Alquilar en Argentina 2026: contratos de 2 años, ajuste libre y qué documentación piden
11 min de lectura
por Roomix
Desde diciembre de 2023 no hay una "ley de alquileres" vigente en Argentina. El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 —derogación luego ratificada por la Ley Bases— y los contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial: plazo mínimo de 2 años para vivienda, índice y frecuencia de ajuste libres entre las partes, y sin tope legal para el depósito.
Ley 27.551 (2020-2023)
Hoy (Código Civil, 2024+)
Plazo mínimo vivienda
3 años
2 años
Índice de ajuste
ICL obligatorio
Libre (en la práctica, IPC del INDEC)
Frecuencia de ajuste
Anual
Libre (mensual, trimestral, cuatrimestral)
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Esto cambia todo lo que tenés que negociar antes de firmar: como ya no hay índice obligatorio, el índice y cada cuánto se aplica son parte de la negociación, no un dato dado. Abajo va el resto: qué documentación te van a pedir, qué garantías existen, cómo funcionan las expensas y las estafas más frecuentes.
¿Qué marco legal rige hoy los alquileres?
El mercado de alquileres argentino estuvo regulado entre julio de 2020 y diciembre de 2023 por la Ley 27.551. Esa ley fue derogada por el DNU 70/2023, y hoy los contratos de locación de vivienda se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación. El detalle completo del cambio está en nuestra guía de la ley de alquileres 2026.
Los puntos más importantes que tenés que conocer:
¿Cuánto dura mínimo un contrato de alquiler?
El plazo mínimo legal para vivienda es de 2 años. No hay plazo máximo. Los usos temporarios o turísticos quedan fuera de este régimen y tienen reglas propias.
¿Cómo se ajusta el precio del alquiler?
Ya no hay un índice obligatorio. El índice y la frecuencia los acuerdan libremente las partes y quedan escritos en el contrato. En la práctica, el más usado es el IPC del INDEC, con ajuste mensual, trimestral o cuatrimestral. Si tu contrato es anterior a 2024, es probable que siga ajustando por ICL (BCRA) hasta que venza.
Como no hay piso ni techo legal, esto es lo primero que conviene negociar: a igual índice, cuanto más espaciado el ajuste, mejor para el inquilino.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
En la práctica de mercado de CABA y GBA, la comisión del alquiler de vivienda la paga el propietario. Antes de firmar, dejá por escrito quién asume ese costo: es una de las discusiones más frecuentes al inicio del contrato.
¿Cuánto puede pedirte de depósito?
No hay tope legal desde la derogación de la Ley 27.551. Lo habitual en el mercado es entre 1 y 3 meses de alquiler. El contrato debe decir explícitamente cómo se devuelve: lo razonable es que se devuelva actualizado por el mismo índice con el que se ajustó el alquiler, descontando únicamente daños comprobables —no el desgaste por uso normal, que corre por cuenta del propietario—.
Acá es donde el acta de entrega se vuelve decisiva: sin ese documento no hay forma objetiva de discutir qué daño preexistía.
¿Se puede rescindir antes de tiempo?
Sí, con penalidad:
Antes de los 6 meses: 1,5 meses de alquiler
Después de los 6 meses: 1 mes de alquiler
Conviene siempre notificar por escrito (carta documento o medio fehaciente) para que quede constancia.
¿Qué documentación te piden para alquilar?
Antes de empezar a buscar, juntá la documentación que las inmobiliarias y propietarios suelen requerir:
Para el inquilino principal:
DNI vigente
CUIL/CUIT
Últimos 3 recibos de sueldo (o documentación de ingresos equivalente si sos autónomo o monotributista)
Extracto bancario de los últimos 3 meses (algunos propietarios lo piden)
Referencias laborales o personales (no siempre, pero es útil tenerlas)
Para inquilinos autónomos o monotributistas:
Constancia de inscripción en AFIP
Últimas declaraciones juradas presentadas
Extractos bancarios que demuestren ingresos regulares
El criterio general es que los ingresos del grupo familiar deben ser de al menos 3 a 4 veces el valor del alquiler mensual. Si el alquiler es de $600.000, se esperan ingresos demostrables de al menos $1.800.000. Esto no siempre es rígido (depende del propietario y la garantía que ofrezcas), pero es el parámetro habitual.
