Usufructo

Qué es el usufructo y quiénes intervienen

El usufructo está regulado en el Código Civil y Comercial (artículos 2129 y siguientes) como un derecho real sobre cosa ajena: alguien obtiene el uso y el goce de un bien que pertenece a otro, sin alterar su sustancia. Aplicado a inmuebles, significa que el usufructuario puede habitar la propiedad, percibir sus frutos —por ejemplo, cobrar un alquiler— y aprovecharla, pero no venderla ni destruirla.

Intervienen dos figuras: el usufructuario, que tiene el uso y goce, y el nudo propietario, que conserva el dominio "desnudo", es decir, la titularidad sin el uso. El usufructo se constituye por contrato o por escritura —típicamente dentro de una donación—, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y desde entonces es visible en cualquier informe de dominio.

Si el usufructuario es una persona humana, el usufructo dura como máximo toda su vida: es intransmisible por herencia y se extingue con su muerte. Puede pactarse un plazo menor. Si el titular es una persona jurídica, la ley fija un tope temporal de cincuenta años. Extinguido el usufructo, el uso y goce se consolidan automáticamente en el nudo propietario, que pasa a tener el dominio pleno sin necesidad de una nueva compraventa.

Cómo se usa en la práctica: donación con reserva de usufructo

El caso más común en Argentina es la planificación familiar: los padres donan la vivienda a sus hijos y se reservan el usufructo vitalicio. Así, los hijos quedan como nudos propietarios —el inmueble ya está a su nombre, lo que simplifica la sucesión futura—, pero los padres conservan de por vida el derecho a vivir en la casa o alquilarla. Nadie puede echarlos del inmueble que donaron: su derecho está inscripto en el Registro.

El usufructo también aparece en acuerdos patrimoniales entre socios o familias, en separaciones, o como forma de inversión: comprar solo la nuda propiedad de un inmueble con usufructo vigente cuesta menos que comprar el dominio pleno, a cambio de no poder usar el bien hasta que el usufructo se extinga.

Durante la vigencia, las cargas se reparten: como regla, el usufructuario afronta los gastos ordinarios de conservación y las cargas vinculadas al uso del bien, mientras que las reparaciones extraordinarias y estructurales pesan sobre el nudo propietario, aunque el título que constituye el usufructo puede precisar otro reparto. Si vas a constituir uno, dejá ese reparto escrito en la escritura: evita la mayoría de los conflictos típicos entre usufructuario y nudo propietario.

Qué mirar al comprar un inmueble con usufructo

Antes de comprar cualquier propiedad, el informe de dominio te muestra si tiene un usufructo inscripto. Si lo tiene, lo que está en venta no es el dominio pleno sino la nuda propiedad, y eso cambia el negocio por completo: comprás la titularidad, pero el usufructuario conserva el uso y goce hasta que su derecho se extinga, por muerte o por vencimiento del plazo. No vas a poder mudarte ni alquilar el inmueble mientras tanto.

El precio refleja esa limitación: la nuda propiedad vale menos que el dominio pleno, y la diferencia depende sobre todo de la edad del usufructuario y del plazo pactado. Es una inversión a horizonte incierto: puede consolidarse en pocos años o en muchas décadas.

Verificá también el alcance exacto del usufructo en su escritura de constitución: si autoriza o prohíbe alquilar o ceder, quién paga expensas, impuestos y reparaciones, y si existen cláusulas de extinción anticipada. Si comprás la nuda propiedad y además querés extinguir el usufructo de común acuerdo, eso requiere la renuncia expresa del usufructuario por escritura, con su consentimiento e inscripción.

En cualquier escenario, hacé la operación con escribano y pedí asesoramiento: el usufructo es un derecho sólido e inscripto, y comprar "más barato" sin entender qué estás comprando es el error clásico.