Escritura con crédito hipotecario 2026: cómo es el día y cuánto cuesta (4-6%)
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por Roomix
Foto: Ezarate, CC BY-SA 3.0, vía Wikimedia Commons
Escritura con crédito hipotecario 2026: cómo es el día y cuánto cuesta
Respuesta corta: en una escritura con crédito no se firma un solo instrumento, se firman dos en el mismo acto —la escritura de compraventa y la constitución de hipoteca a favor del banco— y el banco transfiere los fondos al vendedor en ese mismo momento. Por eso hay cuatro partes en la mesa: vendedor, comprador, escribano y apoderado del banco. Los gastos de escrituración están a cargo del comprador y representan 4-6% del precio de venta: honorarios notariales de 1-1,5% más Impuesto de Sellos, que es del 3,6% en CABA y del 4% en la provincia de Buenos Aires.
Concepto (a cargo del comprador)
Costo
Honorarios del escribano (compraventa)
1 – 1,5% del precio
Impuesto de Sellos CABA
3,6% del precio o valuación fiscal, la mayor
Impuesto de Sellos Prov. de Buenos Aires
4% del precio
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La escritura con crédito hipotecario es el acto final del proceso de compra de una propiedad con financiamiento bancario. A diferencia de la escritura en una compra en efectivo (donde el comprador entrega el dinero al vendedor), en la escritura con crédito hipotecario participa el banco y se firman simultáneamente dos instrumentos: la escritura de compraventa y la constitución de hipoteca.
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¿Quiénes participan en la escritura con crédito?
El vendedor
Firma la escritura de compraventa transfiriendo el dominio del inmueble al comprador. Recibe el precio de venta en el mismo acto (parte en efectivo del anticipo del boleto, y parte del crédito bancario).
El comprador
Firma tanto la escritura de compraventa (como adquirente del dominio) como la hipoteca (como deudor hipotecario frente al banco).
El escribano
En una escritura con crédito hipotecario, el banco designa o aprueba al escribano. El banco generalmente tiene una lista de escribanos de su confianza que conocen el proceso y pueden agilizar los trámites. El comprador puede proponer un escribano si el banco lo aprueba.
El escribano:
Confecciona las escrituras
Verifica los títulos del inmueble
Calcula y retiene los impuestos y honorarios
Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad
El representante del banco
Un representante legal del banco (generalmente un apoderado) firma la escritura de hipoteca en nombre de la entidad bancaria, formalizando la constitución del gravamen sobre el inmueble.
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¿Qué documentos se firman el día de la escritura?
1. Escritura de compraventa
Es el instrumento por el cual el vendedor transfiere el dominio del inmueble al comprador. Incluye:
Datos completos de vendedor y comprador
Descripción del inmueble (nomenclatura catastral, superficie, linderos)
Precio de compraventa y forma de pago
Declaración de transferencia libre de deudas (impuestos, servicios)
Constancias del Registro de la Propiedad (sin gravámenes previos)
2. Escritura de constitución de hipoteca
Es el instrumento por el cual el comprador (ahora propietario) grava el inmueble a favor del banco como garantía del préstamo. Incluye:
Monto del crédito
Tasa y plazo
Condiciones de pago
Cláusulas de ejecución en caso de mora
Constitución de hipoteca en primer grado a favor del banco
Ambos documentos se firman en el mismo acto notarial, en secuencia lógica: primero se compra, luego se hipoteca lo comprado.
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¿Cómo cobra el vendedor si el comprador va con crédito?
Fondos propios del comprador (anticipo)
El comprador habrá pagado al vendedor una parte del precio durante el proceso previo:
Al momento de la reserva: una seña inicial (ARS 500.000-2.000.000 típicamente)
Al momento del boleto de compraventa: el 10-30% del precio de venta
Fondos del crédito bancario
El día de la escritura, el banco transfiere los fondos del crédito directamente al vendedor. El mecanismo:
El banco calcula el saldo final a transferir (precio total menos lo pagado previamente por el comprador)
En el momento de la firma, el banco acredita los fondos a través de cheque certificado o transferencia bancaria inmediata a la cuenta del vendedor
El vendedor confirma la recepción de los fondos y firma la escritura de compraventa
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¿Qué hay que tener listo antes del día de la escritura?
