Modelo de contrato de alquiler comercial 2026: descargá el template
7 min de lectura
por Roomix
Modelo de contrato de alquiler comercial 2026
El contrato de alquiler comercial —denominado técnicamente "locación con destino comercial" en el Código Civil y Comercial (CCyC)— rige el uso de inmuebles para el ejercicio de actividades económicas: locales de venta, oficinas, depósitos, talleres, consultorios y similares.
A diferencia de la locación habitacional, la comercial tiene sus propias reglas sobre plazo mínimo, actualización del precio y derechos de las partes. Esta guía explica las diferencias clave y ofrece un modelo base para usar como punto de partida.
Respuesta corta: el contrato de alquiler comercial tiene un plazo mínimo de 3 años (art. 1198 CCyC), índice de ajuste totalmente libre, depósito sin tope legal y precio que puede pactarse en dólares. La rescisión anticipada está permitida a partir del sexto mes con una indemnización de 1,5 meses de alquiler si ocurre antes del año y de 1 mes si es después (art. 1221 CCyC). Quedan fuera del plazo mínimo los contratos de temporada de menos de 3 meses y los locales dentro de hoteles, ferias, parques industriales, shoppings y mercados (art. 1199 CCyC).
Condición
Locación comercial
Plazo mínimo
3 años (art. 1198 CCyC), con excepciones del art. 1199
Índice de ajuste
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Desde el mes 6: 1,5 meses de indemnización antes del año, 1 mes después
Importante: Este modelo es orientativo. Todo contrato de locación comercial debe ser revisado y suscripto con asistencia de un escribano o abogado, ya que las condiciones específicas de cada caso pueden requerir cláusulas adicionales.
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¿En qué se diferencia el contrato comercial del residencial?
Aspecto
Locación habitacional
Locación comercial
Plazo mínimo
3 años (CCyC art. 1198)
3 años (CCyC art. 1198) — igual
Actualización del precio
Libre desde el DNU 70/2023 (en la práctica, IPC)
Libre acuerdo entre partes
Destino
Vivienda permanente
Actividad económica
Garantías
Propietaria, caución, seguro
Mayor flexibilidad en tipo de garantía
Cesión del contrato
Restringida
Generalmente posible con acuerdo del locador
Sublocación
Prohibida salvo pacto
Puede pactarse
Punto clave: En locación comercial, el índice de actualización del precio es libre —las partes pueden acordar IPC, dólar, índice propio, o cualquier otra pauta. Desde la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, el residencial también quedó con ajuste libre, pero conserva restricciones propias (plazo, destino, garantías) que la locación comercial no tiene. Podés repasarlas en nuestra guía de la ley de alquileres en Argentina.
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¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler comercial?
El artículo 1198 del CCyC establece que el plazo mínimo de locación es de 3 años, tanto para uso habitacional como comercial. Sin embargo, hay excepciones para la locación comercial:
Excepciones al plazo mínimo (art. 1199 CCyC):
Contratos de temporada (menos de 3 meses)
Locales o establecimientos dentro de hoteles, ferias, parques industriales, shoppings o mercados
Establecimientos sujetos a concesión o habilitación administrativa (kioscos, stands de aeropuerto, etc.)
Para un local comercial estándar en la calle, el plazo mínimo de 3 años aplica y no puede pactarse un plazo menor (si se pacta, el locatario tiene derecho a extender hasta los 3 años de todas formas).
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¿Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato comercial?
1. Identificación de las partes
Locador: Nombre completo, DNI/CUIT, domicilio real y especial a efectos del contrato
Locatario: Nombre completo o razón social, DNI/CUIT/CUIT empresa, domicilio real y especial
Si el locatario es una sociedad: datos del representante legal y poder que lo habilita
2. Descripción del inmueble
Dirección completa con número, piso y unidad (si aplica)
Datos registrales: nomenclatura catastral, número de inscripción en el Registro de la Propiedad
Superficie total y descripción de las instalaciones incluidas
Estado de las instalaciones al inicio (idealmente con informe fotográfico adjunto)
3. Destino del inmueble
Especificar exactamente el uso autorizado:
"Para uso exclusivo como local de venta minorista de indumentaria"
"Para consultorio médico y atención de pacientes"
"Para depósito de mercaderías no peligrosas"
Esta cláusula es fundamental: si el locatario usa el inmueble para un destino diferente, el locador puede resolver el contrato.
