Alquilar en San Nicolás para Familias: Centralidad con Colegios Cercanos
8 min de lectura
por Roomix
Alquilar en san nicolas familias: es una decisión que no es para todos, pero que para cierto perfil familiar tiene mucho sentido. San Nicolás no es el barrio residencial y tranquilo que muchas familias imaginan cuando piensan en criar hijos. Es el centro de Buenos Aires, con todo lo que eso implica: comercios, oficinas, movimiento, ruido y una densidad urbana notable. Sin embargo, también tiene colegios de primer nivel, acceso médico excelente, transporte en la puerta y una comodidad cotidiana que los barrios más tranquilos no siempre pueden ofrecer.
En esta guía te contamos honestamente qué esperar de San Nicolás como familia, cómo son los precios del mercado hoy y qué tener en cuenta en el proceso de alquiler.
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¿San Nicolás es un barrio apto para familias?
La respuesta corta es: depende del tipo de familia y del estilo de vida. No es el barrio más silencioso de Buenos Aires, pero sí ofrece ventajas que muchos barrios residenciales no tienen:
Lo que funciona bien para familias
Colegios a distancia caminable: hay una buena cantidad de colegios primarios y secundarios, tanto públicos como privados, en el barrio y en los límites inmediatos.
Acceso médico: pediátras, hospitales y obras sociales tienen una presencia muy alta en la zona.
Transporte público: los chicos pueden moverse solos desde temprana edad con el subte, lo que da independencia a los más grandes.
Comercios de todo tipo: supermercados, librerías, papelerías, farmacias y tiendas de ropa para chicos a pasos del departamento.
Lo que requiere adaptación
Ruido urbano: es la principal consideración para familias. Las calles más comerciales son ruidosas de día, y algunas zonas del barrio tienen actividad nocturna que puede molestar.
Espacios verdes: San Nicolás no tiene plazas grandes. Plaza Lavalle (frente al Teatro Colón) y los bulevares de la Avenida de Mayo son los principales, pero no equivalen a un parque amplio con juegos.
Tamaño de los departamentos: los departamentos céntricos suelen ser más compactos que los de barrios residenciales para el mismo precio.
Para familias con hijos en edad escolar que trabajan en el centro y valoran no pasar horas en el auto, San Nicolás puede ser una excelente opción. Para familias que priorizan espacios verdes y silencio, quizás Caballito, Villa Devoto o Belgrano sean más adecuados.
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Colegios en San Nicolás y alrededores inmediatos
Este es uno de los aspectos más fuertes del barrio para familias. La zona central de CABA concentra una oferta educativa notable.
Colegios primarios y secundarios públicos
Escuela Normal Superior N°1 "Presidente Roque Sáenz Peña": histórica institución a pocas cuadras del Obelisco, con nivel primario y secundario.
Colegio Nacional Buenos Aires (Paraguay y Uriburu, Balvanera-límite con San Nicolás): uno de los colegios secundarios más prestigiosos del país, dependiente de la UBA.
Escuelas estatales del Ministerio de Educación de CABA: hay varias en el barrio y en Monserrat y Balvanera, a distancia caminable o de subte.
Colegios privados en la zona
Inmaculada Concepción (Santa Unión): tradición en el centro porteño
Colegio Champagnat y otros colegios confesionales: con sedes en el área central
Colegios bilingües: varios con sedes en el microcentro y la zona de Tribunales
La oferta escolar de San Nicolás y su entorno inmediato (Monserrat, Balvanera, San Telmo) es significativamente más amplia de lo que muchos imaginarían para un barrio tan comercial.
