Subastas Inmobiliarias en Argentina: Cómo Funcionan y Cómo Participar
13 min de lectura
por Roomix
Subastas Inmobiliarias en Argentina: Cómo Funcionan y Cómo Participar
Comprar una propiedad en subasta puede ser una oportunidad para adquirirla por debajo del valor de mercado, pero también puede convertirse en una pesadilla si no sabés lo que hacés. Las subastas inmobiliarias en Argentina tienen reglas específicas, riesgos que no son evidentes y costos ocultos que pueden transformar una aparente ganga en un mal negocio.
En esta guía te explicamos cómo funciona el sistema de subastas inmobiliarias, los distintos tipos, qué necesitás para participar, cuáles son los riesgos reales y cómo evaluar si una subasta es una oportunidad genuina.
Qué es una Subasta Inmobiliaria
Una subasta inmobiliaria es una venta pública de un inmueble donde el precio se determina por las ofertas de los participantes. El que ofrece más, se lo lleva. En Argentina, la mayoría de las subastas inmobiliarias son judiciales (ordenadas por un juez), aunque también existen las subastas privadas y las bancarias.
Tipos de Subastas
1. Subasta Judicial
Es la más común. Un juez ordena la venta de una propiedad para satisfacer una deuda. Puede originarse por:
Ejecución hipotecaria: el deudor dejó de pagar el crédito hipotecario y el banco ejecuta la garantía
Ejecución de expensas: el consorcio reclama expensas impagas y llega a la instancia de subasta
Embargo y ejecución: un acreedor logra embargar y rematar el inmueble para cobrar una deuda
Sucesiones: los herederos no se ponen de acuerdo y el juez ordena la venta
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: la propiedad forma parte de los bienes de una empresa en quiebra
Divorcios: cuando las partes no acuerdan la división de bienes
La subasta es conducida por un martillero público designado por el juzgado, siguiendo un procedimiento legal estricto.
2. Subasta Bancaria
Los bancos subastan propiedades que adjudicaron por ejecución hipotecaria. A diferencia de la judicial, el banco es el propietario y puede fijar condiciones más flexibles.
Ventajas:
Proceso más ágil que la judicial
El banco suele ofrecer financiación
Menos incertidumbre sobre el estado de la propiedad
Títulos más claros
Desventajas:
Los precios base suelen ser más cercanos al mercado
Menor margen de "ganga"
Condiciones fijadas unilateralmente por el banco
3. Subasta Privada o Voluntaria
El propietario decide vender en subasta (generalmente para propiedades de difícil venta o cuando quiere una venta rápida). Es menos común para inmuebles residenciales y más habitual para propiedades comerciales, rurales o de gran valor.
4. Subasta Online
Desde la pandemia, las subastas online se expandieron significativamente. El Poder Judicial de varias jurisdicciones (incluida CABA y Provincia de Buenos Aires) habilitó plataformas de subastas electrónicas.
Ventajas:
Podés participar desde tu casa
Mayor transparencia (todo queda registrado)
Más tiempo para ofertar (no es en tiempo real)
Menor presión emocional que la subasta presencial
Desventajas:
Requiere habilitación previa en la plataforma
Hay que cargar la seña de forma digital
Problemas técnicos pueden complicar la participación
Cómo Funciona una Subasta Judicial Paso a Paso
1. Publicación del Edicto
El juzgado ordena la publicación de edictos (avisos legales) en el Boletín Oficial y en uno o dos diarios de circulación. Los edictos incluyen:
Datos del inmueble: ubicación, superficie, estado ocupacional
Precio base de la subasta
Fecha, hora y lugar de la subasta
Nombre del martillero designado
Condiciones de venta (seña, plazo de pago, etc.)
Juzgado interviniente y número de expediente
Los edictos suelen publicarse con 10 a 30 días de anticipación a la fecha de subasta.
2. Inspección del Inmueble
El martillero organiza visitas al inmueble para que los interesados puedan verlo antes de ofertar. Esto es crucial: no compres algo que no viste.
Lo que tenés que observar:
Estado general de la propiedad (estructura, instalaciones, terminaciones)
Si está ocupado o desocupado
Si tiene mejoras no declaradas o deterioros importantes
Estado del edificio (si es departamento)
Entorno y barrio
Importante: Muchas propiedades en subasta están en estado de abandono o deterioro, especialmente las que vienen de ejecuciones hipotecarias donde el deudor dejó de mantenerlas.
