Condominio
El condominio es el derecho real por el cual varias personas son dueñas de un mismo inmueble por partes indivisas: a cada condómino le corresponde una porción ideal —un medio, un tercio— sobre el todo, no un sector físico. Es típico de herencias y compras compartidas, y cualquier condómino puede pedir la partición.
Qué es el condominio y cómo se llega a él
Regulado por el Código Civil y Comercial (artículos 1983 y siguientes), el condominio es la propiedad compartida en su forma más pura: dos o más personas son titulares del mismo inmueble, cada una por una parte indivisa. Esa parte es ideal, no física: ser dueño de la mitad indivisa de una casa no significa ser dueño de la planta baja o del fondo, sino de la mitad de todo, en abstracto. Salvo pacto o título que diga otra cosa, las partes se presumen iguales.
Al condominio se llega por muchos caminos. El más común es la herencia: terminada la sucesión, los herederos quedan como condóminos del inmueble hasta que lo vendan o se lo adjudique uno. También nace de compras compartidas —parejas no casadas, hermanos, socios que compran juntos—, de donaciones a varias personas y de la disolución de sociedades conyugales.
Durante el condominio, cada titular puede usar el inmueble conforme a su destino sin excluir a los demás, y las decisiones sobre la cosa común se toman según su importancia: la administración ordinaria por mayoría calculada sobre las partes, y los actos de disposición —vender todo el inmueble, hipotecarlo— por unanimidad. Los gastos de conservación e impuestos se reparten en proporción a las partes, y el condómino que pagó de más tiene derecho a reclamar a los otros su contribución.
Vender, alquilar y salir del condominio
La regla que más sorprende: cada condómino puede vender o hipotecar su propia parte indivisa sin pedir permiso a los demás. Lo que no puede hacer solo es disponer del inmueble entero: para vender toda la casa hacen falta todas las firmas. Por eso existe un mercado, acotado y con precios castigados, de partes indivisas: quien compra una mitad indivisa compra la posición jurídica del vendedor, con los mismos vecinos de título y los mismos límites.
Para alquilar el inmueble común se aplican las reglas de administración: la decisión se toma por mayoría de partes y el contrato debe respetar el destino de la cosa. Un alquiler firmado por un solo condómino sin conformidad de los demás es fuente segura de conflicto.
La salida natural del condominio es la partición: salvo indivisión forzosa pactada o legal, cualquier condómino puede pedirla en cualquier momento, sin necesidad de justificar por qué. Si hay acuerdo, la partición es privada: uno compra la parte de los otros, o se vende el inmueble y se reparte el precio. Si no hay acuerdo, se pide judicialmente, y como un inmueble único rara vez admite división material en partes iguales, el desenlace típico es la venta —incluso en subasta— y el reparto del producido. Esa posibilidad, siempre disponible, es el dato central del régimen: nadie está obligado a permanecer en condominio para siempre.
Condominio y propiedad horizontal: no confundirlos
Aunque suenen parecido —y aunque en otros países "condominio" nombre a los edificios—, en Argentina el condominio y la propiedad horizontal son regímenes distintos, y la diferencia define el valor de lo que comprás. En la propiedad horizontal cada unidad funcional es un objeto propio: tenés título exclusivo sobre tu departamento y una parte sobre lo común, podés vender, alquilar e hipotecar tu unidad con total autonomía, y el conjunto se gobierna con reglamento y consorcio. En el condominio, en cambio, solo hay partes ideales sobre un todo: ningún condómino tiene un sector que sea jurídicamente suyo.
La confusión aparece sobre todo en los "PH de hecho": lotes con varias viviendas que nunca hicieron el reglamento de propiedad horizontal y se venden como porcentajes indivisos "con uso exclusivo" de tal vivienda. Ese uso exclusivo suele apoyarse en convenios entre condóminos que valen entre quienes los firmaron, pero no convierten la parte indivisa en unidad funcional: el crédito hipotecario casi nunca llega, la reventa es más difícil y cualquier conflicto entre vecinos de título escala rápido.
Si estás mirando una propiedad a buen precio cuyo título es "parte indivisa", entendé qué comprás antes de entusiasmarte: preguntá si existe reglamento inscripto, qué dice el convenio de uso, y cuánto costaría —si es posible— afectar el inmueble a propiedad horizontal. A veces la diferencia de precio paga la regularización; a veces es el precio del problema.
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Ver PH en ventaPreguntas frecuentes
¿Puede un condómino vender su parte sin permiso de los demás?
Sí: cada condómino dispone libremente de su parte indivisa, sin necesidad de conformidad de los otros. Lo que exige unanimidad es disponer del inmueble entero: vender toda la propiedad o hipotecarla requiere la firma de todos los condóminos.
¿Cómo se termina un condominio?
Con la partición: salvo indivisión forzosa, cualquier condómino puede pedirla en cualquier momento. Con acuerdo, uno compra la parte de los otros o se vende el inmueble y se reparte el precio. Sin acuerdo, la partición se pide judicialmente y suele terminar en la venta del bien.
¿Condominio y propiedad horizontal son lo mismo?
No. En la propiedad horizontal cada unidad es un objeto con título propio y autonomía plena. En el condominio solo hay partes ideales sobre el todo: nadie es dueño exclusivo de un sector. Los "PH sin reglamento" que se venden como partes indivisas son condominio, no PH.
¿Quién paga los impuestos y gastos en un condominio?
Todos los condóminos, en proporción a sus partes: conservación, reparaciones, impuestos y tasas del inmueble común. El que paga de más puede reclamar la contribución de los demás. Conviene dejar el esquema de gastos por escrito para evitar conflictos.
