Comprar 4 ambientes en Coghlan: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Coghlan: Precios y Opciones 2026
Coghlan es uno de los barrios más pequeños de Buenos Aires y, al mismo tiempo, uno de los que mejor conserva lo que las familias buscan cuando deciden comprar para quedarse: tranquilidad real, colegios accesibles, calles donde los chicos pueden estar afuera, y una escala humana que la mayoría de los barrios de CABA perdió hace décadas.
En ese contexto, el mercado de compraventa de 4 ambientes en Coghlan tiene una lógica particular. No es el barrio de mayor volumen de transacciones ni el de mayor liquidez. Es el barrio donde las familias compran para vivir décadas y donde las propiedades bien ubicadas rara vez aparecen en el mercado. En abril de 2026, el precio de un 4 ambientes en Coghlan va de USD 1.900 a USD 2.400 por metro cuadrado, con un ticket total de entre USD 190.000 y USD 295.000 para las tipologías más frecuentes.
Esta guía cubre los precios reales del mercado, los tipos de propiedad disponibles, las zonas y calles más buscadas, el análisis de Coghlan como inversión y todo lo que necesitás para tomar una decisión de compra bien fundamentada.
Por Qué Comprar un 4 Ambientes en Coghlan
Estabilidad de Precio en Dólares
El mercado inmobiliario de Coghlan tiene una característica que lo distingue de barrios con mayor dinamismo especulativo: los precios en dólares son notablemente estables. La razón es que el mercado está dominado por compradores de uso propio —familias que compran para vivir, no para rotar o especular— lo que reduce la volatilidad. En las distintas crisis económicas que vivió Argentina en los últimos veinte años, el precio del metro cuadrado en Coghlan cayó menos y se recuperó más rápido que en barrios con mayor exposición especulativa.
Precio 30-40% Menor que Belgrano
Para una familia que considera el norte de CABA como su zona de búsqueda, la diferencia de precio entre Coghlan y Belgrano para un 4 ambientes es de entre USD 70.000 y USD 150.000 en el total de la operación. En términos relativos, Belgrano puede costar entre un 35% y un 55% más por metro cuadrado para una propiedad comparable. Esa diferencia puede financiar la educación privada de los hijos por años o capitalizarse en otro activo.
Stock de Casas y PHs con Espacio Exterior
Coghlan tiene una densidad edilicia baja y una altísima proporción de casas entre medianeras, PHs de dos plantas y propiedades con jardín o patio respecto al total. Para el comprador de 4 ambientes —que en muchos casos busca exactamente ese tipo de vivienda unifamiliar o semi-unifamiliar— el stock disponible, aunque acotado, es de mejor calidad que en barrios de mayor densidad.
Demanda de Alquiler Sostenida
Para quien compra como inversión, el 4 ambientes en Coghlan tiene una demanda de alquiler constante de familias que no pueden o no quieren comprar en Belgrano pero que valoran el perfil del barrio. La vacancia es baja y el tiempo entre un inquilino y el siguiente es corto, especialmente para las casas y PHs con espacio exterior.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Coghlan (Abril 2026)
El rango de precio para un 4 ambientes en venta en Coghlan en abril de 2026 es de USD 1.900 a USD 2.400 por metro cuadrado, con la distribución que se detalla a continuación.
Tabla de Precios por Tipo de Propiedad
Tipo de propiedad
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 115 m²
Precio total 130 m²
Casa estándar (años 60-80)
$1.900 – $2.100
USD 190.000–210.000
USD 218.500–241.500
USD 247.000–273.000
PH o casa semipremium
$2.000 – $2.200
USD 200.000–220.000
USD 230.000–253.000
USD 260.000–286.000
Departamento en edificio estándar
$1.900 – $2.100
USD 190.000–210.000
USD 218.500–241.500
USD 247.000–273.000
Casa o PH reciclada / premium
$2.200 – $2.400
USD 220.000–240.000
USD 253.000–276.000
USD 286.000–312.000
Precios de referencia para abril 2026. Las propiedades con jardín de más de 30 m² o terraza propia pueden superar el rango premium en un 10-15%.
