Villa Real es uno de los secretos mejor guardados del oeste de Buenos Aires. Con apenas 0,56 km², es el barrio más pequeño de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero lo que le falta en superficie lo compensa con creces en propuesta residencial: casas bajas, PHs con jardín, calles tranquilas y, sobre todo, los precios más bajos del oeste de CABA para un 4 ambientes en venta.
Para familias que buscan su primera vivienda propia con tres dormitorios, patio o jardín, y no quieren alejarse de la ciudad, Villa Real ofrece una oportunidad real que pocos barrios de CABA pueden igualar. El precio de entrada es accesible, la escala humana del barrio es un activo invaluable, y la oferta de PHs con espacio exterior —muy demandados post-pandemia— supera en proporción a la de cualquier barrio del norte o centro de CABA.
Esta guía te da los datos reales del mercado de compraventa de 4 ambientes en Villa Real en 2026, con precios por tipo de propiedad, las mejores calles, ejemplos concretos de presupuesto y todo lo que necesitás para tomar la mejor decisión.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Villa Real (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Villa Real para un 4 ambientes oscila entre USD 1.300 y USD 1.700 por m², dependiendo del tipo de propiedad, el estado de conservación y si tiene jardín o patio propio.
Tabla de Precios por Tipo de Propiedad
Tipo de propiedad
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 115 m²
Precio total 130 m²
PH planta baja, sin jardín
$1.300 - $1.450
USD 130.000–145.000
USD 149.500–166.750
USD 169.000–188.500
PH con jardín o patio
$1.450 - $1.600
USD 145.000–160.000
USD 166.750–184.000
USD 188.500–208.000
Casa independiente
$1.500 - $1.700
USD 150.000–170.000
USD 172.500–195.500
USD 195.000–221.000
Departamento en edificio
$1.300 - $1.500
USD 130.000–150.000
USD 149.500–172.500
USD 169.000–195.000
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Las propiedades con jardín amplio y buen estado pueden superar los valores indicados en un 10–15%.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Villa Real
USD 130.000–155.000
PH de 100–110 m², patio pequeño, buen estado
USD 155.000–185.000
PH de 110–120 m² con jardín, o casa de 100 m² en muy buen estado
USD 185.000–210.000
Casa o PH de 120–130 m² con jardín, muy bien mantenida
USD 210.000+
Casa independiente grande, doble terreno, o PH con amplio jardín y garage
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Villa Real
Un 4 ambientes en Villa Real que se compra para uso propio tiene, en la mayoría de los casos, la siguiente distribución:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial con placard, generalmente orientado al jardín o patio
Dormitorio 2: habitación individual o doble, ideal para niños o adolescentes
Dormitorio 3: habitación individual, perfecta para home office o habitación adicional
Living-comedor: espacio integrado o semi-integrado, amplio, con conexión directa al exterior en PHs con jardín
Cocina: completa, muchas veces con acceso directo al patio en tipologías de planta baja
Baño completo: con bañera o ducha, bien iluminado
Segundo baño o toilette: indispensable para familias con tres hijos
Jardín o patio: el diferencial clave de Villa Real. Puede ir de 20 a 80 m² adicionales cubiertos de verde
Garage: presente en muchas casas, fundamental para familias con auto
La superficie útil cubierta va de 100 a 130 m², con el exterior (jardín, patio, terraza) sumando espacio de vida real que los m² cubiertos no capturan.
Por Qué Villa Real Es una Oportunidad de Compra
El PH con Jardín Más Accesible del Oeste de CABA
El barrio tiene una proporción inusualmente alta de PHs de planta baja con jardín propio. Estas tipologías son las más buscadas por familias con niños pequeños y personas que valoran tener espacio verde privado sin pagar los precios de Palermo, Belgrano o Caballito. En Villa Real, eso es posible a precios que ningún barrio del norte o centro puede igualar.
Barrio Consolidado y Seguro
Villa Real es un barrio de tejido bajo, consolidado, con densidad poblacional moderada. El ambiente es tranquilo y familiar. No tiene los problemas de inseguridad de barrios del sur de CABA ni la densificación excesiva de los barrios del corredor norte. Es un barrio que se vive en la calle, con plazas concurridas y vecinos que se conocen.
Primera Vivienda Familiar: El Mercado Natural
El perfil de comprador en Villa Real es muy claro: parejas jóvenes que buscan su primera propiedad, familias con uno o dos hijos que necesitan espacio pero no quieren gastar en barrios más caros, y personas que migran desde barrios más densos en busca de tranquilidad. No es un barrio de inversión especulativa; es un barrio de vivienda real y sostenida.