Verificaciones que hace el escribano (semanas antes)
Solicita el informe de dominio al Registro de la Propiedad (verifica que el vendedor sea el titular y no haya hipotecas u otros gravámenes pendientes)
Solicita la inhibición del vendedor (verifica que el vendedor no tenga embargos o limitaciones para disponer de sus bienes)
Verifica el pago de impuestos y expensas del inmueble
Confecciona los borradores de escritura y los presenta al banco para revisión
Documentos que debe llevar el comprador
DNI (o documentación de la empresa si compra una persona jurídica)
Si hay co-titular, también debe estar presente con su DNI
Comprobante del pago de la tasación (ya pagada en etapas previas)
Cualquier documentación adicional que el banco haya indicado
Documentos que debe llevar el vendedor
DNI
Título de propiedad original
Últimas boletas de impuestos y servicios pagas
Certificado de libre deuda de expensas (en propiedades horizontales)
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¿Cuánto cuesta escriturar con crédito hipotecario?
Los costos de escrituración son a cargo del comprador (por costumbre y en la mayoría de los contratos):
Honorarios del escribano
Por la escritura de compraventa: aproximadamente 1-1,5% del precio de venta
Por la constitución de hipoteca: generalmente incluido o con un arancel separado menor
Impuesto de Sellos
Varía por jurisdicción:
CABA: 3,6% del precio de venta o valuación fiscal (la mayor)
Provincia de Buenos Aires: 4% del precio
Otras provincias: varía entre 1% y 4%
Inscripciones en el Registro de la Propiedad
Inscripción de la compraventa: ARS 30.000-100.000 (varía por jurisdicción)
Inscripción de la hipoteca: ARS 30.000-80.000
Tasación (ya pagada)
La tasación del banco se paga antes de la escritura, generalmente en el proceso de aprobación del crédito.
Ejemplo de costos totales en CABA para una propiedad de ARS 80M
Concepto
Costo aproximado
Honorarios del escribano (1,2%)
ARS 960.000
Impuesto de Sellos CABA (3,6%)
ARS 2.880.000
Inscripciones
ARS 100.000-200.000
Total
≈ ARS 3.940.000-4.040.000
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¿Cómo se inscribe la hipoteca en el Registro?
El día de la escritura, los fondos se transfieren y las partes firman. Pero la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad ocurre después:
El escribano presenta los documentos al Registro de la Propiedad
El proceso de inscripción puede tardar 30 a 90 días en CABA y en muchos municipios de GBA
Hasta que la hipoteca no esté inscripta, el banco puede retener la documentación del comprador o requerir una cobertura de seguro especial
Durante ese período, el comprador ya es propietario y puede habitar la propiedad, pero la hipoteca aún no figura en el Registro.
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Preguntas frecuentes
¿El vendedor puede negarse a la escritura con crédito hipotecario?
El vendedor puede incluir condiciones en el boleto de compraventa sobre la forma de pago. Si el boleto fue firmado con condición de crédito hipotecario, el vendedor debe aceptarlo. Si no se estableció esa condición, puede ser motivo de conflicto.
¿Qué pasa si el banco no transfiere los fondos el día de la escritura?
Es extremadamente inusual, pero si ocurre, la escritura puede suspenderse y rescheduling. El banco tiene la obligación contractual de transferir los fondos según la carta oferta emitida.
¿Puedo elegir el escribano en la escritura con crédito hipotecario?
El banco tiene derecho a elegir o aprobar al escribano. Algunos bancos permiten que el comprador proponga su propio escribano si es de su lista de escribanos habilitados.
Conclusión: la escritura con crédito es un acto notarial donde se firma la compraventa y la hipoteca simultáneamente, con el banco transfiriendo los fondos en el mismo momento
La escritura con crédito hipotecario es el cierre de todo el proceso. Requiere coordinación entre el comprador, el vendedor, el escribano y el banco. Los costos de escrituración (honorarios + sellos) representan el 4-6% adicional del precio de venta y deben estar presupuestados de antemano.
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