4. Plazo
Fecha de inicio y fecha de vencimiento
Recordar: mínimo 3 años
Indicar si hay período de gracia al inicio (habitual en locales que necesitan obras de adaptación)
5. Precio y actualización
Precio inicial en pesos (o la moneda acordada)
Mecanismo de actualización: el índice elegido, la periodicidad (trimestral, semestral, anual) y cómo se calcula
En locación comercial, las partes pueden acordar cualquier índice: IPC INDEC, dólar tipo de cambio, índice propio, porcentaje fijo, etc.
6. Forma de pago
Día de vencimiento del pago mensual
Cuenta bancaria o forma de pago acordada
Consecuencias del atraso (intereses punitorios)
7. Depósito de garantía
Monto en pesos (generalmente 1-2 meses de alquiler)
El depósito en locación comercial no tiene el tope de 1 mes del residencial
Condiciones de devolución al finalizar el contrato
8. Gastos y servicios
Quién paga los servicios (luz, gas, agua, teléfono, internet)
Quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias
Quién paga ABL/Inmobiliario u otros impuestos sobre el inmueble
9. Obligaciones del locatario
Mantenimiento del inmueble en buen estado
Prohibición de modificaciones estructurales sin autorización escrita
Obligación de restituir el inmueble en el estado en que fue recibido (salvo desgaste normal)
Notificar al locador cualquier daño o necesidad de reparación
10. Cesión y sublocación
En locación comercial, generalmente se puede ceder el contrato o sublocar con acuerdo expreso del locador
Especificar si se permite o no, y bajo qué condiciones
11. Rescisión anticipada
Artículo 1221 CCyC: el locatario puede rescindir anticipadamente después del 6to mes, con preaviso de 1 mes y una indemnización de 1.5 meses si lo hace antes del año, o 1 mes si lo hace después
En locación comercial puede pactarse una indemnización diferente
12. Habilitaciones y licencias
Quién tramita y paga las habilitaciones municipales del local
Quién es responsable si la actividad no puede habilitarse en ese inmueble
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Modelo base de contrato de alquiler comercial
CONTRATO DE LOCACIÓN COMERCIAL
En la ciudad de [CIUDAD], provincia de [PROVINCIA], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], entre:
LOCADOR: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], CUIT N° [NÚMERO], con domicilio real en [DOMICILIO], en adelante "el Locador".
LOCATARIO: [NOMBRE COMPLETO o RAZÓN SOCIAL], DNI/CUIT N° [NÚMERO], con domicilio real en [DOMICILIO], representado por [NOMBRE REPRESENTANTE], cargo [CARGO], en adelante "el Locatario".
Las partes acuerdan celebrar el presente Contrato de Locación Comercial conforme a las siguientes cláusulas:
CLÁUSULA PRIMERA — OBJETO
El Locador da en locación al Locatario el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], con una superficie aproximada de [SUPERFICIE] m², identificado catastralmente como [NOMENCLATURA], inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo el N° [NÚMERO]. El estado del inmueble al inicio queda documentado en el Acta de Estado Inicial adjunta.
CLÁUSULA SEGUNDA — DESTINO
El inmueble se destinará exclusivamente a [DESCRIPCIÓN EXACTA DEL DESTINO COMERCIAL]. Cualquier uso diferente al aquí pactado constituirá causal de resolución del contrato por incumplimiento del Locatario.
CLÁUSULA TERCERA — PLAZO
El presente contrato tendrá una duración de [PLAZO] años, comenzando el día [FECHA INICIO] y venciendo el día [FECHA VENCIMIENTO], debiendo el Locatario restituir el inmueble libre de ocupantes y en el estado pactado al vencimiento, sin necesidad de intimación previa.
CLÁUSULA CUARTA — PRECIO Y ACTUALIZACIÓN
El alquiler mensual inicial es de ARS [MONTO] ([MONTO EN LETRAS] pesos). El precio se actualizará [PERIODICIDAD: trimestralmente/semestralmente/anualmente] conforme a la variación del [ÍNDICE ACORDADO: IPC INDEC/otro]. El primer ajuste operará el día [FECHA PRIMER AJUSTE].
CLÁUSULA QUINTA — FORMA DE PAGO
El alquiler se abonará por mes adelantado, hasta el día [DÍA] de cada mes, mediante [FORMA DE PAGO: transferencia bancaria/depósito en cuenta]. La cuenta del Locador es [DATOS BANCARIOS]. El atraso en el pago devengará un interés punitorio del [TASA]% mensual sobre el monto adeudado.