¿Qué garantías te pueden pedir y cuál conviene?
La garantía es el mecanismo que le da al propietario seguridad de cobro en caso de incumplimiento. Hay varias opciones:
Garantía propietaria (personal)
La más tradicional. Un garante (familiar, amigo) que sea propietario de un inmueble en la Argentina firma el contrato comprometiéndose a responder en caso de incumplimiento del inquilino.
El garante debe aportar:
Escritura o boleto de compraventa del inmueble
Libre deuda de impuestos y expensas
Certificado de dominio del Registro de la Propiedad
Es la garantía más aceptada, pero no todo el mundo tiene alguien que pueda ofrecerla.
Seguro de caución
Una empresa de seguros emite una póliza que garantiza al propietario el pago del alquiler en caso de incumplimiento. El inquilino paga la prima del seguro (que suele equivaler a entre 3 y 6 meses de alquiler, abonado en cuotas o al inicio).
Es una alternativa cada vez más extendida, especialmente para quienes no tienen garante propietario. Empresas como Garantizar, Finaer o similares operan en este segmento.
Garantía bancaria
Una garantía formal emitida por un banco. Menos frecuente por su burocracia y costo, pero aceptada por propietarios que prefieren la solvencia institucional.
Depósito dinerario adicional
Algunos propietarios, en acuerdo con el inquilino, aceptan un depósito mayor al mínimo legal como garantía adicional. Esto está en zona gris de la ley pero ocurre en la práctica. Si tomás esta opción, asegurate de que quede documentado correctamente.
El contrato: qué tiene que incluir
Un contrato de alquiler bien redactado debe contener, como mínimo:
Identificación completa de locador e inquilino (nombre, DNI, CUIL)
Descripción del inmueble (dirección, número de unidad, características)
Precio mensual inicial y mecanismo de ajuste (índice y frecuencia)
Fecha de inicio y fin del contrato
Monto del depósito recibido
Condiciones de uso del inmueble
Identificación de la garantía y datos del garante (si aplica)
Obligaciones de mantenimiento (qué repara el inquilino, qué el propietario)
Servicios incluidos en el precio (si aplica) o a cargo del inquilino
Condiciones de rescisión anticipada
Es altamente recomendable que el contrato sea redactado por un escribano o abogado, y que ambas partes se queden con una copia certificada.
¿Qué son las expensas y quién las paga?
Las expensas son los gastos de administración y mantenimiento del edificio que se prorratean entre los copropietarios (o inquilinos, según el contrato). Hay dos tipos:
Expensas ordinarias
Son los gastos de funcionamiento habitual del edificio: sueldo del encargado, limpieza, luz y gas de las partes comunes, seguro del edificio, mantenimiento de ascensores. Estas son a cargo del inquilino por ley (a menos que el contrato establezca otra cosa, lo cual sería una cláusula inusual).
Expensas extraordinarias
Son los gastos que corresponden a mejoras o reparaciones estructurales del edificio: pintura de fachada, refacción de la terraza, renovación de instalaciones comunes. Estas son a cargo del propietario según la Ley 27.551.
Antes de firmar, pedí los últimos 3 resúmenes de expensas para tener una idea del costo real. En muchos edificios las expensas representan entre el 10% y el 25% del valor del alquiler mensual. No es un gasto menor.
Acta de estado: imprescindible antes de entrar
El acta de estado del inmueble (también llamada inventario o acta de recepción) es un documento que describe el estado de la propiedad al momento de la entrega de llaves. Incluye:
Estado de pisos, paredes, techos y aberturas
Funcionamiento de electrodomésticos incluidos
Estado de instalaciones sanitarias y de gas
Pintura, humedad visible, roturas preexistentes
Fotografías firmadas por ambas partes (recomendado)
Este documento protege al inquilino al salir: cualquier daño que no esté documentado en el acta de entrada puede ser reclamado al inquilino. Cualquier daño que sí esté documentado es responsabilidad previa del propietario.
Si la inmobiliaria o el propietario no te ofrecen un acta de estado, solicitala vos. Si se niegan a hacerlo, redactá una por tu cuenta, firmala y enviala por correo electrónico o carta documento.
