Cuánto Tarda en Alquilarse una Propiedad en Argentina 2026
13 min de lectura
por Roomix
Cuánto Tarda en Alquilarse una Propiedad en Argentina
Si sos propietario y tenés una propiedad para alquilar, una de las primeras preguntas que te hacés es: ¿cuánto tiempo va a tardar en conseguir inquilino? La respuesta depende de múltiples factores: ubicación, tipo de propiedad, precio, estado general, calidad de la publicación y hasta la época del año.
En esta guía analizamos los tiempos promedio de alquiler en Argentina, qué factores influyen y qué estrategias podés aplicar para reducir ese tiempo al mínimo.
Tiempos Promedio de Alquiler en Argentina
Por Ciudad (2026)
Los tiempos de alquiler varían significativamente según la ciudad y la dinámica del mercado local.
Ciudad
Tiempo Promedio
Mercado
CABA
15 - 30 días
Alta demanda, oferta creciente
Córdoba Capital
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Tiempos promedio para propiedades correctamente publicadas y con precio de mercado. Propiedades sobrevaluadas pueden tardar meses.
Por Tipo de Propiedad
No todas las propiedades se alquilan a la misma velocidad. El tipo de inmueble influye directamente en la demanda.
Tipo de Propiedad
Tiempo Promedio
Observaciones
Monoambiente (CABA)
7 - 15 días
Altísima demanda, rota rápido
Departamento 2 amb
15 - 25 días
El más buscado en todo el país
Departamento 3 amb
20 - 35 días
Público más selectivo
PH / Casa en CABA
15 - 30 días
Depende mucho del estado y zona
Casa en GBA
25 - 40 días
Mercado más segmentado
Departamento a estrenar
10 - 20 días
Premium vende rápido
Local comercial
30 - 60 días
Mercado más lento
Oficina
30 - 90 días
Depende de la zona y superficie
Cochera
7 - 15 días
Muy buscadas, especialmente en CABA
Factores que Explican las Diferencias
Las propiedades más chicas se alquilan más rápido porque:
Mayor cantidad de buscadores (solteros, parejas, estudiantes)
Menor monto de alquiler = más gente que puede pagarlo
Mayor rotación (contratos más cortos en temporario)
Las propiedades más grandes tardan más porque:
Público más acotado (familias, generalmente)
Monto de alquiler más alto = menos gente califica
Decisión más meditada (involucra a más personas)
Requisitos de garantía más difíciles de cumplir por montos altos
Factores que Afectan la Velocidad de Alquiler
1. Precio: El Factor Número Uno
El precio es, sin discusión, el factor que más influye en cuánto tarda en alquilarse una propiedad. Una propiedad correctamente valuada se alquila en semanas. Una sobrevaluada puede estar meses sin recibir ni una consulta.
Cómo saber si tu precio es correcto:
Compará con propiedades similares publicadas en la misma zona
Buscá en Roomix propiedades comparables filtrando por zona, ambientes y características
Consultá con al menos 2-3 inmobiliarias para pedir valuación
Si en 2 semanas no tuviste consultas, el precio probablemente está alto
La regla del 10%:
Una propiedad publicada un 10% por encima del mercado puede tardar el doble o el triple en alquilarse. En cambio, publicar un 5% por debajo del mercado puede generar múltiples interesados en la primera semana, permitiéndote elegir al mejor candidato.
2. Ubicación y Conectividad
Las propiedades cercanas a transporte público, centros comerciales y servicios se alquilan más rápido. Dentro de una misma ciudad:
Se alquilan más rápido:
Cerca de estaciones de subte o tren
Sobre o cerca de avenidas principales
Cerca de universidades y centros de estudio
En zonas con buena oferta gastronómica y comercial
En barrios percibidos como seguros
Tardan más:
Zonas alejadas del transporte público
Calles oscuras o con percepción de inseguridad
Áreas sin comercio de cercanía
Zonas con problemas de inundación conocidos
3. Estado de la Propiedad
Una propiedad en buen estado, limpia y bien presentada se alquila significativamente más rápido que una en condiciones regulares.
