El acta de entrega (también llamada acta de inicio o acta de recepción) es el documento que registra el estado del inmueble en el momento en que el inquilino lo recibe al inicio del contrato. Al final del alquiler, sirve para comparar el estado inicial con el final y determinar qué daños son responsabilidad del inquilino y cuáles preexistían.
Sin un acta de entrega, el propietario puede alegar daños que en realidad existían antes de la mudanza —y el inquilino no tendrá forma de probarlo.
Respuesta corta: el acta de entrega no es obligatoria por ley en Argentina, pero es la única prueba objetiva del estado del inmueble al momento de recibir las llaves. Se completa dos veces —al inicio y al final del contrato— recorriendo la propiedad ambiente por ambiente, y se firma por ambas partes acompañada de fotos fechadas. Sin ella, el propietario puede descontar del depósito en garantía daños que ya existían antes de tu mudanza. El modelo completo para copiar está más abajo.
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¿Por qué el acta de entrega es fundamental?
Para el inquilino
- Protege el depósito en garantía: sin acta, el propietario puede descontar daños preexistentes del depósito
- Establece un punto de comparación objetivo al momento de devolver la propiedad
- Documenta el inventario de muebles y electrodomésticos entregados (en alquileres amoblados)
Para el propietario
- Registra el estado real del inmueble al momento de la entrega
- Facilita el reclamo por daños reales causados por el inquilino
- Evita discusiones subjetivas sobre el estado de pinturas, pisos y equipamiento
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¿Cuándo se completa el acta de entrega?
Al inicio del contrato: cuando el propietario entrega las llaves al inquilino. Idealmente, se recorre el inmueble juntos, se documenta cada ambiente y se firma el acta en ese mismo momento.
Al final del contrato: cuando el inquilino devuelve las llaves. Se recorre nuevamente el inmueble y se compara con el acta de inicio para determinar responsabilidades.
La Ley 27.551 establece que el inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro normal por el uso. El acta de inicio es la evidencia del "estado en que lo recibió".
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Modelo de acta de entrega de inmueble en alquiler
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ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE
Fecha: [día] de [mes] de [año]
Lugar: [dirección completa del inmueble]
PARTES:
LOCADOR: [Nombre completo], DNI N° [número], con domicilio en [dirección], en adelante "el Propietario".
LOCATARIO: [Nombre completo], DNI N° [número], con domicilio declarado en el mismo inmueble objeto de este acto, en adelante "el Inquilino".
OBJETO:
En el marco del contrato de locación celebrado con fecha [fecha del contrato], por el inmueble ubicado en [dirección completa], piso [número], depto [letra/número], el Propietario entrega y el Inquilino recibe en este acto las llaves del inmueble, dejando constancia del estado de cada ambiente conforme el siguiente inventario:
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ESTADO DEL INMUEBLE — DETALLE POR AMBIENTE
AMBIENTES GENERALES
- Puerta de entrada: [Estado: Bueno / Regular / Con daño — especificar]
- Portero eléctrico / videoportero: [Funciona / No funciona / Ausente]
- Palier / Hall de entrada: [Estado pinturas, piso — observaciones]
LIVING / COMEDOR
- Paredes / Pinturas: [Estado]
- Cielorraso: [Estado]
- Piso: [Tipo de piso y estado — parquet, porcellanato, etc.]
