villa Urquiza. La cobertura de salud es completa para casi todas las obras sociales y prepagas.
Comercios y gastronomía: El eje de Av. Francisco Beiró tiene supermercados, comercios de cercanía, farmacias, bancos y opciones gastronómicas. No tiene la densidad de Palermo, pero tiene todo lo que una familia necesita a pocos minutos caminando.
Espacios verdes: Plazas barriales distribuidas en distintos puntos. A 10-15 minutos en colectivo está el Parque Sarmiento (Villa del Parque) y a 20 minutos el Parque Indoamericano o los bosques del interior del AMBA.
Qué verificar antes de comprar un 4 ambientes en Villa Devoto
Instalación eléctrica y gas: Los edificios de los 80 en Devoto pueden tener instalaciones originales. Para una familia con 3 dormitorios, múltiples splits, horno y lavarropas, verificá que el tablero tenga llaves termomagnéticas por circuito, disyuntor diferencial y capacidad suficiente. El gas también: en casas o PHs, verificá el estado de la instalación con un profesional matriculado antes de firmar.
Estado de la terraza o cubierta en último piso: Las unidades de planta alta en edificios de los 80 pueden tener problemas de humedad por filtraciones en la terraza. Revisá el techo del edificio, el estado de la membrana impermeable y los antecedentes de obras en el consorcio.
Dimensiones reales de los dormitorios: En algunos 4 ambientes de edificios más compactos, el tercer dormitorio tiene 8-9 m², que puede ser insuficiente para un uso confortable permanente. Medí o pedí los planos del inmueble antes de avanzar.
Documentación del inmueble: En PHs y casas divididas, verificá que la unidad tenga reglamento de copropiedad aprobado, planos registrados y libre deuda de ABL. Las irregularidades documentales pueden retrasar la escritura meses o impedir el acceso a crédito hipotecario.
Expensas del consorcio: Pedí 12 meses de liquidaciones de expensas y las últimas 6 actas de consorcio. Buscá obras de mantenimiento importantes pendientes (ascensor, cañerías, fachada) que puedan generar aumentos de expensas significativos.
Cochera: Para una familia con auto —y en Devoto casi todas las familias tienen auto— la cochera es un factor de comodidad cotidiana real. Si la unidad no la incluye, verificá la disponibilidad y el costo de estacionamientos en la zona.
Análisis de rentabilidad: comprar para alquilar en Villa Devoto
Para quien compra con destino de inversión, los números del 4 ambientes en Villa Devoto son los siguientes:
Variable
Valor
Precio de compra estimado
$240.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (~3%)
$7.200 USD
Inversión total
$247.200 USD
Alquiler mensual 4 amb. Devoto
~$1.050.000-$1.300.000 ARS/mes
Alquiler anual promedio
~$14.100.000 ARS
Expensas y gastos propietario
-$1.080.000 ARS/año
Renta neta anual
~$13.020.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$12.400 USD
Gross yield en USD
~5,0% anual
El rendimiento es algo menor que en tipologías de menor valor (monoambientes y 2 ambientes), lo cual es consistente con la estructura del mercado. Lo que compensa ese diferencial es la estabilidad: las familias que alquilan un 4 ambientes en Devoto se quedan en promedio 4-6 años, lo que elimina casi completamente los costos de rotación (inmobiliaria, reformas, días vacíos) que erosionan el rendimiento de otras tipologías.
Pros y contras de comprar un 4 ambientes en Villa Devoto
Pros
Contras
Uno de los barrios más seguros de CABA
Sin línea de subte directa
Comunidad densa y vida de barrio real
Precio de entrada más alto que barrios del sur u oeste
Oferta educativa privada y pública de primer nivel
Oferta de 4 ambientes más acotada que en barrios más grandes
Valorización constante y mercado estable
Edificios de los 70-90 pueden requerir renovación
Ferrocarril Urquiza a Palermo en 20 min.
Dinámica nocturna y gastronómica más moderada
Ideal para familias multigeneracionales
Menor liquidez que Palermo o Caballito en reventa
Plantas amplias de 110-130 m² en edificios viejos
Cochera no siempre incluida en el precio
Comunidad religiosa activa (para quienes la valoran)
—
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 4 ambientes en Villa Devoto
¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Villa Devoto en 2026?
El rango más frecuente para unidades en buen estado es $210.000-$270.000 USD para 110-125 m². Las unidades a reciclar pueden encontrarse desde $200.000 USD, y los PHs con patio grande o las unidades con cochera en edificios nuevos pueden llegar a $290.000-$300.000 USD.
¿Cuántos metros cuadrados tiene un 4 ambientes en Villa Devoto?
Los edificios de los años 70-90, que son el stock dominante, tienen plantas de 110-130 m² con distribuciones generosas: dormitorios de 11-16 m², living y comedor separados y cocina independiente. Las unidades más nuevas rondan los 100-115 m² con distribuciones más abiertas.
¿Se puede comprar un 4 ambientes en Villa Devoto con crédito hipotecario?
Sí. Los bancos principales otorgan créditos hipotecarios en Villa Devoto sin restricciones especiales. Para una unidad de $240.000 USD, un crédito UVA puede cubrir hasta $180.000-$192.000 USD (75-80%), requiriendo un ahorro propio de $48.000-$60.000 USD más los gastos de escrituración. Verificá con tu banco la tasación, que en edificios de los 80 puede resultar algo inferior al precio de mercado.
¿Es buena inversión comprar un 4 ambientes en Villa Devoto?
Como inversión de renta, el rendimiento bruto ronda el 5% anual en USD, algo por debajo del promedio de tipologías menores pero con baja vacancia estructural y alta estabilidad. Como inversión de capital, el historial de valorización de Devoto es consistentemente positivo y predecible, lo que lo hace una apuesta sólida de largo plazo más que especulativa.
¿Hay PHs con jardín disponibles en Villa Devoto?
Sí, aunque escasos. Los PHs con patio o jardín en Villa Devoto son de los activos más buscados del barrio y suelen venderse más rápido que los departamentos en edificio cuando están bien valuados. Vale configurar alertas específicas en Roomix para no perdérselos cuando aparecen.
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Conclusión: Villa Devoto, la compra familiar más sólida del noroeste de CABA
Para una familia que busca un 4 ambientes en Buenos Aires, Villa Devoto ofrece en 2026 una combinación que pocos barrios pueden igualar: seguridad estructural, comunidad real, colegios de primer nivel, plantas amplias con distribución funcional y un precio que —si bien no es el más bajo de CABA— refleja atributos concretos que el mercado justifica.
No tiene la agitación de Palermo ni la centralidad del microcentro. Pero tiene lo que una familia grande necesita para vivir bien: calles donde los chicos pueden crecer, vecinos que se conocen, escuelas que funcionan y la tranquilidad que difícilmente se encuentra en barrios de mayor densidad.