El proceso de transferencia de servicios
Al entrar a una nueva propiedad, los servicios básicos (electricidad, gas, agua) deben transferirse a tu nombre o registrarse para que las facturas lleguen correctamente.
Pasos habituales:
Edesur/Edenor (electricidad en GBA y CABA): Solicitá el cambio de titularidad con el último número de cliente, tu DNI y una foto del medidor. Se hace por la web o en oficinas.
Metrogas o Naturgy (gas): Procedimiento similar. Bajá la aplicación o visitá la web del proveedor de tu zona.
AYSA (agua y cloacas): En CABA y GBA, registrá el servicio a tu nombre.
ABL/Patente/Tasas municipales: Quedan a cargo del propietario. Verificá que no haya deudas previas que pudieran afectar la propiedad.
El ideal es hacer estas gestiones en los primeros días después de entrar, para evitar cortes o confusiones en la facturación.
¿Dónde buscar propiedades para alquilar?
Los canales principales en Argentina son:
Portales inmobiliarios:Roomix, ZonaProp, Argenprop son los más usados. Permiten filtrar por zona, precio, tipo de unidad y características específicas.
Redes sociales: Facebook Marketplace y grupos de alquiler específicos por ciudad o barrio tienen mucha oferta, especialmente de propietarios directos (sin intermediarios).
Inmobiliarias locales: En ciudades del interior, las inmobiliarias locales manejan buena parte de la oferta y conocen el mercado en profundidad.
Cartelería en la vía pública: En muchos barrios todavía funciona el cartel en la ventana. Si caminás el barrio donde querés vivir, podés encontrar opciones que no están publicadas en internet.
Consejo: combiná varios canales. Los mejores departamentos no permanecen disponibles por mucho tiempo, especialmente en las ciudades grandes.
¿Cómo evitar estafas al alquilar?
El mercado de alquileres tiene sus riesgos. Las estafas más frecuentes son:
Propiedades inexistentes o duplicadas: La propiedad existe pero el "propietario" que te contacta no tiene ningún derecho sobre ella. Siempre verificá que quien te muestra la propiedad tiene acceso real a ella.
Depósitos anticipados sin contrato: Te piden un depósito "para reservar" antes de firmar nada. Nunca pagues nada sin contrato firmado y verificado.
Contratos en pesos con cláusulas en dólares: Aunque ilegal, algunos propietarios intentan indexar el alquiler al tipo de cambio paralelo. Es una práctica abusiva y potencialmente nula judicialmente.
Precios irrazonablemente bajos: Si el precio está muy por debajo del mercado, desconfiá. Es la señal más común de una estafa.
Señales de alerta: No poder visitar la propiedad en persona, precio muy bajo, apuro para firmar, solicitud de datos personales antes de mostrar la propiedad.
Checklist: 10 cosas a verificar antes de firmar
Visitá la propiedad al menos dos veces, en horarios distintos
Verificá la identidad del propietario o del representante legal
Revisá que el CUIT/CUIL en el contrato sea correcto y corresponda a quien firmó
Confirmá el monto y tipo de garantía exigida antes de empezar las negociaciones
Pedí los últimos 3 resúmenes de expensas
Verificá el estado de las instalaciones de gas (certificado de aprobación si es posible)
Revisá la conexión a internet disponible en la dirección
Firmá el acta de estado antes o en simultáneo con la entrega de llaves
Guardá copia de todos los documentos firmados (contrato, recibos, actas)
Notificá el cambio de domicilio ante el Correo Argentino y actualizá tu DNI si es necesario
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Conclusión: alquilar con información cambia todo
El mercado de alquileres argentino tiene sus complejidades, pero una vez que conocés las reglas del juego se vuelve mucho más manejable. Desde la derogación de la Ley 27.551 hay menos protecciones automáticas y más cosas que dependen de lo que negocies: el índice, la frecuencia del ajuste, el depósito y quién paga la comisión.
Llegá a cualquier negociación sabiendo qué podés exigir, qué está prohibido y cuáles son tus derechos si algo sale mal. La información es la mejor garantía que podés tener.
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