Lo que más valoran los inquilinos:
Pintura fresca y paredes impecables
Baño y cocina en buen estado
Pisos sin deterioro
Instalaciones funcionando correctamente
Sin humedad visible
Limpieza general
Inversiones que aceleran el alquiler:
Mejora
Costo Aproximado
Impacto
Pintura completa
$150.000 - $400.000
Alto
Grifería nueva
$50.000 - $150.000
Medio
Arreglo de humedad
Variable
Alto (elimina red flag)
Limpieza profesional
$30.000 - $80.000
Alto
Cambio de luminarias
$20.000 - $60.000
Bajo-Medio
Termotanque/calefón nuevo
$100.000 - $300.000
Medio
La regla general: cada peso invertido en presentación se recupera con creces en velocidad de alquiler y en la calidad del inquilino que atraés.
4. Calidad de la Publicación
En un mercado donde los inquilinos buscan online antes de visitar, la calidad de tu publicación es tu primera impresión. Y como dice el dicho, no hay segunda oportunidad para una primera impresión.
Fotos: El Factor Decisivo
Las fotos son lo primero que ve un potencial inquilino y determinan si hace clic para ver más o pasa al siguiente aviso.
Tipo de Fotos
Tiempo Promedio de Alquiler
Consultas Estimadas
Fotos profesionales
30-50% menos tiempo
3x más consultas
Fotos buenas con celular
Tiempo promedio
Consultas promedio
Fotos oscuras/malas
50-100% más tiempo
Muy pocas consultas
Sin fotos
Casi imposible alquilar
Prácticamente cero
Tips para buenas fotos:
Sacá fotos con luz natural (abrí cortinas, persianas)
Usá ángulo amplio desde las esquinas del ambiente
Incluí todos los ambientes (incluyendo baño y cocina)
Mostrá los espacios exteriores (balcón, patio, terraza)
Fotos del frente del edificio y del barrio
Si la propiedad está amueblada, que los muebles estén ordenados
Si está vacía, una imagen limpia y luminosa alcanza
Si querés llevar la presentación al siguiente nivel, herramientas de virtual staging con IA permiten mostrar cómo quedaría el espacio amueblado sin necesidad de decorar físicamente.
Descripción del Aviso:
Mencioná todos los datos relevantes: ambientes, superficie, antigüedad, orientación, amenities
Destacá las ventajas competitivas: luminosidad, vista, terraza, cochera, bajo expensas
Incluí información del barrio: transporte, comercios, escuelas cercanas
Sé honesto: las exageraciones generan visitas que terminan en decepción y no en contrato
5. Requisitos y Garantías
Los requisitos que pedís como propietario también afectan el tiempo de alquiler. Requisitos excesivamente estrictos reducen el pool de candidatos.
Requisitos que alejan potenciales inquilinos:
Exigir exclusivamente garantía propietaria en CABA o zona premium
Pedir ingresos superiores a 4 veces el alquiler
No aceptar mascotas (eliminás un porcentaje enorme del mercado)
Discriminar por composición familiar, edad o nacionalidad (además de ilegal, te cierra puertas)
Requisitos balanceados que funcionan:
Aceptar seguro de caución como alternativa a garantía propietaria
Relación ingreso/alquiler de 3 veces
Aceptar mascotas con cláusula de responsabilidad
Flexibilidad en documentación para monotributistas y freelancers
Dónde publicás tu propiedad afecta la cantidad y calidad de consultas que recibís.
Opciones principales:
Portales inmobiliarios: la mayor visibilidad. Publicá en los principales para maximizar alcance
Inmobiliaria: te manejan todo pero cobran comisión (un mes de alquiler típicamente)
Redes sociales: grupos de Facebook, Marketplace. Mucha consulta pero menos filtrada
Boca en boca: confiable pero limitado en alcance
Recomendación: publicar en portales inmobiliarios + tener una inmobiliaria que filtre consultas es la combinación más efectiva. En Roomix las propiedades publicadas son encontradas por inquilinos que describen exactamente lo que buscan, lo que significa que las consultas que recibís son de personas genuinamente interesadas.
