Modelo de boleto de compraventa 2026: texto completo y las 10 cláusulas obligatorias
7 min de lectura
por Roomix
Modelo de boleto de compraventa 2026: texto completo y cláusulas obligatorias
El boleto de compraventa es el instrumento privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a concretar la transferencia de un inmueble en determinadas condiciones. No transfiere la propiedad —eso lo hace la escritura pública— pero genera obligaciones legales para ambas partes.
Respuesta corta: un boleto válido en Argentina necesita 10 cláusulas —partes, descripción del inmueble, precio y forma de pago, tipo de seña, fecha de escrituración, estado del inmueble, posesión, gastos, penalidades y conformidad del cónyuge. El punto que más conflictos genera es el tipo de seña: si el boleto no lo aclara, por defecto se considera confirmatoria (arts. 1059-1060 del Código Civil y Comercial), es decir que el comprador que desiste pierde la seña y el vendedor que desiste devuelve el doble. Entre la firma del boleto y la escritura suelen pasar 30 a 90 días, y 60 a 120 días cuando hay crédito hipotecario de por medio.
Esta guía explica las cláusulas que no pueden faltar y ofrece un modelo base para usar como punto de partida. El texto completo para copiar está más abajo, en la sección "Modelo de boleto de compraventa".
Importante: Este modelo es orientativo. Todo boleto de compraventa debería ser revisado por un escribano o abogado antes de ser firmado, especialmente para operaciones de alto valor.
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¿Por qué importa tanto redactar bien el boleto?
El boleto de compraventa puede ser ejecutado judicialmente. Si el vendedor no cumple, el comprador puede:
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Demandar el cumplimiento forzado (escrituración compulsiva)
Si el comprador no cumple, el vendedor puede:
Retener la seña como indemnización
Demandar daños si los supera
Un boleto mal redactado puede generar ambigüedades sobre precio, condiciones o plazos que después son difíciles de resolver. Las cláusulas claras previenen conflictos.
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¿Qué cláusulas no pueden faltar en un boleto de compraventa?
1. Identificación de las partes
Datos completos de comprador y vendedor:
Nombre y apellido completo
DNI o CUIT/CUIL
Estado civil (importante: si el vendedor es casado, el cónyuge debe prestar conformidad para inmuebles habitacionales)
Domicilio real y domicilio especial a efectos del contrato
Número de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
Superficie del terreno y superficie cubierta
Lo que se incluye en la venta (cochera, baulera, equipamiento, si corresponde)
3. Precio y forma de pago
Precio total en la moneda acordada (pesos o dólares)
Monto de la seña ya entregada
Saldo a pagar al momento de la escrituración
Si hay otras cuotas intermedias, especificarlas con fechas
4. Tipo de seña (confirmatoria o penitencial)
Especificar expresamente:
Seña confirmatoria: El comprador pierde la seña si desiste; el vendedor devuelve el doble si desiste. No permite arrepentimiento sin consecuencia.
Seña penitencial: Permite a cualquier parte arrepentirse pagando la penalidad acordada.
Si no se especifica, por defecto se considera confirmatoria (art. 1059-1060 CCyC).
5. Fecha de escrituración
Fecha exacta o período dentro del cual debe realizarse la escritura
Quién designa al escribano (generalmente el comprador, salvo pacto en contrario)
Lugar donde se realizará la escritura
6. Estado del inmueble
Si se entrega con o sin ocupantes
Estado de conservación al momento del boleto
Si hay deudas de expensas, ABL u otros gastos pendientes
7. Posesión
Cuándo se entrega la posesión (las llaves) al comprador
Si la posesión se entrega al momento del boleto o al momento de la escritura
8. Gastos de escrituración
Por convención, los honorarios del escribano y los impuestos de escrituración son a cargo del comprador
El impuesto a la transferencia (si aplica) es a cargo del vendedor
Especificar quién paga cada componente evita malentendidos
9. Cláusula de penalidades
Consecuencias para cada parte en caso de incumplimiento
Si se quiere establecer una indemnización diferente a la legal, debe pactarse expresamente
10. Conformidad del cónyuge
Si el vendedor es casado y el inmueble es el hogar conyugal o un bien ganancial, el art. 456 CCyC requiere la conformidad del cónyuge. Sin esa conformidad, el cónyuge puede impugnar el acto.
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Modelo de boleto de compraventa
BOLETO DE COMPRAVENTA
En la ciudad de [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], entre:
VENDEDOR: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], CUIT/CUIL N° [NÚMERO], [estado civil], con domicilio real en [DOMICILIO], y domicilio especial en [DOMICILIO ESPECIAL] a los efectos del presente; [y su cónyuge/conviviente [NOMBRE], DNI N° [NÚMERO], quien presta su conformidad al presente acto]; en adelante "el Vendedor";
COMPRADOR: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], CUIT/CUIL N° [NÚMERO], [estado civil], con domicilio real en [DOMICILIO], y domicilio especial en [DOMICILIO ESPECIAL] a los efectos del presente; en adelante "el Comprador";
Convienen en celebrar el presente Boleto de Compraventa bajo las siguientes cláusulas:
PRIMERA — OBJETO
El Vendedor vende y el Comprador compra el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], identificado catastralmente como Circunscripción [N°], Sección [N°], Manzana [N°], Parcela [N°], con una superficie total de [SUPERFICIE] m², inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia/CABA bajo Folio Real N° [NÚMERO] / Matrícula N° [NÚMERO]. La venta incluye [cochera/baulera/etc. si corresponde].