3. Habilitación para Ofertar
Para participar en la subasta necesitás:
DNI vigente
Seña: generalmente se exige un depósito previo del 10% al 30% de la base como garantía de seriedad. Se devuelve si no ganás
En subastas online: registrarte en la plataforma con anticipación y cargar la seña de forma electrónica
En algunos casos: constancia de CUIT/CUIL y comprobante de fondos
4. La Subasta
Subasta presencial:
Se realiza en el lugar indicado en el edicto (puede ser el juzgado, la oficina del martillero o el mismo inmueble)
El martillero abre la subasta leyendo las condiciones
Los participantes hacen sus ofertas públicamente
El martillero adjudica al mejor postor
Se labra un acta de subasta
Subasta online:
Se abre un período de ofertas (generalmente 3-5 días hábiles)
Los participantes cargan sus ofertas en la plataforma
Puede haber un mecanismo de "extensión automática" si llegan ofertas en los últimos minutos
Al cerrar el plazo, se adjudica al mejor postor
5. Pago
Las condiciones de pago varían, pero lo habitual en subastas judiciales es:
Seña: 10-30% del precio, depositada antes o al momento de la subasta
Saldo: 70-90% restante en un plazo de 5 a 30 días hábiles después de la aprobación judicial
Forma de pago: transferencia bancaria al juzgado o al Banco Ciudad (depositario judicial)
No se aceptan cuotas ni financiación (salvo excepciones en subastas bancarias)
6. Aprobación Judicial
Después de la subasta, el juez debe aprobar el remate. Esto puede demorar semanas o meses. El deudor tiene derecho a oponerse o pedir la nulidad de la subasta por vicios procesales.
Si el juez no aprueba la subasta (por irregularidades o porque el deudor pagó la deuda), se devuelve el dinero al comprador.
7. Escrituración
Una vez aprobada la subasta y pagado el precio total, el comprador solicita la escritura. Acá viene uno de los procesos más largos:
Se libran oficios al Registro de la Propiedad para inscribir la venta
Se cancelan los gravámenes (hipoteca, embargos)
Se escritura a nombre del comprador
Este proceso puede tomar de 6 meses a 2 años dependiendo de la complejidad del caso y la carga de trabajo del juzgado.
Costos que No Te Dicen
El precio de remate no es todo lo que vas a pagar. Sumá estos costos:
Concepto
Porcentaje / Monto
Comisión del martillero
3% del precio de venta (la paga el comprador)
Impuesto al acto (sellos)
1,5% a 3,6% según jurisdicción
IVA sobre la comisión
21% sobre la comisión del martillero
Honorarios del abogado
2% a 5% del precio (necesitás abogado para seguir el trámite)
Gastos de escrituración
1% a 2% del precio
Deudas de la propiedad
Expensas adeudadas, ABL, servicios (pueden ser significativas)
Impuesto a la transferencia
ITI 1,5% o Ganancias según el caso
En total, los costos adicionales pueden representar entre el 8% y el 15% del precio de remate.
El Tema de las Deudas
Las propiedades en subasta judicial suelen arrastrar deudas:
Expensas: pueden ser años de expensas impagas. El consorcio tiene privilegio de cobro
ABL / impuesto inmobiliario: las deudas de ABL y tasas municipales se transfieren con la propiedad
Servicios: luz, gas, agua. Si bien son personales (del usuario, no de la propiedad), la baja y alta puede ser un trámite engorroso
ARBA / AGIP: deudas impositivas
Importante: Antes de ofertar, averiguá las deudas de la propiedad. Pedile al martillero un informe de deudas o hacelo vos consultando al consorcio, AGIP/ARBA y las empresas de servicios.
Riesgos de Comprar en Subasta
1. Propiedad Ocupada
Es el riesgo más temido. Si la propiedad está ocupada por el ex propietario, inquilinos o intrusos, vas a tener que iniciar un proceso de desalojo que puede tomar meses o años.
Ocupante con título (ex propietario): el desalojo lo ordena el mismo juzgado, pero puede demorar
Inquilino con contrato vigente: el contrato se respeta hasta su vencimiento
Usurpador: requiere acción penal y civil, proceso largo e incierto
2. Nulidad de la Subasta
El deudor puede pedir la nulidad del remate por defectos procesales (mala notificación, errores en los edictos, vicios en el procedimiento). Si el juez declara la nulidad, se devuelve el dinero pero perdiste tiempo.
3. Vicios Ocultos de la Propiedad
Comprás "como está". Los defectos ocultos (problemas estructurales, humedad grave, instalaciones defectuosas) son tu problema. No hay garantía ni reclamo posible al vendedor (que es el juzgado).