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Precios de alquiler para familias en San Nicolás
Las familias generalmente necesitan departamentos más grandes que una persona sola. Esto impacta directamente en el presupuesto:
2 dormitorios (la opción más común para familias)
Entre $550,000 y $900,000 ARS por mes
Suficiente para una pareja con uno o dos hijos pequeños
Buscá pisos altos para mayor tranquilidad en cuanto al ruido
3 dormitorios o más
Disponibilidad más limitada en el centro porteño
Cuando aparecen, los precios suelen superar los $900,000–$1,400,000 ARS/mes
Muchas veces son en edificios de categoría con amenities
Duplex y PH
San Nicolás tiene algunos PH (plantas altas con terrazas) que pueden adaptarse bien para familias
Precios variables, desde $700,000 hasta $1,500,000 ARS/mes según el estado y tamaño
La terraza propia puede compensar parcialmente la falta de espacios verdes del barrio
Expensas
En edificios con portería, seguridad y amenities (gimnasio, sum, laundry), las expensas pueden ir de $120,000 a $250,000 ARS/mes. Esto es un gasto fijo que suma al presupuesto mensual y que hay que tener bien calculado.
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La ley de alquileres para familias: puntos clave
Estabilidad contractual de 3 años
Para una familia con hijos en edad escolar, la estabilidad del hogar es fundamental. La Ley 27.551 garantiza un contrato mínimo de 3 años, lo que significa que el propietario no puede pedirte que te vayas antes de ese plazo (salvo situaciones muy específicas como falta de pago).
Actualización por ICL
El alquiler se actualiza según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del BCRA, generalmente cada 3 o 6 meses. Para una familia con presupuesto ajustado, es importante proyectar cómo va a evolucionar este costo. Al momento de evaluar si podés pagar el alquiler, estimá un aumento de entre el 50% y el 100% al término del primer año como referencia conservadora.
Garantías para familias
Garantía propietaria: si alguno de los miembros del grupo familiar o un familiar tiene propiedad en Argentina, es la garantía más aceptada.
Seguro de caución: muy conveniente para familias que no tienen familiares propietarios disponibles. La prima equivale a 1-2 meses y no se devuelve, pero es la opción más práctica.
Doble garantía: en algunos casos los propietarios piden garantía propietaria más seguro de caución. No es obligatorio aceptar esas condiciones, pero puede negociarse.
Rescisión anticipada con menores
No hay cláusulas especiales para familias con hijos en la ley. Si necesitás mudarte antes de los 3 años (cambio de trabajo, escuela, etc.), aplica la misma cláusula de rescisión general: aviso de 3 meses y pago de una indemnización.
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Espacios verdes y actividades para chicos
Este es el punto donde San Nicolás tiene más limitaciones para familias. Conviene ser realista:
Plaza Lavalle
La principal plaza del barrio está frente al Teatro Colón y el Palacio de Justicia. Tiene bancos, árboles y algo de espacio verde, pero no es una plaza para jugar al fútbol o para que los más chicos corran libremente. Es más una plaza de paso que de recreación infantil.
Plaza de Mayo y Avenida de Mayo
A 10-15 minutos caminando, la Plaza de Mayo tiene mayor espacio y algo más de tranquilidad. Los bulevares de la Avenida de Mayo son un paseo agradable con árboles y esculturas.
Parque Lezama y costanera sur
Para espacios más grandes donde los chicos puedan jugar con libertad, la familia va a necesitar moverse un poco. El Parque Lezama (San Telmo, 15 minutos en colectivo), la Reserva Ecológica Costanera Sur (20 minutos) y la Costanera Norte (accesible en bicicleta) son las opciones más cercanas con amplitud real.
Actividades culturales para chicos
El Teatro Colón tiene programas educativos y funciones para niños. El Centro Cultural San Martín y varios espacios culturales cercanos también organizan actividades infantiles. Para familias que valoran la formación cultural desde temprano, la proximidad a estos espacios es un plus difícil de conseguir en barrios más periféricos.
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Ruido y calidad del departamento: lo que más importa para familias
Para una familia con chicos que duermen temprano, el ruido del barrio es la principal consideración. Recomendaciones concretas:
Buscá pisos altos: el ruido de la calle disminuye significativamente a partir del 5to o 6to piso. En edificios de 10-15 pisos, los pisos superiores son notoriamente más silenciosos.
