Evolución del valor del m² por barrio en CABA: radiografía abril 2026
7 min de lectura
por Roomix
Evolución del valor del m² por barrio en CABA: radiografía abril 2026
El mercado que se recuperó
El mercado inmobiliario porteño vivió en 2024–2026 uno de sus períodos de recuperación más claros en una década. Después del mínimo histórico de 2020–2022 — cuando los precios en dólares tocaron pisos no vistos desde los años '90 — el m² en CABA empezó a subir de forma sostenida. Según lo que reportaron medios como La Nación, Infobae y El Cronista a lo largo de 2025 y principios de 2026, la combinación de menor oferta en alquiler (que empujó gente hacia la compra), mayor acceso al crédito hipotecario y estabilización macroeconómica generó un ciclo alcista que todavía no terminó.
Los datos clave por segmento
Basado en datos propios de Roomix de abril 2026:
Zona / Barrio
Mediana USD venta
Perfil del stock
Barrio Parque
USD 4.000–8.000/m²
Mansiones, casas de período
Puerto Madero
Buscá propiedades en CABA
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler y venta en CABA con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Estos dos barrios registraron la suba porcentual más pronunciada en los últimos 18 meses. La llegada de gastronomía de calidad, el derrame de demanda desde Palermo y la construcción de edificios nuevos empujaron los precios. Según estimaciones del mercado, el m² en Villa Crespo subió entre un 15–20% en dólares entre enero 2025 y abril 2026.
Núñez y Saavedra: el "corredor norte" como alternativa
Con el subte B llegando a Saavedra y la mejora de la conectividad por Cabildo, esta zona ganó atractivo para familias que no encuentran a precios accesibles en Belgrano. Los precios subieron de forma más moderada (8–12% estimado) pero con mayor volumen de operaciones.
Caballito: el mercado familiar más activo
Caballito sigue siendo el barrio con más escrituras de CABA después de los grandes. Su estabilidad y la profundidad del stock (muchas unidades, muchos compradores) generan un mercado fluido donde los precios se ajustan de forma orgánica. Subió en línea con la inflación en dólares: 10–15% en 18 meses.
Los barrios que se estabilizaron
Palermo y Recoleta: el techo del ciclo alcista en grandes
Estos dos barrios tuvieron la mayor suba en la primera fase de la recuperación (2023–2024). En 2025–2026 el ritmo se moderó: hay más oferta en relación a la demanda y los precios se estabilizaron en los niveles que los compradores internacionales encuentran atractivos pero que los locales empiezan a sentir como exigentes.
Puerto Madero: demanda estable, precios altos
Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro de CABA en precio por m². Su mercado es estrecho y específico: compradores con capital en dólares que priorizan vista al río y amenidades de primera categoría. Los precios no subieron significativamente en el último año pero tampoco bajaron.
Qué esperar para los próximos meses
Los indicadores apuntan a continuidad del ciclo alcista pero a menor ritmo:
Crédito hipotecario: La expansión de las líneas UVA sigue generando demanda real de primera vivienda, especialmente en Caballito, Flores y barrios familiares.
Inversión extranjera: El interés internacional sigue siendo un factor alcista en Palermo y Recoleta.
Oferta nueva: La construcción de edificios nuevos está acelerando después de años de parálisis. Eso podría moderar el ritmo de subas en zonas con mucho stock nuevo.
Inflación en dólares: Si el tipo de cambio se mantiene estable, los precios en USD deberían seguir subiendo en términos reales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2026?
Depende del barrio y el tipo de propiedad. El rango va desde USD 800–1.000/m² en barrios del sur (Pompeya, Lugano) hasta USD 5.000–8.000/m² en Puerto Madero y Barrio Parque. Los barrios más demandados (Palermo, Belgrano, Recoleta) operan en el rango USD 2.500–4.000/m².
¿Conviene comprar ahora o esperar?
El consenso del mercado es que los precios van a seguir subiendo, aunque más lentamente. Esperar puede tener sentido si esperás un cambio macro significativo, pero históricamente los ciclos alcistas en CABA duran varios años. Si tenés el capital o el crédito, la mayoría de los asesores sugiere no esperar demasiado.
¿Cómo sé si el precio de un departamento es justo?
La mejor forma es comparar con propiedades similares en la misma zona. En roomix.ai podés filtrar por barrio, metraje y precio para ver el rango real del mercado antes de hacer una oferta.
—
El mercado inmobiliario de Buenos Aires en 2026 está en uno de sus mejores momentos de los últimos años. Para navegar los datos y encontrar la propiedad que se ajusta a tu presupuesto y objetivos, roomix.ai te da acceso al inventario actualizado con inteligencia artificial.
Fuentes: La Nación, Infobae, El Cronista, datos propios de Roomix (abril 2026).