Potencial de Revalorización Contenido
El precio del m² en Villa Real no ha subido tan rápido como en Caballito, Palermo o Belgrano. Eso significa que hay recorrido hacia arriba. La demanda de barrios tranquilos con jardín sigue creciendo, y la oferta de Villa Real es limitada por su propio tamaño. Las propiedades bien ubicadas tienen potencial de apreciación en el mediano plazo.
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Villa Real
Calles Principales
Arregui y General Ávalos: las calles con mayor oferta de PHs con jardín del barrio. Tranquilas, bien arborizadas, con buenas casas de los años 60 y 70 en muy buen estado de conservación.
Condarco: eje central del barrio, con acceso directo a los comercios de la zona. Las propiedades sobre Condarco son más accesibles que en calles interiores con jardín.
Sarmiento (en el tramo dentro de Villa Real): bordeando la Av. Gaona, tiene propiedades grandes y bien mantenidas.
Magariños Cervantes y Basualdo: calles interiores muy tranquilas, con casas amplias de lote generoso.
Calles Adyacentes al Parque Avellaneda
Las propiedades próximas a la Avenida Directorio y al Parque Avellaneda tienen el beneficio de contar con uno de los parques más grandes y mejor equipados del sur-oeste de CABA a metros. Para familias con niños, la proximidad al parque es un diferencial que justifica pagar un ligero plus.
Calles a Evitar
Avenida Gaona: el ruido del tránsito es constante. Las propiedades sobre Gaona pueden ser más baratas pero la calidad de vida para una familia es notoriamente inferior.
Ejemplos de Presupuesto: ¿Qué Conseguís?
Con USD 140.000
Un PH de 100–105 m² en Villa Real, planta baja, patio pequeño (20–30 m²), tres dormitorios bien dimensionados, living-comedor, cocina completa, dos baños. Estado de conservación bueno, posiblemente con reformas en cocina o baños. Sin garage. Ideal para primera vivienda con presupuesto ajustado.
Con USD 170.000
Un PH de 110–120 m² con jardín de 40–60 m², tres dormitorios, living-comedor amplio con acceso directo al jardín, cocina renovada, dos baños actualizados. Puede incluir un espacio de lavadero o quincho cubierto. Las propiedades más buscadas y de menor tiempo de vacancia del barrio.
Con USD 200.000
Una casa independiente de 120–130 m² con jardín amplio, garage para un auto, tres dormitorios y dos baños. Estado muy bueno, posiblemente con reformas recientes. Living-comedor con buena iluminación natural. Es la tipología familiar más completa que se puede encontrar en Villa Real dentro de este presupuesto.
Con USD 220.000 o más
Una casa de lote generoso o PH de planta baja con jardín grande (más de 80 m²), garage doble, y posiblemente pileta o espacio para instalarla. Son las mejores propiedades del barrio: las que más tiempo tardan en aparecer en el mercado y más rápido se van una vez publicadas.
Transporte y Conectividad desde Villa Real
La ubicación de Villa Real en el oeste de CABA implica que el acceso al centro no es tan inmediato como en barrios del norte o el corredor central, pero está lejos de ser problemático.
Colectivos
Línea 180: conecta Villa Real con el Microcentro directo, pasando por Caballito y Almagro
Línea 96: trayecto por Av. Gaona hasta el centro
Línea 163: hacia Liniers y conexión con el tren Sarmiento
Líneas 86 y 168: conectan hacia el sur de CABA y la Av. Rivadavia
Subterráneo
La estación más cercana del subte es Carabobo (Línea A), a unos 15–20 minutos caminando o a 5 minutos en colectivo. Desde Carabobo al centro son 15–18 minutos de subte. La opción habitual es combinar colectivo o bicicleta hasta la estación de subte.
Tren Sarmiento
Desde la estación Palermo (ramal Once–Moreno) o desde Villa del Parque se puede llegar al tren Sarmiento para desplazamientos hacia el GBA oeste. Villa Real queda a 10 minutos en auto o colectivo de las estaciones más cercanas.
En Auto
La Avenida Gaona conecta con la Av. Rivadavia en minutos. Desde Villa Real al Microcentro en hora valle son 20–25 minutos; en hora pico pueden ser 35–45 minutos. La autopista Perito Moreno queda a pocos minutos para quienes trabajan en el corredor oeste o en zona norte por autopista.
