Acta de entrega de alquiler 2026: qué es, qué debe incluir y cómo protege tu depósito
5 min de lectura
por Roomix
Acta de entrega de alquiler: qué es, qué debe incluir y cómo protege tu depósito
El acta de entrega es el documento que registra el estado del inmueble en el momento en que el inquilino lo recibe o lo devuelve, firmado por ambas partes. No es obligatoria por ley en Argentina, pero en la práctica es la única prueba objetiva que decide quién tiene razón cuando, al final del contrato, se discute si un daño ya existía o lo causó el inquilino —es decir, quién se queda con el depósito—.
Los seis puntos que no pueden faltar:
Estado de paredes, pisos, cielorrasos, ventanas y puertas, ambiente por ambiente
Funcionamiento de instalaciones eléctricas, de gas y sanitarias
Estado de muebles y electrodomésticos (en alquileres amoblados)
Lecturas iniciales de los medidores de luz, gas y agua
Llaves entregadas (cantidad y tipo)
Daños preexistentes o condiciones especiales, con fotos fechadas
Hacerla bien lleva entre 30 y 60 minutos de recorrido con fotos y firma. Es la relación esfuerzo/riesgo más favorable de todo el proceso de alquiler.
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¿Qué es exactamente el acta de entrega?
El acta de entrega es, en su esencia, un inventario del estado del inmueble al momento de un cambio de posesión. Registra:
El estado de paredes, pisos, cielorrasos, ventanas y puertas en cada ambiente
El funcionamiento de instalaciones eléctricas, de gas y sanitarias
El estado de muebles y electrodomésticos (en alquileres amoblados)
Las lecturas iniciales de medidores de luz, gas y agua
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El acta se firma por ambas partes (propietario e inquilino) al momento de la entrega de llaves. Es el punto de referencia para todo lo que ocurra durante la locación.
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¿Por qué el acta de entrega es tan importante?
El problema sin acta: el conflicto garantizado
Cuando no existe un acta de entrega al inicio del alquiler, al momento de devolver el inmueble se presenta un escenario predecible:
El propietario alega que la pared estaba recién pintada, que la canilla no goteaba, que el piso no tenía ese rayón
El inquilino sostiene que todo eso estaba así desde el primer día
Sin documento, ninguno puede probar nada objetivamente
El resultado: conflicto, retención del depósito, cartas documento y, a veces, juicio
El acta de entrega elimina ese escenario porque hay un registro firmado por ambas partes.
El problema del desgaste normal
El Código Civil y Comercial (art. 1222) establece que el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro causado por el uso normal. Sin acta, es imposible saber qué era "normal" y qué era daño imputable.
El acta documenta el punto de partida: si la pared ya tenía una mancha, no es un daño causado por el inquilino.
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Tipos de acta de entrega
Acta de inicio (o de entrega de llaves)
Se firma cuando el propietario le entrega el inmueble al inquilino. Es la más importante porque establece el estado inicial.
Cuándo se hace: el mismo día que se entregan las llaves, idealmente antes de que el inquilino lleve sus cosas.
Quiénes la firman: propietario e inquilino (y testigos si se desea más solidez).
Acta de devolución (o de recepción)
Se firma cuando el inquilino devuelve el inmueble al finalizar el contrato. Registra el estado final y se compara con el acta de inicio para determinar responsabilidades.
Cuándo se hace: el día que el inquilino entrega las llaves al propietario.
Si hay daños: se documentan en el acta de devolución y se acuerda si se descuentan del depósito, si el inquilino los repara, o si hay otro acuerdo.
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¿Es obligatoria el acta de entrega por ley en Argentina?
No es obligatoria por la Ley 27.551 ni por el Código Civil y Comercial. Sin embargo, su ausencia puede convertirse en un problema serio, como describimos arriba.
Algunas inmobiliarias la incluyen automáticamente en el proceso de locación. Otras no la preparan a menos que alguna de las partes la exija. Es un derecho de cualquiera de las partes solicitarla.
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¿Quién prepara el acta?