4. Demora en la Escrituración
Desde que ganás la subasta hasta que tenés la escritura a tu nombre pueden pasar meses o años. Durante ese tiempo, no podés vender la propiedad ni usarla como garantía hipotecaria.
5. Sobreprecio por Competencia
En subastas muy concurridas, la competencia puede llevar el precio final por encima del valor de mercado. Establecé un límite máximo antes de entrar y no te dejes llevar por la adrenalina.
Cómo Encontrar Subastas
Fuentes Oficiales
Boletín Oficial: publica todos los edictos judiciales. Podés buscarlo online
Poder Judicial de cada jurisdicción: muchos tribunales tienen sistemas de consulta de subastas
Subastas electrónicas judiciales: plataformas como SAEL (CABA), subastasjudiciales.gob.ar
Sitios Especializados
Banco Ciudad: publica sus subastas en su web
Narvaezbid: plataforma de subastas online (judiciales y privadas)
Adrián Mercado: uno de los martilleros más conocidos, con subastas frecuentes
Superbid: plataforma de subastas online
Martilleros
Los martilleros públicos designados por los juzgados suelen tener sus propias bases de datos de subastas próximas. Algunos se especializan en inmuebles y tienen mucha experiencia.
Consejos para Comprar en Subasta
Antes de la Subasta
Consultá con un abogado especializado en subastas: es indispensable. Te asesora sobre riesgos legales, verifica el expediente y te acompaña en todo el proceso
Visitá la propiedad: nunca ofertes sin ver el inmueble
Investigá el expediente judicial: tu abogado puede consultar el expediente para ver si hay riesgos (pedidos de nulidad, recursos pendientes, etc.)
Averiguá las deudas: expensas, ABL, servicios, impuestos
Tasá la propiedad: calculá el valor de mercado y definí cuánto estás dispuesto a pagar como máximo (incluyendo todos los costos adicionales)
Verificá el estado de ocupación: si está ocupada, sumá el costo y tiempo del desalojo a tu cálculo
Tené la plata disponible: necesitás la seña antes de la subasta y el saldo en pocos días
Durante la Subasta
Mantené la calma: definí tu límite antes y respetalo
No compitas emocionalmente: si el precio supera tu límite, dejá pasar
Prestá atención a las condiciones: el martillero las lee al inicio, escuchá bien
Llevá la seña lista: cheque certificado, transferencia previa o lo que pidan
Después de la Subasta
Pagá en tiempo y forma: el incumplimiento del pago puede generar la pérdida de la seña y sanciones
Seguí el expediente: la aprobación judicial y la escrituración requieren seguimiento activo
No hagas obras hasta escriturar: técnicamente no sos propietario hasta que escriturás
Cuánto se Puede Ahorrar
El ahorro depende de muchos factores, pero como referencia general:
Base de subasta: suele fijarse entre el 60% y el 80% de la tasación judicial
Precio de cierre: en subastas con poca competencia puede quedar cerca de la base (60-80% del valor). Con mucha competencia puede llegar o superar el 100%
Descuento real (considerando costos adicionales): entre un 10% y un 30% del valor de mercado en los mejores casos
No siempre hay ganga. Si la propiedad está en buena zona y buen estado, la competencia tiende a ser alta y el precio final se acerca al mercado.
Preguntas Frecuentes
Necesito un abogado para participar?
No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable. El proceso judicial tiene complejidades que un no profesional difícilmente pueda manejar. El costo del abogado se justifica ampliamente.
Puedo comprar con crédito hipotecario?
En la mayoría de las subastas judiciales no, porque el plazo de pago del saldo (5-30 días) es incompatible con los tiempos de aprobación de un crédito. Algunas subastas bancarias sí ofrecen financiación.
Qué pasa si gano la subasta y no puedo pagar?
Perdés la seña depositada y podés ser sancionado por el juzgado. En algunos casos, se te puede reclamar la diferencia si la propiedad se remata después a un precio menor.
Las subastas desiertas son oportunidad?
Cuando una subasta se declara desierta (nadie ofertó), el juez puede ordenar una segunda subasta con base reducida (generalmente un 25% menos). Esto puede ser una oportunidad, pero también puede indicar que la propiedad tiene problemas que ahuyentaron a los compradores.
Conclusión
Las subastas inmobiliarias pueden ser una vía de acceso a propiedades por debajo del valor de mercado, pero no son para cualquiera. Requieren capital disponible, asesoramiento legal, paciencia y una evaluación rigurosa de los riesgos. La clave es hacer los números completos (precio + costos + deudas + reparaciones + tiempo) y solo avanzar si la ecuación cierra.
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