CLÁUSULA SEXTA — DEPÓSITO DE GARANTÍA
El Locatario entrega en este acto la suma de ARS [MONTO] en concepto de depósito de garantía, equivalente a [N] meses de alquiler inicial. El depósito será devuelto al Locatario dentro de los [DÍAS] días hábiles posteriores a la restitución del inmueble, previa verificación del estado y deducción de los gastos por daños que correspondan.
CLÁUSULA SÉPTIMA — SERVICIOS Y EXPENSAS
Los servicios de electricidad, gas, agua, teléfono e internet serán a cargo del [LOCATARIO/LOCADOR]. Las expensas ordinarias serán a cargo del [LOCATARIO/LOCADOR]. Las expensas extraordinarias serán a cargo del [LOCATARIO/LOCADOR]. El ABL/Impuesto Inmobiliario será a cargo del [LOCATARIO/LOCADOR].
CLÁUSULA OCTAVA — MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
El Locatario se obliga a mantener el inmueble en buen estado de conservación y a realizar las reparaciones de mantenimiento ordinario. Las reparaciones urgentes que afecten la habitabilidad o el uso del inmueble serán a cargo del Locador, previa notificación fehaciente. El Locatario no podrá realizar modificaciones sin autorización escrita del Locador.
CLÁUSULA NOVENA — CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
La cesión del presente contrato y la sublocación total o parcial [ESTÁN PERMITIDAS con acuerdo previo y escrito del Locador / ESTÁN PROHIBIDAS sin excepción].
CLÁUSULA DÉCIMA — HABILITACIONES
El Locatario será responsable de obtener, a su exclusivo costo, todas las habilitaciones, permisos y licencias municipales necesarios para el ejercicio de la actividad en el inmueble. La imposibilidad de obtener habilitación no exime al Locatario de sus obligaciones contractuales.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA — RESCISIÓN ANTICIPADA
El Locatario podrá rescindir el presente contrato en forma anticipada, con un preaviso mínimo de treinta (30) días corridos, conforme lo establecido en el artículo 1221 del CCyC, abonando la indemnización prevista en la ley según el momento en que se opere la rescisión.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA — GARANTÍA
En garantía del cumplimiento del presente contrato, el Locatario presenta como garantía: [TIPO: fiador solidario/seguro de caución/otros]. [DATOS DEL GARANTE si aplica].
CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA — JURISDICCIÓN
Para todos los efectos del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de [CIUDAD/PROVINCIA], renunciando a cualquier otro fuero.
En prueba de conformidad, las partes firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados al inicio.
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LOCADOR LOCATARIO
[Nombre] [Nombre]
DNI: DNI:
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Preguntas frecuentes
¿El contrato comercial debe hacerse ante escribano?
No es obligatorio —puede ser un instrumento privado— pero la certificación notarial de firmas es muy recomendable para darle mayor seguridad jurídica y facilitar su eventual ejecución judicial.
¿Puede el precio pactarse en dólares?
Sí. En locación comercial, el precio puede pactarse en moneda extranjera (dólares). El pago puede hacerse en pesos al tipo de cambio acordado o en la moneda pactada. Esta es una diferencia con la locación habitacional.
¿Qué pasa si el local no puede habilitarse?
Si el contrato no tiene cláusula específica sobre habilitaciones, el riesgo de no poder habilitar la actividad generalmente recae sobre el locatario. Es fundamental incluir una cláusula que regule este escenario.
¿El locatario puede abandonar el local antes de los 3 años sin pagar indemnización?
No sin consecuencias. El artículo 1221 del CCyC permite la rescisión anticipada después del 6to mes, pero con indemnización de 1.5 meses si es antes del año, o 1 mes si es después del año.
¿Cuántos meses de depósito puede pedir el locador en un alquiler comercial?
En locación comercial no existe el límite de 1 mes del contrato residencial. Las partes pueden acordar el depósito que estimen conveniente.
Conclusión: el contrato comercial requiere más cláusulas que el residencial
La locación comercial tiene mayor libertad contractual que la residencial, pero esa libertad implica que las partes deben regular más aspectos expresamente. El modelo aquí provisto es un punto de partida —siempre revisá con un escribano o abogado antes de firmar.