Comparativa con Barrios del Norte de CABA (4 Ambientes, ~115 m²)
Barrio
Rango precio (USD/m²)
Precio total 115 m²
Diferencia vs Coghlan
Belgrano C
$2.700 – $3.300
USD 310.500–379.500
+40-55%
Núñez
$2.400 – $2.900
USD 276.000–333.500
+25-35%
Saavedra
$2.100 – $2.500
USD 241.500–287.500
+10-15%
Coghlan
$1.900 – $2.400
USD 218.500–276.000
—
Villa Urquiza
$1.800 – $2.300
USD 207.000–264.500
-5-8%
Villa Pueyrredón
$1.700 – $2.100
USD 195.500–241.500
-10-13%
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Coghlan
El stock de 4 ambientes en venta en Coghlan se divide en dos categorías principales:
Casas entre medianeras de dos plantas (la tipología más buscada):
Planta baja: living (18-24 m²), comedor (14-18 m²), cocina separada con acceso al patio, toilette, en muchos casos lavadero independiente
Planta alta: tres dormitorios con placares, baño completo y en algunos casos balcón o galería sobre el frente
Patio o jardín en planta baja: entre 15 y 50 m² según el terreno
Superficie cubierta total: 100 a 140 m² según construcción y reformas
Fondo de la propiedad: puede tener quincho o espacio para parrilla
PHs de dos plantas en edificios de baja altura:
Planta baja: hall propio, living, comedor, cocina, baño de servicio o toilette
Planta alta: tres dormitorios, baño completo
Espacio exterior: patio propio (PH de planta baja) o terraza (PH de planta alta)
Superficie: 100-125 m² cubiertos más el espacio exterior
Expensas: variables, desde muy bajas (2-3 unidades) hasta moderadas (8-12 unidades)
Departamentos en edificios de media altura (años 70-90):
Distribución clásica en planta: hall, living, comedor, tres dormitorios, cocina, baño y toilette
Superficie: 95-115 m²
Edificios de 5 a 10 pisos, con o sin ascensor
Balcón en la mayoría de los casos, laundry común en muchos edificios de esa época
Las Mejores Zonas para Comprar en Coghlan
Zona del Casco Histórico (Entorno Monroe-Congreso)
El núcleo del barrio, con la plaza Coghlan y la estación de tren como centros de gravedad. Las propiedades aquí tienen mayor liquidez porque cualquier familia que busca en Coghlan pasa por esta zona. Los precios son los más altos del barrio (USD 2.200-2.400/m²) pero también los que mejor se sostienen en el tiempo.
Para comprar como inversión: es la mejor subzona por la demanda de alquiler sostenida y el perfil de inquilinos de calidad.
Las calles residenciales más alejadas de las avenidas principales. Precios USD 1.900-2.200/m². Muy valorada por familias que priorizan la tranquilidad y el verde. Las casas de esta zona tienen jardines más grandes y menor tráfico frente al frente, lo que es un activo real para la vida familiar.
Para uso propio con familia: es la mejor subzona, especialmente para niños pequeños.
Mejores calles: Conesa, Estomba, Gorgona, Av. del Libertador en el tramo de Coghlan.
Límite con Saavedra (Zona de Transición)
Precios en el rango inferior (USD 1.900-2.100/m²), con acceso a los servicios de ambos barrios. Buena opción para compradores con presupuesto ajustado que quieren el perfil familiar de Coghlan con el precio más bajo posible del mercado.
Mejores calles: Melián (tramo norte), Av. Crámer, Olazábal en el tramo de cruce.
Coghlan como Inversión Inmobiliaria
Rentabilidad por Alquiler
Un 4 ambientes en Coghlan comprado a USD 230.000 (precio mediano del mercado) puede alquilarse a entre $1.040.000 y $1.130.000 ARS/mes. Al tipo de cambio actual, eso representa una rentabilidad bruta anual en dólares de alrededor del 5,5-6,5%, que es un nivel razonable y comparable con otros barrios del norte de CABA, con la ventaja de que el riesgo de vacancia es muy bajo.
Apreciación de Capital
El mercado de Coghlan tiene una apreciación histórica lenta pero consistente. En los últimos cinco años, el precio del metro cuadrado creció en dólares a un ritmo del 4-7% anual, inferior al de barrios con mayor dinámica especulativa como Palermo o Colegiales, pero mucho más estable. Para quien compra con horizonte de 5-10 años, esa estabilidad es un activo tanto como la apreciación.
Liquidez del Mercado
Es el punto débil del mercado de Coghlan: hay pocas transacciones mensuales, y cuando aparece un comprador para una propiedad específica, puede tardar en encontrar la contraparte adecuada. Los 4 ambientes en Coghlan bien valuados se venden en 90-150 días. Los sobrevaluados pueden quedarse en el mercado 6-12 meses.
Para inversión a largo plazo, la baja liquidez no es un problema relevante. Para quien puede necesitar convertir el activo en cash en el corto plazo, es un factor a considerar.
Aspectos Legales y Due Diligence
Casas Históricas y Documentación
Muchas de las casas entre medianeras de Coghlan fueron construidas en los años 50-70 y pueden tener:
Superficies no declaradas: ampliaciones realizadas sin permiso que no están en los planos municipales
Subdivisiones informales: propiedades que fueron modificadas para hacer dos unidades independientes sin la documentación correspondiente
Planos desactualizados: los planos de obra aprobados no reflejan el estado actual del inmueble
Antes de firmar cualquier reserva, pedí los planos de obra aprobados por la DGIUR y verificá que lo construido coincida con lo declarado.
PHs con Espacios Exteriores
En los PHs, verificá que el espacio exterior (patio o terraza) esté escriturado como superficie de uso exclusivo o como área cubierta según corresponda. Los espacios comunes de uso exclusivo tienen restricciones para modificaciones estructurales que no aplican a los espacios de uso propio.