- Ventanas / Persianas / Cortinas: [Cantidad y estado]
- Luminarias: [Cantidad, tipo y si funcionan]
- Observaciones: _____________________
DORMITORIO 1
- Paredes / Pinturas: [Estado]
- Piso: [Estado]
- Ventana / Persiana: [Estado]
- Placard / Guardarropas: [Estado — puertas, rieles]
- Luminarias: [Funcionan / No funcionan]
- Observaciones: _____________________
DORMITORIO 2 (si aplica)
- Paredes / Pinturas: [Estado]
- Piso: [Estado]
- Ventana / Persiana: [Estado]
- Placard: [Estado]
- Observaciones: _____________________
COCINA
- Paredes / Revestimiento: [Estado]
- Piso: [Estado]
- Muebles de cocina: [Estado — puertas, bisagras, cajones]
- Mesada / Bacha: [Estado — material, canilla incluida]
- Canilla de cocina: [Funciona / Gotea / Observaciones]
- Campana / Extractor: [Presente / Funciona / Estado]
- Cocina / Horno: [Si es amoblado — marca, estado]
- Heladera: [Si es amoblado — marca, modelo, estado]
- Observaciones: _____________________
BAÑO PRINCIPAL
- Paredes / Revestimiento: [Estado de los azulejos / juntas]
- Piso: [Estado]
- Inodoro: [Funciona / Mochila en buen estado / Observaciones]
- Bidet: [Presente / Funciona / Ausente]
- Bañera / Ducha: [Estado — silicona, canillas]
- Canilla lavabo: [Funciona / Presión / Observaciones]
- Espejo: [Presente / Estado]
- Toallero / Accesorios: [Presentes / Estado]
- Observaciones: _____________________
LAVADERO / BALCÓN DE SERVICIO (si aplica)
- Estado general: _____________________
- Conexión lavarropas: [Presente / Ausente]
- Pileta de lavar: [Estado]
- Observaciones: _____________________
BALCÓN / TERRAZA (si aplica)
- Estado general del piso: _____________________
- Baranda / Reja: [Estado]
- Observaciones: _____________________
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SERVICIOS — ESTADO AL MOMENTO DE LA ENTREGA
| Servicio | Número de cliente / Cuenta | Medidor | Lectura inicial |
|---|
| Electricidad (EDESUR/EDENOR) | | | |
| Gas (Naturgy/MetroGAS) | | | |
| Agua (AYSA/servicio municipal) | | | |
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LLAVES ENTREGADAS
| Tipo de llave | Cantidad |
|---|
| Puerta de entrada al departamento | |
| Portón o puerta del edificio | |
| Buzón | |
| Garaje / Baulera | |
| Otras: _________________ | |
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INVENTARIO DE MUEBLES Y EQUIPAMIENTO (para alquileres amoblados)
| Elemento | Descripción | Estado |
|---|
| Cama | | |
| Sommier | | |
| Mesa de comedor | | |
| Sillas | | |
| Sillones | | |
| Mesa de luz | | |
| Cómoda |
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OBSERVACIONES GENERALES
[Espacio para cualquier observación adicional que las partes quieran dejar registrada]
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CONFORMIDAD DE LAS PARTES
Las partes declaran haber recorrido el inmueble juntas y que el presente inventario refleja el estado real del inmueble al momento de la entrega.
[Propietario — firma y aclaración] ___________________________
[Inquilino — firma y aclaración] ___________________________
[Testigo 1 — firma, aclaración y DNI] ___________________________
[Testigo 2 — firma, aclaración y DNI] ___________________________
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Se recomienda sacar fotos y/o videos de cada ambiente al momento de completar el acta, con fecha y hora visibles (usando el celular). Las imágenes son el mejor complemento del acta escrita.
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¿Cómo completar bien el acta de entrega?
Para el inquilino
- No firmar el acta a ciegas: revisá cada ambiente con detenimiento antes de firmar
- Fotografiá todo: daños preexistentes en paredes, pisos, canillas, carpintería
- Pedí copia firmada: guardá tu ejemplar en un lugar seguro
- Registrá lecturas de medidores: así no te cargan consumos del período anterior
Para el propietario
- Completá el inventario detalladamente: "paredes en buen estado" es menos útil que "pintura beige sin manchas ni agujeros"
- Firmá con testigos: dos testigos sin interés en la operación dan mayor solidez al documento
- Guardá las fotos en la nube: para que sean accesibles años después si hay un conflicto
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Preguntas frecuentes
¿El acta de entrega es obligatoria por ley en Argentina?
No es obligatoria por la Ley 27.551 ni el CCyC, pero es altamente recomendable. En caso de conflicto judicial, es la prueba más directa del estado del inmueble al inicio del alquiler.
¿Qué pasa si el propietario no quiere firmar el acta?
El inquilino puede redactarla unilateralmente, enviarla por carta documento al propietario y guardar el comprobante de envío. Aunque sin firma del propietario tiene menor peso probatorio, documenta la voluntad del inquilino de registrar el estado del inmueble.
¿El inventario de muebles va en el mismo acta?
Puede ir en el mismo documento o en un anexo adjunto firmado por ambas partes. Lo importante es que esté documentado y firmado.
Conclusión: el acta de entrega protege a ambas partes al inicio y fin del alquiler
Un acta de entrega detallada, acompañada de fotos, es el mejor seguro ante conflictos por el depósito o por el estado del inmueble al finalizar el contrato. Dedicar 30-60 minutos a completarla correctamente puede evitar meses de reclamos posteriores.
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