Estacionalidad: Cuándo Se Alquila Más Rápido
El mercado de alquileres tiene patrones estacionales claros que debés conocer:
Temporada Alta de Demanda
Febrero - Marzo (la más fuerte):
Inicio del ciclo lectivo (estudiantes)
Vuelta de vacaciones (reactivación general)
Comienzo de año laboral para muchos
Las propiedades se alquilan un 30-40% más rápido que el promedio
Julio - Agosto:
Segundo cuatrimestre universitario
Mudanzas por cambio laboral
Pico intermedio de demanda
Temporada Baja
Diciembre - Enero:
Fiestas y vacaciones
Poca actividad
Las propiedades pueden tardar hasta un 50% más en alquilarse
Excepción: Mar del Plata y zonas turísticas para alquileres temporarios
Abril - Mayo y Septiembre - Noviembre:
Demanda estable, sin picos
Tiempos promedio normales
Estrategia Temporal para Propietarios
Si podés elegir cuándo poner tu propiedad en alquiler:
Ideal: publicá en enero para captar la demanda de febrero-marzo
Evitá: publicar en diciembre si no es urgente (vas a esperar más)
Alternativa: si se desocupa en temporada baja, considerá un alquiler temporario para cubrir gastos hasta la temporada alta
Estrategias para Alquilar Más Rápido
Estrategia 1: Precio Competitivo desde el Primer Día
Los primeros 7-10 días de publicación son los más importantes. Cuando una propiedad aparece como "nueva" en los portales, recibe la mayor cantidad de visualizaciones. Si el precio es correcto, vas a recibir consultas inmediatamente. Si el precio es alto, perdés esa ventana y después cuesta recuperar el interés.
Consejo práctico: es mejor publicar un 5% por debajo de tu expectativa y elegir entre varios candidatos que publicar un 10% arriba y no recibir llamados durante semanas.
Estrategia 2: Inversión en Presentación
Antes de publicar, invertí en dejar la propiedad impecable:
Fotos profesionales o al menos muy buenas fotos con celular
El costo total de estas mejoras raramente supera un mes de alquiler, y te ahorra meses de propiedad vacía.
Estrategia 3: Flexibilidad en Requisitos
Cuanto más flexible seas con requisitos y garantías, más rápido alquilás. No se trata de bajar los estándares de seguridad, sino de aceptar alternativas equivalentes:
Aceptá seguro de caución junto con garantía propietaria
Considerá depósito reforzado para candidatos con buenos ingresos pero sin garante
Aceptá parejas, familias con chicos, extranjeros con documentación
Estrategia 4: Respuesta Rápida
Los inquilinos contactan múltiples propiedades simultáneamente. El propietario o la inmobiliaria que responde primero tiene ventaja. Si tardás 3 días en contestar una consulta, el interesado probablemente ya cerró con otro.
Meta: responder consultas dentro de las 2-4 horas hábiles.
Estrategia 5: Disponibilidad para Visitas
Ofrecé múltiples horarios para visitas, incluyendo sábados. Cuanto más fácil sea visitar la propiedad, más gente la va a ver y más rápido vas a cerrar.
Open house: algunos propietarios coordinan un día de "puertas abiertas" donde varios interesados visitan en el mismo horario. Esto genera sensación de demanda y puede acelerar la decisión.
