Un año sin ley de alquileres: qué cambió en el mercado argentino
7 min de lectura
por Roomix
Un año sin ley de alquileres: qué cambió en el mercado argentino
El antes y el después
Diciembre de 2023 fue el punto de quiebre. La derogación de la ley 27.551 — que había regulado los contratos de alquiler desde julio de 2020 — cambió las reglas de juego de un día para el otro. Según reportaron medios como Infobae, La Nación y Ámbito, la medida fue polémica pero sus efectos en el mercado se empezaron a ver rápidamente: la oferta de departamentos en alquiler creció de forma significativa en los primeros meses de 2024, y para principios de 2026 el escenario es notablemente distinto al de hace dos años.
Los datos clave
Oferta en CABA: la cantidad de unidades en alquiler publicadas en plataformas digitales creció entre un 80% y un 120% respecto al pico de escasez de 2023, según estimaciones del mercado
Duración de contratos: la mayoría de los nuevos contratos se firma por 24 meses (frente a los 36 meses obligatorios de la ley anterior), aunque hay mucha variabilidad
Actualización de precios: se negocia entre las partes — el IPC y el ICL siguen siendo referencias, pero también se usan porcentajes fijos trimestrales o ajustes en USD
Comisión inmobiliaria: con la derogación de la ley, la situación volvió a ser negociable; en la práctica la mayoría de los propietarios la asumen, pero no es universal
Qué cambió para los inquilinos
La foto tiene dos caras. Por un lado, hay más oferta — mucho más. Los propietarios que habían sacado sus departamentos del mercado de alquiler tradicional (para volcarlos al alquiler temporario, venderlos o simplemente tenerlos vacíos) empezaron a reingresarlos. Eso se tradujo en más opciones y, en algunos segmentos, en precios que se acomodaron a la baja en términos reales.
Por otro lado, la previsibilidad bajó. Con la ley 27.551, un inquilino sabía que su contrato duraba 3 años y que el ajuste seguía el ICL. Hoy eso se negocia, y quien tiene menos poder de negociación — generalmente el inquilino — puede quedar expuesto a condiciones menos favorables. Los contratos cortos (12–18 meses) reaparecieron en algunos segmentos del mercado.
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El cambio fue mayormente positivo para los dueños. La flexibilidad para acordar plazos y actualización de precios redujo el riesgo percibido de alquilar. Eso explica el regreso de oferta al mercado. Además, la posibilidad de cobrar en dólares — que antes generaba tensión legal — quedó más clara.
El dato negativo: la mayor oferta presionó precios a la baja en algunos barrios y tipologías, especialmente en el segmento de 1 y 2 ambientes en CABA donde la oferta aumentó más fuerte.
El mercado hoy: más parecido al pre-pandemia
Según datos propios de Roomix, el mercado de alquileres en 2026 tiene características que recuerdan al período 2017–2019: oferta razonable, precios que se actualizan frecuentemente, y una negociación más activa entre propietarios e inquilinos. La diferencia es el contexto macro: la inflación sigue siendo alta y eso hace que cualquier contrato largo sea un riesgo para ambas partes.
Para los que buscan alquilar hoy, la recomendación es comparar bien las opciones antes de firmar. En roomix.ai podés ver el inventario actualizado de alquileres en CABA y GBA con filtros por zona, precio y tipo de propiedad, lo que permite entender rápidamente cuál es el precio de mercado en el barrio que te interesa antes de negociar.
Preguntas frecuentes
¿La ley de alquileres está derogada en Argentina?
Sí. La ley 27.551 fue derogada en diciembre de 2023 mediante decreto de necesidad y urgencia del presidente Milei. Los contratos firmados bajo esa ley siguen vigentes hasta su vencimiento; los nuevos contratos se rigen por el Código Civil y Comercial.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler hoy?
El plazo mínimo legal es de 6 meses para uso residencial (Código Civil). En la práctica, la mayoría de los contratos nuevos se firma por 24 meses, aunque hay propietarios que aceptan 12 o 18 meses según el acuerdo.
¿Cómo se actualiza el precio del alquiler sin la ley?
Se pacta entre las partes. Las opciones más comunes son: ajuste trimestral por IPC o ICL (los índices siguen existiendo), un porcentaje fijo trimestral negociado, o actualización en USD. La clave es que quede explícito en el contrato.
¿La comisión inmobiliaria la paga el inquilino?
Desde la derogación de la ley, ya no hay obligación legal sobre quién la paga. En la práctica, la mayoría de las inmobiliarias la traslada al propietario, pero conviene confirmarlo antes de cerrar cualquier operación.
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El mercado de alquileres en Argentina está en transición. Hay más oferta que hace dos años, pero también más incertidumbre sobre las condiciones. Informarse bien antes de firmar cualquier contrato es más importante que nunca. Encontrá las opciones disponibles en tu zona en roomix.ai.
Fuentes: Infobae, La Nación, Ámbito Financiero.
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