Colegios y Servicios en Villa Real
Colegios
Villa Real tiene una oferta educativa pública completa dentro del barrio y privada a distancia razonable:
Escuela N° 10 "Juana Manuela Gorriti": pública, en el barrio, de muy buena reputación entre los vecinos
Escuela N° 6 "Comandante Granville": otra escuela pública del barrio, doble jornada
Colegio Don Bosco (Flores): a 10 minutos en colectivo, uno de los más reconocidos de la zona oeste
Instituto Nuestra Señora de Fátima (Liniers): mixto, privado, bien considerado por las familias del barrio
Para colegios bilingües o de mayor nivel privado, las familias de Villa Real suelen mirar hacia Caballito o Flores, donde la oferta es mucho más amplia.
Salud
Hospital Álvarez: referencia de salud pública del oeste de CABA, a 15 minutos en auto
Hospital Velez Sarsfield: también accesible desde Villa Real
Clínicas privadas en Caballito y Flores: accesibles en 10–15 minutos
Comercios y Servicios
Villa Real tiene una oferta comercial de barrio, funcional y completa para el día a día: almacenes, carnicerías, panaderías, farmacias y pequeños comercios sobre Av. Gaona y Condarco. Para supermercados grandes, la Av. Rivadavia (Caballito/Flores) y el Av. Gaona (con Coto y Carrefour cercanos) cubren todas las necesidades.
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Villa Real
Pros
Contras
Precio de entrada mínimo de CABA oeste para 4 amb.
Menor oferta de transporte que barrios del norte
Alta proporción de PHs con jardín
Oferta educativa privada limitada en el barrio
Barrio tranquilo, familiar, escala humana
Conectividad al centro más lenta que corredor norte
Potencial de revalorización
Pocos edificios modernos con amenities
Ideal primera vivienda familiar
Av. Gaona con ruido y tránsito intenso
Parque Avellaneda a metros
Menor liquidez que barrios premium
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Villa Real
¿Cuánto cuesta en promedio un 4 ambientes en Villa Real en 2026?
Un 4 ambientes típico de 110–120 m² con jardín en Villa Real cuesta entre USD 155.000 y USD 195.000 en abril de 2026. Las casas independientes bien mantenidas pueden llegar a USD 220.000. Es el rango de precios más accesible del oeste de CABA para esta tipología.
¿Cuál es el diferencial de Villa Real frente a barrios cercanos?
En Caballito o Flores, un 4 ambientes de 110–120 m² cuesta entre USD 200.000 y USD 280.000. En Villa Real, la misma superficie con jardín propio sale USD 160.000–200.000. La diferencia es de entre USD 40.000 y USD 80.000, con la ventaja adicional de que en Villa Real se obtiene espacio exterior que en departamentos de Caballito o Flores es muy difícil de encontrar.
¿Los PHs en Villa Real tienen escritura propia?
Sí. Los PHs de planta baja en Villa Real en su mayoría están bajo el régimen de Propiedad Horizontal y tienen escritura individual. Antes de comprar, verificá siempre el estado del reglamento de copropiedad, si hay deudas de expensas (aunque suelen ser muy bajas) y la situación del título con el escribano.
¿Es seguro invertir en Villa Real para alquilar?
La rentabilidad bruta de alquilar un 4 ambientes comprado en Villa Real ronda el 5–6% anual en pesos ajustados. El tiempo de vacancia es bajo porque la demanda de familias que buscan PHs con jardín es sostenida. No es el barrio de mayor liquidez de CABA, pero para comprar para vivir o para alquilar con un inquilino estable, la relación precio-demanda es favorable.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Villa Real?
Los gastos de escritura representan entre el 3 y el 4% del precio de venta (honorarios del escribano, sellos e impuestos provinciales). Si se usa inmobiliaria, la comisión del comprador suele ser del 4% del precio. En total, sumá entre un 7% y un 8% al precio de compra para estimar el costo total de la operación.
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Conclusión
Villa Real es la respuesta correcta para familias que quieren comprar un 4 ambientes con jardín en CABA sin resignarse a pagar los precios del norte o del centro. El precio de entrada —desde USD 130.000 para un PH de 100 m² y desde USD 155.000 para una unidad con jardín— no tiene equivalente en ningún otro barrio del oeste de la ciudad con estas características residenciales.
El barrio es tranquilo, consolidado, con una comunidad vecinal activa y un entorno de casas bajas que resulta difícil de encontrar dentro del radio de la Ciudad. La oferta de PHs con jardín propio es el activo más diferenciado de Villa Real, y es exactamente lo que más demandan las familias jóvenes que buscan espacio real para sus hijos.
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