Airbnb en Buenos Aires 2026: registro obligatorio, barrios y cuánto se gana
11 min de lectura
por Roomix
Airbnb en Buenos Aires 2026: registro obligatorio, barrios y cuánto se gana
Respuesta corta: para alquilar por Airbnb en la Ciudad de Buenos Aires hay que estar inscripto en el Registro de Viviendas Turísticas del Gobierno de la Ciudad —obligatorio desde 2024— y publicar el número de registro en cada anuncio: sin él, Airbnb puede suspender el listado. Los ingresos también se declaran ante AFIP. En cuanto a ubicación, Palermo es el barrio más buscado por turistas (USD 70-120 la noche para un 2 ambientes, con 70-85% de ocupación en temporada alta), seguido por Recoleta (USD 80-140) y Puerto Madero (USD 100-180). La temporada alta va de noviembre a marzo y admite tarifas 20-40% por encima de la base.
Barrio
Precio por noche (2 ambientes)
Ocupación promedio
Puerto Madero
USD 100 - 180
55-70%
Recoleta
USD 80 - 140
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Importante: los valores de tarifa y ocupación son estimaciones de referencia de mercado. El ingreso real depende de la calidad del anuncio, las reseñas acumuladas, la ubicación exacta y la gestión del host.
Buenos Aires es una de las ciudades más visitadas de América Latina y uno de los mercados de alquiler temporal con mayor crecimiento en la región. Si tenés una propiedad en la ciudad y estás pensando en alquilarla por Airbnb u otras plataformas, esta guía te explica todo lo que necesitás saber: desde los requisitos legales obligatorios hasta las estrategias de precios y los barrios más rentables.
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¿Es obligatorio registrarse para alquilar por Airbnb en CABA?
Desde 2024, los propietarios que alquilen su vivienda de forma temporal a través de plataformas como Airbnb, Booking o similares deben inscribirse en el Registro de Viviendas Turísticas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Este registro es obligatorio para operar legalmente.
Completá el formulario con los datos de la propiedad (dirección, superficie, cantidad de ambientes, servicios disponibles)
Adjuntá la documentación requerida: título de propiedad o contrato de alquiler, DNI y, si aplicara, habilitación del consorcio
Abonás la tasa de registro (verificar monto actualizado al momento de gestionar)
Recibís el número de registro que debés publicar en todos tus anuncios en plataformas
Atención: A partir de 2025, Airbnb comenzó a requerir el número de registro en los listados de Buenos Aires. Sin número de registro, tu anuncio puede ser suspendido.
Renovación
El registro debe renovarse anualmente. Airbnb notifica a los hosts cuando su número de registro está próximo a vencer.
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¿Cómo se declaran los ingresos de Airbnb ante AFIP?
Los ingresos por alquiler temporal son ingresos gravados en Argentina y deben declararse ante la AFIP. El código de actividad para el alquiler temporal de inmuebles en AFIP es el 744100 — Alquiler de inmuebles con fines turísticos.
¿Cuánto se paga de impuestos?
Monotributo: Si tus ingresos anuales por alquiler no superan el tope de la categoría más alta del Monotributo (verificá el valor actualizado en la página de AFIP), podés mantenerte en este régimen simplificado. La categoría depende del monto anual facturado.
Responsable inscripto (IVA + Ganancias): Si superás los límites del Monotributo, debés pasar a ser Responsable Inscripto, lo que implica presentaciones mensuales de IVA y declaración anual de Ganancias.
Cómo declarar los ingresos
Airbnb emite un resumen anual de ingresos por plataforma que sirve como respaldo para la declaración. Guardá todos los estados de cuenta de Airbnb de cada año.
Consejo: Consultá con un contador público desde el inicio. Un contador que conozca el sector inmobiliario puede ayudarte a optimizar la categoría impositiva y deducir gastos como servicios, mantenimiento y amortización del inmueble.
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¿Cuáles son los mejores barrios de Buenos Aires para Airbnb?
El éxito en Airbnb depende mucho de la ubicación. Estos son los barrios más rentables para el alquiler temporal en Buenos Aires en 2026:
Palermo — El favorito de los turistas
Palermo es consistentemente el barrio más buscado por turistas internacionales. Concentra restaurantes, bares, galerías de arte, el Jardín Botánico, el Zoológico y una vida nocturna muy activa.