Contrafrente o patio: los departamentos con ventanas al contrafrente o a un patio interno reciben mucho menos ruido que los que dan a la calle. Esto es especialmente importante en las avenidas Corrientes y Córdoba.
Doble vidrio: cada vez más edificios en el centro tienen carpinterías con doble vidrio que aíslan bien el ruido. Preguntá específicamente por esto.
Zona de Tribunales: dentro de San Nicolás, el área de Tribunales (Talcahuano, Viamonte, Tucumán) es notoriamente más tranquila que el eje Corrientes-Florida. Tiene buena edificación, acceso al subte D y menos tránsito nocturno.
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Infraestructura médica pediátrica
Para familias con chicos, la cercanía a pediatras y servicios médicos es fundamental. San Nicolás tiene muy buena cobertura:
Hospital de Clínicas (límite con Balvanera): tiene servicio de pediatría de alta complejidad.
Hospital Argerich (a 15 minutos en colectivo hacia el sur): uno de los mejores hospitales pediátricos del sur de CABA.
Clínicas privadas y consultorios pediátricos: la densidad en el microcentro es alta. Obras sociales y prepagas tienen red de prestadores muy amplia en la zona.
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Comparando San Nicolás con otras opciones para familias
Barrio
Precio 2 amb.
Colegios
Plazas
Subte
Ruido
San Nicolás
$550k–$900k
Muy buena
Escasa
Excelente
Alto
Caballito
$480k–$780k
Muy buena
Buena
Buena
Medio
Balvanera
$500k–$800k
Buena
Media
Buena
Medio
Belgrano
$600k–$1.1M
Excelente
Buena
Buena
Bajo-Medio
Villa del Parque
$430k–$720k
Buena
Buena
Media
Bajo
San Nicolás es una opción con excelente conectividad y educación, pero con algunas desventajas en espacios verdes y nivel de ruido frente a barrios más residenciales.
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Consejos prácticos para familias que buscan en San Nicolás
Priorizá pisos altos y contrafrente: es la forma más efectiva de mejorar la calidad de vida en un barrio céntrico.
Visitá el colegio antes de cerrar el departamento: asegurate de que el colegio al que van a ir los chicos tiene vacante antes de comprometerte con el alquiler.
Revisá la distancia al pediatra: idealmente que esté a distancia caminable o de un viaje corto en subte.
Evaluá los amenities del edificio: algunos edificios del centro tienen sum, parrilla o espacios comunes donde los chicos pueden jugar. Suma mucho.
Preguntá por el consorcio: en edificios con muchos departamentos en el centro, el consorcio puede ser complejo. Averiguá si hay conflictos o problemas de mantenimiento.
Calculá el presupuesto total real: alquiler + expensas + servicios + colegio. En el centro todo tiende a ser un poco más caro.
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Preguntas frecuentes
¿Hay colegios con doble escolaridad cerca de San Nicolás?
Sí. Varios colegios privados del área central y de Balvanera ofrecen jornada completa o extendida. Consultá directamente con cada institución para verificar disponibilidad de vacantes.
¿Puedo tener mascotas en un departamento alquilado en San Nicolás?
La ley argentina prohíbe que los propietarios discriminen por tenencia de mascotas en alquileres residenciales. Sin embargo, el reglamento del consorcio puede tener restricciones sobre el tamaño o tipo de mascotas permitidas. Revisá el reglamento antes de firmar.
¿Los chicos pueden moverse solos en subte en Buenos Aires?
Desde los 12-13 años muchos chicos porteños viajan solos en subte. El sistema es seguro y bien señalizado. Vivir en San Nicolás con acceso a líneas B, C y D facilita la independencia de los chicos que ya tienen edad para moverse solos.
¿Qué pasa si el departamento tiene daños cuando me mudo?
Al ingresar, hacé un acta de ingreso detallada (que debe ser parte del contrato) documentando el estado de todo. Si el propietario no tiene acta de ingreso, se presume que el inmueble estaba en buenas condiciones al inicio. Las fotos y videos son tu mejor protección.
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