Estrategia 6: Publicación Multicanal
No te limites a un solo portal. Publicá en:
Los principales portales inmobiliarios online
Redes sociales (grupos de alquileres en Facebook, Marketplace)
Cartel en la propiedad (sigue funcionando, especialmente en barrios residenciales)
Boca en boca (avisale a vecinos, conocidos)
Cuánto Cuesta Tener la Propiedad Vacía
Muchos propietarios subestiman el costo de la vacancia. Mientras la propiedad está desocupada:
Costos que seguís pagando:
Costo
Estimación Mensual
ABL / Impuesto municipal
$15.000 - $50.000
Expensas (si aplica)
$50.000 - $200.000
Servicios mínimos (luz, gas, agua)
$20.000 - $40.000
Seguro del inmueble
$5.000 - $15.000
Total mensual de vacancia
$90.000 - $305.000
El Cálculo que Importa
Si tu alquiler esperado es de $500.000 mensuales y la propiedad tarda 3 meses extra en alquilarse porque pediste un precio 15% superior:
Escenario
Precio
Tiempo Vacío
Ingreso Total (12 meses)
Precio de mercado
$500.000
1 mes
$5.500.000 (11 meses cobrados)
Precio +15%
$575.000
4 meses
$4.600.000 (8 meses cobrados)
Diferencia
-$900.000
En este ejemplo, pedir un 15% más resulta en $900.000 menos de ingreso neto en el primer año. Y eso sin contar los costos de vacancia.
Moraleja: es casi siempre mejor alquilar rápido a precio de mercado que esperar meses buscando un precio superior.
Qué Hacer si tu Propiedad No Se Alquila
Si pasaron más de 30 días sin cerrar, revisá este checklist:
Semana 1-2 sin consultas:
Revisá el precio: probablemente estés caro. Bajá un 5-10%
Mejorá las fotos: si las fotos son malas, nadie hace clic
Optimizá la descripción: asegurate de que la información sea completa y atractiva
Semana 2-4 con consultas pero sin visitas:
Revisá tu disponibilidad: ¿estás ofreciendo horarios cómodos para visitar?
Revisá los requisitos: ¿estás pidiendo algo irrazonable?
Velocidad de respuesta: ¿estás contestando rápido?
Semana 4+ con visitas pero sin cierre:
Feedback de visitantes: preguntale a la inmobiliaria por qué no avanzan
Estado de la propiedad: ¿hay algo que espanta en persona? (humedad, ruido, olor)
Precio vs. expectativa: las visitas vienen pero se van al ver que no justifica el precio
Si nada funciona después de 60 días:
Reconsiderá seriamente el precio
Evaluá hacer mejoras (pintura, arreglos)
Cambiá de inmobiliaria o de estrategia de publicación
Considerá alquiler temporario mientras tanto
Preguntas Frecuentes
¿Es mejor alquilar por inmobiliaria o directo?
Por inmobiliaria:
Filtran consultas y verifican documentación
Manejan contratos y garantías
Cobran comisión (generalmente un mes de alquiler)
Ideal si no tenés tiempo o experiencia
Directo:
Te ahorrás la comisión
Tenés control total
Más trabajo para vos (publicar, mostrar, verificar, redactar contrato)
Necesitás un abogado para el contrato
¿Conviene amueblar la propiedad?
Depende del mercado:
CABA y ciudades universitarias: los amueblados tienen demanda alta, especialmente monoambientes y 2 ambientes. Se alquilan más rápido pero a un público más rotativo
Propiedades familiares (3+ ambientes): generalmente se alquilan sin muebles, las familias tienen los propios
¿Cuánto influye la mascota en el tiempo de alquiler?
Si aceptás mascotas, tu propiedad se alquila más rápido porque accedés a un mercado más grande. Según estudios del mercado inmobiliario, el 40-50% de los inquilinos tiene o planea tener mascota. Rechazar mascotas elimina a casi la mitad de los potenciales interesados.
Conclusión
El tiempo que tarda en alquilarse una propiedad depende fundamentalmente de tres cosas: precio correcto, buena presentación y flexibilidad razonable. Un departamento bien publicado, a precio de mercado y con requisitos accesibles se alquila en 2 a 4 semanas en la mayoría de las ciudades argentinas.
Si sos propietario y tu propiedad lleva más de un mes sin alquilarse, la causa casi seguramente está en uno de estos tres factores. Ajustalos y vas a ver resultados.
Para publicar tu propiedad donde la encuentren inquilinos que buscan exactamente lo que ofrecés, podés explorar Roomix. Y para calcular los ajustes de alquiler según el índice vigente, usá nuestra calculadora IPC.
Etiquetas
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