No hay una regla fija. Puede prepararla:
La inmobiliaria: en muchas operaciones con inmobiliaria, el corredor prepara el acta como parte del servicio
El propietario: puede redactarla él mismo o con un modelo estándar
El inquilino: si el propietario no la propone, el inquilino puede prepararla y proponer firmarlo
Lo que importa no es quién la redacta sino que ambas partes la firmen y que el contenido sea verificado en conjunto en el inmueble.
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¿Qué debe incluir el acta de entrega?
Datos básicos
Fecha y lugar
Datos completos de ambas partes (nombre, DNI, domicilio)
Datos del inmueble (dirección, piso, departamento)
Referencia al contrato de locación (fecha del contrato)
Estado por ambiente
Para cada ambiente del inmueble:
Estado de paredes y pinturas
Estado del piso
Estado de cielorrasos
Estado de ventanas, persianas y cortinas
Estado de la carpintería (puertas, placards, muebles fijos)
Luminarias y su funcionamiento
Instalaciones y servicios
Instalación eléctrica: funcionamiento de interruptores y tomacorrientes
Gas: estado del calefón/termotanque, hornallas
Agua: presión, estado de canillas, funcionamiento de la cisterna
Lecturas de medidores (luz, gas, agua)
Inventario de llaves
Cantidad y tipo de llaves entregadas (departamento, portón, buzón, cochera, baulera)
Inventario de bienes (en alquileres amoblados)
Lista de muebles y electrodomésticos con su estado.
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¿Qué valor probatorio tiene el acta de entrega?
Con firma de ambas partes
Un acta firmada por propietario e inquilino es el documento más sólido en caso de conflicto. Ante un árbitro o un juez, es evidencia directa del estado del inmueble.
Con firma de solo una parte
Si el propietario se niega a firmar, el inquilino puede:
Preparar el acta unilateralmente
Enviarla por carta documento al propietario (que quedará registrado el envío)
Tomar fotos y videos con fecha/hora visible
Aunque tiene menos peso que una firma de ambas partes, el envío por carta documento crea un registro de que el inquilino intentó documentar el estado del inmueble.
Complemento fotográfico y de video
Las fotos y videos no reemplazan el acta pero la potencian enormemente. Al momento de firmar el acta, fotografiar cada ambiente con las observaciones anotadas. Las imágenes con fecha y hora del celular son muy útiles.
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¿Cuál es la diferencia entre acta de entrega e inventario?
Acta de entrega: registra el estado del inmueble en sí (paredes, pisos, instalaciones)
Inventario: lista los muebles, electrodomésticos y accesorios incluidos en el alquiler
En la práctica, muchas actas de entrega incluyen el inventario como un anexo o sección adicional. Son complementarios, no excluyentes.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el acta de entrega dice que la pared estaba bien y el inquilino la rompe después?
El daño ocurrido durante la locación es responsabilidad del inquilino. La diferencia entre el estado registrado en el acta de inicio y el estado al momento de la devolución determina los daños imputables.
¿Puedo negarme a firmar el acta de entrega si no estoy de acuerdo con lo que dice?
Sí. Si el acta contiene observaciones con las que no estás de acuerdo, podés agregar tus propias observaciones antes de firmar ("firmo en disconformidad con el punto X que dice...") o directamente no firmar y documentar el estado por tu cuenta con carta documento y fotos.
¿El acta de entrega protege al propietario o al inquilino?
A ambos. Al propietario le permite reclamar daños reales causados por el inquilino. Al inquilino le permite probar que los daños preexistían. Un acta bien hecha es neutral: simplemente documenta la realidad.
Conclusión: el acta de entrega es la herramienta más efectiva para evitar conflictos con el depósito
El acta de entrega es el documento que convierte el inicio y el fin del alquiler en algo objetivo y verificable. No es obligatoria pero es indispensable en la práctica. Invertir 30-60 minutos en hacerla bien —con recorrido del inmueble, fotos y firma— puede evitar meses de conflictos al momento de devolver las llaves.