Precio promedio por noche: USD 70–120 para un departamento de 2 ambientes
Ocupación promedio: 70–85% en temporada alta
Perfil del huésped: turistas europeos, norteamericanos, viajeros de negocios
Recoleta — El barrio más elegante
Recoleta atrae a turistas de mayor poder adquisitivo por su arquitectura francesa, el Cementerio de la Recoleta y la cercanía con museos como el MALBA y el Bellas Artes.
Precio promedio por noche: USD 80–140 para un departamento de 2 ambientes
Ocupación promedio: 65–80%
Perfil del huésped: turistas europeos, viajeros de negocios, jubilados internacionales
San Telmo — El barrio bohemio
San Telmo es ideal para turistas que buscan cultura, historia y el famoso mercado de antigüedades. La Feria de San Telmo los domingos es una atracción de primer nivel.
Precio promedio por noche: USD 50–90
Ocupación promedio: 65–75%
Perfil del huésped: mochileros, turistas culturales, parejas en viaje de placer
Belgrano — El barrio residencial consolidado
Belgrano ofrece una combinación de tranquilidad residencial y buena conectividad. Es elegido por viajeros de negocios y familias.
Precio promedio por noche: USD 65–110
Ocupación promedio: 60–75%
Perfil del huésped: viajeros de negocios, familias, turistas en estadías largas
Puerto Madero — El barrio premium
El barrio más moderno y exclusivo de Buenos Aires, con edificios de alta gama, restaurantes premiados y vista al Río de la Plata.
Precio promedio por noche: USD 100–180
Ocupación promedio: 55–70%
Perfil del huésped: ejecutivos, turistas de alto poder adquisitivo
La temporada alta del turismo receptivo en Buenos Aires coincide con el verano austral. Los visitantes del hemisferio norte escapan del invierno europeo y norteamericano. En estos meses podés subir tus tarifas entre un 20% y 40% sobre el precio base.
Fechas clave:
Diciembre: Navidad y Año Nuevo (demanda máxima)
Febrero-marzo: Carnaval porteño y alta afluencia turística
Agosto: Festival de Tango
El Festival y Mundial de Tango de Buenos Aires se realiza en agosto y atrae decenas de miles de visitantes de todo el mundo. Es el pico de demanda invernal y una oportunidad para subir precios significativamente, especialmente en San Telmo, Palermo y el centro.
Temporada baja (mayo-julio, septiembre-octubre)
La temporada baja es ideal para atraer viajeros de negocios y turistas regionales. Considerá ofrecer descuentos por estadías semanales o mensuales para mantener la ocupación alta.
Herramientas de precios dinámicos
Airbnb ofrece su propia herramienta de Smart Pricing (precios inteligentes), pero muchos hosts profesionales usan herramientas externas como PriceLabs, Wheelhouse o Beyond para optimizar sus tarifas según la demanda del mercado en tiempo real.
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Qué esperan los huéspedes internacionales en Buenos Aires
Los turistas que eligen Buenos Aires tienen expectativas específicas. Esto es lo que no puede faltar en tu departamento:
WiFi rápido — imprescindible
Un mínimo de 50 Mbps de velocidad de descarga es esperado por la mayoría de los viajeros modernos, especialmente los que trabajan de forma remota (nómades digitales). Publicá la velocidad real del WiFi en tu anuncio y usá un router de calidad. Un WiFi lento es la queja número uno en las reseñas.
Aire acondicionado — obligatorio en verano
Buenos Aires tiene veranos calurosos (enero y febrero con picos de 35°C). Sin aire acondicionado, tu propiedad no será competitiva en temporada alta. Un split inverter por ambiente es lo mínimo esperado.
Información local útil
Los huéspedes valoran mucho una guía del barrio preparada por el host: los mejores restaurantes, bares, supermercados, cajeros automáticos y transporte. Incluí información sobre:
La tarjeta SUBE: cómo obtenerla y cargarla (es necesaria para el subte, colectivos y tren)
Cambio de divisas: dónde están los mejores lugares para cambiar moneda extranjera (en 2026, el tipo de cambio oficial y las opciones legales disponibles)
Seguridad: qué zonas evitar de noche, cómo moverse con seguridad
Equipamiento básico esperable
Ropa de cama de calidad (sábanas limpias para cada check-in)
Toallas suficientes
Utensilios de cocina completos
Café, té e infusiones de bienvenida
Información de emergencias: policía, hospital más cercano, defensa civil
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¿Necesitás permiso del consorcio?