SEGUNDA — PRECIO
El precio total de la operación es de [MONEDA] [MONTO] ([MONTO EN LETRAS]).
TERCERA — FORMA DE PAGO
El precio se abona de la siguiente manera:
a) La suma de [MONEDA] [MONTO DE SEÑA] ([EN LETRAS]) que el Comprador entrega en este acto en concepto de SEÑA, recibiendo el Vendedor conformidad de su recepción.
b) El saldo de [MONEDA] [MONTO SALDO] ([EN LETRAS]) será abonado al momento de la escrituración.
CUARTA — NATURALEZA DE LA SEÑA
La seña entregada en la cláusula tercera tiene carácter [CONFIRMATORIO / PENITENCIAL].
[Si es confirmatoria]: Si el Comprador no cumpliere con sus obligaciones, perderá la seña en beneficio del Vendedor. Si el Vendedor no cumpliere, deberá restituir la seña recibida con más una suma igual en concepto de indemnización.
[Si es penitencial]: Cualquiera de las partes puede arrepentirse de la operación. Si se arrepiente el Comprador, pierde la seña. Si se arrepiente el Vendedor, devuelve la seña más una suma igual.
QUINTA — ESCRITURACIÓN
Las partes acuerdan que la escrituración se realizará [en la fecha exacta del DÍA/MES/AÑO / dentro del plazo de [N] días hábiles desde [EVENTO]]. El escribano será designado por el Comprador / acordado entre las partes. El lugar de escrituración será [CIUDAD].
SEXTA — POSESIÓN
El Vendedor entregará la posesión del inmueble [al momento de la firma del presente boleto / al momento de la escrituración], libre de ocupantes y en el estado en que fue inspeccionado por el Comprador.
SÉPTIMA — ESTADO DEL INMUEBLE
El Comprador declara haber visitado e inspeccionado el inmueble y aceptarlo en su estado actual. El Vendedor declara que el inmueble se encuentra [libre de gravámenes / con las deudas que se detallan y que serán canceladas con anterioridad a la escrituración].
OCTAVA — DEUDAS Y SERVICIOS
El Vendedor declara que el inmueble se entrega [libre de deuda de expensas/ABL/impuesto inmobiliario hasta la fecha del presente / con las deudas que se detallan en Anexo I]. Los gastos devengados desde la posesión son a cargo del Comprador.
NOVENA — GASTOS DE ESCRITURACIÓN
Los gastos de escrituración (honorarios del escribano, sellado e impuestos de la transmisión) son a cargo del Comprador, salvo los impuestos que por ley corresponden al Vendedor (ITI o Ganancias por la venta, según corresponda).
DÉCIMA — INCUMPLIMIENTO
En caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, la parte cumplidora podrá optar entre: (a) exigir el cumplimiento forzado del contrato con más los daños y perjuicios; o (b) resolver el contrato con las consecuencias previstas en la cláusula de seña.
DÉCIMA PRIMERA — JURISDICCIÓN
Para todos los efectos del presente, las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de [CIUDAD/PROVINCIA], renunciando a cualquier otro fuero.
En prueba de conformidad, las partes firman [N] ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha antes indicados.
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VENDEDOR COMPRADOR
[Nombre] [Nombre]
DNI: DNI:
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¿Cómo se le da fecha cierta al boleto?
La fecha cierta protege al comprador ante acreedores del vendedor. Formas de obtenerla:
Certificación notarial de firmas: El escribano certifica la fecha de firma (la más común)
Banco de fecha cierta: Organismos que registran documentos con fecha
Envío por carta documento: La fecha del telegrama otorga fecha cierta
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Preguntas frecuentes
¿El boleto puede ser a nombre de una sociedad?
Sí. Si el comprador es una SRL, SA u otra sociedad, el boleto se firma en nombre de la sociedad, representada por su apoderado o autoridad según los estatutos.
¿Se puede hacer el boleto sin inmobiliaria?
Sí. Las partes pueden firmar el boleto directamente, sin intermediarios. Es conveniente tener asesoramiento de un escribano o abogado.
¿Cuánto tiempo hay entre el boleto y la escritura?
Lo habitual en Argentina es 30-90 días. Con crédito hipotecario involucrado, puede ser 60-120 días por los tiempos del banco.
Conclusión: el boleto protege a ambas partes, redactarlo bien es fundamental
Un boleto bien redactado, con fecha cierta y cláusulas claras, es la mejor protección para comprador y vendedor en el período entre el acuerdo y la escritura. Usá este modelo como base y consultá con un escribano para adaptarlo a tu caso específico.