Edificios de los años 70-90
Solicitá los últimos 12 recibos de expensas y el estado de cuenta del fondo de reserva del consorcio. Los edificios de más de 30-40 años en Coghlan pueden tener obras de mantenimiento importante por delante (ascensor, fachada, impermeabilización).
Negociación de Precio
En el mercado de Coghlan, el margen de negociación típico es del 6 al 12% sobre el precio de publicación. Las casas bien ubicadas en el casco histórico tienen menor margen (5-7%). Las propiedades con más tiempo en el mercado o que necesitan reformas tienen mayor margen (10-15%).
Transporte y Servicios
Ferrocarril San Martín: Estación Coghlan en el corazón del barrio. Retiro en 18 minutos, Palermo en 7 minutos. Es la conexión principal del barrio y funciona bien en horario diurno de días hábiles.
Colectivos:
Línea 60 por Av. del Libertador: Retiro y microcentro en 25-35 minutos
Líneas 111, 114 por Av. Cabildo: Belgrano en 10 minutos, norte del GBA
Línea 15: conecta con el eje Cabildo-Belgrano en dirección sur
Colegios:
Escuela N° 1 Bartolomé Mitre: pública, bien evaluada, en el barrio
Colegio Jesús María: privado bilingüe, en el barrio
Belgrano Day School, Northlands, otros colegios premium: 10-15 minutos en auto
Salud:
Hospital Fernández: 15 minutos en auto
Clínicas privadas en Belgrano: 10-12 minutos
Comercios: La oferta de barrio es adecuada para lo cotidiano. Para supermercados grandes (Coto, Disco, Carrefour), hay que ir a Belgrano o Villa Urquiza, a unos 10-12 minutos.
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Coghlan
Pros
Contras
Precio 30-45% menor que Belgrano
Mercado de baja liquidez (pocas transacciones)
Alta estabilidad del precio en dólares
Sin subte propio en el barrio
Alta proporción de casas con jardín
Stock limitado de 4 ambientes en venta
Demanda de alquiler de familias sostenida
Oferta comercial y de servicios más limitada
Barrio de escala humana, ideal para familias
Documentación compleja en casas históricas
Rentabilidad bruta por alquiler del 5.5-6.5%
Menor dinamismo cultural que barrios del eje Corrientes
Tren San Martín con acceso directo a Retiro
Puede sentirse pequeño para adultos sin hijos
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Coghlan
¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Coghlan en 2026?
El rango es de USD 1.900 a USD 2.400 por metro cuadrado. Una casa estándar de 110 m² cuesta entre USD 209.000 y USD 264.000. Un PH reciclado con terraza puede llegar a USD 270.000-290.000. Los precios más bajos son para propiedades en la zona de transición hacia Saavedra; los más altos, para casas en el casco histórico.
¿Cuánto tarda en venderse un 4 ambientes en Coghlan?
El tiempo promedio es de 90 a 150 días para propiedades bien valuadas. Las casas y PHs con jardín o terraza son los que se venden más rápido (60-90 días en algunos casos). Los departamentos en edificios sin diferenciación pueden tardar 4-6 meses si el precio no es competitivo.
¿Hay financiamiento hipotecario disponible para comprar en Coghlan?
Sí. Los créditos UVA de los bancos principales (Nación, Galicia, Santander, BBVA) financian hasta el 75-80% del valor de tasación. Para una propiedad de USD 230.000, el banco puede financiar hasta USD 184.000. El 20-25% restante más los gastos de escritura (3-4% del valor de venta) deben ser aportados por el comprador.
¿Conviene comprar en Coghlan o en Saavedra?
Coghlan tiene mayor proporción de casas con jardín, precios ligeramente más altos, barrio más pequeño y tranquilo. Saavedra tiene mayor volumen de oferta, más servicios y gastronomía de barrio, y un precio similar o ligeramente menor. Para familias que priorizan la tranquilidad y el espacio exterior, Coghlan gana. Para familias que valoran la oferta comercial y el dinamismo de barrio, Saavedra es la alternativa.
¿Los PHs de Coghlan son buena inversión?
Sí, especialmente los de planta baja con patio o los de planta alta con terraza. Son las propiedades de mayor demanda en el mercado de alquiler del barrio, con vacancia muy baja y tiempo de búsqueda de inquilino reducido. El precio de compra es un 10-15% mayor que el de un departamento equivalente, pero el valor de alquiler puede ser un 10-15% mayor también.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Coghlan en 2026 es comprar estabilidad. No es el mercado de mayor apreciación especulativa ni el de mayor liquidez. Es el mercado donde las familias del norte de CABA compran para vivir bien, pagan entre un 30% y un 45% menos que en Belgrano por una calidad de vida comparable, y tienen la tranquilidad de saber que el valor de su propiedad se mantiene sin las oscilaciones violentas que caracterizan a los mercados más especulativos.
Para una familia que necesita tres dormitorios reales, un patio donde los chicos puedan jugar y calles donde la vida de barrio todavía funciona, Coghlan en 2026 es una de las mejores decisiones de compra disponibles en el norte de Buenos Aires.