Este es un punto que muchos hosts ignoran y puede traer problemas serios. Si tu departamento está en un edificio en propiedad horizontal (consorcio), debés verificar si el reglamento de copropiedad prohíbe o restringe el alquiler temporal.
Muchos reglamentos prohíben expresamente el alquiler por períodos cortos (menos de 30 o 60 días), ya que puede afectar la convivencia y la seguridad del edificio (rotación constante de personas que desconocen el reglamento interno).
¿Qué hacer?
Revisá el reglamento de tu edificio antes de publicar en Airbnb
Si no hay prohibición expresa, podés operar, pero informate si el administrador requiere algún tipo de notificación
Si hay restricción, podés proponer en una asamblea modificar el reglamento (requiere las mayorías previstas)
Operar ignorando una prohibición del reglamento puede derivar en intimaciones del consorcio, multas internas y en casos extremos, acciones legales.
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Empresas de administración de propiedades para Airbnb
Si no querés ocuparte de la gestión día a día (check-ins, limpieza, comunicación con huéspedes, mantenimiento), existen empresas en Buenos Aires especializadas en administración de propiedades para alquiler temporal.
Estas empresas habitualmente se quedan con entre el 20% y el 30% de los ingresos brutos a cambio de:
Gestión completa del anuncio en Airbnb y otras plataformas
Atención al huésped las 24 horas
Coordinación de limpieza y lavandería
Manejo de precios dinámicos
Reporte mensual de ingresos
Algunas de las empresas que operan en Buenos Aires en este rubro son LocalHost, Rentals United y varias empresas boutique locales que vale la pena comparar antes de contratar.
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¿Cuánto podés ganar con un Airbnb en Buenos Aires?
Un ejemplo concreto para un departamento de 2 ambientes en Palermo:
Concepto
Valor
Precio por noche
USD 90 (promedio)
Noches ocupadas por mes
20 (67% de ocupación)
Ingreso bruto mensual
USD 1.800
Comisión Airbnb (3%)
- USD 54
Comisión administradora (25%)
- USD 436
Limpieza y lavandería
- USD 150
Ingreso neto estimado
USD 1.160/mes
En temporada alta (diciembre-enero) con precios de USD 110/noche y mayor ocupación, el ingreso bruto puede superar los USD 2.400 mensuales.
Importante: Estos valores son estimaciones de referencia. Los ingresos reales dependen de la calidad del anuncio, las reseñas acumuladas, la ubicación exacta y la gestión del host.
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Tips para convertirte en Superhost
El estatus de Superhost en Airbnb es un diferenciador clave: mejora la visibilidad de tu anuncio, genera más confianza en los huéspedes y aumenta los precios que podés cobrar.
Para obtenerlo y mantenerlo:
Tiempo de respuesta: respondé dentro de las primeras horas. Airbnb exige una tasa de respuesta del 90% en 24 horas.
Calificación: mantené un promedio de 4.8 sobre 5 estrellas.
Cancelaciones: no cancelés reservas confirmadas (salvo emergencia). Airbnb penaliza fuertemente las cancelaciones del host.
Limpieza impecable: es la variable que más impacta las calificaciones. Contratá un servicio de limpieza profesional para cada cambio de huésped.
Fotos profesionales: invertí en fotografía profesional del departamento. Las propiedades con fotos profesionales tienen un CTR (click-through rate) significativamente mayor.
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Análisis de la competencia
Antes de fijar tus precios, investigá el mercado. Usá la herramienta de búsqueda de Airbnb como si fueras un huésped: buscá propiedades similares a la tuya en el mismo barrio, con la misma cantidad de ambientes y analizá:
Qué precios están cobrando
Qué servicios ofrecen
Cuál es su puntuación promedio
Qué dicen las reseñas (positivas y negativas)
Esta investigación te permite identificar qué diferenciadores podés desarrollar para destacarte. Si la competencia de tu zona tiene puntuación media de 4.5, apuntar a 4.8+ te puede dar una ventaja significativa en el algoritmo de Airbnb.
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Conclusión
Buenos Aires es un mercado de alquiler temporal con altísimo potencial para los hosts bien preparados. La clave del éxito está en cumplir con los requisitos legales (registro de viviendas turísticas + AFIP), elegir la estrategia de precios correcta según la temporada y ofrecer una experiencia que supere las expectativas de los huéspedes internacionales.
En un mercado donde la inflación en pesos contrasta con ingresos en dólares, el alquiler temporal puede ser una de las mejores formas de preservar el valor de tu inversión inmobiliaria.
